Extrait : « Attendu qu'il se déduit de l'interprétation de cette disposition que d'une part, la clause pénale n'a vocation à s'appliquer que durant le temps que le mandataire a accepté sa mission, soit trois mois uniquement, soit 15 mois (les trois mois initiaux et les douze suivants), soit jusque dans les 15 jours suivant la lettre recommandée avec avis de réception formalisant la demande de résiliation du mandant ; Qu'en conséquence, il convient de constater que le mandat de vente prévoit bien en ces paragraphes a) et b), une date d'échéance d'applicabilité de la clause pénale ;

Qu'en revanche, s'agissant du point c) relatif à la durée de la clause pénale postérieurement à la date d'expiration du mandat, les parties n'ont pas fait figurer de délai, contrairement aux dispositions de la recommandation n° 03-02 de la Commission des clauses abusives du 18 septembre 2003 ; Attendu qu'il résulte de l'article L. 132-1 alinéa 8 du code de la consommation que « le contrat restera applicable dans toutes ses dispositions autres que celles jugées abusives s'il peut subsister sans lesdites clauses » ;

Qu'en conséquence, il convient de confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a déclaré la clause pénale manifestement abusive et insusceptible de fonder la demande de la SARL AGENCE IMMOBILIÈRE DE LORRAINE mais qu'en revanche, il y a lieu de constater que le reste du contrat demeure applicable dans toutes ses autres dispositions et qu'ainsi, la SARL AGENCE IMMOBILIÈRE DE LORRAINE et la SARL SPORT + demeurent liées par les autres termes du mandat ».

 

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

 

COUR D'APPEL DE METZ

CHAMBRE COMMERCIALE

ARRÊT DU 10 NOVEMBRE 2015

 

R.G. n° 13/03233. Arrêt n° 15/00404.

 

APPELANTE :

SARL AGENCE IMMOBILIERE DE LORRAINE

prise en la personne de son représentant légal ; Représentant : Maître Laurent ZACHAYUS, avocat au barreau de METZ

 

INTIMÉE :

SARL SPORT + AU NOM COMMERCIAL « RESTAURANT SPORT PALACE »

représentée par son représentant légal ; Représentant : Maître Hervé HAXAIRE, avocat au barreau de METZ

 

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : PRÉSIDENT : Monsieur MESSIAS, Président de Chambre ; ASSESSEURS : Madame KNAFF, Conseiller, Madame CUNIN-WEBER, Conseiller

GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS ET AU PRONONCÉ DE L'ARRÊT : Madame MALHERBE

DATE DES DÉBATS : Audience publique du 30 juin 2015 tenue, en application des articles 786 et 907 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur MESSIAS, Président de chambre, chargé du rapport et qui a rendu compte à la Cour dans son délibéré. Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe, selon les dispositions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile, le 10 novembre 2015.

 

EXPOSÉ DU LITIGE :

Le 10 mars 2011, la SARL SPORT + a conclu avec la SARL AGENCE IMMOBILIÈRE DE LORRAINE un mandat de vente sans exclusivité concernant un fonds de commerce situé [adresse] ;

Ce mandat était conclu pour trois mois avec prolongation tacite de douze mois, soit jusqu'au 10 juin 2012, s'il n'était pas dénoncé 15 jours avant la période initiale ;

Le prix de vente des biens avait été fixé à 1.300.000,00 euros et, en cas de vente réalisée, la commission du mandataire était prévue à hauteur de 100.000,00 euros ;

Dans le cadre de sa recherche d'acquéreurs, la SARL AGENCE IMMOBILIÈRE DE LORRAINE a présenté à son mandant la SAS KFC FRANCE courant mai 2011 ;

L'AGENCE IMMOBILIÈRE DE LORRAINE expose qu'après cette présentation, elle a été totalement écartée de la transaction et a appris, en mars 2012, que les deux parties étaient en négociation avancée pour la vente du fonds, ce qui l'a conduite à adresser un courrier à la SARL SPORT +, ainsi qu'à la SAS KFC FRANCE afin de leur rappeler l'existence de son mandat et de la nécessité de sa participation aux négociations ;

La SAS KFC FRANCE a fait valoir à la SARL AGENCE IMMOBILIÈRE DE LORRAINE qu'elle ne l'avait jamais mandaté et que ce bien lui avait été déjà proposé par d'autres agences immobilières dès 2008 et 2009 ;

Quant à la SARL SPORT +, elle répondait le 9 mai 2012 qu'elle était en relation avec la SAS KFC FRANCE depuis 2009 suite à présentation par une autre agence immobilière et que le mandat donné au profit de la SARL AGENCE IMMOBILIÈRE DE LORRAINE, le 11 mars 2011, était résilié depuis le 10 août 2011 ;

