Extrait : « La société Féridis nie être un professionnel de l'immobilier mais il ressort cependant de son extrait Kbis que l'activité qu'elle a déclarée est celle de marchand de biens et elle reconnaît par ailleurs avoir eu le projet d'acquérir un certain nombre de terrains supportant des pylônes de transmissions téléphoniques. Cette opération d'acquisition de plusieurs dizaines de terrains destinés à la location faisant partie de l'activité immobilière déclarée, il convient de dire qu'elle a agi en qualité de professionnelle de l'immobilier lors de la régularisation du compromis de vente. […].

L’article L. 122-22, 4°, du code de la consommation exclut du champ d'application des dispositions relatives au démarchage à domicile, les ventes de biens « lorsqu'elles ont un rapport direct avec les activités exercées dans le cadre d'une exploitation agricole ». Il faut donc s'attacher à la cause du contrat et pour être exclu du domaine d'application de ces dispositions, le contrat doit avoir été conclu exclusivement dans l'intérêt de l'entreprise. Pour apprécier cette cause, il est de jurisprudence établie qu'il faut utiliser un double critère, celui de l'exercice d'une activité professionnelle, celui de l'existence d'un lien direct.

Il appartient à la société Féridis de justifier de l'exercice par les époux X. d'une activité agricole et du lien direct entre cette activité et le contrat de vente litigieux, ce qu'elle ne fait pas. Par ailleurs, elle ne saurait, sans se contredire, à la fois « supposer » que les époux X., l'époux étant né en 1924, l'épouse en 1927, n'exercent plus d'activité agricole, et prétendre que le produit de la vente de la parcelle aurait profité à l'exploitation agricole de par le bénéfice tiré de l'opération. En tout cas, l'implantation des installations de la société SFR a rendu impossible toute exploitation agricole de la parcelle en raison de la présence du pylône, des armoires techniques et du périmètre de sécurité réglementaire.

Le compromis de vente de la parcelle, sans rapport avec des activités exercées dans le cadre d'une exploitation agricole, conclu à la suite d'un démarchage à domicile, est donc soumis aux dispositions des articles L. 121-21 et suivants du code de la consommation. »

 

COUR D’APPEL D’ANGERS

PREMIÈRE CHAMBRE SECTION A

ARRÊT DU 23 OCTOBRE 2012

 

R.G. n° 11/00005. Jugement du 17 novembre 2010, Tribunal de Grande Instance du MANS, n° d'inscription au RG de première instance : 09/01505.

 

APPELANTE :

La Société FERIDIS

représentée par la SCP DUFOURGBURG - GUILLOT, avocat postulant au barreau d'ANGERS et par Maître LEGUEN de la SCP BESSY-GABOREL, avocat plaidant au barreau de RENNES

 

INTIMÉS :

Monsieur X.

né le [date] à [ville]

La SOCIETE FRANCAISE DU RADIOTÉLÉPHONE (SFR)

Madame Y. épouse X.

née le [date] à [ville]

représentés par Maître Jacques VICART, avocat postulant au barreau d'ANGERS et par Maître E. SPAETH, avocat plaidant au barreau de PARIS

Monsieur Z.

né le [date] à [ville], assigné, n'ayant pas constitué avoué

 

COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 4 septembre 2012 à 14 h. 00 en audience publique, Madame GRUA, Conseiller ayant été préalablement entendu en son rapport, devant la Cour composée de : Monsieur HUBERT, Président de chambre, Madame GRUA, Conseiller, Madame MONGE, Conseiller, qui en ont délibéré

Greffier lors des débats : Monsieur BOIVINEAU

ARRÊT : par arrêt réputé contradictoire. Prononcé publiquement le 23 octobre 2012 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ; Signé par Monsieur HUBERT, Président et par Monsieur BOIVINEAU, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

 

FAITS ET PROCÉDURE :

Pour les besoins de l'exploitation de son réseau de radiotéléphonie mobile, la société Française du Radiotéléphone, SFR, obtenait de divers propriétaires de parcelles de terre une convention de mise à disposition d'un emplacement destiné à accueillir des installations de télécommunication composées d'un pylône destiné à supporter des dispositifs d'antennes et d'équipements techniques.

Dans le courant du 1^er semestre 2007, elle apprenait que ses cocontractants avaient été approchés par la société Féridis qui avait obtenu la régularisation de compromis de vente de l'emplacement mis à sa disposition.

