Extraits : 1/ « Considérant que s'il n'est pas contesté que le groupe Foncia est une holding, qui est, soit propriétaire des agences intégrées, soit reliée à celles-ci par des contrats de franchise, et qu'en conséquence, elle n'intervient pas directement dans les transactions, pour autant, il est établi par les éléments du dossier que les documents utilisés par ces agences, tels que la fiche de renseignements concernant le bien, la liste des documents nécessaires à la réservation d'un logement, le contrat de bail type ou encore l'offre de crédit, ont une présentation et un contenu complètement standardisés ;

Considérant qu'il ressort des termes du protocole, signé le 4 septembre 2000, entre l'UFC et Foncia Groupe, disposant qu'à la date de son entrée en vigueur, le 1^er janvier 2001 « l'ensemble des agences et cabinets du groupe Foncia devront être informés des modifications intervenues » et « devront diffuser auprès de leurs clients les nouveaux imprimés », que les services et bases contractuelles en cause sont définies au niveau du groupe ;

Considérant que les agissements critiqués se matérialisant par la conception et la diffusion généralisée de ces supports, qui sont de toute évidence imposés à tous les acteurs du réseau Foncia, il est établi que l'UFC - QUE CHOISIR justifie d'un intérêt à agir à l'encontre de la société Foncia Groupe ; qu'il y a lieu, en conséquence, de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté l'exception d'irrecevabilité opposée par la société Foncia Groupe ».

2/ « Considérant que les parties ont signé le 4 septembre 2000 un protocole d'accord transactionnel ; Considérant qu'en application des dispositions de l'article 2052 du Code civil, les transactions ont, entre les parties, l'autorité de la chose jugée en dernier ressort ; Considérant que l'exception de l'autorité de la chose jugée attachée à une transaction constitue une fin de non-recevoir pouvant être proposée en tout état de cause, en application des dispositions des articles 122 et 123 du Code de procédure civile ».

 

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

 

COUR D’APPEL DE PARIS

PÔLE 4 CHAMBRE 3

ARRÊT DU 11 FÉVRIER 2016

 

R.G. n° 14/01772 (10 pages). Décision déférée à la Cour : Jugement du 9 juillet 2013 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - R.G. n° 12/08004.

 

APPELANTE :

Association UFC QUE CHOISIR - (UNION FÉDÉRALE DES CONSOMMATEURS)

agissant en la personne de son Président ; Représentée par Maître Chantal-Rodene B. C., avocat au barreau de PARIS, toque : K0148, Ayant pour avocat plaidant : Maître Christian B. avocat au barreau DE GRENOBLE toque : B13

 

INTIMÉE :

SA FONCIA GROUPE

N° SIRET : 424 XXX Siège social : [adresse], Représentée par Maître Pascaline D. T. de la SCP L. P. ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0238

 

COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 3 décembre 2015, en audience publique, devant la Cour composée de : Madame Isabelle VERDEAUX, Présidente de chambre, Madame Isabelle BROGLY, Conseillère, M. Philippe JAVELAS, Conseiller, qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : Mme Viviane REA

Un rapport a été présenté à l'audience par Isabelle VERDEAUX, Présidente, dans les conditions prévues par l'article 785 du Code de procédure civile,

ARRÊT : CONTRADICTOIRE - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Madame Isabelle VERDEAUX, présidente et par Mme Viviane REA, greffière présente lors du prononcé.

 

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Par acte d'huissier en date du 14 mai 2012, L'UFC QUE CHOISIR a assigné Foncia Groupe devant le tribunal de grande instance de Paris, afin de voir supprimer des baux types rédigés par Foncia Groupe certaines clauses qualifiées par UFC d'illicites ou abusives, et portant sur :

- la facturation au locataire d'honoraires indus au titre de l'intervention des intermédiaires immobiliers pour la prise à bail des logements soumis à la loi du 6 juillet 1989 ;

- l'exigence, en cas de gros travaux autorisés par le bailleur, pour le locataire de les faire exécuter par les entrepreneurs du bailleur et sous la direction de son architecte ;

- l'obligation pour le locataire de supporter sans indemnité les travaux urgents réalisés pendant quarante jours maximum ;