Dans ces conditions, les 27 juin et 3 juillet 2012, la SARL AGENCE IMMOBILIÈRE DE LORRAINE faisait assigner par devant la chambre commerciale du Tribunal de grande instance de METZ, la SARL SPORT + ayant pour nom commercial « RESTAURANT SPORT PALACE » (ci-après dénommée SARL SPORT +) et la SAS KFC FRANCE aux fins de voir condamner la première à lui verser la somme de 100.000,00 euros avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l'assignation, au titre de la clause pénale prévue dans le mandat de vente du 10 mars 2011, ainsi qu'une somme de 20.000,00 à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l'assignation et, enfin, solidairement, la SARL SPORT + et la SAS KFC FRANCE au paiement d'une somme de 3.000,00 euros au visa de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ;

 

Par jugement du 9 juillet 2013, le Tribunal de grande instance de METZ a :

- débouté la SARL AGENCE IMMOBILIÈRE DE LORRAINE de l'ensemble de sa demande ;

- condamné la SARL AGENCE IMMOBILIÈRE DE LORRAINE à payer à la SARL SPORT + et à la SAS KFC FRANCE, la somme de 2.500,00 euros chacune en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné la SARL AGENCE IMMOBILIÈRE DE LORRAINE aux dépens ;

Pour statuer ainsi, les premiers juges ont constaté que deux originaux du mandat litigieux ont été versés aux débats et qu'ils ne sont pas identiques, celui de la SARL SPORT + ne comportant pas de date ;

Ils indiquent que la recommandation n° 03-02 de la Commission des Clauses Abusives, expressément visée dans le mandat de vente du 10 mars 2011, prévoit la participation obligatoire du mandataire dans les négociations entre le mandant et l'acquéreur potentiel et ce, sans limitation de durée de cette obligation, sauf à versement d'une indemnité au profit du mandataire ;

En conséquence, le Tribunal de grande instance de METZ considère que le fait de n'avoir pas précisé dans ledit mandat la durée de la période postérieure à son expiration durant laquelle le mandant ne pouvait pas traiter avec l'acquéreur, confère à la durée de la clause pénale un caractère indéterminé qui dès lors, revêt un caractère abusif et donc est nulle ;

Par ailleurs, les premiers juges relèvent que l'interdiction pour le mandant de traiter directement ou indirectement avec un acquéreur potentiel présenté par le mandataire ne peut concerner que la passation effective d'un contrat sans intervention à l'acte de ce dernier et non de simples négociations. Or, en l'espèce, il n'est pas établi que la SARL SPORT + et la SAS KFC FRANCE aient été amenées à conclure un quelconque acte au sujet du bien objet du mandat litigieux ;

La SARL AGENCE IMMOBILIÈRE DE LORRAINE ne démontre pas que la SARL SPORT + et la SAS KFC FRANCE ont négocié ensemble sans son intervention avant la résiliation du mandat intervenue par lettre recommandée avec avis de réception en date du 8 août 2011. En outre, le Tribunal note que par lettre du 12 octobre 2011 adressée à la SAS KFC FRANCE, la SARL AGENCE IMMOBILIÈRE DE LORRAINE a donné son accord pour qu'elle négocie avec le propriétaire des murs afin d'acquérir le fonds de commerce mais aussi les murs ;

Le 27 novembre 2013, la SARL AGENCE IMMOBILIÈRE DE LORRAINE a interjeté appel total de ce jugement, lequel a été enregistré au greffe de cette Cour sous le n° RG 13/3233 ;

Le 28 avril 2014, la SAS KFC FRANCE a assigné devant le conseiller de la mise en état de cette Chambre la SARL AGENCE IMMOBILIÈRE DE LORRAINE, en présence de la SARL SPORT + aux fins de constater que la saisine de cette Cour d'Appel ainsi que la déclaration d'appel étaient caduques, outre la condamnation de la SARL AGENCE IMMOBILIÈRE DE LORRAINE à lui payer une somme de 3.000,00 euros au visa de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

Par ordonnance du 4 décembre 2014, le conseiller de la mise en état de cette Chambre a donné acte aux parties du désistement d'appel de la SARL AGENCE IMMOBILIÈRE DE LORRAINE à l'égard de la SAS KFC LORRAINE et a condamné la SARL AGENCE IMMOBILIÈRE DE LORRAINE au paiement d'une somme de 1.000,00 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

 

Aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives en date du 12 juin 2015, la SARL AGENCE IMMOBILIÈRE DE LORRAINE fait valoir que le conseiller de la mise en état a pris acte de son désistement d'appel partiel à l'égard de la SAS KFC FRANCE et a prononcé le débouté de la demande de la SARL SPORT + fondée sur les articles 911 et 553 du code de procédure civile tendant au prononcé de la caducité de la saisine de la Cour d'Appel de METZ et de la déclaration d'appel en raison de l'indivisibilité du litige ;

Le moyen, réitéré par la SARL SPORT + doit, selon l'appelante, être écarté dès lors qu'il n'y a pas indivisibilité du litige au sens de l'article 553 du code de procédure civile et qu'il n'y a pas eu condamnation solidaire ou in solidum de la SARL SPORT + et de la SAS KFC FRANCE d'une part et que, d'autre part, l'appelante a formé sa demande sur la responsabilité contractuelle de la SARL SPORT +, tandis qu'elle se plaçait sur le terrain de la responsabilité délictuelle à l'égard de la SAS KFC FRANCE dès lors qu'en l'absence de mandat, le mandataire peut prétendre à l'attribution de dommages et intérêts s'il démontre l'existence d'une faute du mandant qui, par abus de sa part, et compte tenu des diligences accomplies, l'aurait privé de la réalisation de l'acquisition ;

