Extrait : « Dans le point 32 de sa recommandation n° 2000-01 du 17 février 2000, la commission des clauses abusives a considéré que tous les contrats comportant à la charge exclusive du locataire des clauses pénales en cas d'inexécution d'une des clauses du bail ou de retard dans le paiement du loyer sont, compte tenu de l'absence de réciprocité en cas de manquement du bailleur, sources de déséquilibre contractuel au détriment du consommateur et doivent être éliminées des contrats ; En conséquence, la clause pénale prévue au présent contrat doit être considérée comme inexistante et non opposable aux locataires.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté la demande en paiement d'une indemnité de 10 % au titre de la clause pénale. »

 

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

 

COUR D’APPEL DE DOUAI

TROISIÈME CHAMBRE

ARRÊT DU 10 MARS 2016

 

R.G. n° 14/06434. Arrêt n° 16/233. Jugement (R.G. n° 11/14/0526) rendu le 9 septembre 2014, par le Tribunal d'Instance de DOUAI.

 

APPELANTE :

Madame X.

demeurant [adresse], Représenté et assistée par Maître François DELEFORGE, avocat au barreau de DOUAI

 

INTIMÉES :

Madame Judith Y.

demeurant [adresse], Représentée et assistée par Maître Charles-François MAENHAUT, avocat au barreau de DOUAI (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro XX du [date] accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de DOUAI)

Madame Nicole Z. - Y.

née le [date] à [ville], demeurant [adresse], Représentée et assistée par Maître Christophe WERQUIN, avocat au barreau de LILLE

 

DÉBATS à l'audience publique du 21 janvier 2016 tenue par Benoît MORNET magistrat chargé d'instruire l'affaire qui a entendu seul les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré (article 786 du Code de Procédure Civile).

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Fabienne DUFOSSE

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : Benoît MORNET, Président de chambre, Cécile ANDRE, Conseiller, Sara LAMOTTE, Conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 10 mars 2016 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Benoît MORNET, Président et Fabienne DUFOSSE, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 12 janvier 2016

 

Exposé du litige :

Par acte sous seing privé du 20 octobre 2011, Mme X. a donné à bail à Mmes Nicole et Judith Y. une maison d'habitation située [adresse], moyennant un loyer mensuel initialement fixé à 825 euros.

Le 10 décembre 2012, Mme X. a fait délivrer aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire figurant au bail.

Par acte du 17 avril 2013, Mme X. a fait assigner les locataires devant le tribunal d'instance afin notamment de voir constater la résiliation du bail et ordonner l'expulsion des locataires.

Par jugement rendu le 9 septembre 2014, le tribunal d'instance de Douai a :

- condamné solidairement Mmes Nicole et Judith Y. à payer à Mme X. la somme de 3.291,87 euros représentant l'arriéré locatif au 8 mars 2014 inclus avec intérêts au taux légal sur la somme de 895,21 euros à compter du 17 avril 2013 et à compter de la présente décision pour le surplus ;

- rejeté la demande en paiement solidaire d'une indemnité au titre de la clause pénale insérée au bail,

- rejeté la demande en paiement solidaire d'une de 1.000 euros au titre de l'article 1153 alinéa 4 du code civil,

- condamné Mme X. à payer à Mme Nicole Y. la somme de 2.000 euros au titre du préjudice de jouissance subi,

- ordonné la compensation des créances réciproques susvisées entre Mme X. et Mme Nicole Y. ;

- condamné Mme X. à payer à Mme Judith Y. la somme de 2.000 euros au titre du préjudice de jouissance subi,

- ordonné la compensation des créances réciproques susvisées entre Mme X. et Mme Judith Y.,

- constaté la résiliation du bail en cause à la date du 11 février 2012,

- rejeté la demande en suspension de l'effet de la clause résolutoire insérée au bail et en délais de paiement,

- rejeté la demande en expulsion,

- condamné in solidum Mmes Nicole et Judith Y. à payer à Mme X. une indemnité d'occupation égale à 500 euros par mois à compter du 8 avril 2014 et jusqu'à l'entière libération des lieux ;

- constaté que la demande de condamnation de Madame X. à réaliser des travaux sous astreinte est sans objet,

- constaté que la demande en suspension du loyer est sans objet.

