Extrait : « La société Féridis nie être un professionnel de l'immobilier mais il ressort cependant de son extrait Kbis que l'activité qu'elle a déclarée est celle de marchand de biens et elle reconnaît par ailleurs avoir eu le projet d'acquérir un certain nombre de terrains supportant des pylônes de transmissions téléphoniques. Cette opération d'acquisition de plusieurs dizaines de terrains destinés à la location faisant partie de l'activité immobilière déclarée, il convient de dire qu'elle a agi en qualité de professionnelle de l'immobilier lors de la régularisation du compromis de vente. Cette professionnelle de l'immobilier ne conteste pas que son mandataire, M. Y., s'est rendu au domicile de M. X. le 14 juin 2007 et qu'il a obtenu la signature d'un compromis de vente de la parcelle mise à la disposition de la société SFR. Ce contrat a donc bien été conclu à la suite d'un démarchage à domicile.

L’article L. 122-22, 4°, du code de la consommation exclut du champ d'application des dispositions relatives au démarchage à domicile, les ventes de biens « lorsqu'elles ont un rapport direct avec les activités exercées dans le cadre d'une exploitation agricole ». Il faut donc s'attacher à la cause du contrat et pour être exclu du domaine d'application de ces dispositions, le contrat doit avoir été conclu exclusivement dans l'intérêt de l'entreprise. Pour apprécier cette cause, il est de jurisprudence établie qu'il faut utiliser un double critère, celui de l'exercice d'une activité professionnelle, celui de l'existence d'un lien direct.

Il n'est pas discuté que M. X. était exploitante agricole lors de la signature du compromis de vente mais il appartient à la société Féridis de justifier du lien direct entre cette activité et le contrat litigieux. En effet, même située en zone rurale, cette parcelle de 250 m², supportant des installations de radiotéléphonie, avait perdu toute vocation agricole, sa valeur tenant à la présence de ces installations, le prix offert, 20 euros/m², ne correspondant pas au prix des terres agricoles dans le secteur. En tout cas, l'implantation des installations de la société SFR avait rendu impossible toute exploitation agricole de la parcelle en raison de la présence du pylône, des armoires techniques et du périmètre de sécurité réglementaire. Par ailleurs, la société Féridis ne saurait prétendre que le produit de la vente de la parcelle aurait profité à l'exploitation agricole de par le bénéfice tiré de l'opération alors que le vendeur est actuellement retraité. »

 

COUR D’APPEL D’ANGERS

PREMIÈRE CHAMBRE SECTION A

ARRÊT DU 23 OCTOBRE 2012

 

R.G. n° 11/02761. Jugement du 26 septembre 2011, Tribunal de Grande Instance de LAVAL, R.G. n° 008/01249.

 

APPELANTE :

LA SARL FERIDIS

représentée par la SCP DUFOURGBURG - GUILLOT, avocats postulants au barreau d'Angers - N° du dossier 15051, et par Maître LEGUEN, de la SCP BESSY-GABOREL, avocat au barreau de Rennes

 

INTIMÉS :

LA SOCIÉTÉ FRANÇAISE DE RADIOTÉLÉPHONE - SFR

Monsieur X.

agissant en qualité de nu-propriétaire, né le [date] à [ville]

Madame X.

décédée en cours d'instance le 8 septembre 2011

représentés par Maître Jacques VICART, avocat postulant au barreau d'Angers - N° du dossier 00014820 et par Maître SPAETH, avocat plaidant au barreau de Paris.

Monsieur Y.

né le [date] à [ville], assigné, n'ayant pas constitué avocat.

 

COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 4 septembre 2012 à 14 h. 00 en audience publique, Madame GRUA, Conseiller ayant été préalablement entendue en son rapport, devant la Cour composée de : Monsieur HUBERT, Président de chambre, Madame GRUA, Conseiller, Madame MONGE, Conseiller, qui en ont délibéré

Greffier lors des débats : Monsieur BOIVINEAU

ARRÊT : réputé contradictoire. Prononcé publiquement le 23 octobre 2012 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ; Signé par Monsieur HUBERT, Président et par Monsieur BOIVINEAU, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

 

FAITS ET PROCÉDURE :

Pour les besoins de l'exploitation de son réseau de radiotéléphonie mobile, la société Française du Radiotéléphone, SFR, obtenait de divers propriétaires de parcelles de terre une convention de mise à disposition d'un emplacement destiné à accueillir des installations de télécommunication composées d'un pylône destiné à supporter des dispositifs d'antennes et d'équipements techniques.