- l'obligation pour le locataire de faire réaliser le ramonage par le fumiste de l'immeuble,

- la possibilité pour le bailleur de mettre à la charge du locataire la remise en état des parquets vitrifiés ou revêtements de sols, au-delà de l'encaustiquage ou du remplacement des lames, prévus au décret de 1987 ;

- l'interdiction au locataire d'exercer une activité professionnelle dans les lieux loués, même sans nuisance ;

- l'interdiction au locataire d'héberger des tiers ;

- l'absence de précision dans le bail relative au délai de préavis abrégé pour les locataires bénéficiaires du RSA ;

- l'obligation pour le locataire de respecter le règlement de copropriété alors que celui-ci n'est pas remis au locataire ;

- l'interdiction au locataire d'utiliser certains systèmes de chauffage ;

- la possibilité pour le bailleur d'enlever les tapis d'escaliers pendant une période de trois mois ;

- l'interdiction au locataire de détenir un animal de compagnie dans des conditions autres que celles prévues par le règlement de copropriété ou intérieur de l'immeuble ;

- l'obligation pour le locataire de se raccorder au réseau collectif de TV, même en l'absence d'accord collectif ;

- l'obligation pour le locataire de s'assurer contre les recours des voisins ;

- l'insertion d'une clause pénale de 10 % à défaut de paiement des sommes dues par le locataire à l'échéance exacte ;

- la non-remise de documents alors qu'ils sont mentionnés dans le bail comme ayant été communiqués ;

- l'insertion d'une clause ne prévoyant que l'envoi d'un décompte lors de la régularisation des charges ;

- la possibilité pour le bailleur de retenir sur le dépôt de garantie une provision sur régularisation de charges ;

- l'interdiction au locataire de procéder à des aménagements intérieurs.

 

Par jugement en date du 9 juillet 2013, le Tribunal de grande Instance de PARIS a :

- déclaré recevable et partiellement bien fondée la fin de non-recevoir soulevée par la S.A. Foncia Groupe ;

- déclaré en conséquence irrecevables les demandes formées par l'Union Fédérale des Consommateurs Que Choisir au titre des clauses 1.2, 2.2.1, 2.2.2, 2.2.4.,2.2.7., 2.3.1., 2.3.5., 2.3.7., 2.3.13., 2.3.14., 2.3.15., 2.6.5., 2.7.2., 2.7.3., 2.8.3. et 8.2. du contrat de bail type ;

- déclaré recevable le surplus des demandes ;

- rejeté pour le surplus les demandes formées par UFC Que Choisir ;

- dit n'y avoir lieu d'ordonner l'exécution provisoire de la présente décision ;

- dit n'y avoir lieu à l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné UFC Que Choisir aux dépens ;

- dit que les avocats en la cause en ayant fait la demande, pourront, chacun en ce qui le concerne, recouvrer sur la partie condamnée ceux des dépens dont ils auraient fait l'avance sans avoir reçu provision en application de l'article 699 du code de procédure civile. »

Par jugement en date du 12 novembre 2013, le tribunal de grande instance de Paris a rectifié le jugement du 9 juillet 2013 comme suit :

« Déclare en conséquence irrecevables les demandes formées par l'Union Fédérale des Consommateurs Que Choisir au titre des clauses 1.2, 2.2.1, 2.2.2, 2.2.4.,2.2.7., 2.3.1., 2.3.5., 2.3.7., 2.3.13., 2.3.14., 2.3.15., 2.6.5., 2.7.2., 2.7.3., 2.8.3. et 8.2. du contrat de bail type » ;

Le même jugement a également rectifié le jugement rectificatif du 24 septembre 2013 comme suit :

« Déclare en conséquence irrecevables les demandes formées par l'Union Fédérale des Consommateurs Que Choisir au titre des clauses 1.2, 2.2.1, 2.2.2, 2.2.4.,2.2.7., 2.3.1., 2.3.5., 2.3.7., 2.3.13., 2.3.14., 2.3.15., 2.6.5., 2.7.2., 2.7.3., 2.8.3. et 8.2. du contrat de bail type » ;

 

Par conclusions en date du 29 juillet 2014, appelante, l'Union Fédérale des Consommateurs Que Choisir (UFC Que Choisir) demande à la Cour de :