La SARL AGENCE IMMOBILIÈRE DE LORRAINE rappelle que ni la SARL SPORT +, ni la SAS KFC FRANCE n'ont contesté avoir négocié directement l'une avec l'autre nonobstant les dispositions du mandat dont la date de conclusion fixée au 9 mai 2011 est certaine, de sorte que la validité de la clause pénale est avérée ;

L'appelante expose en outre que même si la clause pénale devait être considérée comme nulle, cette nullité ne s'étendrait pas à l'ensemble du contrat en vertu de la théorie dite des nullités partielles ;

Elle soutient la réalité d'une collusion frauduleuse entre la SARL SPORT + et la SAS KFC puisque la première a admis avoir été mise en relation avec la seconde par son intermédiaire, le 9 mai 2011, que n'est pas rapportée la preuve de l'existence d'un autre mandat de vente concernant le même bien immobilier et qu'il est indifférent que le mandat aurait été résilié par courrier du 8 août 2011par la SARL SPORT + ;

L'AGENCE IMMOBILIÈRE DE LORRAINE relève que pendant l'exécution même du mandat, la SARL SPORT + a traité directement avec la SAS KFC FRANCE sans délai par rapport à la nature du mandat puisque les négociations n'ont jamais été interrompues entre les deux parties ;

Enfin, à propos de la lettre du 12 octobre 2011, l'appelante précise qu'il convient de distinguer la vente des murs de la vente du fonds de commerce : le vendeur des murs était une société gérée par M. KEMPF alors que le propriétaire du fonds de commerce était la SARL SPORT +. Or, la lettre du 12 octobre 2011 précitée prévoyait que la SARL AGENCE IMMOBILIÈRE DE LORRAINE acceptait que la SAS KFC FRANCE négocie directement avec le vendeur des murs mais pas pour ce qui concerne la vente du fonds de commerce ;

En conséquence, la SARL AGENCE IMMOBILIÈRE DE LORRAINE demande à cette Cour de :

- recevoir en la forme l'appel qu'elle a interjeté contre le jugement rendu le 9 juillet 2013 par la chambre commerciale du Tribunal de grande instance de METZ ;

- débouter la SARL SPORT + de sa demande tendant à voir déclarer irrecevable l'appel qu'elle a interjeté contre le jugement rendu le 9 juillet 2013 par le Tribunal de grande instance de METZ après avoir déclaré une telle demande irrecevable et, en tout état de cause, mal fondée ;

- dire l'appel interjeté bien fondé ;

Y faisant droit,

- infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

- condamner la SARL SPORT + à lui verser la somme de 100.000,00 euros au besoin à titre de dommages et intérêts pour avoir négocié directement avec la SAS KFC FRANCE la vente de son fonds de commerce alors que ce client lui avait été présenté par elle, ainsi que la somme de 3.000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers frais et dépens de première instance et d'appel ;

 

Dans ses ultimes conclusions récapitulatives en date du 27 mars 2015, la SARL SPORT + soutient que le désistement partiel de son appel au profit de la SAS KFC FRANCE, a eu pour effet pour la SARL AGENCE IMMOBILIÈRE DE LORRAINE d'acquiescer au jugement entrepris et que par ailleurs le litige était indivisible dès lors que l'appelante se référait à une prétendue collusion frauduleuse entre les deux intimées initiales ;

La SARL SPORT + rappelle en outre que le mandat la liant à la SARL AGENCE IMMOBILIÈRE DE LORRAINE est un mandat non exclusif, ce qui explique que l'intimée ait également confié la vente de son fonds de commerce à d'autres prestataires (Société IMMODUN, AGENCE GÉNÉRALE IMMOBILIÈRE, AGENCE MICHEL SIMOND) et que la vente est intervenue par l'intermédiaire de la société IMMODUN le 16 juillet 2013, postérieurement à la révocation du mandat donné à la SARL AGENCE IMMOBILIÈRE DE LORRAINE ;

Elle fait valoir que compte tenu du délai qui s'est écoulé entre la date du mandat donné à la SARL AGENCE IMMOBILIÈRE DE LORRAINE et la date à laquelle la vente est effectivement intervenue, il ne peut être soutenu que cette vente serait due aux diligences de l'appelante ;

La SARL SPORT + expose en outre que le mandat invoqué par la SARL AGENCE IMMOBILIÈRE DE LORRAINE n'a pas date certaine dans la mesure où, établis en double exemplaire, il apparaît que les exemplaires produits aux débats par les parties ne sont pas identiques et que, notamment, ne figure pas sur celui de la SARL SPORT + de date et que les mentions manuscrites varient ;

Elle relève par ailleurs que le mandat de vente a été résilié le 8 août 2011 dans les formes requises par le mandat de vente et qu'il n'existait plus à compter du 25 août 2011 ;