M. X. et Mme Y. épouse X. avaient mis à la disposition de la société SFR, selon une convention du 7 mars 1995, une parcelle de 200 m² extraite de leur parcelle sise à [ville L.], cadastrée section ZN n° 65, pour une durée de 12 ans moyennant le versement d'un loyer annuel de 2.500 Francs HT (381,12 euros) indexé sur l'indice du coût de la construction. Le 9 juillet 2007, ils régularisaient avec la société Féridis un compromis de vente de cette parcelle, au prix de 7.000 euros.

Selon un acte d'huissier de justice délivré le 20 mars 2009, les époux X. et la société SFR, faisaient assigner la société Féridis et son mandataire, M. Z., pour voir déclarer nul le compromis de vente pour dol et violation des dispositions du code de la consommation et obtenir le paiement de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice.

Statuant par un jugement rendu le 17 novembre 2010, le tribunal de grande instance du Mans annulait le contrat du 9 juillet 2007 et condamnait la société Féridis et M. Z. in solidum à payer à la société SFR la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts. Il déboutait les parties du surplus de leurs prétentions, condamnait les défendeurs aux dépens et au paiement d'une indemnité de procédure de 1.000 euros au profit de la société SFR.

Le premier juge retenait que la réglementation sur le démarchage à domicile s'appliquait aux ventes d'immeubles, que la société Féridis avait agi en qualité de professionnel, le but de l'opération étant de négocier un loyer à la hausse lors du renouvellement des conventions d'occupation, que les propriétaires étant retraités lors du démarchage, le terrain ne pouvait constituer un actif professionnel et que, même à supposer qu'ils aient été agriculteurs, la vente d'une parcelle supportant un relais téléphonique n'avait aucun lien avec une activité agricole, la valeur de la portion du terrain vendue, soit 35 euros le m², étant supérieure à celle des terrains agricoles. Il en déduisait que le contrat de vente, réalisé dans le cadre d'un démarchage à domicile, devait être annulé puisqu'il liait un professionnel à des consommateurs mais ne reproduisait pas les dispositions du code de la consommation relatives à la faculté de renonciation et ne comportait pas le formulaire détachable permettant l'exercice de cette faculté. Il considérait qu'il n'y avait pas lieu de rechercher si la société Féridis s'était rendue coupable de dol.

Pour débouter les époux X. de leur demande de dommages et intérêts, il retenait l'absence de préjudice aux motifs qu'en renonçant au bénéfice du contrat de vente, les demandeurs avaient la perspective d'obtenir des contreparties de la part de la société SFR, qui dirigeait le procès et se chargeait de la défense de leurs intérêts. Il considérait que les manœuvres déloyales de la société Féridis, qui avait bénéficié de l'expérience acquise par M. Z., ancien salarié de la société SFR ayant pour mission de rechercher les meilleurs « points hauts » destinés à recevoir les équipements techniques, constituaient des actes de parasitisme engageant sa responsabilité. Il estimait que M. Z. avait été au centre de l'opération et avait profité des documents conservés lors de son précédent emploi et retenait sa faute personnelle. Il retenait cependant l'absence de préjudice commercial pour la société SFR, le contrat étant annulé, l'absence de préjudice moral, le litige étant sans incidence sur sa clientèle, mais un préjudice résultant de la nécessité de développer d'urgence une stratégie pour faire échec à l'opération lancée pas la société Féridis.

Par une déclaration enregistrée au greffe de la cour le 3 janvier 2011, la société Féridis relevait appel de cette décision. La société SFR et les époux X. formaient appel incident.

M. Z. ne constituait pas avoué, mais les dernières conclusions de la société SFR et des époux X. étaient remises à sa personne selon un acte d'huissier de justice du 26 juin 2012.

L'ordonnance de clôture intervenait le 12 juillet 2012.

 

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Les parties ont déposé des conclusions récapitulatives le 27 juin 2012 pour l'appelante, le 20 juin 2012 pour la société SFR et les époux X.

Il y a lieu de se référer à ces écritures pour un exposé complet de leurs moyens et prétentions qui peuvent être résumées ainsi qu'il suit.