- dire recevable et bien fondé son appel et ses demandes au regard des articles L. 421-6, R 411-2 et L. 132-1 du Code de la Consommation, et en conséquence :

- dire illicite ou abusive chacune des clauses du contrat litigieux qui :

1) impute au locataire des honoraires d'entremise ou négociation, en sus des honoraires de rédaction du bail ;

2) impose, en cas de gros travaux autorisés par le bailleur, que le locataire les fasse exécuter « par les entrepreneurs du bailleur » et « sous la direction de son architecte » ;

3) impose au locataire de supporter sans indemnité, les travaux urgents et jusqu'à 40 jours ;

4) impose le ramonage « par le fumiste de l'immeuble » ;

5) permet au bailleur la « remise en état » à la charge du locataire des parquets vitrifiés ou revêtements de sols, au-delà de l'encaustiquage ou du remplacement des lames, prévus au décret de 1987 ;

6) interdit toute activité professionnelle dans les lieux loués, même sans nuisance ;

7) interdit l'hébergement de tiers par le locataire ;

8) ne prévoit pas un délai de préavis abrégé pour les locataires bénéficiaires du RSA ;

9) prévoit le respect par le locataire du règlement de copropriété alors que celui-ci ne lui est pas remis ;

10) interdit l'usage de certains systèmes de chauffage ;

11) autorise le bailleur à enlever, pendant 3 mois, les tapis d'escaliers ;

12) n'autorise la détention d'un animal de compagnie que dans les conditions du règlement de copropriété ou du règlement intérieur de l'immeuble ;

13) impose au locataire, même sans accord collectif, de se brancher sur le réseau collectif de TV ;

14) impose au locataire une assurance contre les « recours des voisins » ;

15) prévoit une « clause pénale » de 10 % à défaut de paiement à « l'échéance exacte » ;

16) simule que diverses pièces utiles, sont seulement « communiquées », sans qu'elles soient remises au locataire ;

17) ne prévoit que l'envoi d'un « décompte » lors de la régularisation des charges ;

18) autorise la rétention par le bailleur sur le dépôt de garantie d'une « provision » sur régularisation des charges.

19) interdit au locataire les aménagements intérieurs.

- ordonner la suppression de ces clauses et ce dans le délai de 2 mois du jugement à intervenir, et d'en interdire l'usage pour l'avenir, le tout sous astreinte de 2.000 euros par jour à l'expiration du délai imparti ;

- condamner la S.A FONCIA GROUPE à lui verser à titre de dommages et intérêts :

- pour le préjudice collectif la somme de : 100 000 euros

- pour le préjudice associatif la somme de : 25.000 euros

- autoriser l'UFC QUE CHOISIR, au regard de l'article L. 421-9 du Code de la Consommation, à publier le jugement par extrait inventoriant les clauses écartées, dans les journaux : Le Monde, et le Figaro et ce aux frais de la défenderesse, et à concurrence de 10.000 euros par insertion.

- ordonner la publication en tête de la page d'accueil du site internet de la S.A (www.foncia.com) du même extrait de jugement, reprenant la liste des clauses jugées irrégulières, à la charge de celle-ci, et pour une durée de 6 mois.

- ordonner enfin à FONCIA, dans le mois de l'arrêt à intervenir, « d'informer à ses frais les consommateurs concernés (par des contrats en cours) par tous moyens appropriés » ; et d'en justifier à la concluante ; le tout sous même astreinte à défaut d'exécution dans le délai imparti.

- rejeter tout appel incident (à venir éventuellement) de FONCIA.

- condamner encore FONCIA sur le fondement de l'article 700 du CPC à lui verser une indemnité sur l'ensemble de la procédure d'un montant de : 4.500 euros

- la condamner enfin aux entiers dépens, dont le montant pourra être recouvré par la SELARL R. AVOCATS ASSOCIES en la personne de Maître Chantal Rodène B. C., conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.