Mme X. a interjeté appel de ce jugement dans des conditions qui ne sont pas critiquées.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 20 mai 2015, elle demande à la cour de constater, et au besoin prononcer, la résiliation du bail, d'ordonner l'expulsion des locataires et de les condamner solidairement à lui payer la somme de 1.221,28 euros avec intérêts au taux légal à compter du 17 avril 2013, ainsi qu'une indemnité d'occupation égale au loyer et charges à compter de la résiliation du bail (11 février 2013) jusqu'à complète libération des lieux, et une majoration de 10% au titre de la clause pénale.

Elle demande également à la cour de débouter Mmes Y. de leurs demandes d'indemnisation du préjudice de jouissance et de les condamner solidairement à lui payer une indemnité de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Elle soutient que le non-paiement des loyers justifie la résiliation du bail ; elle conteste le préjudice de jouissance allégué aux motifs que le logement était en bon état d'entretien au moment de l'entrée dans les lieux et que son mauvais état n'est que la conséquence d'un défaut d'entretien des locataires.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 23 mars 2015, Mme Nicole Y. demande à la cour de débouter Mme X. de ses demandes et de lui accorder la possibilité de payer sa dette en 24 mois, et subsidiairement de suspendre les effets de la clause résolutoire et de lui accorder la possibilité de payer sa dette en 36 mois ; elle demande à titre reconventionnel la condamnation de Mme X. à effectuer les travaux de remise en état sous astreinte de 30 jour de retard, de fixer le loyer à 500 euros pendant les travaux, de condamner Mme X. à lui payer 3.000 euros à titre de dommages et intérêts, d'ordonner la compensation et de lui allouer une indemnité de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Elle invoque l'exception d'inexécution pour justifier le non-paiement des loyers, et notamment la saleté du logement, une fuite d'eau dans les WC, l'absence de VMC, et l'encombrement de la cave. Elle soutient que la résiliation du bail ne peut donc être prononcée pour non-paiement des loyers. Elle ajoute que l'état du logement justifie l'indemnisation d'un préjudice de jouissance et la réduction du loyer pendant les travaux.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 23 mars 2015, Mme Judith Y. demande à la cour de :

- confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande en paiement au titre de la clause pénale insérée au bail, rejeté la demande en paiement d'une somme de 1.000 euros au titre de l'article 1153 alinéa 4 du code civil, rejeté la demande en expulsion ;

- réformer le jugement sur ses autres dispositions et par voie de dispositions nouvelles :

· débouter Mme X.de l'ensemble de ses demandes,

· constater la bonne foi de Mme Judith Y.,

· accorder à Mme Judith Y. des délais de paiement en 24 mensualités,

· reconventionnellement, condamner Mme X. à effectuer les travaux de remise en état suivants : enlèvement des gravats dans la cave, remplacement de la porte de la cave, remplacement ou réfection de l'ensemble des embellissements du logement, et ce sous astreinte de 30,00 euros par jour de retard,

. fixer le loyer à la somme de 500,00 euros pendant le cours des travaux, condamner Mme X. à verser la somme de 4.000,00 euros à Madame Judith Y. au titre du préjudice de jouissance

· ordonner la compensation entre les sommes dues par Mme Judith Y. et les condamnations prononcées à l'encontre de Mme X.,

· à titre subsidiaire, accorder à Mme Judith Y. des délais de paiements en 24 mensualités,

· suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement,

· condamner Mme X. à verser la somme de 1.000,00 euros à Mme Judith Y. sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Elle ne conteste pas les loyers dus à hauteur de 1.221,28 euros mais conteste l'intégration des frais de commandement et la clause pénale ; elle soutient que le logement était insalubre, que Mme X. doit être condamnée à effectuer les travaux de remise en état à savoir l'enlèvement des gravats de la cave, le remplacement de la porte de la cave et la réfection de l'ensemble des embellissements du logement, le loyer devant être réduit à 500 euros pendant les travaux, que le logement est indécent (salle de bains dépourvue de VMC, évacuation des eaux usées du lave-linge défectueuse, rats dans la cave, électricité vétuste) et justifie une somme de 4.000 euros au titre du préjudice de jouissance.

