Extrait : « Considérant qu'il ressort de ces éléments que les constructions ont été édifiées sur les terrains nus par les locataires de ces terrains et que les consorts Z.-T., qui viennent aux droits du propriétaire initial de ces constructions pour les avoir acquises le 29 août 1928, ne peuvent prétendre qu'elles n'ont pas été faites par leurs auteurs au sens de l'article 555, alinéa 1^er, du Code civil ;

Considérant que la procédure, ayant donné lieu à l'arrêt du 27 février 2002 et à la transaction des 20 et 25 avril 2006 homologuée par l'arrêt de cette Cour du 21 juin 2006, portait sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire insérée au bail du 29 juin 1978 et sur la propriété des constructions édifiées sur les terrains de l'[...] ; que, par la transaction précitée, qui a mis fin à l'instance, les parties ont décidé de soumettre les « relations locatives » au bail du 29 juin 1978 à l'exception de la clause d'accession sans indemnité qui y était insérée ».

 

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

 

COUR D’APPEL DE PARIS

PÔLE 4 CHAMBRE 1

ARRÊT DU 19 JANVIER 2012

 

R.G. n° 09/28760. Arrêt n° 22 (8 pages). Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 novembre 2009 - Tribunal de Grande Instance de PARIS - R.G. n° 08/02105.

 

APPELANTS :

Monsieur Hervé X.

demeurant [adresse]

Monsieur Xavier X.

demeurant [adresse]

Monsieur Pascal X.

Madame Danielle Y. épouse X.

demeurant tous deux [adresse]

représentés par la SCP NABOUDET-HATET, avoués à la Cour, assistés de Maître Hervé REGNAULT, avocat au barreau de PARIS, toque R 197

 

INTIMÉS :

Madame Josiane Z. épouse W.

Madame V. veuve Z.

demeurant toutes deux [adresse]

Monsieur T.

demeurant [adresse]

représentés par la SCP MONIN ET D'AURIAC DE BRONS, avoués à la Cour, assistés de Maître Raymond DEHORS plaidant pour la SCP DEHORS et ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, toque P 375

 

COMPOSITION DE LA COUR : Après rapport oral et en application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 30 novembre 2011, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Lysiane LIAUZUN, présidente et Madame Christine BARBEROT, conseillère.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Madame Lysiane LIAUZUN, présidente, Madame Christine BARBEROT, conseillère, Madame Anne-Marie LEMARINIER, conseillère

Greffier : lors des débats : Madame Béatrice GUERIN

ARRÊT : CONTRADICTOIRE. - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Madame Lysiane LIAUZUN, présidente et par Madame Béatrice GUERIN, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

 

Par acte authentique des 13 novembre et 27 décembre 1907, Albertine Offenbach, veuve Y., a donné à bail à Anne A., veuve B., deux terrains situés [...], l'un portant le n° [...], l'autre le n° 19 de la même impasse, sur lesquels étaient édifiées des constructions dont Anne B. était propriétaire pour les avoir acquises des précédents locataires, les époux C. Ce bail stipulait qu'à sa cessation, la bailleresse aurait la faculté de conserver les constructions pour son compte personnel après estimation faite à dire d'expert, et qu'à défaut d'exercice de cette faculté, la preneuse devrait enlever à ses frais les constructions, les travaux de remise en état étant à la charge de cette dernière.

Par acte authentique du 29 août 1928, Anne B. et son fils Alphonse Renard ont vendu à Agostio Z. et à Guiseppe T. les constructions édifiées sur ces terrains et leur ont cédé le bail en cours qui avait été prorogé par acte sous seing privé du 1^er novembre 1921.

Par acte authentique du 19 novembre 1928, Albertine Offenbach, veuve Y., et sa fille Jeanne Y., épouse X., ont donné à bail à Augustin Z., à Angèle T., son épouse, et à Joseph T. les terrains précités, étant précisé que « Messieurs Z. et T. » se déclaraient propriétaires des constructions qui y étaient édifiées et que les murs et constructions demeuraient étrangers au bail. Le contrat comportait une clause identique à celle du bail de 1907 concernant le sort des constructions en fin de bail. Ce bail a été renouvelé par acte sous seing privé du 4 mars 1947 renfermant les mêmes clauses concernant la propriété des constructions et leur sort en fin de contrat.

