Textes et recommandation. Recommandation n° 80-01 sur la location d’emplacements pour affichage publicitaire : Bosp 15 mai 1980 ; Cerclab n° 2144 (recommandation visant la loi n° 79-1150 du 29 décembre 1979 relative à la publicité, aux enseignes et pré enseignes).

Les conditions de durée et les modalités de résiliation des contrats sont fixées par l’art. 39 de la loi n° 79-1150 du 29 décembre 1979. Recomm. n° 80-01 : Cerclab n° 2144 (considérant n° 1). § Le texte, d’ordre public, a été codifié à l’art. L. 581-25 du Code de l’environnement.

Domaine. Les dispositions de l'art. L. 581-25 C. environ. ont vocation à s'appliquer aux contrats « de louage d'emplacement privé aux fins d'apposer de la publicité », c'est-à-dire aux contrats de louage d'emplacement publicitaire conclus entre une société d'affichage et un propriétaire foncier, dit bailleur ; elles ne sont pas applicables au contrat de location conclu entre deux deux sociétés commerciales, portant ordre de publicité pour les besoins publicitaires de l'activité commerciale de l'appelante, qui n'instaure aucun rapport locatif entre les deux sociétés, et n'est pas de cette nature. CA Bordeaux (4^e ch. civ.), 10 avril 2017 : RG n° 14/07087 ; Cerclab n° 6809 (location pour deux ans à une société ayant pour activité la miroiterie et la vitrerie, d’une face de 8 m² LC sur trivision ; conséquences : application stricte de la clause de reconduction tacite pour trois ans), sur appel de T. com. Bordeaux (3^e ch.), 7 octobre 2014 : RG n° 2014F00704 ; Dnd.

Contenu du contrat : mentions obligatoires. Le contrat doit reproduire les quatre premiers alinéas de l’art. L. 581-25 C. envir. : « Le contrat de louage d'emplacement privé aux fins d'apposer de la publicité ou d'installer une préenseigne se fait par écrit. Il est conclu pour une période qui ne peut excéder six ans à compter de sa signature. Il peut être renouvelé par tacite reconduction par périodes d'une durée maximale d'un an, sauf dénonciation par l'une des parties trois mois au moins avant son expiration. [alinéa 1] Le preneur doit maintenir en permanence l'emplacement loué en bon état d'entretien. Faute d'exécution de cette obligation, et après mise en demeure, le bailleur peut obtenir, à l'expiration d'un délai d'un mois, du juge des référés, à son choix, soit l'exécution des travaux nécessaires, soit la résolution du contrat et la remise des lieux en bon état aux frais du preneur. [alinéa 2] A défaut de paiement du loyer, le contrat est résilié de plein droit au bénéfice du bailleur après mise en demeure de payer restée sans effet durant un mois. [alinéa 3] Le preneur doit remettre l'emplacement loué dans son état antérieur dans les trois mois suivant l'expiration du contrat. [alinéa 4] ».

Le contrat conclu au visa de l'article 39 de la loi du 29 décembre 1979, devenu l'art. L. 581-25 C. envir. satisfait pleinement aux exigences de ce texte imposant de reproduire les dispositions de ses quatre premiers alinéas, peu important que ces dispositions aient été insérées au contrat dans un ordre différent de celui présenté dans la loi. CA Paris (pôle 2 ch. 2), 26 février 2016 : RG n° 14/23523 ; arrêt n° 2016-81 ; Cerclab n° 5546 (location d'un emplacement destiné à l'affichage de deux panneaux publicitaires par un autoentrepreneur), sur appel de TGI Bobigny, 3 juillet 2014 : RG n° 13/05306 ; Dnd.

A. OBLIGATIONS DU BAILLEUR (CONSOMMATEUR)

Exclusivité pendant le contrat. La Commission des clauses abusives recommande d’éliminer les clauses visant à interdire au bailleur de louer un emplacement voisin à un autre locataire. Recomm. n° 80-01/1° : Cerclab n° 2144 (considérant n° 2 : le bailleur ne loue qu'un emplacement délimité et peut jouir à sa guise des autres parties de sa propriété pendant la durée du bail). § Est abusive une clause d’exclusivité imposant au bailleur de ne pas conclure d’autres contrats de location. CA Nîmes (2^e ch.), 15 décembre 1983 : RG n° 81-812 ; arrêt n° 666 ; Cerclab n° 1078, confirmant TI Avignon, 9 janvier 1981 : RG n° 146/80 et 168/80 ; jugt n° 5 ; Cerclab n° 30 (clause léonine accordant un avantage excessif).