 

Par conclusions en date du 5 octobre 2015, la société Foncia Groupe intimée, demande à la Cour de :

Vu les décisions rendues les 9 juillet et 12 novembre 2013 par le tribunal de grande instance de Paris,

Vu le protocole d'accord en date du 4 septembre 2000,

Vu le protocole d'accord en date du 26 mai 2004,

Vu l'article 1165 et 2052 du code civil

Vu les articles 122 et suivants du code de procédure civile,

Vu l'article 5 de la loi du 6 juillet 1989,

Vu l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 et les dispositions de son décret d'application,

Vu l'article L. 421-1 et suivants du code de la consommation,

Vu les pièces produites aux débats,

Il est demandé à la Cour de :

- dire et juger l'UFC mal fondé en son appel et l'en débouter.

En conséquence :

- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

- décider en tout état de cause, au regard des textes applicables aux faits de l'espèce, que :

* l'article 5 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ne limite pas le montant des honoraires perçus par les intermédiaires immobiliers partagés par moitié entre le bailleur et le locataire ;

* la clause relative au délai de préavis du congé donné par le locataire n'est pas illicite ;

* la clause conditionnant la détention d'un animal de compagnie à l'autorisation du règlement de copropriété ou du règlement intérieur de l'immeuble est conforme aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ;

* la clause relative à la régularisation des charges locatives n'est pas illicite au regard des dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ;

* la clause relative à la remise du dépôt de garantie n'est pas illicite au regard des dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ;

* la clause relative à l'exécution de gros travaux par les entrepreneurs du bailleur et sous la direction de son architecte n'est pas abusive et est conforme aux dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ;

* la clause relative aux travaux subis par le locataire en cas de réparations urgentes n'est pas abusive et est conforme aux dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ;

* la clause relative au ramonage n'est pas abusive et est conforme aux dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ;

* la clause à l'usage exclusif d'habitation du bien loué n'est pas abusive et est conforme aux dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ;

* la clause relative à l'occupation personnelle des lieux n'est pas abusive et est conforme aux dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ;

* la clause relative à la communication du règlement de copropriété n'est pas abusive et est conforme aux dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ;

* la clause interdisant certains systèmes de chauffages n'est pas abusive et est conforme aux dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ;

* la clause relative à l'obligation pour le locataire de s'assurer contre le recours des voisins pour les dégâts des eaux et les détériorations immobilières n'est pas abusive ;

* la clause relative à l'obligation pour le locataire de remettre en état le parquet ou les revêtements des sols n'est ni abusive ni illicite ;

* la clause relative au retrait du tapis d'escalier l'été n'est pas abusive ;

* la clause relative à l'obligation pour le locataire de se raccorder au réseau télévisuel collectif pour bénéficier de la télévision gratuite n'est ni abusive ni illicite ;

* la clause pénale de 10 % prévue à défaut de paiement du loyer à l'échéance exacte n'est ni abusive ni illicite ;

* la clause relative à la communication du décompte de charges, du budget prévisionnel et des extraits du règlement de copropriété n'est ni abusive, ni illicite ;

* la clause interdisant certains aménagements intérieurs sans autorisation préalable du bailleur n'est ni abusive ni illicite.

- condamner l'UFC à payer à Foncia Groupe une somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

- condamner l'UFC aux entiers dépens.

Considérant que par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile il est renvoyé aux conclusions visées ci-dessus pour l'exposé des prétentions et moyens des parties ;

 

MOTIFS :

Sur les moyens d'irrecevabilité :

1 - Sur la recevabilité de l'action de L'UFC-QUE CHOISIR en ce qu'elle est dirigée contre la SA FONCIA GROUPE :

Considérant que l'action de l'UFC QUE CHOISIR a pour objet de faire déclarer illicites ou abusives certaines des clauses contenues dans le contrat de bail proposé par les agences et d'en ordonner la suppression ;

Considérant que la société Foncia Groupe soutient qu'elle est une personnalité juridique indépendante des agences, et qu'elle n'a aucun rôle actif dans sur le marché de l'immobilier ; que n'intervenant pas dans les transactions, elle conclut, en conséquence, à l'irrecevabilité de l'action de l'UFC dirigée à son encontre ;

 

Considérant que s'il n'est pas contesté que le groupe Foncia est une holding, qui est, soit propriétaire des agences intégrées, soit reliée à celles-ci par des contrats de franchise, et qu'en conséquence, elle n'intervient pas directement dans les transactions, pour autant, il est établi par les éléments du dossier que les documents utilisés par ces agences, tels que la fiche de renseignements concernant le bien, la liste des documents nécessaires à la réservation d'un logement, le contrat de bail type ou encore l'offre de crédit, ont une présentation et un contenu complètement standardisés ;