S'agissant de la clause pénale contenue dans le mandat de vente, la SARL SPORT + note que sa validité n'est plus revendiquée par la SARL AGENCE IMMOBILIÈRE DE LORRAINE dans ses conclusions mais qu'en tout état de cause, et conformément à la recommandation n° 03-02 de la Commission des clauses abusives du 18 septembre 2003, l'absence d'indication de durée d'application de cette clause caractérise son caractère abusif ;

En conséquence, la SARL SPORT + considère que la nullité de cette clause pénale entraîne la nullité du contrat de vente lui-même ;

À propos de la collusion frauduleuse supposée entre la SAS KFC FRANCE et elle-même, la SARL SPORT + rappelle que la SAS KFC FRANCE travaillait sur son rachat depuis 2009 et que les deux sociétés avaient été mises en contact par l'agence NENICH IMMOBILIER à MONTIGNY LES METZ et par l'agence IMMODUN à STRASSEN, dès 2008, la SARL AGENCE IMMOBILIÈRE DE LORRAINE n'établissant pas la réalité de la mise en relation entre la SARL SPORT + et la SAS KFC FRANCE ;

Enfin, la SARL SPORT + indique que la SARL AGENCE IMMOBILIÈRE DE LORRAINE n'a jamais justifié d'une vente du fonds de commerce par la SARL SPORT + à la SAS KFC FRANCE avant le 3 juillet 2012, date de l'assignation faite par la SARL AGENCE IMMOBILIÈRE DE LORRAINE aux deux sociétés évoquées ;

Dans ces conditions, la SARL SPORT + sollicite de la Cour de :

- constater l'indivisibilité des demandes qui avaient été formées par la SARL AGENCE IMMOBILIÈRE DE LORRAINE à l'encontre de la SARL SPORT + et à l'encontre de la SAS KFC FRANCE ;

- constater que la SAS KFC FRANCE n'est plus appelée dans la présente instance ;

- en conséquence, déclarer irrecevable l'appel formé par la SARL AGENCE IMMOBILIÈRE DE LORRAINE à l'encontre de la SARL SPORT + ;

- Subsidiairement, confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

- débouter la SARL AGENCE IMMOBILIÈRE DE LORRAINE de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

- la condamner à payer à la SARL SPORT + la somme de 5.000,00 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- la condamner aux entiers dépens ;

L'ordonnance de clôture a été rendue le juin 2015.

 

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la recevabilité de l'appel formé par la SARL AGENCE IMMOBILIÈRE DE LORRAINE à l'encontre de la SARL SPORT + :

Attendu aux termes de l'article 400 du code de procédure civile que le désistement de l'appel est admis en toutes matières sauf dispositions contraires ;

Qu'en l'espèce aucune disposition ne contraignait la SARL AGENCE IMMOBILIÈRE DE LORRAINE de se désister de son appel interjeté à l'encontre de la SARL SPORT + en même temps qu'elle renonçait à l'appel concernant la SAS KFC FRANCE et qu'il ne saurait être tiré du désistement partiel d'appel décidé par la SARL AGENCE IMMOBILIÈRE DE LORRAINE un quelconque acquiescement au jugement querellé dans son intégralité, sauf à établir le caractère indivisible du litige, conformément aux dispositions de l'article 553 du code de procédure civile ;

Attendu que l'indivisibilité suppose une situation juridique, objet du procès, qui intéresse plusieurs personnes de telle manière que l'on ne puisse la juger sans que la procédure ou le jugement retentisse sur tous les intéressés (Cass. civ. 2^e, 13 septembre 2007, pourvoi n° 06-17-992) ;

Attendu qu'il résulte tant de l'assignation faite à l'initiative de la SARL AGENCE IMMOBILIÈRE DE LORRAINE et augurant la présente procédure, que de ses conclusions ultérieures, que l'objet et la cause des demandes concernant la SARL SPORT + et la SAS KFC FRANCE diffèrent ;

Que s'agissant de l'objet visé par la SARL AGENCE IMMOBILIÈRE DE LORRAINE, il convient d'observer qu'il concernait l'obtention d'une réparation indemnitaire pour non-respect par la SARL SPORT + de ses obligations contractuelles tandis que, s'agissant de la SAS KFC FRANCE, son assignation par la SARL AGENCE IMMOBILIÈRE DE LORRAINE avait comme objectif le prononcé d'une condamnation pour être à l'origine d'un dommage, au sens de l'article 1382 du code civil, subi par l'appelante ;

Que de la même manière, la cause pour ce qui est relatif à la SARL SPORT + implique la mise en jeu d'une responsabilité contractuelle tandis que, s'agissant de la SAS KFC FRANCE, la responsabilité recherchée est de nature délictuelle ;

Qu'il y a lieu d'observer que d'une part, l'objet du litige ne remet pas en cause l'acte de vente intervenu ultérieurement entre la SARL SPORT + et la SAS KFC FRANCE et, d'autre part, qu'une éventuelle décision de condamnation de l'intimée n'impliquait pas nécessairement la condamnation de la SAS KFC FRANCE tant sur le plan contractuel puisque celle-ci n'était liée par aucun mandat avec la SARL AGENCE IMMOBILIÈRE DE LORRAINE que sur le plan délictuel qui supposait que fût démontrée une faute qui lui soit imputable, distincte de celle reprochée à la SARL SPORT + ;