Par acte sous seing privé du 29 juin 1978, François X. a loué les deux terrains à Thérèse T., veuve Z., à ses fils, Louis et Primo Z., et à Joseph T. Ce bail comportait la même clause concernant la propriété des murs et constructions édifiés sur les terrains, mais stipulait qu'à sa cessation, le bailleur aurait la faculté soit de conserver pour son compte les constructions sans indemnité soit de les faire démolir, tous travaux de remise en état des lieux étant à la charge et aux risques des preneurs.

Par acte sous seing privé du 1^er octobre 1984, François X. a loué à Primo Z. une maison, portant le n° [...], à l'usage d'artisan vernisseur.

Par acte sous seing privé du 1^er décembre 1987, François X. a loué à Mme Josiane Z., épouse W., une maison, portant les n° [...], destinée à l'activité de brocanteur.

Le 2 septembre 1997, François X. a signifié à Mme Josiane W. un commandement de payer des loyers arriérés, visant la clause résolutoire du bail du 1^er décembre 1987.

Le 29 septembre 1997, Mme Josiane W., Mme Luisa V., veuve de Primo Z., et M. Serge T. ont assigné François X. en opposition à commandement soutenant, notamment, que ce dernier ne pouvait donner à bail les constructions situées sur les terrains de l'[...] lesquelles ne lui appartenaient pas.

Par jugement du 23 avril 1999, le tribunal de grande instance de Paris a dit que François X. était propriétaire des constructions, a suspendu les effets de la clause résolutoire en accordant des délais de paiement à Mme W. et a ordonné son expulsion à défaut de paiement des sommes dues dans les délais prévus.

Par arrêt du 27 février 2002, cette Cour (16^e chambre, section A) a infirmé ce jugement en toutes ses dispositions, a déclaré nulle la clause d'accession sans indemnité du bail du 29 juin 1978, a dit que les consorts Z.-T. étaient demeurés propriétaires des constructions litigieuses, a dit nuls les baux des 1^er octobre 1984 et 1^er décembre 1987 et débouté les consorts X. de leur demande d'acquisition de la clause résolutoire, a désigné Mme M.-G. en qualité d'expert avec pour mission de déterminer la valeur des terrains et constructions litigieux et de faire les comptes entre les parties.

Par acte sous seing privé des 20 et 25 avril 2006, homologué par arrêt de cette Cour (16^e chambre, section A) du 21 juin 2006, MM. Xavier, Pascal et Hervé X., ainsi que Mme Danièle Y., veuve X. (les consorts X.-Y.), d'une part, et Mmes Josiane et Luisa Z., ainsi que M. Serge T. (les consorts Z.-T.), d'autre part, ont convenu d'une transaction mettant fin au litige aux termes de laquelle ils admettaient que leurs « relations locatives » ne portaient que sur le terrain nu sis [...] et étaient régies par le bail du 29 juin 1978 à l'exception de la clause annulée par l'arrêt du 27 février 2002, les consorts Z. T. étant confirmés dans leur qualité de seuls propriétaires des constructions édifiées sur le terrain nu.

Par acte extra-judiciaire du 4 juillet 2007, les consorts Y.-X. ont délivré aux consorts Z.-T. un congé des terrains loués pour le 30 septembre 2007, se prévalant de l'article 555 du Code civil et demandant aux consorts Z.-T. de procéder à leurs frais à la suppression des constructions, plantations et ouvrages par eux édifiés.

Les consorts Z.-T. ayant délivré le 18 septembre 2007 une opposition à congé, par acte du 15 janvier 2008, les consorts Y.-X. les ont assignés en validation de congé et en expulsion.