Considérant qu'il ressort des termes du protocole, signé le 4 septembre 2000, entre l'UFC et Foncia Groupe, disposant qu'à la date de son entrée en vigueur, le 1^er janvier 2001 « l'ensemble des agences et cabinets du groupe Foncia devront être informés des modifications intervenues » et « devront diffuser auprès de leurs clients les nouveaux imprimés », que les services et bases contractuelles en cause sont définies au niveau du groupe ;

Considérant que les agissements critiqués se matérialisant par la conception et la diffusion généralisée de ces supports, qui sont de toute évidence imposés à tous les acteurs du réseau Foncia, il est établi que l'UFC - QUE CHOISIR justifie d'un intérêt à agir à l'encontre de la société Foncia Groupe ; qu'il y a lieu, en conséquence, de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté l'exception d'irrecevabilité opposée par la société Foncia Groupe ;

 

2 - Sur la recevabilité de l'action de L'UFC-QUE CHOISIR au regard du protocole signé le 4 septembre 2000 :

Considérant que la société Foncia Groupe soulève la fin de non-recevoir tirée de l'autorité de la chose jugée attachée à la transaction intervenue entre les parties et conclut à l'irrecevabilité des demandes de L'UFC-QUE CHOISIR ; qu'elle soutient que le protocole conclu par l'UFC avec FONCIA GROUPE, qu'elle prétend avoir parfaitement exécuté, interdisait à l'appelante d'engager une action ayant pour objet d'obtenir judiciairement une modification ou une annulation des clauses du bail type négocié entre les parties, et que l'inexécution de certaines stipulations ne saurait remettre en cause la globalité de la transaction ;

Considérant que l'UFC fait valoir que son action ne peut être contestée au motif qu'une transaction, relative à un contrat type de bail, a été signée le 4 septembre 2000, que la société Foncia Groupe ne peut se prévaloir d'une transaction qu'elle n'a elle-même pas respectée, en modifiant unilatéralement le bail annexé au protocole, que son action vise des pratiques illicites et non des clauses, qu'il s'agit d'une inexécution substantielle, dès lors que la réécriture commune des clauses du bail validées par le protocole était pour l'UFC une condition de son accord, et que les obligations respectives des parties étaient interdépendantes les unes des autres, chaque concession d'une partie étant conditionnée par celle de l'autre ;

 

Considérant que les parties ont signé le 4 septembre 2000 un protocole d'accord transactionnel ;

Considérant qu'en application des dispositions de l'article 2052 du Code civil, les transactions ont, entre les parties, l'autorité de la chose jugée en dernier ressort ;

Considérant que l'exception de l'autorité de la chose jugée attachée à une transaction constitue une fin de non-recevoir pouvant être proposée en tout état de cause, en application des dispositions des articles 122 et 123 du Code de procédure civile ;

Considérant que le protocole d'accord transactionnel rappelle en préambule que l'UFC envisageait une action à l'encontre du groupe Foncia pour voir « dire et juger que certaines clauses de son contrat type de location dans le cadre du secteur réglementé de la loi du 6 juillet 1989 étaient abusives et/ou illicites et devraient être considérées de ce fait comme inexistantes et non écrites », et que le groupe Foncia avait parallèlement engagé contre l'UFC une procédure en diffamation concernant l'appel à témoignage contenu dans sa revue nationale n° 361 de juin 1999 ;

Qu'aux termes de ce protocole, les parties « ont décidé de mettre un terme aux différends visés dans l'exposé préalable », et ont convenu notamment des modalités suivantes :

« Les parties s'interdisent d'engager l'une contre l'autre toute procédure qui aurait pour origine les motifs invoqués dans l'exposé préalable.

Un bail type de local à usage d'habitation ou mixte professionnel de la loi du 6 juillet 1989, modifié en fonction de l'accord intervenu entre les parties, est annexé au présent protocole. Les parties renoncent à toute action qui aurait pour objet d'obtenir judiciairement une modification ou une annulation de ces clauses.