Qu'en conséquence, il convient de constater que les actions entreprises par la SARL AGENCE IMMOBILIÈRE DE LORRAINE n'ont ni le même objet, ni la même cause, ni les mêmes effets ;

Attendu que le fait que, en cause d'appel, la SARL AGENCE IMMOBILIÈRE DE LORRAINE sollicite la condamnation de la SARL SPORT + non plus sur le fondement contractuel mais sur le fondement délictuel, ne rend pas pour autant indivisible le litige dès lors qu'en application de l'article 565 du code de procédure civile : « les prétentions ne sont pas nouvelles lorsqu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent. » ;

Attendu en conséquence, qu'il convient de débouter la SARL SPORT + de sa demande tendant à voir déclarer irrecevable l'appel interjeté à son encontre par la SARL AGENCE IMMOBILIÈRE DE LORRAINE du jugement rendu le 9 juillet 2013 par la chambre commerciale du Tribunal de grande instance de METZ ;

 

Sur le mandat de vente du fonds de commerce liant la SARL AGENCE IMMOBILIÈRE DE LORRAINE et la SARL SPORT + :

Attendu qu'il est versé aux débats par la SARL SPORT + un mandat de vente sans exclusivité conclu avec la SARL AGENCE IMMOBILIÈRE DE LORRAINE (pièce n° 1 de l'intimé), sans date et que la SARL AGENCE IMMOBILIÈRE DE LORRAINE produit également une copie de ce mandat de vente portant en revanche la date du 10 mars 2011 (pièce n° 1 de l'appelante) ;

Qu'outre la non-indication de date dans l'exemplaire de la SARL SPORT +, ne figurent pas dans la cartouche consacrée au mandant deux numéros de téléphones cellulaires ainsi que le nom d'un séquestre, toutes informations reprises dans le formulaire de la SARL AGENCE IMMOBILIÈRE DE LORRAINE ;

Que de plus, il est observé que la formule située en fin d'acte, correspondant à la rubrique « mandant » comprend, s'agissant du document de l'appelante, les termes « Lu et approuver Bon » suivis sur la ligne suivante de « Pour Mandat », puis de la signature tronquée du mandant ;

Qu'en revanche, dans le document remis par la SARL SPORT +, la première ligne se limite aux termes : « Lu et approuver », suivis, à la ligne suivante de l'expression : « Bon pour mandat », puis de la signature du mandant ;

Attendu qu'il existe manifestement des différences telles entre les deux actes qu'il se déduit que, soit des mentions ont été ajoutées a posteriori par la SARL AGENCE IMMOBILIÈRE DE LORRAINE, soit que deux mandats de vente ont été signés le même jour ou postérieurement par les deux parties ;

Attendu, cependant qu'il résulte d'un courrier en date du 9 mai 2011 rédigé par M. X., gérant de la SARL SPORT + à l'intention de la SARL AGENCE IMMOBILIÈRE DE LORRAINE que le scripteur confirme « être d'accord de céder mon fonds de commerce référencé ci-dessus dans le cadre du mandat de vente du 10 mars 2011... » (pièce n° 4 de l'appelante) ;

Que la SARL SPORT + ne conteste pas l'existence de ce document et d'en être le rédacteur ;

Qu'un extrait du registre des mandats « transactions sur immeubles et fonds de commerces » de la SARL AGENCE IMMOBILIÈRE DE LORRAINE, certifié conforme, établit formellement que le mandat n° 630, numéro figurant sur les deux exemplaires communiqués, date bien du 10 mars 2011 et concerne la SARL SPORT + (pièce n° 15 de l'appelante) ;

Attendu que, de surcroît, les différences relevées entre les deux pièces versées aux débats ne portent pas sur des éléments substantiels du mandat susceptibles de laisser à penser à une violation de l'un des éléments constitutifs des contrats ;

Attendu que, dans ces conditions, il existe suffisamment d'éléments probants permettant de tenir pour certaine la date de conclusion du mandat de vente sans exclusivité comme étant fixée au 10 mars 2011 nonobstant le caractère incomplet ou non complètement similaire du document présenté par l'intimée ;

Attendu que le mandat de vente, tel que défini tant dans l'exemplaire de la SARL AGENCE IMMOBILIÈRE DE LORRAINE que dans celui de la SARL SPORT +, est un mandat de vente sans exclusivité ;

Qu'il ressort de la clause intitulée « durée du mandat » que ce dernier était conclu pour une période « irrévocable » de trois mois à compter de sa signature et que, sauf dénonciation expresse au bout de ces trois mois, il était automatiquement prorogé pour une durée maximale de douze mois supplémentaire et qu'enfin, chaque partie pouvait y mettre fin moyennant un préavis de quinze jours par lettre recommandée avec avis de réception, soit au terme de la période initiale, soit à tout moment pendant sa prorogation ;