 

C'est dans ces conditions que, par jugement du 19 novembre 2009, le tribunal de grande instance de Paris a :

- dit qu'il avait été mis fin au bail en date du 29 juin 1978 portant sur les terrains sis à [...] dont les consorts Y.-X. étaient les bailleurs et les consorts Z.- T. les preneurs, à la date du 31 décembre 2008, par l'effet du congé délivré le 4 juillet 2007,

- dit que, par l'effet du congé, la propriété du sol et des constructions se trouvait réunie entre les mains des consorts Y.-X.,

- fixé le montant de l'indemnité d'occupation due par les consorts Z.-T. depuis le 1^er janvier 2009 jusqu'au versement de l'indemnisation devant leur revenir au montant du dernier loyer contractuel, outre les charges et taxes prévues au bail, y compris la taxe foncière sur les immeubles bâtis,

- dit que les consorts Z.-T. avaient la qualité de tiers de bonne foi au sens de l'article 555 du Code civil,

- dit que le droit de propriété qu'avaient les consorts Z.-T. sur les constructions justifiait leur indemnisation à la suite de leur éviction par l'effet du congé, indemnisation correspondant, au choix des consorts Y.-X., soit à la plus-value procurée aux terrains, dont ils étaient propriétaires, par ces constructions, soit au coût des matériaux et de la main-d’œuvre nécessaires à l'édification de ces constructions à la date du remboursement,

- avant dire droit au fond sur le montant de cette indemnité, désigné en qualité d'expert, M. D. avec pour mission de :

* se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission,

* visiter les lieux, les décrire, dresser le cas échéant la liste du personnel employé par le locataire,

* rechercher en tenant compte de la situation et de l'état des locaux tous éléments permettant de déterminer

/ le montant de la plus-value procurée aux terrains par les constructions,

/ le coût des matériaux et de la main d'œuvre nécessaires à l'édification de ces constructions, à la date la plus proche possible du dépôt de son rapport,

- sursis à statuer sur les autres demandes et réservé les dépens.

 

Par dernières conclusions du 13 octobre 2011, les consorts X.-Y., appelants, demandent à la Cour de :

- vu les articles 555 et 550 du Code civil, et les pièces versées aux débats,

- confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a validé le congé du 4 juin 2007 et considéré que l'article 555 du Code civil était applicable aux conséquences de ce congé,

- réformer la décision entreprise en ce qu'elle a considéré que les Z.-T. pouvaient être des possesseurs de bonne foi,

- dire que les Z.-T. ne sont pas possesseurs de bonne foi au sens de l'article 550 du Code civil dans la mesure où ils ne possédaient pas comme propriétaires le terrain sur lequel ont été édifiés les immeuble litigieux en vertu d'un titre translatif de propriété dont ils auraient ignoré le vice,

- constater qu'eux-mêmes avaient donc parfaitement la possibilité d'exercer le choix prévu par les dispositions de l'article 555 du Code civil,

- dire qu'ils sont dès lors bien fondés à solliciter, par application de l'article 1730 du Code civil et de l'article 555 du Code civil, la suppression des constructions réalisées sur leur terrain,

- condamner les Z.-T. à procéder à la démolition dans le mois de la décision à intervenir, ou dans tous délais que la Cour voudra bien fixer dans la limite maximale de 6 mois, des constructions, plantations et ouvrages effectués par eux, sur les terrains loués [...], à leurs frais, sous astreinte, passé ce délai, de 2.000 euros par jour de retard,

- ordonner l'expulsion pour le cas où il ne serait pas procéder à la démolition dans le mois de la décision à intervenir, des consorts Z.-T. des lieux qu'ils occupent, ainsi que de tous occupants de leur chef,

- ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers, garnissant les lieux en tel garde-meubles qu'il plaira à la Cour de désigner, aux frais, risques et périls des Z.-T.,

- condamner les Z.-T. à leur verser une indemnité d'occupation depuis le 1er octobre 2007 jusqu'au jour de la complète libération des lieux, de 3 000 euros par mois hors taxes, hors charges,

- condamner solidairement les Z.-T. à leur payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.