En cas de modification de la législation ou de la jurisprudence, les clauses du bail intéressées par ces modifications pourront être réécrites d'un commun accord exprès après une nouvelle concertation » ;

Considérant qu'une transaction ne met fin au litige que sous réserve de son exécution, et qu'elle ne peut être opposée par l'une des parties que si celle-ci en a respecté les conditions ;

Considérant que UFC Que Choisir fait valoir que le contrat de bail type actuel contient dix modifications ou suppressions ou réécritures par rapport au bail type objet du protocole en ses articles 2.1.2, 2.2.6, 2.3.2, 2.3.4, 2.3.12, 2.4.1, 2.4.1 in fine, 2.4.2, 2.6.6 et 2.10 ; que la société Foncia Groupe ne remet pas en cause les dix modifications susvisées ;

Considérant que si le protocole n'impose pas à la société Foncia Groupe une obligation de réécrire des clauses « d'un commun accord exprès après une nouvelle concertation », l'accord se limitant à indiquer qu'elles « pourront être réécrites... », et n'envisageant cette éventualité qu'en cas de modification de la législation ou de la jurisprudence, pour autant, la société Foncia Groupe ne conteste pas les dix modifications, suppressions ou réécritures dénoncées par l'appelante, et donc différentes de celles insérées dans le bail type annexé au protocole en fonction de l'accord intervenu ;

Considérant cependant que sur ces dix modifications, suppressions ou réécritures, seules deux d'entre elles, la clause 2.3.2. et la clause 2.4.1. se rapportent aux 19 clauses dénoncées comme abusives ou illicite ; que l'inexécution par la société Foncia Groupe, invoquée pour la première fois en cause d'appel par l'appelante, de son obligation de ne pas facturer des frais sur envoi de quittances, malgré l'interdiction convenue, ne se rapporte pas davantage aux 19 clauses dénoncées comme abusives ou illicites ;

Considérant que la modification de la clause 2.3.2. porte sur l'omission du revenu de solidarité active étant précisé que la clause modifiée cite le revenu minimum d'insertion et aurait depuis été rectifiée pour tenir compte des critiques faites ;

Considérant que la modification de la clause 2.4.1 porte sur l'obligation aujourd'hui critiquée de s'assurer contre les recours des voisins en ce qu'elle prévoit désormais non plus une obligation d'assurance en cas de bris de glace, mais la possibilité de mettre en jeu la responsabilité du locataire à ce titre ;

Considérant que les modifications, sans concertation préalable, de certaines clauses du bail type, objet de l'accord des parties, ne concernant que certaines d'entre elles, sans lien avec le présent litige, l'UFC Que Choisir, n'est pas fondée à prétendre que ce manquement est de nature à remettre en cause l'accord intervenu entre les parties en ce qu'il porte également sur les 17 autres clauses, objet du litige, alors que lesdites clauses, elles, n'ont pas été modifiées, qu'elles sont en tous points strictement identiques à celles négociées et formalisées par les parties aux termes du protocole du 4 septembre 2000, et qu'à défaut de stipulation contraire, les obligations réciproques nées de la transaction ne dépendent pas les unes des autres, les parties n'ayant pas clairement affirmé le caractère indivisible de ces obligations, de sorte que l'exécution de chacune d'entre elles peut être poursuivie isolément ;

Considérant que l’UFC Que Choisir n'est pas davantage fondé à prétendre que la société Foncia Groupe, en modifiant unilatéralement certaines clauses du bail type annexé au protocole, n'a pas respecté une obligation substantielle dudit protocole, dès lors qu'elle ne considère pas les clauses modifiées comme illicites ou abusives ;

Considérant que, en l'absence d'éléments nouveaux soumis à son appréciation, la Cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu'elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties ; qu'il y a lieu, en conséquence, de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré irrecevables les demandes formées par UFC Que Choisir, mais seulement en ce qu'elles concernent les clauses non modifiées 1.2, 2.2.1, 2.2.2, 2.2.4.,2.2.7., 2.3.1., 2.3.5., 2.3.7., 2.3.13., 2.3.14., 2.3.15., 2.6.5., 2.7.2., 2.7.3., 2.8.3. et 8.2. ;