La société Féridis demande à la cour de confirmer la décision en ce qu'elle a débouté les époux X. et la société SFR de leur demande indemnitaire, de la réformer pour le surplus en les déboutant de l'ensemble de leurs demandes. A titre reconventionnel, elle sollicite de dire valable la promesse synallagmatique de vente du 9 juillet 2007 et de condamner les époux X. à réitérer la vente en la forme authentique dans le délai de trois mois et ensuite sous astreinte de 1.000 euros, de les condamner solidairement avec la société SFR au paiement d'une somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, avec intérêts au taux légal à compter de la décision, d'une indemnité de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, qui seront distraits au profit de son avoué.

Elle fait valoir que la législation relative au démarchage à domicile n'a pas vocation à s'appliquer aux transactions immobilières, en soutenant que lorsqu'il a transposé en droit français la directive européenne 85/577 du 20 décembre 1985 relative à la protection du consommateur, le législateur ne s'est pas prononcé sur l'étendue de la protection en matière de démarchage à domicile, que par ailleurs, la qualité de consommateurs des époux X. est discutable eu égard à leur qualité de vendeurs du bien et si cette qualité devait être reconnue, qu'elle ne saurait, quant à elle, être considérée comme un professionnel, le projet d'acquisition des parcelles louées à la société SFR ne pouvant la faire qualifier de professionnel de l'exploitation de relais téléphoniques puisqu'elle n'est ni un opérateur téléphonique ni un professionnel de l'immobilier, qu'enfin, la parcelle vendue ne saurait perdre sa vocation agricole en raison de sa superficie, de son prix ou de l'implantation des infrastructures nécessaires à la mise en service d'un site radioélectrique, alors qu'elle n'est pas constructible. Elle ajoute que le produit de la vente aurait profité à l'exploitation agricole en raison du bénéfice tiré de l'opération.

Elle nie toutes manœuvres dolosives, les courriers, identiques, dictés par la société SFR et émanant des demandeurs aux différentes instances engagées contre elle ne constituant pas un élément de preuve extrinsèque de l'emploi de ces manœuvres et ajoute que M. Z. n'a jamais prétendu agir au nom de cette société. Elle prétend par ailleurs que ce dernier n'a pas profité de l'avantage que lui conférait le fait d'avoir travaillé pour le compte de la société SFR et n'a pas conservé de documents, puisqu'il demandait, au contraire, la communication des documents contractuels existant entre le bailleur et la société. Elle en déduit que la procédure s'inscrit dans le cadre de la stratégie élaborée par la société SFR pour manipuler les bailleurs afin qu'ils se désengagent, dénonce les manœuvres employées par cette intimée et conclut à la validité du consentement du bailleur.

Elle conteste tout acte de parasitisme, les bailleurs ayant pu être démarchés après un repérage et la consultation du cadastre, et toute concurrence déloyale, son activité n'étant pas identique à celle de la société SFR dont la situation n'est pas modifiée par l'acquisition des terrains et considère que cette société ne subit aucun préjudice moral ou financier.

Elle fait plaider reconventionnellement que la société SFR a tenté d'entraver son projet en circonvenant les bailleurs, qui s'étaient engagés de façon claire et incontestable, comportement qui lui a causé un préjudice qui doit être réparé.

La société SFR et les époux X. demandent à la cour de confirmer le jugement en ce qu'il a prononcé la nullité du compromis de vente pour violation du code de la consommation, de l'infirmer en ce qu'il les a déboutés de leur demande d'indemnisation et déclaré qu'il n'y avait pas lieu de rechercher si la société Féridis s'était rendue coupable de dol. Ils sollicitent l'annulation du compromis au visa de l’article 1116 du code civil, la condamnation de la société Féridis et de M. Z. à payer aux époux X. la somme de 6.000 euros à titre de dommages et intérêts, la confirmation de la décision en ce qu'elle a déclaré que l'appelante s'était rendue coupable de manœuvres déloyales constitutives d'actes de parasitisme à l'égard de la société SFR, de dire que ces procédés déloyaux engagent la responsabilité de M. Z. et de cette société et de les condamner in solidum au paiement d'une somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts, toutes causes confondues, de les condamner au paiement d'une somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens, avec distraction au profit de leur avoué.

 

MOTIFS DE LA DÉCISION :

1 - Sur l'annulation du compromis de vente :

La société Féridis nie être un professionnel de l'immobilier mais il ressort cependant de son extrait Kbis que l'activité qu'elle a déclarée est celle de marchand de biens et elle reconnaît par ailleurs avoir eu le projet d'acquérir un certain nombre de terrains supportant des pylônes de transmissions téléphoniques. Cette opération d'acquisition de plusieurs dizaines de terrains destinés à la location faisant partie de l'activité immobilière déclarée, il convient de dire qu'elle a agi en qualité de professionnelle de l'immobilier lors de la régularisation du compromis de vente.