 

Par dernières conclusions, les consorts Z.-T. prient la Cour de :

- vu les baux successifs, les arrêts de cette Cour des 27 février 2002 et 21 juin 2006, le « protocole » d'accord transactionnel des 20 et 25 avril 2005, les articles 1634 du Code civil, 7f de la loi du 6 juillet 1989, 568 du Code de procédure civile,

- confirmer, à l'exception de sa motivation portant sur les conditions d'application de l'article 555 du Code civil, le jugement déféré en ce qu'il a reconnu leur droit à indemnisation en application des dispositions définitives rendues par cette Cour concernant, notamment, la suppression de la clause abusive du bail de 1978 et l'homologation du « protocole » d'accord du 25 avril 2006 et ce, à l'exception de sa motivation portant sur les conditions d'application de l'article 555 du Code civil,

- dire les dispositions de l'article 555 du Code civil inapplicables en l'espèce,

* du fait des conventions intervenues et notamment celles antérieures au bail de 1978,

* du fait que seules des améliorations ont été apportées aux constructions préexistantes, ce qui est exclusif de l'application des dispositions de l'article 555 du Code civil,

- constater que les consorts X. ont épuisé leur droit d'option quant à l'accession,

- débouter les consorts X. de toutes leurs demandes,

- infirmer en tant que de besoin, la décision entreprise quant à la validité du congé, telle que revendiquée par les consorts X.,

- à titre subsidiaire de ce chef,

- dire que, si la validité du congé était retenue, il appartiendrait aux consorts X. d'indemniser leur droit de propriété par référence en particulier aux décisions de la Cour des 27 février 2002 et 21 juin 2004, ainsi qu'au protocole d'accord homologué par l'arrêt du 24 avril 2006,

- vu les dispositions de l'article 1634 du Code civil,

- condamner les appelants à leur payer la juste indemnisation qui leur revient au titre de la théorie des impenses (montant de la plus-value procurée au terrain) et,

- en application des dispositions de l'article 568 du Code de procédure civile,

- évoquer la mesure d'expertise ainsi que les demandes indemnitaires comme suit :

- vu le rapport déposé par l'expert V. le 15 mars 2011,

- condamner les appelants à leur payer avec intérêts de droit la somme de 595.000 euros représentant à dire d'expert la plus-value procurée aux terrains par leurs constructions,

- en tout état de cause,

- condamner les consorts X. à leur payer les sommes de 25.000 euros à titre de dommages-intérêts, et 20.000 euros à chacun d'entre eux au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus qui comprendront les frais d'expertise.

 

SUR CE, LA COUR :

Considérant que c'est par des motifs pertinents que la Cour adopte que le Tribunal a dit que le congé du 4 juillet 2007 avait mis fin au bail des terrains nus du 29 juin 1978 pour le 31 décembre 2008 ;

Considérant, sur l'application en la cause de l'article 555 du Code civil, que ce texte concerne les constructions nouvelles et est étranger au cas où les travaux exécutés, s'appliquant à des ouvrages préexistant avec lesquels ils se sont identifiés, ne présentent que le caractère de réparations ou de simples améliorations ;

Considérant que, par lettre du 11 décembre 1905 adressée au gérant du propriétaire des terrains litigieux, Joseph C., locataire sortant, l'informait de ce qu'il avait vendu sa maison à Anne A., veuve B. ; que, par lettre du 27 septembre 1907, cette dernière sollicitait du propriétaire des terrains de les prendre à bail aux mêmes conditions que le bail précédent en tenant compte des six mois de loyers versés d'avance remboursés aux époux C., l'informant être propriétaire, depuis le 1^er janvier 1906, de la construction édifiée sur les terrains ; que, par acte authentique du 29 août 1928, Anne B. et son fils Alphonse Renard ont vendu à Agostio Z. et à Guiseppe T. les constructions édifiées sur les terrains sis [...] et [...] et leur ont cédé le bail en cours sur les seuls terrains, qui avait été prorogé par acte sous seing privé du 1^er novembre 1921 ;

Considérant qu'il ressort de ces éléments que les constructions ont été édifiées sur les terrains nus par les locataires de ces terrains et que les consorts Z.-T., qui viennent aux droits du propriétaire initial de ces constructions pour les avoir acquises le 29 août 1928, ne peuvent prétendre qu'elles n'ont pas été faites par leurs auteurs au sens de l'article 555, alinéa 1^er, du Code civil ;