Attendu que le mandat de vente ayant été signé le 10 mars 2011, il arrivait à échéance irrévocable le 10 juin 2011 et que de cette date au 10 juin 2012 courrait la prolongation automatique d'une année ;

Qu'il ne peut cependant être contesté que ce mandat a été résilié à l'initiative de la SARL SPORT + le 8 août 2011 par lettre recommandée avec avis de réception (pièce n° 2 de l'intimée), de sorte que la résiliation devenait effective le 23 août 2011 ;

Attendu en conséquence que, sauf à démontrer l'existence d'une manœuvre ou d'une entreprise frauduleuse qui lui soit imputable, il ne saurait être fait grief à la SARL SPORT d'avoir utilisé les possibilités de résiliation prévues par le mandat de vente sans exclusivité ;

 

Sur la validité de la clause pénale figurant dans le mandat de vente et ses effets sur le reste du contrat :

Attendu que le mandat de vente stipule parmi les « obligations du mandant » un point n° 4 dénommé « CLAUSE PÉNALE » en application duquel : « De convention expresse et à titre de condition essentielle sans laquelle le mandataire n'aurait pas accepté la présente mission, le mandant :

a) s'engage à signer aux prix, charges et conditions convenues toute promesse de vente ou tout compromis de vente, éventuellement assorti d'une demande de prêt immobilier (loi n° 79-596 du 13 juillet 1979), avec tout acquéreur présenté par le mandataire ;

b) garde toute liberté de procéder lui-même à la recherche d'un acquéreur.

TOUTEFOIS, PENDANT LA DURÉE DU MANDAT, en cas de vente réalisée par lui-même ou par un autre cabinet, il s'engage à en informer immédiatement le mandataire en lui notifiant par lettre recommandée avec avis de réception les noms et adresses de l'acquéreur, du notaire chargé de l'acte authentique et du cabinet éventuellement intervenu. Cette notification mettra fin au mandat. Elle évitera au mandataire d'engager la vente avec un autre acquéreur et épargnera au mandant les poursuites pouvant être éventuellement exercées par cet acquéreur.

c) s'interdit pendant la durée du mandat et pendant la période suivant son expiration indiquée au verso de traiter directement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui.

En cas de non-respect des obligations énoncées ci-avant aux paragraphes a), b) ou c), il s'engage expressément à verser au mandataire en vertu des articles 1142 et 1152 du code civil, une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération prévue au recto. » ;

Attendu qu'il se déduit de l'interprétation de cette disposition que d'une part, la clause pénale n'a vocation à s'appliquer que durant le temps que le mandataire a accepté sa mission, soit trois mois uniquement, soit 15 mois (les trois mois initiaux et les douze suivants), soit jusque dans les 15 jours suivant la lettre recommandée avec avis de réception formalisant la demande de résiliation du mandant ;

Qu'en conséquence, il convient de constater que le mandat de vente prévoit bien en ces paragraphes a) et b), une date d'échéance d'applicabilité de la clause pénale ;

Qu'en revanche, s'agissant du point c) relatif à la durée de la clause pénale postérieurement à la date d'expiration du mandat, les parties n'ont pas fait figurer de délai, contrairement aux dispositions de la recommandation n° 03-02 de la Commission des clauses abusives du 18 septembre 2003 ;

Attendu qu'il résulte de l'article L. 132-1 alinéa 8 du code de la consommation que « le contrat restera applicable dans toutes ses dispositions autres que celles jugées abusives s'il peut subsister sans lesdites clauses » ;

Qu'en conséquence, il convient de confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a déclaré la clause pénale manifestement abusive et insusceptible de fonder la demande de la SARL AGENCE IMMOBILIÈRE DE LORRAINE mais qu'en revanche, il y a lieu de constater que le reste du contrat demeure applicable dans toutes ses autres dispositions et qu'ainsi, la SARL AGENCE IMMOBILIÈRE DE LORRAINE et la SARL SPORT + demeurent liées par les autres termes du mandat ;

 

Sur l'existence d'une faute imputable à la SARL SPORT + :

Attendu que du fait de l'invalidation de la clause pénale, l'existence d'une faute contractuelle éventuellement imputable à la SARL SPORT + ne peut s'envisager qu'au regard du paragraphe n° 5 des conditions générales du mandat de vente en vertu duquel, pendant la durée du mandat, en cas de vente réalisée par lui-même ou par un autre cabinet, le mandant doit « en informer sans délai le mandataire en lui notifiant par lettre recommandée les noms et adresses de l'acquéreur, du notaire rédacteur de l'acte authentique... » ;

Attendu que la SARL SPORT + ne s'est pas soumise à cette obligation d'information mais qu'il ne peut lui en être fait grief à partir du moment où il est constant que le mandat de vente a été résilié le 8 août 2011, avec effet à compter du 23 août 2011, à l'initiative de la SARL SPORT + et que la vente n'est pas intervenue que le 16 juillet 2013, en tout cas pas avant le 20 mars 2012, ainsi que cela ressort d'un courrier adressé à cette date par la SARL AGENCE IMMOBILIÈRE DE LORRAINE à la SAS KFC FRANCE : « Il semblerait que votre société soit sur le point de conclure le rachat des murs et du fonds de commerce référencé ci-dessus » (pièce n° 10 de l'appelante) ;