Exclusivité après le contrat. La Commission des clauses abusives recommande d’éliminer les clauses visant à interdire au propriétaire de relouer après l’expiration du contrat le même emplacement au locataire de son choix. Recomm. n° 80-01/2° : Cerclab n° 2144. § Est abusive une clause interdisant toute location pendant une certaine durée après l’expiration du contrat. CA Nîmes (2^e ch.), 15 décembre 1983 : RG n° 81-812 ; arrêt n° 666 ; Cerclab n° 1078 (durée de trois ans), confirmant TI Avignon, 9 janvier 1981 : RG n° 146/80 et 168/80 ; jugt n° 5 ; Cerclab n° 30 (clause léonine accordant un avantage excessif) - CA Lyon (6^e ch.), 28 novembre 1991 : RG n° 90/01154 ; Cerclab n° 1152 (deux ans).

Entretien. La Commission des clauses abusives recommande d’éliminer les clauses visant à imposer au bailleur des charges qui ne soient pas directement liées à l’entretien de la chose louée. Recomm. n° 80-01/4° : Cerclab n° 2144 (considérant n° 5 : s'il est conforme au droit, notamment à l'art. 1719 du code civil, que le bailleur soit tenu d'entretenir l'emplacement publicitaire en état de servir à l'usage pour lequel il a été loué, la charge qui en résulte doit être strictement limitée à la chose louée ; l'obligation de couper ou d'arracher la végétation masquant les panneaux n'incombe pas systématiquement au bailleur). § Comp. l’art. L. 581-25 C. envir. précité qui impose au contraire au preneur une obligation d’entretien renforcée.

Maintien de la visibilité La Commission des clauses abusives recommande d’éliminer les clauses visant à obliger le bailleur à garantir en tout état de cause la visibilité des panneaux publicitaires, de mettre à sa charge des solutions de remplacement en cas d’empêchement indépendant de sa volonté ou d’autoriser unilatéralement le preneur à diminuer le prix, à suspendre ou à résilier le contrat. Recomm. n° 80-01/5° : Cerclab n° 2144. § Est abusive la clause prévoyant que, dans le cas où l’emplacement loué s’avérerait inutilisable, invisible, à distance insuffisante pour une raison quelconque, le bailleur s’engage à mettre à disposition un autre emplacement publicitairement valable. CA Nîmes (2^e ch.), 15 décembre 1983 : RG n° 81-812 ; arrêt n° 666 ; Cerclab n° 1078, confirmant TI Avignon, 9 janvier 1981 : RG n° 146/80 et 168/80 ; jugt n° 5 ; Cerclab n° 30 (suppression de la clause léonine imposant au bailleur d'assurer inconditionnellement au preneur l'exploitation commerciale de l'emplacement loué).

Durée du contrat. Il ressort de l'art. L. 585-25 C. environ. que le contrat de louage d'emplacement publicitaire ne peut être conclu pour une durée supérieure à six ans à compter de sa signature, et que la stipulation d'une durée plus longue est soumise à réduction (Cass. 1^re civ. 13 novembre 2002 : pourvoi n° 99-21816 ; Bull. civ. I, n° 270) ; si la clause fixant le point de départ du délai de six ans à compter de la mise en service du matériel publicitaire est contraire à ce texte, la sanction n'est pas la nullité mais la réduction de la durée du contrat. CA Reims (ch. civ. 1^re sect.), 3 mai 2022 : RG n° 21/00952 ; Cerclab n° 9620 (rejet de la demande de nullité du contrat pour erreur dès lors que le contrat reproduisait l’art. 585-25 ; N.B. selon le locataire, la rédaction de la clause visait explicitement à contourner la loi, aux motifs qu’un temps de latence est nécessaire afin de permettre aux techniciens de procéder à l'installation électrique nécessaire au fonctionnement des panneaux, cette « computation de ce point de départ du contrat [étant] une coutume dans son secteur d'activité » !), sur appel de TJ Troyes, 9 avril 2021 : Dnd.