Considérant que la procédure, ayant donné lieu à l'arrêt du 27 février 2002 et à la transaction des 20 et 25 avril 2006 homologuée par l'arrêt de cette Cour du 21 juin 2006, portait sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire insérée au bail du 29 juin 1978 et sur la propriété des constructions édifiées sur les terrains de l'[...] ; que, par la transaction précitée, qui a mis fin à l'instance, les parties ont décidé de soumettre les « relations locatives » au bail du 29 juin 1978 à l'exception de la clause d'accession sans indemnité qui y était insérée ;

Qu'ainsi, les parties n'ont pas réglé le sort des constructions édifiées par les locataires à l'expiration du bail de sorte que, d'une part, l'article 555 du Code civil doit recevoir application par l'effet du congé du 4 juillet 2007 et que, d'autre part, les propriétaires des terrains n'ont pas, préalablement audit congé, exercé l'option prévue par ce texte ;

Considérant que le terme de « bonne foi », employé par l'article 555, alinéa 4, du Code civil, appliqué par le Tribunal, s'entend par référence à l'article 550 du même Code et ne vise que celui qui possède comme propriétaire en vertu d'un titre translatif de propriété ;

Considérant qu'au cas d'espèce, par la transaction des 20 et 25 avril 2006 mettant fin au litige opposant les parties, les consorts Z.-T. ont été explicitement « confirmés en leur qualité de seuls propriétaires des constructions édifiées sur le terrain nu sis [...] » ;

Considérant que, par cette convention, les parties ont expressément consacré le démembrement de la propriété du sol et des constructions ; que, bien que le bail des terrains sur lesquels les constructions ont été édifiées confère à la propriété de ces dernières un caractère temporaire, cependant, la transaction constitue un titre au sens de l'article 550 du Code civil, de sorte que les consorts Z.-T. sont des possesseurs de bonne foi des constructions pour les posséder comme propriétaires et que les consorts X.-Y. ne peuvent ni réclamer la suppression des constructions par application de l'article 555 du Code civil ni exiger la restitution de la chose louée dans son état primitif par application de l'article 1730 du même Code ;

Considérant que l'application de l'article 555 du Code civil exclut celle des articles 1634 du Code civil et 7 f de la loi du 6 juillet 1989 et ce d'autant, pour ce dernier texte, que le bail ayant lié les parties était régi par les articles 1713 et suivants du Code civil ;

Considérant que c'est donc à bon droit que le Tribunal a fait application de l'article 555, alinéa 4, du Code civil ; que le jugement entrepris sera confirmé en toutes ses dispositions, sans qu'il y ait lieu à évocation sur le montant du remboursement auquel les consorts Z.-T. peuvent prétendre à la suite du dépôt du rapport d'expertise ordonnée en première instance ;

Considérant que les parties étant liées par un bail et une transaction qui ne décidaient pas du sort des constructions, la procédure en validation du congé en fin de bail ne peut être interprétée comme un « harcèlement judiciaire » alors que les consorts Z.-T. avaient formé une opposition à ce congé ; qu'en conséquence, la demande de dommages-intérêts des intimés doit être rejetée ;

Considérant que la solution donnée au litige emporte le rejet de la demande sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile des consorts X.-Y. ;

Considérant que l'équité commande qu'il soit fait droit à la demande des consorts Z.-T. sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt, une indemnité globale étant accordée dès lors que les intimés sont assistés par le même avocat ;

 

PAR CES MOTIFS :

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Dit n'y avoir lieu à évocation ;

Rejette toute autre demande ;

Condamne in solidum MM. Xavier, Pascal et Hervé X., ainsi qu'à Mme Danièle Y., veuve X., aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile ;

Condamne in solidum MM. Xavier, Pascal et Hervé X., ainsi Mme Danièle Y., veuve X., à payer Mme Josiane Z., épouse W., Mme Luisa V., veuve Z., et M. Serge T. la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel.

La Greffière, La Présidente,