Subsidiairement, elle prétend que sa situation justifie l'octroi d'un délai de paiement de 24 mois en application de l'article 1244-1 du code civil.

 

Motifs de la décision :

I - Sur la résiliation du bail :

Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet1989, le locataire est tenu de payer le loyer aux termes convenus.

Le bail consenti par Mme X. à Mmes Y. mentionne une clause résolutoire en cas de non-paiement des loyers après un commandement de payer resté infructueux pendant plus de deux mois.

En l'espèce, Mme X. a fait délivrer un commandement de payer le 10 décembre 2012 et les locataires ne contestent pas ne pas avoir régularisé la situation dans les deux mois.

L'état des lieux d'entrée dans l'immeuble démontre que le logement était habitable et les locataires n'ont jamais prétendu ne plus pouvoir occuper le logement ; elles sont en l'espèce, compte tenu de l'état du logement, mal fondées à opposer l'exception d'inexécution.

Il résulte ensuite des écritures échangées entre les parties et du décompte produit qu'au 11 février 2013, deux mois après le commandement de payer, les locataires devaient la somme de 1.221,28 euros au titre des loyers impayés.

Il convient en conséquence de condamner solidairement les locataires au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter du 17 avril 2013, date de l'assignation conformément à la demande de Mme X., et de constater la résiliation du bail au 11 février 2013.

 

II - Sur les demandes au titre du préjudice de jouissance :

Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ; les articles 2 et 3 du décret du 30 janvier 2002 précisent les éléments caractérisant un logement décent.

L'article 6 de la loi précise ensuite que le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

En l'espèce, comme le note le premier juge, force est de constater qu'avant l'instance en résiliation du bail, les locataires n'ont jamais alerté la bailleresse sur l'état du logement lui demandant de procéder à la mise en état des lieux.

S'agissant de la prétendue insalubrité du logement, les locataires ne produisent aucune enquête d'une autorité sanitaire ou administrative.

La cour ne peut donc apprécier le respect par la bailleresse de délivrer un logement en bon état d'entretien qu'au vu des pièces produites, à savoir :

1 - le constat d'état d'entrée dans les lieux établi le 28 novembre 2011 contradictoirement entre les parties ;

Il résulte de ce constat que le logement était très sale à l'entrée dans les lieux puisque l'huissier constate que les bois, les vitrages, les sols sont sales et mal entretenus ; il résulte encore de ce constat que les murs, plafonds et sols sont à « l'état d'usage » dans plusieurs pièces, que dans la salle de bain du premier étage, la tapisserie est partiellement déchirée, il y a des traces d'infiltrations au plafond, la fenêtre n'est pas peinte, les sanitaires sont entartrés et le flexible de douche est cassé, la tapisserie est déchirée dans une chambre du premier étage, deux murs à nu dans une chambre du premier étage, inexistante dans la montée d'escalier et le palier du second étage ; le constat ne mentionne pas de chauffage ni de ventilation dans la salle de bain du second étage, une chasse d'eau coupée en raison d'une fuite, les murs à nu dans une autre chambre du second étage ;

Le constat mentionne que la cave est encombrée de gravats et que la porte extérieure de la cave ne ferme pas.

2 - le procès-verbal de constat d'huissier en date du 28 janvier 2014 établi à la demande des locataires, en cours d'instance :

Il résulte de ce constat que le logement a continué de se dégrader dans son ensemble et que la bailleresse n'a remédié à aucun désordres pourtant constaté à l'entrée dans les lieux.

L'installation électrique apparaît en état d'usage dans l'état des lieux d'entrée de sorte que faute d'avoir signalé des dysfonctionnements, les locataires ne peuvent pas reprocher à la bailleresse de ne pas avoir fait de remise en état.

