Extrait : « En l'espèce, il n'est pas contestable que la SNC LES OLYMPIADES en qualité de maître de l'ouvrage a signé la déclaration d'achèvement des travaux le 10 décembre 2009 avec une attestation de conformité signée le même jour par le GROUPE RJ architectes et maître d'œuvre (Pièce 7 des intimés). Il est constant que les époux X. ont accepté le contenu du contrat litigieux dont l'objet est de bénéficier d'un avantage fiscal conséquent et de financer l'acquisition du bien par la perception de loyers. Une telle opération est habituelle et ne présente aucune complexité, pas plus que le fait de confier un mandat à la société EUROPA SUPER B. devenue la société RÉSIDENCE ONDEALE pour procéder à la prise de possession de leur appartement qui a été réalisée à partir du 13 décembre 2009 et a permis la mise en location du bien, puis la perception de loyers par les intimés courant 2010. Ils ne peuvent donc pas reprocher au vendeur l'existence d'un mandat qu'ils ont eux-mêmes donné à la société ONDEALE qui n'a pas été appelée à la présente procédure. A cet égard, il est intéressant de noter que les époux X. ont finalement, en cours de procédure d'appel, assigné cette société courant avril 2015 devant la juridiction de premier degré pour y poursuivre sa condamnation à raison de l'exécution défectueuse de son mandat en s'étant abstenue de relever les non-conformités apparentes affectant l'appartement.

Le moyen invoqué par les époux X. qui estiment que cette clause serait abusive sera rejetée car ils ont non seulement accepté l'opération mais n'ont d'ailleurs pas renoncé à leur droit, en qualité de propriétaire, de venir constater l'état de leur acquisition et qu'un tel mandat était visiblement mis en place pour éviter aux acheteurs un déplacement depuis le nord de la France. En outre, ils ne démontrent pas une quelconque manœuvre visant à les priver d'un droit ou à créer à leur encontre un déséquilibre significatif entre les droits et les obligations des parties au sens de l'article L. 132-1 du code de la consommation ; la même analyse devant également être retenue s'agissant de l'acte notarié critiqué qui ne fait que reprendre globalement les dispositions législatives contenues dans les articles 1642-1 et 1648 du code civil qui ne peuvent être qualifiées de clauses abusives.

En conséquence de l'ensemble de ces éléments l'action des époux X. visant à engager la responsabilité du vendeur à raison de la non-conformité de l'immeuble en cause est irrecevable. »

 

COUR D’APPEL DE RIOM

TROISIÈME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 4 MAI 2016

 

R.G. n° 14/02672. Sur APPEL d'une décision rendue le 28 octobre 2014 par le Tribunal de grande instance de Clermont-Ferrand (R.G. n° 13/01557/Ch1c2).

 

COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré : M. François RIFFAUD, Président, Mme Anne ROBERT, Conseillère, M. Philippe JUILLARD, Conseiller

En présence de : Mme Carine CESCHIN, Greffière, lors de l'appel des causes et du prononcé

 

ENTRE :

APPELANT :

SNC LES OLYMPIADES DE SAINT DENIS

RCS de Montpellier N° XXX, Représentants : Maître Philippe B. de la SCP B.-B.-B., avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND - Maître Jean-Claude A. de la SCP S. V. & ASSOCIÉS, avocat au barreau de MONTPELLIER

 

ET :

INTIMÉS :

M. X.

Mme Y. épouse X.

ayant pour représentants : Maître Henri A. de la SCP A., avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND - Maître Julien F. de l'AARPI M. T. F., avocat au barreau de LILLE

 

DÉBATS : Après avoir entendu en application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, à l'audience publique du 3 mars 2016, sans opposition de leur part, les avocats des parties, M. Riffaud et M. Juillard, magistrats chargés du rapport, en ont rendu compte à la Cour dans son délibéré.

ARRÊT : Prononcé publiquement le 4 mai 2016 par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; Signé par M. François Riffaud, président, et par Mme Carine Ceschin, greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

 

EXPOSÉ DU LITIGE :

Les époux X., démarchés par un conseiller en gestion de patrimoine, ont signé le 5 octobre 2007 avec la SNC LES OLYMPIADES DE SAINT DENIS un contrat de réservation d'un appartement de type 3, à [ville B.] en état futur d'achèvement pour un prix de 179.000 euros dans le cadre de la loi DEMESSINE visant à obtenir une défiscalisation pouvant atteindre 25.000 euros au total pour un couple. Ce même jour M. et Mme X. ont signé une promesse de bail commercial avec la SARL EUROPA S. B., qui relèverait du même groupe de promotion immobilière que la SNC LES OLYMPIADES, maître de l'ouvrage, pour une durée de 9 ans moyennant un loyer de 6.000 euros HT par an, étant précisé que ce bail aurait été repris par la société Résidence ONDEALE venant aux droits de la SARL susmentionnée.