Cette professionnelle de l'immobilier ne conteste pas que son mandataire, M. Z., s'est rendu au domicile des époux X. le 9 juillet 2007 et qu'il a obtenu la signature d'un compromis de vente de la parcelle mise à la disposition de la société SFR. Ce contrat a donc bien été conclu à la suite d'un démarchage à domicile.

L’article L. 122-22, 4°, du code de la consommation exclut du champ d'application des dispositions relatives au démarchage à domicile, les ventes de biens « lorsqu'elles ont un rapport direct avec les activités exercées dans le cadre d'une exploitation agricole ». Il faut donc s'attacher à la cause du contrat et pour être exclu du domaine d'application de ces dispositions, le contrat doit avoir été conclu exclusivement dans l'intérêt de l'entreprise. Pour apprécier cette cause, il est de jurisprudence établie qu'il faut utiliser un double critère, celui de l'exercice d'une activité professionnelle, celui de l'existence d'un lien direct.

Il appartient à la société Féridis de justifier de l'exercice par les époux X. d'une activité agricole et du lien direct entre cette activité et le contrat de vente litigieux, ce qu'elle ne fait pas. Par ailleurs, elle ne saurait, sans se contredire, à la fois « supposer » que les époux X., l'époux étant né en 1924, l'épouse en 1927, n'exercent plus d'activité agricole, et prétendre que le produit de la vente de la parcelle aurait profité à l'exploitation agricole de par le bénéfice tiré de l'opération. En tout cas, l'implantation des installations de la société SFR a rendu impossible toute exploitation agricole de la parcelle en raison de la présence du pylône, des armoires techniques et du périmètre de sécurité réglementaire.

Le compromis de vente de la parcelle, sans rapport avec des activités exercées dans le cadre d'une exploitation agricole, conclu à la suite d'un démarchage à domicile, est donc soumis aux dispositions des articles L. 121-21 et suivants du code de la consommation. Il aurait dû comporter un formulaire permettant au vendeur d'exercer la faculté de renonciation. Ce formalisme, prévu à l'article L. 121-14 de ce code, dont les dispositions sont d'ordre public, n'ayant pas été respecté, c'est avec raison que le premier juge a annulé le contrat du 9 juillet 2007. Sa décision sera confirmée.

Le contrat étant annulé du chef du non respect des dispositions relatives au démarchage à domicile, le moyen tiré de l'annulation de ce même contrat pour dol des vendeurs est sans objet.

 

2 - Sur les demandes indemnitaires :

Ces demandes ont pour fondement les dispositions des articles 1382 et 1383 du code civil, lesquels impliquent l'existence d'une faute, d'un préjudice et d'un rapport de causalité certain entre la faute et le préjudice.

 

* La demande des époux X.

Les époux X. font plaider l'erreur déterminante, viciant leur consentement, commise en raison des indications données par le mandataire de la société Féridis, qui prétendait agir au nom et pour le compte de la société SFR, et soutiennent que sans ces manœuvres destinées à les tromper, ils n'auraient pas contracté.

S'il ne fait aucun doute que lorsque les bailleurs ont donné leur consentement ils ont commis une erreur sur la personne de leur cocontractant puisqu'ils avaient l'intention de contracter avec la société SFR, cette erreur n'a cependant pas été déterminante, seules les conditions avantageuses qui leur étaient offertes, à savoir un prix de 35 euros/m² pour du terrain agricole, ayant déterminé ce consentement. Les époux X. ne justifiant d'aucun préjudice moral, le jugement qui les a déboutés de leur demande en paiement de dommages et intérêts sera confirmé.

 

* La demande de la société SFR

La société SFR fait plaider l'existence d'une situation de concurrence entre elle et la société Féridis en soutenant que pour les besoins de l'exploitation de son réseau de radiotéléphonie mobile, elle est tenue de constituer et de gérer un patrimoine immobilier et mobilier en vertu duquel elle procède au déploiement de ce réseau. Elle prétend que la signature de conventions de mise à disposition ou l'acquisition pure et simple d'emplacements destinés à recevoir ses installations de téléphonie font partie de son activité en ce qu'elles sont le préalable à l'exercice de cette activité et en déduit que son activité immobilière est le corollaire de son exploitation de réseau de téléphonie. Elle considère que les agissements de la société Féridis, qui exerce une activité immobilière, constituent des actes de concurrence déloyale.