Dans le courant du 1^er semestre 2007, elle apprenait que ses cocontractants avaient été approchés par la société Féridis qui avait obtenu la régularisation de compromis de vente de l'emplacement mis à sa disposition.

Mme X., usufruitière, avait mis à la disposition de la société SFR, selon une convention du 23 janvier 1996, une parcelle de 250 m² extraite de sa parcelle sise à [ville G.], cadastrée section B n° 541, pour une durée de 12 ans moyennant le versement d'un loyer annuel de 2.500 Francs HT (381,12 euros) indexé sur l'indice du coût de la construction. Le 14 juin 2007, M. X., nu-propriétaire, régularisait avec la société Féridis un compromis de vente de cette parcelle, au prix de 5.000 euros.

Selon des actes d'huissier de justice délivrés les 11 et 12 août 2009, Mme X. et M. X. et la société SFR, faisaient assigner la société Féridis et son mandataire, M. Y., pour voir déclarer nul le compromis de vente pour dol et violation des dispositions du code de la consommation et obtenir le paiement de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice.

Statuant par un jugement rendu le 26 septembre 2011, le tribunal de grande instance de Laval annulait le contrat du 14 juin 2007, déboutait les consorts X. de leur demande de dommages et intérêts et condamnait M. Y. et la société Féridis à payer à la société SFR une somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts. Il rejetait toute autre demande et condamnait les mêmes au paiement des dépens et d'une indemnité de procédure de 1.500 euros au profit des demandeurs.

Le premier juge retenait que la réglementation sur le démarchage à domicile s'appliquait aux ventes d'immeubles, que la société Féridis avait agi en qualité de professionnel, que si M. X. était exploitant agricole lors du démarchage, la parcelle supportant un relais téléphonique avait perdu toute vocation agricole, la valeur de la portion du terrain vendue étant supérieure à celle des terrains agricoles. Il en déduisait que le contrat de vente, réalisé dans le cadre d'un démarchage à domicile, devait être annulé puisqu'il liait un professionnel à des consommateurs mais ne reproduisait pas les dispositions du code de la consommation relatives à la faculté de renonciation et ne comportait pas le formulaire détachable permettant l'exercice de cette faculté.

Il considérait que les consorts X. ne justifiaient d'aucun préjudice puisqu'ils continuaient à percevoir les loyers de la société SFR qui les avait déchargés des tracas liés à l'instance. Il estimait qu'il n'existait pas de rapport concurrentiel entre la société SFR et la société Féridis puisqu'elles n'intervenaient pas dans le même secteur d'activité et ne s'adressaient pas à la même clientèle mais que la société Féridis et M. Y. avaient cherché à créer une confusion entre les sociétés pour convaincre les propriétaires des parcelles de vendre leur bien, manœuvres constituant des agissements parasitaires qui avaient causé préjudice à la société SFR.

Par une déclaration reçue au greffe de la cour le 14 novembre 2011, la société Féridis relevait appel de cette décision. La société SFR et M. X., seul propriétaire de la parcelle en raison du décès de X., le 8 septembre 2011, formaient appel incident.

M. Y. ne constituait pas avoué.

L'ordonnance de clôture intervenait le 28 juin 2012.

 

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Les parties ont déposé des conclusions récapitulatives le 1^er juin 2012 pour l'appelante, le 4 avril 2012 pour la société SFR et M. X.

Il y a lieu de se référer à ces écritures pour un exposé complet de leurs moyens et prétentions qui peuvent être résumées ainsi qu'il suit.

La société Féridis demande à la cour de confirmer la décision en ce qu'elle a débouté M. X. et la société SFR de leur demande indemnitaire, de la réformer pour le surplus en les déboutant de l'ensemble de leurs demandes. A titre reconventionnel, elle sollicite de dire valable la promesse synallagmatique de vente du 14 juin 2007 et de condamner M. X. à réitérer la vente en la forme authentique dans le délai de trois mois et ensuite sous astreinte de 1.000 euros, de la condamner solidairement avec la société SFR au paiement d'une somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, avec intérêts au taux légal à compter de la décision, d'une indemnité de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, qui seront distraits au profit de son avoué.