La vente a été réitérée le 12 juin 2008 devant maître A. notaire à [ville P.].

Ledit appartement est situé dans une résidence de tourisme comportant 105 lots avec thalassothérapie et dénommée RÉSIDENCE BEFORE SUNRISE. Il s'agit d'une construction neuve qui était portée par la SNC susvisée et devait s'achever dans le 4^ème trimestre 2008 et ne sera finalement livrée qu'en décembre 2009 pour une exploitation commerciale en janvier 2010.

Constatant différents désordres affectant le bien, les époux X. ont assigné en résolution de la vente la SNC LES OLYMPIADES par acte du 8 avril 2013.

Par jugement du tribunal de grande instance de CLERMONT-FERRAND en date du 28 octobre 2014, il a été constaté le caractère abusif de la stipulation contractuelle intitulé « contestation relative à la conformité » et donc son caractère réputé non écrit, puis la résolution du contrat de vente a été prononcée et la SNC LES OLYMPIADES a été condamnée à payer aux époux X. les somme de 179.400 euros en remboursement du prix de vente, 1.294 euros en remboursement des frais de publication, 6.450 euros s'agissant des frais de notaire et de crédit immobilier, outre les intérêts au taux légal sur ces montants à compter du 12 juin 2008 pour la somme de 51.650 euros et à compter du 31 décembre 2009 pour le surplus, le tout avec capitalisation. Le tribunal a également dit que les époux X. devraient restituer les biens immobiliers objet de la vente à la SNC LES OLYMPIADES après paiement de la totalité des sommes susvisées, la juridiction a par ailleurs condamné la SNC LES OLYMPIADES au paiement de la somme de 17.940 euros aux époux X. au titre de la clause pénale avec intérêts au taux légal à compter du jugement, débouté ces derniers de leur demande de dommages et intérêts complémentaires et d'exécution provisoire, mais leur a accordé une somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que la distraction des dépens au profit de la SCP A..

Par déclaration reçue au greffe le 18 novembre 2014, la SNC LES OLYMPIADES DE SAINT DENIS a interjeté appel de ce jugement.

Cette dernière, par conclusions signifiées le 20 mai 2015, demande la réformation du jugement en invoquant la forclusion de l'action des époux X. qui disposaient d'un an pour faire constater l'absence de fenêtre dans une chambre. Selon elle, les désordres survenus relèvent de la garantie légale des constructeurs au sens des articles 1792 et suivants du code civil et ne peuvent justifier une résolution de la vente ; ils imposaient aux époux X. d'agir contre les constructeurs par une déclaration de sinistre auprès de l'assureur dommages-ouvrages ou par une action à l'encontre du vendeur et des différents locateurs d'ouvrages. Par ailleurs, les retards de chantier reposaient sur des causes légitimes liées aux intempéries et ne sauraient justifier la résolution de la vente selon la cour de céans en son arrêt du 11 septembre 2013. A titre reconventionnel, elle demande l'octroi d'une somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts, outre une somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir que l'action des intimées est irrecevable contrairement à ce qu'a retenu le tribunal en voulant imposer une prescription de 5 ans alors qu'il convient d'appliquer les articles 1642-1 et 1648 du code civil prévoyant des délais d'un mois et d'un an pour agir s'agissant d'un vice de construction ou d'un défaut de conformité apparent (tel est bien le cas de l'absence d'une fenêtre) qui n'a pas pu ne pas être décelé par un acquéreur normalement diligent procédant à des vérifications élémentaires selon les termes de la jurisprudence. Elle ajoute que l'ancien régime antérieur à la loi du 25 mars 2009 avait déjà validé les délais susvisés en indiquant qu'ils n'étaient pas constitutifs d'une clause abusive. Or, en l'espèce, la livraison du bien a eu lieu au plus tard le 1er janvier 2010 et les époux X. n'ont agi que le 8 avril 2013. Enfin, au regard de la date de livraison du bien, le 30 décembre 2009, il convient d'appliquer la loi du 25 mars 2009 et de constater qu'une disposition légale ne peut être qualifiée de clause abusive. Le fait que les époux aient donné mandat à une personne pour les représenter dans la procédure de livraison ne peut les exonérer de leur inaction dans les délais susvisés.