Il est de principe que l'action en concurrence déloyale ne peut être admise que lorsqu'il apparaît qu'une entreprise a cherché à profiter de manière illégitime de la réputation d'autrui, le risque de confusion trouvant sa source dans une imitation.

Si les besoins d'exploitation de son réseau exigent la location ou l'acquisition d'emplacements immobiliers, la société SFR ne peut se prévaloir de l'exercice d'une activité immobilière, alors qu'elle ne justifie pas se livrer à des achats d'emplacements aux fins de les revendre, activité commerciale prévue à l’article L. 110-1, 2°, du code de commerce, ses acquisitions étant destinées à être utilisées directement et non à lui permettre de réaliser un bénéfice. Il n'existe donc aucun risque de confusion entre la société SFR, exploitante d'un réseau de radiotéléphonie, et la société Féridis, marchand de biens, et le grand public n'a aucune raison de penser que les services proposés proviennent de la même société.

La société SFR soutient également que les manœuvres employées par la société Féridis et ses mandataires caractérisent des agissements parasitaires.

Le parasitisme se définit comme l'ensemble des comportements par lesquels un agent économique s'immisce dans le sillage d'un autre afin de tirer profit de ses efforts et de son savoir-faire, sans rien dépenser ou en exposant des frais bien moindres que ceux auxquels il aurait dû normalement faire face pour arriver au même résultat, s'il n'avait pas bénéficié des efforts de l'autre. Mais il faut que soit préalablement établie l'existence d'une technique ayant nécessité des efforts tant intellectuels que financiers importants et représentant une valeur économique importante.

En cherchant à acquérir les emplacements mis à la disposition de la société SFR, la société Féridis n'a cependant repris aucune idée originale ou aucun travail représentant pour la société SFR un investissement financier ou intellectuel. Elle a, au contraire, fait jouer la libre concurrence dans un secteur où la société SFR ne bénéficiait d'aucun contrat d'exclusivité avec les propriétaires de ces emplacements.

Aucun fait fautif ne pouvant être reproché à la société Féridis, la société SFR sera déboutée de sa demande. Le jugement sera donc infirmé.

En l'absence d'agissements fautifs de la société Féridis, la responsabilité de M. Z., son mandataire ne peut être retenue. Le jugement sera infirmé de ce chef, la société SFR étant déboutée de toute demande.

 

3 - Sur la demande reconventionnelle de la société Féridis :

Il est certain qu'en incitant les propriétaires des emplacements à dénoncer le compromis de vente et en prenant à sa charge tous les frais de la procédure engagée, la société SFR a entravé l'opération projetée par la société Féridis. Cependant la liberté d'entreprendre apparaissant comme un droit fondamental, aucune faute ne saurait être reprochée à un commerçant essayant de contrer par des moyens légaux les initiatives d'un autre commerçant susceptibles de rendre plus onéreuses l'exercice de son activité. La société Féridis sera donc déboutée de sa demande indemnitaire.

Il n'est pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties les sommes non comprises dans les dépens, lesquels seront supportés par chacune d'elles tant en première instance qu'en appel.

 

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement et par arrêt réputé contradictoire ;

Confirme le jugement déféré en ce qu'il annule le compromis de vente régularisé le 9 juillet 2007 entre M. X. et Mme X., vendeurs, et la société Féridis, acquéreur, du chef du non respect des exigences des dispositions du code de consommation relatives au démarchage à domicile et en ce qu'il déboute les époux X. de leur demande en paiement de dommages et intérêts ;

Y ajoutant ;

Déclare sans objet la demande de la société SFR tendant à l'annulation de ce même compromis de vente du chef du dol des vendeurs ;

Infirme le jugement déféré pour le surplus ;

Déboute M. X. et Mme X. et la société SFR de toute autre demande contre la société Féridis et M. Z. ;

Déboute la société Féridis de sa demande de dommages et intérêts ;

Rejette toute autre demande ;

Laisse à la charge de chacune des parties les dépens par elle exposés tant en première instance qu'en appel.

LE GREFFIER         LE PRÉSIDENT

D. BOIVINEAU        L.D. HUBERT