Considérant que c'est également à juste titre que le premier juge, s'agissant des deux clauses modifiées, a dit que la société Foncia Groupe, qui n'a pas exécuté ses obligations, ne peut opposer la fin de non-recevoir tirée de l'autorité de la transaction intervenue entre les parties ;

Considérant que UFC Que Choisir soutient que la clause 2.3.2 prévoyant les conditions de résiliation du bail par le locataire serait illicite en ce que, dans les hypothèses, de réduction du délai de préavis à un mois, le bail ne prévoit pas, contrairement à l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, la situation du locataire qui bénéficie « du revenu de solidarité active » ;

Considérant toutefois, que la clause du bail type qui mentionne le revenu minimum d'insertion aux lieu et place du revenu de solidarité active ne saurait être considérée de ce seul fait comme étant illicite d'autant que la société Foncia Groupe indique que cette erreur a été corrigée depuis lors ;

Considérant, s'agissant de la clause 2.4.1 du contrat type relative aux assurances, UFC Que Choisir fait valoir qu'une telle disposition serait manifestement déséquilibrée en ce qu'elle impose aux locataires des obligations plus lourdes qu'en imposerait la loi du 6 juillet 1989 en son article 7 §g, le locataire ayant l'obligation ‘de s'assurer contre les risques dont doit répondre en sa qualité de locataire', risques qui ne concerneraient que l'assurance dite multirisques habitation', soit selon les usages l'incendie, l'explosion et le dégât des eaux et non celle de s'assurer contre les recours des voisins ;

Que cette clause qui prévoyait que : « Le preneur devra faire assurer son mobilier contre l'incendie, toutes explosions ou tout sinistre dû à l'électricité, au gaz ou autres causes, s'assurer également contre les risques locatifs et les recours des voisins, pour les dégâts des eaux, les détériorations immobilières et les bris de glace, le tout d'une façon suffisante auprès d'une compagnie notoirement solvable » est désormais rédigée comme suit « le preneur devra faire assurer son mobilier contre l'incendie, toutes explosions ou tout sinistre dû à l'électricité, au gaz ou autres causes, s'assurer également contre les risques locatifs et les recours des voisins, pour les dégâts des eaux, les détériorations immobilières, le tout d'une façon suffisante auprès d'une compagnie notoirement solvable. Il est rappelé néanmoins que le locataire pourra être tenu responsable des bris de glace qu'il aurait occasionnés et qu'il peut utilement se garantir contre ce risque » ;

Considérant que cette clause prévoyant, non plus une obligation d'assurance en cas de bris de glace, mais uniquement la possibilité de voir mettre en jeu la responsabilité du locataire à ce titre sans remettre en cause l'obligation critiquée de s'assurer contre les recours des voisins, UFC Que Choisir ne démontre pas que cette clause excéderait l'obligation d'assurance de l'article 7 § g de la loi du 6 juillet 1989, alors, au surplus, que cette clause avait reçu son approbation lors de sa rédaction conjointe du bail type qui prévoyait une obligation d'assurance plus étendue que celle désormais mentionnée dans les contrats types ;

Considérant qu'il y a lieu, en conséquence, de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté UFC Que Choisir de sa demande aux fins de déclarer les deux clauses susvisées abusives ou illicites ;

 

Sur l'article 700 du Code de procédure civile et les dépens :

Considérant que l’UFC QUE CHOISIR, qui succombe en ses prétentions, sera condamnée aux dépens d'appel et gardera à sa charge les frais non compris dans les dépens qu'elle a exposés, les dispositions prises sur les dépens et les frais irrépétibles de première instance étant confirmées ;

Considérant que la somme qui doit être mise à la charge de l'UFC QUE CHOISIR au titre des frais non compris dans les dépens exposés en cause d'appel par la société Foncia Groupe peut être équitablement fixée à 3.000 euros ;

 

PAR CES MOTIFS :

La cour statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

REJETTE l'exception d'irrecevabilité tirée du défaut d'intérêt à agir soulevée par la société Foncia Groupe,

CONFIRME le jugement attaqué en toutes ses dispositions,

Et y ajoutant,

CONDAMNE l'UFC Que Choisir à verser à la société Foncia Groupe une somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE l’UFC Que Choisir aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE                             LA PRÉSIDENTE