Elle rappelle que la cour de ce siège a débouté, le 11 septembre 2013, des propriétaires sollicitant la résolution de la vente pour les retards dans la livraison affectant cette résidence BEFORE SUNRISE. Elle ajoute avoir initié une procédure judiciaire à l'encontre des locateurs d'ouvrage et des assureurs dommages-ouvrages et que l'expert judiciaire M. O. a retenu des désordres relevant d'une garantie décennale sur les parties communes et des dates de réception des travaux du 30 septembre 2009 et du 1er juillet 2010, sous réserve de la décision du tribunal. Elle précise que la commission de sécurité a émis un avis favorable à l'exploitation le 7 février 2013 et, dès lors, les époux X. ne peuvent plus invoquer une non-conformité. Elle ajoute que ces derniers n'ont fait valoir aucune réserve avant d'agir judiciairement, 4 ans après la prise de possession et qu'ils devraient saisir les assurances dommages-ouvrages pour les désordres survenus après réception dans le cadre de la garantie légale des constructeurs.

Par ailleurs, l'appelante remarque que les époux X. ont délivré une nouvelle assignation, le 24 avril 2015, contre l'exploitant de leur appartement la société RÉSIDENCE ONDEALE bien conscients de l'irrecevabilité de la présente action.

Elle confirme sa position soutenue en première instance estimant que le prêteur ayant financé le projet devait être assigné obligatoirement dans le cadre d'une résolution de vente. Elle indique également que la résolution de la vente ne peut donner lieu à intérêts en plus du remboursement des sommes engagées pour l'acquisition du bien.

* * *

Les époux X. par conclusions signifiées, le 6 janvier 2016, sollicitent la confirmation de la décision frappée d'appel et l'octroi d'une somme complémentaire de 66.878.19 euros au titre des dommages et intérêts devant réparer leur préjudice financier, subsidiairement, à défaut de résolution de la vente, la condamnation de l'appelante au paiement de la clause pénale ainsi qu'au règlement d'une somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts, outre l'octroi d'une somme de 8.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et la distraction des dépens en faveur de maître A..

Ils indiquent que le bien vendu n'est pas conforme au contrat et que l'appelante a manqué à son obligation de délivrance en raison de l'absence de fenêtre dans une chambre. Ils soutiennent que leur action est recevable et contestent l'application de la loi du 25 mars 2009 ayant modifié les articles 1642-1 et 1648 du code civil dans la mesure où la vente a été régularisée le 12 juin 2008. A cette époque seuls les vices de construction apparents étaient concernés et les non-conformités relevaient du droit commun. En insérant les nouvelles règles issues de la loi de 2009 le vendeur a réduit le droit à réparation des époux en assimilant des non-conformités à des vices apparents de construction et a manqué aux obligations de l'article R. 132-1 du code de la consommation. De plus, dans le cadre du présent contrat, ils avaient obligation de donner procuration au futur exploitant de la résidence et ne pouvaient donc constater par eux-mêmes les non-conformités. Un tel système doit être sanctionné au titre des clauses abusives. Enfin, le fait de ne pas avoir de fenêtre dans une chambre révèle une faute lourde ou dolosive imputable au vendeur et engage sa responsabilité.

S'agissant des vices de construction, les époux X. sollicitent la résolution de la vente dans la mesure où le vendeur ne s'est pas engagé à réparer les dommages conformément à l'article 1646-1 du code civil. Ils relèvent ne pas avoir été avisés de l'action de l'appelante à l'encontre des locateurs d'ouvrage et remarquent que l'expertise judiciaire en cours met en exergue des désordres ne relevant pas de la garantie décennale et que plusieurs entreprises sont en liquidation judiciaire et ne pourront achever leurs travaux.

Ils font plaider qu'ils n'ont aucune obligation d'assigner le prêteur de deniers dans le cadre d'une résolution de vente et que cela pourra intervenir ultérieurement.