Elle fait valoir que la législation relative au démarchage à domicile n'a pas vocation à s'appliquer aux transactions immobilières, en soutenant que la qualité de consommateurs de M. X. est discutable eu égard à sa qualité de vendeur du bien et si cette qualité devait être reconnue, qu'elle ne saurait, quant à elle, être considérée comme un professionnel, le projet d'acquisition des parcelles louées à la société SFR ne pouvant la faire qualifier de professionnel de l'immobilier, qu'enfin, la parcelle vendue ne saurait perdre sa vocation agricole en raison de sa superficie, de son prix ou de l'implantation des infrastructures nécessaires à la mise en service d'un site radioélectrique, alors qu'elle n'est pas constructible. Elle ajoute que le produit de la vente aurait profité à l'exploitation agricole en raison du bénéfice tiré de l'opération.

Elle nie toutes manœuvres dolosives, les courriers, identiques, dictés par la société SFR et émanant des demandeurs aux différentes instances engagées contre elle ne constituant pas un élément de preuve extrinsèque de l'emploi de ces manœuvres et ajoute que M. Y. n'a jamais prétendu agir au nom de cette société. Elle prétend par ailleurs que ce dernier n'a pas profité de l'avantage que lui conférait le fait d'avoir travaillé pour le compte de la société SFR et n'a pas conservé de documents, puisqu'il demandait, au contraire, la communication des documents contractuels existant entre le bailleur et la société. Elle en déduit que la procédure s'inscrit dans le cadre de la stratégie élaborée par la société SFR pour manipuler les bailleurs afin qu'ils se désengagent, dénonce les manœuvres employées par cette intimée et conclut à la validité du consentement du bailleur. Elle conteste tout acte de parasitisme, les bailleurs ayant pu être démarchés après un repérage et la consultation du cadastre, et toute concurrence déloyale, son activité n'étant pas identique à celle de la société SFR dont la situation n'est pas modifiée par l'acquisition des terrains et considère que cette société ne subit aucun préjudice moral ou financier.

Elle fait plaider reconventionnellement que la société SFR a tenté d'entraver son projet en circonvenant les bailleurs, qui s'étaient engagés de façon claire et incontestable, comportement qui lui a causé un préjudice qui doit être réparé.

La société SFR et M. X. demandent à la cour de confirmer le jugement en ce qu'il a prononcé la nullité du compromis de vente pour violation du code de la consommation, de l'infirmer en ce qu'il les a déboutés de leur demande d'indemnisation et n'a pas recherché si la société Féridis s'était rendue coupable de dol. Ils sollicitent l'annulation du compromis au visa de l’article 1116 du code civil, la condamnation de la société Féridis et de M. Y. à payer à M. X. la somme de 6.000 euros à titre de dommages et intérêts, la confirmation de la décision en ce qu'elle a déclaré que l'appelante s'était rendue coupable de manœuvres déloyales constitutives d'actes de parasitisme à l'égard de la société SFR, de dire que ces procédés déloyaux engagent la responsabilité de M. Y. et de cette société et de les condamner in solidum au paiement d'une somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts, toutes causes confondues, de les condamner au paiement d'une somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens, avec distraction au profit de leur avoué.

 

MOTIFS DE LA DÉCISION :

1 - Sur l'annulation du compromis de vente :

La société Féridis nie être un professionnel de l'immobilier mais il ressort cependant de son extrait Kbis que l'activité qu'elle a déclarée est celle de marchand de biens et elle reconnaît par ailleurs avoir eu le projet d'acquérir un certain nombre de terrains supportant des pylônes de transmissions téléphoniques. Cette opération d'acquisition de plusieurs dizaines de terrains destinés à la location faisant partie de l'activité immobilière déclarée, il convient de dire qu'elle a agi en qualité de professionnelle de l'immobilier lors de la régularisation du compromis de vente.