L’art. L. 581-25 C. environ. n’interdit pas aux mêmes parties, à l’expiration d’un premier contrat de location d’affichage publicitaire, de conclure un nouveau contrat portant sur le même emplacement publicitaire, dès lors que ce contrat respecte, notamment en sa durée, les règles d’ordre public posées par ce texte. Cass. com., 20 mars 2019 : pourvoi n° 17-27802 ; arrêt n° 230 ; Bull. civ. ; Cerclab n° 8059, cassant sur ce point CA Caen, 19 septembre 2017 : Dnd.

Respect de la durée du contrat. N’est pas abusive la clause pénale qui ne sanctionne le bailleur qu'en cas de faute caractérisée d'une certaine gravité, la privation définitive de jouissance qu'elle sanctionne revenant à vider le contrat de son objet, et qui est en tout cas passible de modération en application de l'article 1152 C. civ. CA Paris (pôle 2 ch. 2), 26 février 2016 : RG n° 14/23523 ; arrêt n° 2016-81 ; Cerclab n° 5546 (location d'un emplacement publicitaire ; clause ne figurant pas parmi celles visées par l'ancien art. R. 132-1 [212-1] C. consom. ou dont la commission des clauses abusives a préconisé l'élimination dans sa recommandation n° 80-01 ; bailleur ayant unilatéralement dénoncé prématurément le contrat et pris l’initiative de retirer les panneaux ; clause stipulant une indemnité forfaitaire égale à trois fois la redevance pour la période de non-jouissance), sur appel de TGI Bobigny, 3 juillet 2014 : RG n° 13/05306 ; Dnd. § Absence de caractère abusif de la clause stipulant qu’« en cas de privation définitive de jouissance provenant du fait du bailleur, celui-ci sera tenu de verser au preneur une indemnité forfaitaire égale à trois fois le montant de la redevance pour la période de non jouissance », dès lors que seule la privation de jouissance du preneur y est visée, le bailleur demeurant libre d'obtenir la résiliation des conventions si les manquements du preneur présentent un caractère de gravité tel qu'ils justifient du prononcé d'une telle mesure. CA Angers (ch. A civ.), 16 mai 2023 : RG n° 19/00716 ; Cerclab n° 10185 (location d’emplacement publicitaire ; clause contestée par le bailleur qui avait résilié le contrat avant son terme, pour relouer l’emplacement à un concurrent), confirmant TGI Le Mans, 11 septembre 2018 : RG n° 17/00327 ; Dnd.

B. DROITS ET OBLIGATIONS DU LOCATAIRE (PROFESSIONNEL)

Droit de ne pas exploiter. Est abusive la clause prévoyant qu'au cas où le locataire ne met pas en exploitation l'emplacement dans le délai, le bailleur peut reprendre la libre disposition de son emplacement, le contrat devenant nul et non avenu. CA Nîmes (2^e ch.), 15 décembre 1983 : RG n° 81-812 ; arrêt n° 666 ; Cerclab n° 1078.

Droit de modifier unilatéralement du loyer. La Commission des clauses abusives recommande d’éliminer les clauses visant à autoriser unilatéralement le preneur à diminuer le prix. Recomm. n° 80-01/5° : Cerclab n° 2144. § Suppression d’une clause léonine permettant au locataire unilatéralement et arbitrairement de réduire le montant du loyer d’un contrat d’emplacement publicitaire. TI Avignon, 9 janvier 1981 : RG n° 146/80 et 168/80 ; jugt n° 5 ; Cerclab n° 30, sur appel CA Nîmes (2^e ch.), 15 décembre 1983 : RG n° 81-812 ; arrêt n° 666 ; Cerclab n° 1078 (clause non discutée). § N.B. Clause désormais interdite par l’art. R. 212-1-3° C. consom. (ancien art. R. 212-1-3° C. consom.).