Ils affirment que l'action à l'encontre des constructeurs relève du seul vendeur qui possède seul un lien contractuel avec ces derniers, que le vendeur ne peut respecter son obligation de délivrance à l'égard des acquéreurs s'il n'a pas réceptionné préalablement les travaux. C'est d'ailleurs ce que prévoit l'acte de vente en page 22. En l'espèce, la réception sera judiciaire au regard du procès en cours.

Ils indiquent que l'avis de la commission de sécurité ne démontre en rien que l'obligation de délivrance a été totalement respectée puisqu'il s'agit simplement d'une vérification des normes sécuritaires préalable à l'exploitation.

En outre, ils demandent l'indemnisation de leur préjudice financier lié au prêt de 190.444 euros ayant servi à l'opération et comportant des frais divers à hauteur de 66.878.19 euros au 31 décembre 2015.

Enfin, dans l'hypothèse où la résolution ne serait pas prononcée, il n'en demeure pas moins que l'exécution du contrat a été fautive et que la perte des avantages fiscaux (25.000 euros), la perte des revenus fonciers, le préjudice lié à l'absence de paiement volontaire des loyers par le locataire qui argue de trouble de jouissance devront être indemnisés à hauteur d'une somme globale de 50 000 euros.

* * *

La cour se réfère aux écritures des parties pour plus ample exposé du litige et de leurs moyens conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 7 janvier 2016.

 

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Il convient de rappeler que les époux X. ont signé le 5 octobre 2007 avec l'appelante un contrat de réservation d'un appartement dans le cadre d'une opération d'incitation fiscale et que l'acte authentique a été régularisé le 12 juin 2008, mais que la livraison initialement prévue dans le 4^ème trimestre 2008 n'a été réalisée que courant décembre 2009.

En outre, les intimés ont assigné la SNC LES OLYMPIADES DE SAINT DENIS le 8 avril 2013 après avoir obtenu, dans le cadre d'une autre procédure, un constat d'huissier initié par la société RÉSIDENCE ONDEALE exploitante de la résidence en cause, constat ayant relevé en septembre et octobre 2011 des désordres affectant plusieurs appartements dont celui des époux X. s'agissant de l'absence d'une fenêtre de toit prévue lors de la construction.

Enfin, l'appelante a engagé, en qualité de maître de l'ouvrage, un procès dès le 12 septembre 2011 à l'encontre des constructeurs de la résidence en raison de désordres affectant ce bien, une expertise judiciaire est en cours mais n'a pas été versée aux débats et l'affaire reste actuellement pendante.

 

Sur la recevabilité de l'action des époux X. :

Il résulte des articles 1642-1 et 1648 du code civil que le vendeur d'un immeuble ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents et que l'action doit être intentée dans l'année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents.

Il y a lieu de préciser que l'action doit être introduite dans l'année qui suit la date du plus tardif des deux événements que sont la réception des travaux avec ou sans réserves et l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur.

En l'espèce, il n'est pas contestable que la SNC LES OLYMPIADES en qualité de maître de l'ouvrage a signé la déclaration d'achèvement des travaux le 10 décembre 2009 avec une attestation de conformité signée le même jour par le GROUPE RJ architectes et maître d'œuvre (Pièce 7 des intimés).

Il est constant que les époux X. ont accepté le contenu du contrat litigieux dont l'objet est de bénéficier d'un avantage fiscal conséquent et de financer l'acquisition du bien par la perception de loyers. Une telle opération est habituelle et ne présente aucune complexité, pas plus que le fait de confier un mandat à la société EUROPA SUPER B. devenue la société RÉSIDENCE ONDEALE pour procéder à la prise de possession de leur appartement qui a été réalisée à partir du 13 décembre 2009 et a permis la mise en location du bien, puis la perception de loyers par les intimés courant 2010. Ils ne peuvent donc pas reprocher au vendeur l'existence d'un mandat qu'ils ont eux-mêmes donné à la société ONDEALE qui n'a pas été appelée à la présente procédure. A cet égard, il est intéressant de noter que les époux X. ont finalement, en cours de procédure d'appel, assigné cette société courant avril 2015 devant la juridiction de premier degré pour y poursuivre sa condamnation à raison de l'exécution défectueuse de son mandat en s'étant abstenue de relever les non-conformités apparentes affectant l'appartement.