Il résulte de ces éléments que les locataires sont en revanche bien fondés à soutenir que la bailleresse a manqué à son obligation de délivrer un logement en bon état d'entretien et de fonctionnement dans la mesure où la tapisserie était déchirée, arrachée, voire inexistante dans certaines pièces, et que les sols n'étaient pas en bon entretien d'usage dans toutes les pièces ; ce manquement apparaît également en ce qui concerne la salle de bain du deuxième étage qui n'est équipée d'aucun chauffage ni ventilation.

Le premier juge a fait une exacte appréciation du préjudice de jouissance subi par les locataires en leur allouant une indemnité de 2.000 euros à chacune.

 

III - Sur les conséquences de la résiliation du bail :

1 - Sur la suspension des effets de la clause résolutoire :

La lecture de l'historique démontre une défaillance régulière dans le paiement du loyer courant tout au long de la période de loyers réclamée ; Mme Judith Y. soutient ne pas être en mesure de payer le loyer mensuellement et Mme Nicole Y. justifie de revenus annuels sur l'année 2012 de 17.904 euros ; le loyer étant de 850,30 euros charges comprises, les locataires ne justifient pas de la possibilité de payer le loyer courant.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande en suspension de la clause résolutoire et de délais de paiement.

 

2 - Sur la demande d'expulsion :

Mme X. produit aux débats un courrier de la ville de Douai démontrant qu'elle a procédé aux travaux nécessaires et que le logement ne présente plus de problème de décence.

Il convient en conséquence d'ordonner l'expulsion des locataires, au besoin avec l'assistance de la force publique, dans un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux.

 

3 - Sur l'indemnité d'occupation

Compte tenu de l'état du logement jusqu'à la réalisation récente des travaux, les locataires seront condamnées à payer une indemnité d'occupation mensuelle de 500 euros à compter du 11 février 2013, date de la résiliation du bail et ne peuvent qu'être déboutées de leur demande de suspension du paiement des loyers.

 

IV - Sur les autres demandes :

Le bail étant résilié, Mmes Y. ne peuvent qu'être déboutées de leurs demandes de condamnation de Mme X. à exécuter des travaux sous astreinte.

Dans le point 32 de sa recommandation n° 2000-01 du 17 février 2000, la commission des clauses abusives a considéré que tous les contrats comportant à la charge exclusive du locataire des clauses pénales en cas d'inexécution d'une des clauses du bail ou de retard dans le paiement du loyer sont, compte tenu de l'absence de réciprocité en cas de manquement du bailleur, sources de déséquilibre contractuel au détriment du consommateur et doivent être éliminées des contrats ; En conséquence, la clause pénale prévue au présent contrat doit être considérée comme inexistante et non opposable aux locataires.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté la demande en paiement d'une indemnité de 10 % au titre de la clause pénale.

Mme X. ne justifie pas de ce que les impayés de loyers ont été causés par la mauvaise foi des locataires ; le jugement sera également confirmé en ce qu'il a rejeté sa demande en paiement de la somme de 1.000 euros au titre de l'article 1153 alinéa 4 du code civil.

 

V - Sur les dépens et les demandes d'indemnités au titre de l'article 700 du code de procédure civile :

Mme X. succombant pour l'essentiel à l'instance d'appel, elle en supportera les dépens ; l'équité commande de dire n'y avoir lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

 

Par ces motifs :

La cour,

CONFIRME le jugement rendu le 9 septembre 2014 par le tribunal d'instance de Douai, sauf à fixer la date de résiliation du bail au 11 février 2013, et à ordonner l'expulsion des locataires dans un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux ;

Statuant à nouveau sur ces chefs :

Constate la résiliation du bail litigieux à la date du 11 février 2013 ;

Condamne Mmes Y. au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation de 500 euros à compter du 11 février 2013 jusqu'à complète libération des lieux ;

Ordonne l'expulsion de Mmes Judith et Nicole Y. des locaux loués, au besoin avec l'assistance de la force publique dans un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux ;

Condamne Mme X. aux dépens d'appel et dit n'y avoir lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Le Greffier                Le Président

F. DUFOSSE             B. MORNET