Cette professionnelle de l'immobilier ne conteste pas que son mandataire, M. Y., s'est rendu au domicile de M. X. le 14 juin 2007 et qu'il a obtenu la signature d'un compromis de vente de la parcelle mise à la disposition de la société SFR. Ce contrat a donc bien été conclu à la suite d'un démarchage à domicile.

L’article L. 122-22, 4°, du code de la consommation exclut du champ d'application des dispositions relatives au démarchage à domicile, les ventes de biens « lorsqu'elles ont un rapport direct avec les activités exercées dans le cadre d'une exploitation agricole ». Il faut donc s'attacher à la cause du contrat et pour être exclu du domaine d'application de ces dispositions, le contrat doit avoir été conclu exclusivement dans l'intérêt de l'entreprise. Pour apprécier cette cause, il est de jurisprudence établie qu'il faut utiliser un double critère, celui de l'exercice d'une activité professionnelle, celui de l'existence d'un lien direct.

Il n'est pas discuté que M. X. était exploitante agricole lors de la signature du compromis de vente mais il appartient à la société Féridis de justifier du lien direct entre cette activité et le contrat litigieux. En effet, même située en zone rurale, cette parcelle de 250 m², supportant des installations de radiotéléphonie, avait perdu toute vocation agricole, sa valeur tenant à la présence de ces installations, le prix offert, 20 euros/m², ne correspondant pas au prix des terres agricoles dans le secteur. En tout cas, l'implantation des installations de la société SFR avait rendu impossible toute exploitation agricole de la parcelle en raison de la présence du pylône, des armoires techniques et du périmètre de sécurité réglementaire. Par ailleurs, la société Féridis ne saurait prétendre que le produit de la vente de la parcelle aurait profité à l'exploitation agricole de par le bénéfice tiré de l'opération alors que le vendeur est actuellement retraité.

Le compromis de vente de la parcelle, sans rapport avec des activités exercées dans le cadre d'une exploitation agricole, conclu à la suite d'un démarchage à domicile, est donc soumis aux dispositions des articles L. 121-21 et suivants du code de la consommation. Il aurait dû comporter un formulaire permettant au vendeur d'exercer la faculté de renonciation. Ce formalisme, prévu à l'article L. 121-14 de ce code, dont les dispositions sont d'ordre public, n'ayant pas été respecté, c'est avec raison que le premier juge a annulé le contrat du 9 juillet 2007. Sa décision sera confirmée.

Le contrat étant annulé du chef du non respect des dispositions relatives au démarchage à domicile, le moyen tiré de l'annulation de ce même contrat pour dol du vendeur est sans objet.

 

2 - Sur les demandes indemnitaires :

Ces demandes ont pour fondement les dispositions des articles 1382 et 1383 du code civil, lesquels impliquent l'existence d'une faute, d'un préjudice et d'un rapport de causalité certain entre la faute et le préjudice.

 

* La demande de M. X.

M. X. font plaider l'erreur déterminante, viciant son consentement, commise en raison des indications données par le mandataire de la société Féridis, qui prétendait agir au nom et pour le compte de la société SFR, et soutient que sans ces manœuvres destinées à le tromper, il n'aurait pas contracté.

S'il ne fait aucun doute que lorsque le propriétaire a donné son consentement il a commis une erreur sur la personne de son cocontractant puisqu'il avait l'intention de contracter avec la société SFR, cette erreur n'a cependant pas été déterminante, seules les conditions avantageuses qui lui étaient offertes, à savoir un prix de 20 euros/m² pour du terrain agricole, ayant déterminé ce consentement. M. X. ne justifiant d'aucun préjudice moral sa demande n'est pas fondée.

 

* La demande de la société SFR

La société SFR fait plaider l'existence d'une situation de concurrence entre elle et la société Féridis en soutenant que pour les besoins de l'exploitation de son réseau de radiotéléphonie mobile, elle est tenue de constituer et de gérer un patrimoine immobilier et mobilier en vertu duquel elle procède au déploiement de ce réseau. Elle prétend que la signature de conventions de mise à disposition ou l'acquisition pure et simple d'emplacements destinés à recevoir ses installations de téléphonie font partie de son activité en ce qu'elles sont le préalable à l'exercice de cette activité et en déduit que son activité immobilière est le corollaire de son exploitation de réseau de téléphonie. Elle considère que les agissements de la société Féridis, qui exerce une activité immobilière, constituent des actes de concurrence déloyale.