Attendu toutefois qu'il est constant que c'est le 18 mars 2011 que la SARL AGENCE IMMOBILIÈRE DE LORRAINE a présenté la SAS KFC FRANCE à la SARL SPORT + (pièce n° 2 de l'appelante) mais qu'il est tout aussi établi, conformément d'ailleurs à la nature des mandats sans exclusivité, que le 26 février 2011, la SARL SPORT + avait déjà conclu un mandat identique avec la société GÉNÉRALE IMMOBILIÈRE (pièce n° 6 de l'intimée) puis, après la conclusion du mandat de vente avec l'appelante, d'autres mandats similaires avec le cabinet d'affaires M., le 15 juillet 2011, et le Cabinet d'affaires N., le 16 mai 2013 (pièces n° 4 et n° 5) ;

Attendu qu'il importe peu que le bien dont s'agit ait été présenté ou non, avant l'intervention de la SARL AGENCE IMMOBILIÈRE DE LORRAINE, par la Société GÉNÉRALE IMMOBILIÈRE ou, pendant la durée du mandat de vente de l'appelante, par le Cabinet d'affaires M. et qu'un courrier de la SAS KFC FRANCE du 3 avril 2012 évoque une présentation faite en 2009 par le Cabinet d'affaires N. alors que le contrat de vente ne date que de 2013 ou par une agence I. à STRASSEN en 2008 à propos de laquelle aucune pièce n'est versée aux débats (pièce n° 11 de l'appelante), la SARL SPORT + évoquant pour sa part une présentation par cette dernière agence en 2009 (pièce n° 12 de l'appelante), dès lors qu'il est de jurisprudence constante qu'en cas de mandats sans exclusivité, la commission due par l'acquéreur du bien et incluse dans le prix de vente, revient au mandataire intervenu en dernier et qui réalise effectivement la vente, sauf faute commise par ce dernier ;

Attendu que si, contrairement à l'analyse qu'en font les premiers juges, la lettre du 12 octobre 2011 qu'adresse la SARL AGENCE IMMOBILIÈRE DE LORRAINE à la SAS KFC FRANCE ne saurait s'interpréter comme une forme de blanc-seing donné à ladite SAS KFC FRANCE pour négocier directement avec le vendeur des murs et non du fonds de commerce dans la mesure où, d'une part, il n'existe aucun lien contractuel entre la SARL AGENCE IMMOBILIÈRE DE LORRAINE et la SAS KFC FRANCE et, d'autre part, cet accord est subordonné à ce que les intérêts de la SARL AGENCE IMMOBILIÈRE DE LORRAINE soient « préservés tant dans la vente du fonds que des murs » (pièce n° 8 de l'appelante), pour autant cette lettre mentionne clairement, de l'aveu même de l'appelante, que la SARL SPORT + a rompu avec elle toute relation depuis la résiliation du mandat de vente intervenu le 8 août 2011 ;

Attendu qu'il convient de relever de surcroît qu'aucune des clauses valides du mandat de vente ne fait obstacle à ce que le mandant puisse négocier avec un acquéreur potentiel, la seule obligation, durant la période d'applicabilité du mandat, à laquelle était assujettie la SARL SPORT + étant de veiller à ce que le mandataire participe à l'acte concrétisant la vente ;

Attendu que même s'il est admis de jurisprudence établie qu'en l'absence de mandat, le mandataire peut prétendre à l'attribution de dommages et intérêts en prouvant une faute du mandant qui, par abus de sa part et compte tenu des diligences accomplies, l'aurait privé de la réalisation de l'acquisition, il appartient à l'appelante de démontrer l'existence d'une faute ;

Qu'il ressort des développements précédents qu'aucune faute contractuelle ne peut être reprochée à la SARL SPORT + ;

Attendu que s'il est indéniable que la SARL AGENCE IMMOBILIÈRE DE LORRAINE a accompli les diligences attendues d'un mandataire puisque le contrat a été signé le 10 mars 2011 et que dès le 18 mars 2011, celle-ci proposait le fonds de commerce de la SARL SPORT + à la vente à la SAS KFC FRANCE dès le 18 mars 2011 (pièce n° 2 de l'appelante) ;

Que, de même, il résulte d'un courrier en date du 4 mai 2011 destiné à la SAS KFC DE LORRAINE que la SARL AGENCE IMMOBILIÈRE DE LORRAINE a relancé cette dernière tout en précisant que la SARL SPORT + était disposée à consentir un effort important sur le prix de vente demandé, ce qui suppose la poursuite de relations suivies entre mandant et mandataire (pièce n° 3 de l'appelante), comme le confirme d'ailleurs l'accord transmis le 9 mai 2011 par la SARL SPORT + pour la signature d'un compromis de vente avec la SAS KFC FRANCE dans les quinze jours, dans le cadre du mandat de vente n° 630 établi par la SARL AGENCE IMMOBILIÈRE DE LORRAINE (pièce n° 4 de l'appelante) ;