Droit de suspendre le contrat. La Commission des clauses abusives recommande d’éliminer les clauses permettant au preneur de suspendre temporairement le contrat pour une raison qu’il apprécie unilatéralement. Recomm. n° 80-01/3° et 5° : Cerclab n° 2144 (considérant n° 4 ; les incidences, pour l'exploitation de l'emplacement publicitaire, des modifications et des réglementations administratives, des tracés des voies routières et de tout autre élément extérieur à la volonté des parties doivent être prises en compte contradictoirement par le bailleur et le preneur). § Suppression d’une clause léonine permettant au locataire de suspendre unilatéralement et arbitrairement le contrat d’emplacement publicitaire. TI Avignon, 9 janvier 1981 : RG n° 146/80 et 168/80 ; jugt n° 5 ; Cerclab n° 30, sur appel CA Nîmes (2^e ch.), 15 décembre 1983 : RG n° 81-812 ; arrêt n° 666 ; Cerclab n° 1078 (clause non discutée)

Droit de résilier le contrat. La Commission des clauses abusives recommande d’éliminer les clauses visant à autoriser unilatéralement le preneur à résilier le contrat. Recomm. n° 80-01/5° : Cerclab n° 2144. § Suppression d’une clause léonine permettant au locataire de résilier unilatéralement et arbitrairement le contrat d’emplacement publicitaire. TI Avignon, 9 janvier 1981 : RG n° 146/80 et 168/80 ; jugt n° 5 ; Cerclab n° 30, sur appel CA Nîmes (2^e ch.), 15 décembre 1983 : RG n° 81-812 ; arrêt n° 666 ; Cerclab n° 1078 (clause non discutée).

Comp. : n’est pas abusive la clause qui offre au locataire une faculté de résiliation à l’expiration de la première année puis de la troisième, cette solution étant conforme à la loi du 29 décembre 1979 qui ne fixe qu’une durée maximale de six ans. CA Lyon (6^e ch.), 28 novembre 1991 : RG n° 90/01154 ; Cerclab n° 1152, confirmant TI Lyon, 16 novembre 1989 : RG n° 2446/89 ; jugt n° 703 ; Cerclab n° 1084 (la recommandation n° 80-01 est seulement susceptible de priver le locataire d'une possibilité de résiliation anticipée et ne saurait autoriser le bailleur à réduire la durée du contrat, conclu pour 6 ans, à un an).

C. LITIGES

Action en justice. La Commission des clauses abusives recommande d’éliminer les clauses visant à supprimer ou de réduire le droit de recours du bailleur en cas de litige. Recomm. n° 80-01/6° : Cerclab n° 2144.

La Commission des clauses abusives recommande d’éliminer les clauses visant à attribuer la compétence aux seuls tribunaux du ressort dont dépend le siège social de la société locataire. Recomm. n° 80-01/7° : Cerclab n° 2144 (clause abusive). § Dans le même sens : TI Avignon, 9 janvier 1981 : RG n° 146/80 et 168/80 ; jugt n° 5 ; Cerclab n° 30 (clause léonine accordant un avantage excessif), sur appel CA Nîmes (2^e ch.), 15 décembre 1983 : RG n° 81-812 ; arrêt n° 666 ; Cerclab n° 1078 (clause non discutée) - CA Lyon (6^e ch.), 28 novembre 1991 : RG n° 90/01154 ; Cerclab n° 1152.

Sanction des contrats contenant des clauses abusives. Pour des décision annulant un contrat de bail d’emplacement publicitaire après avoir invalidé plusieurs de ses clauses : CA Nîmes (2^e ch.), 15 décembre 1983 : RG n° 81-812 ; arrêt n° 666 ; Cerclab n° 1078 (clauses tellement défavorables au bailleur, qu'heurtant manifestement l'équité, leur acceptation ne peut avoir été de la part de ce dernier que le fruit d'une erreur ou de tout autre vice du consentement), confirmant pour d’autres motifs TI Avignon, 9 janvier 1981 : RG n° 146/80 et 168/80 ; jugt n° 5 ; Cerclab n° 30 (prononcé de la nullité du contrat tout entier dès lors que la suppression des clauses litigieuse qui constituent l'essentiel du contrat, a pour conséquence d'en bouleverser l'économie). § V. cependant en sens contraire : le fait de réputer non écrite deux clauses du contrat, concernant l'interdiction faite au propriétaire de relouer après l'expiration du contrat le même emplacement et d'attribuer la compétence aux seuls Tribunaux du ressort dont dépend le siège social de la société locataire, n'entache pas de nullité l'ensemble de la convention. CA Lyon (6^e ch.), 28 novembre 1991 : RG n° 90/01154 ; Cerclab n° 1152 (l’élimination de deux clauses abusives ne justifie pas l’annulation du contrat).