Il est de principe que l'action en concurrence déloyale ne peut être admise que lorsqu'il apparaît qu'une entreprise a cherché à profiter de manière illégitime de la réputation d'autrui, le risque de confusion trouvant sa source dans une imitation.

Si les besoins d'exploitation de son réseau exigent la location ou l'acquisition d'emplacements immobiliers, la société SFR ne peut se prévaloir de l'exercice d'une activité immobilière, alors qu'elle ne justifie pas se livrer à des achats d'emplacements aux fins de les revendre, activité commerciale prévue à l’article L. 110-1, 2°, du code de commerce, ses acquisitions étant destinées à être utilisées directement et non à lui permettre de réaliser un bénéfice. Il n'existe donc aucun risque de confusion entre la société SFR, exploitante d'un réseau de radiotéléphonie, et la société Féridis, marchand de biens, et le grand public n'a aucune raison de penser que les services proposés proviennent de la même société.

La société SFR soutient également que les manœuvres employées par la société Féridis et ses mandataires caractérisent des agissements parasitaires.

Le parasitisme se définit comme l'ensemble des comportements par lesquels un agent économique s'immisce dans le sillage d'un autre afin de tirer profit de ses efforts et de son savoir-faire, sans rien dépenser ou en exposant des frais bien moindres que ceux auxquels il aurait dû normalement faire face pour arriver au même résultat, s'il n'avait pas bénéficié des efforts de l'autre. Mais il faut que soit préalablement établie l'existence d'une technique ayant nécessité des efforts tant intellectuels que financiers importants et représentant une valeur économique importante.

En cherchant à acquérir les emplacements mis à la disposition de la société SFR, la société Féridis n'a cependant repris aucune idée originale ou aucun travail représentant pour la société SFR un investissement financier ou intellectuel. Elle a, au contraire, fait jouer la libre concurrence dans un secteur où la société SFR ne bénéficiait d'aucun contrat d'exclusivité avec les propriétaires de ces emplacements.

Aucun fait fautif ne pouvant être reproché à la société Féridis, le jugement sera donc infirmé.

En l'absence d'agissements fautifs de la société Féridis, la responsabilité de M. Y., son mandataire ne peut être retenue. Le jugement sera également infirmé de ce chef.

 

3 - Sur la demande reconventionnelle de la société Féridis :

Il est certain qu'en incitant les propriétaires des emplacements à dénoncer le compromis de vente et en prenant à sa charge tous les frais de la procédure engagée, la société SFR a entravé l'opération projetée par la société Féridis. Cependant la liberté d'entreprendre apparaissant comme un droit fondamental, aucune faute ne saurait être reprochée à un commerçant essayant de contrer par des moyens légaux les initiatives d'un autre commerçant susceptibles de rendre plus onéreuses l'exercice de son activité. Le jugement qui a débouté la société Féridis de sa demande sera confirmé.

Il n'est pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties les sommes non comprises dans les dépens, lesquels seront supportés par chacune d'elles tant en première instance qu'en appel.

 

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement et par arrêt réputé contradictoire ;

Confirme le jugement déféré en ce qu'il annule le compromis de vente régularisé le 14 juin 2007 entre M. X., vendeur, et la société Féridis, acquéreur, du chef du non respect des exigences des dispositions du code de consommation relatives au démarchage à domicile et en ce qu'il déboute M. X. de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

Y ajoutant ;

Déclare sans objet la demande de la société SFR tendant à l'annulation de ce même compromis de vente du chef du dol des vendeurs ;

Infirme le jugement déféré pour le surplus ;

Déboute M. X. et la société SFR de toute autre demande contre la société Féridis et M. Y. ;

Déboute la société Féridis de sa demande de dommages et intérêts ;

Rejette toute autre demande ;

Laisse à la charge de chacune des parties les dépens par elle exposés tant en première instance qu'en appel.

LE GREFFIER         LE PRÉSIDENT

D. BOIVINEAU        L.D. HUBERT