Attendu toutefois que si la SAS KFC FRANCE a été avisée de la position du vendeur par l'appelante et en a pris acte le 13 mai 2011, elle a pris soin de préciser que le bien lui avait déjà été présenté en 2010 par l'AGENCE CONTACT ET DÉVELOPPEMENT et en mars 2011 par l'AGENCE GÉNÉRALE IMMOBILIÈRE de METZ (pièce n° 5 de l'appelante) ;

Attendu que par courrier-réponse du même jour, la SARL AGENCE IMMOBILIÈRE DE LORRAINE informe la SAS KFC FRANCE de l'avancée des diverses demandes en termes de documents (plans) et d'informations (non-reprise du personnel) et que le vendeur a confirmé que la SARL AGENCE IMMOBILIÈRE DE LORRAINE était à ce jour, la seule agence immobilière habilitée à les représenter, ce qui paraît dérogatoire à la nature même du contrat sans exclusivité (pièce n° 6 de l'appelante) ;

Attendu que le 8 juin 2011, un entretien a eu lieu dans les locaux de l'appelante entre cette dernière, le fils du gérant de la SARL SPORT + et la SAS KFC FRANCE aux termes duquel celle-ci a informé ses interlocuteurs des tractations menées avec le propriétaire des murs, en conséquence distinct de la SARL SPORT + propriétaire du fonds de commerce, en vue de la conclusion d'un nouveau bail où la SAS KFC FRANCE se substituerait à la SARL SPORT + (pièce n° 7 de l'appelante) ;

Attendu qu'il ressort de l'ensemble des pièces évoquées et versées aux débats que la SARL AGENCE IMMOBILIÈRE DE LORRAINE s'est acquittée des obligations que faisait peser sur elle l'article 1992 du code civil et a exécuté sa mission avec diligence, compétence et a rempli son devoir de conseil tant vis-à-vis de son mandant que vis-à-vis des tiers ;

Que cependant, il s'évince des pièces versées aux débats que les parties ont cessé leurs contacts le 8 août 2011 à la suite de la lettre de résiliation adressée à la SARL AGENCE IMMOBILIÈRE DE LORRAINE par la SARL SPORT + ;

Qu'il ne peut être fait nul grief à la SARL SPORT + d'avoir mis un terme à ses relations avec la SARL AGENCE IMMOBILIÈRE DE LORRAINE en vertu du principe de la liberté contractuelle et à partir du moment où la mandante a scrupuleusement respecté les conditions de forme et de délai prévues par le mandat de vente, sans qu'il ait pour autant l'obligation d'expliciter sa volonté de clore leurs relations, ce que la SARL SPORT + a néanmoins fait dans la lettre du 8 août 2011 (pièce n° 2 de l'intimée) ;

Attendu que la SARL AGENCE IMMOBILIÈRE DE LORRAINE ne rapporte, ni en termes factuels, ni en termes de temps, la preuve tangible d'une faute délibérément commise par la SARL SPORT + afin de l'évincer de son droit à commission ;

Attendu qu'en conséquence, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la SARL SPORT + de ses demandes ;

 

Sur les autres demandes :

Attendu que la SARL AGENCE IMMOBILIÈRE DE LORRAINE, succombant pour l'essentiel dans la procédure de première instance comme d'appel, elle sera condamnée aux entiers dépens de première instance et d'appel et ne peut prétendre à l'indemnisation des frais qu'elle a exposés et qui ne sont pas compris dans les dépens ;

En revanche, l'équité commande de condamner la SARL AGENCE IMMOBILIÈRE DE LORRAINE à payer à la SARL SPORT + une somme de 1.000,00 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

 

PAR CES MOTIFS :

La Cour, statuant publiquement et contradictoirement, par arrêt rendu en dernier ressort,

Déclare recevable l'appel formé à l'encontre de la SARL SPORT + au nom commercial « RESTAURANT SPORT PALACE » par la SARL AGENCE IMMOBILIÈRE DE LORRAINE du jugement rendu le 9 juillet 2013 par la chambre commerciale du Tribunal de grande instance de METZ ;

Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré la clause pénale contenue dans le mandat de vente conclu entre la SARL AGENCE IMMOBILIÈRE DE LORRAINE et la SARL SPORT + abusive ;

Constate la validité de l'ensemble des autres clauses du mandat de vente conclu entre la SARL AGENCE IMMOBILIÈRE DE LORRAINE et la SARL SPORT + au nom commercial « RESTAURANT SPORT PALACE » ;

Confirme le jugement entrepris pour le surplus ;

Condamne la SARL AGENCE IMMOBILIÈRE DE LORRAINE à payer à la SARL SPORT + une somme de 1.000,00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés par elle en première instance et en appel et non couverts par les dépens ;

Condamne la SARL AGENCE IMMOBILIÈRE DE LORRAINE aux entiers dépens de première instance et d'appel.

Déboute les parties du surplus de leurs demandes, fins, moyens et prétentions.

La Greffière              Le Président