Le moyen invoqué par les époux X. qui estiment que cette clause serait abusive sera rejetée car ils ont non seulement accepté l'opération mais n'ont d'ailleurs pas renoncé à leur droit, en qualité de propriétaire, de venir constater l'état de leur acquisition et qu'un tel mandat était visiblement mis en place pour éviter aux acheteurs un déplacement depuis le nord de la France.

En outre, ils ne démontrent pas une quelconque manœuvre visant à les priver d'un droit ou à créer à leur encontre un déséquilibre significatif entre les droits et les obligations des parties au sens de l'article L. 132-1 du code de la consommation ; la même analyse devant également être retenue s'agissant de l'acte notarié critiqué qui ne fait que reprendre globalement les dispositions législatives contenues dans les articles 1642-1 et 1648 du code civil qui ne peuvent être qualifiées de clauses abusives.

En conséquence de l'ensemble de ces éléments l'action des époux X. visant à engager la responsabilité du vendeur à raison de la non-conformité de l'immeuble en cause est irrecevable.

Il s'ensuit que le jugement sera réformé.

 

S'agissant des vices de construction évoqués par les époux X. sur le fondement des articles 1646-1 et 1792 et suivants du code civil :

Il est établi, par l'acte notarié en cause, que la SNC LES OLYMPIADES demeure maître de l'ouvrage malgré la vente de l'immeuble à différents particuliers et que cette société a engagé, le 12 septembre 2011, une procédure à l'encontre des constructeurs de l'ouvrage, en invoquant de nombreux désordres affectant la totalité du bien immobilier en ses parties tant communes que privatives, ainsi que l'assignation versée et l'expertise judiciaire évoquée en sont la démonstration. A cet égard, l'appelante est tenue, envers les intimés, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792 et suivants du code civil. Dès lors que l'appelante entend faire prononcer judiciairement la réception des travaux, il n'est pas envisageable pour les époux X. de solliciter du vendeur, en l'état, la réparation des éventuels désordres affectant leur immeuble au sens de l'article 1646-1 du code civil, d'autant que l'absence d'une fenêtre de toit dans une chambre n'est pas de nature à en empêcher pour l'instant la jouissance au point d'envisager la résolution de la vente au regard des pièces tenues à la cour.

En conséquence, les époux X. seront déboutés de leurs demandes au titre des vices de construction.

 

Sur le surplus des demandes :

Enfin, les intimés affirment que même si la résolution n'est pas prononcée, il n'en demeure pas moins que l'exécution du contrat a été fautive.

Or, ils ne démontrent pas par des éléments efficients qu'ils n'auraient pas perçu de loyers de leur appartement en raison de manquements imputables de manière certaine à l'appelante.

En effet, la perception de certains loyers ne fait aucun doute et s'il a fallu, parfois, que les époux X. agissent en justice pour obtenir paiement de la société RÉSIDENCE ONDEALE chargée de la location de cet appartement, cela ne peut être reproché à la SNC LES OLYMPIADES ; en outre, ils n'indiquent ni ne prouvent le montant des loyers perçus et impayés, pas plus qu'ils ne démontrent avoir été privés des avantages fiscaux liés à l'opération. Dès lors ils ne peuvent pas obtenir d'indemnisation de ces chefs.

En revanche, les intimés n'ont fait qu'exercer leur légitime droit d'accès à la justice en saisissant les premiers juges sans que cette action puisse être considérée comme abusive. En conséquence la demande de dommages et intérêts de l'appelante sera rejetée, d'autant qu'elle ne repose sur aucun argument.

Succombant, les époux X. devront supporter les dépens de première instance et d'appel, sans toutefois, en équité, devoir être condamnés au titre des frais de procès sollicités par l'appelante.

 

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, mis à la disposition des parties au greffe de la juridiction ;

Réforme le jugement ;

Statuant à nouveau ;

Déclare M. X. et Mme X. née Y. irrecevables en leur demande de résolution de la vente fondée sur le défaut de conformité du bien immobilier en raison de l'absence d'une fenêtre de toit dans une chambre ;

Déboute M. X. et Mme X. née Y. de leurs demandes visant la SNC LES OLYMPIADES DE SAINT DENIS au titre des vices de construction, des pertes de loyers et des avantages fiscaux ;

Y ajoutant ;

Condamne M. X. et Mme X. née Y. aux dépens de première instance et d'appel, mais rejette la demande de la SNC LES OLYMPIADES DE SAINT DENIS au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Le greffier,                Le président,

C. Ceschin                 F. Riffaud