Recommandations. * Recommandation n° 85-03, du 5 juillet 1985, concernant les contrats proposés par les établissements hébergeant des personnes âgées : Bocc 4 novembre 1975 ; Cerclab n° 2155. § Textes spécifiques visés (dans leur rédaction en vigueur à l’époque) : 1915 s. et 1945 s. C. civ. ; Loi du 22 juin 1982 (bail d’habitation ; actuellement Loi du 6 juillet 1989) ; Loi n° 75-535 du 30 juin 1975 et décret n° 78-377 du 17 mars 1978 relatifs aux institutions sociales et médico-sociales ; décret du 2 septembre 1954 sur l'aide sociale ; circulaire du 7 avril 1982 sur la politique à l'égard des retraités et personnes âgées : JORF 8 juin 1982, n° compl., p. 5358 ; recommandation du 8 août 1980 (formation du contrat) et n° 80-04 (locaux d’habitation).

* Recommandation n° 08-02, du 13 décembre 2007, relative aux contrats proposés par certains établissements hébergeant des personnes âgées et non habilités à recevoir des bénéficiaires de l’aide sociale, complétant la recommandation n° 85-03 relative aux contrats proposés par les établissements hébergeant des personnes âgées : Boccrf 23 avril 2008 ; Cerclab n° 2206. § Textes spécifiques visés (dans leur rédaction en vigueur à l’époque) : 1917 s. C. civ. ; Code de l’action sociale et des familles (CASF), notamment les art. L. 311-3 à L. 311-11, L. 313-12, L. 342-1 s. et R. 314-158 s., D. 311-15.

Établissements relevant du secteur public. Pour les établissements faisant partie du secteur hospitalier public, les règles régissant leurs rapports avec les consommateurs ne relèvent pas du droit privé et la commission peut seulement proposer les modifications réglementaires qui lui paraissent souhaitables, conformément à l'art. 38 de la loi du 10 janvier 1978. Recomm. n° 85-03/A-1° : Cerclab n° 2155 (considérant n° 5).

Établissements relevant du secteur privé. Selon la Commission, la recommandation n° 85-03 vise tous les contrats, en dépit de leur variété, s’agissant notamment de la présence ou non de locaux privatifs mis à la disposition de chaque personne hébergée, de l'étendue des prestations annexes ou de leur caractère obligatoire ou facultatif. Recomm. n° 85-03/A-1° : Cerclab n° 2155 (considérant n° 1).

Les décisions recensées ont notamment eu l’occasion d’examiner les contrats conclus avec des associations et ont toutes admis l’applicabilité de la protection, même pour celles ayant en charge un Ehpad. § Pour une décision décrivant précisément dans l’exposé des faits le fonctionnement d’une maison de retraite privée reconnue comme établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) et le contenu de la convention tripartite conclue avec le Conseil général et la Direction départementale des affaires sanitaires et sociales. CA Grenoble (1^re ch. civ.), 24 février 2014 : RG n° 09/04276 ; Cerclab n° 4707 (association indiquant remettre aux résidents un livret d'accueil, le règlement de fonctionnement et un contrat de séjour), sur appel de TGI Grenoble (4^e ch. civ.), 28 septembre 2009 : RG n° 08/05529 ; Cerclab n° 4250 (la forme juridique de la défenderesse, exerçant son activité de prestations de services d'hébergement de personnes âgées à destination des consommateurs sous la forme associative, est indifférente à l'application de la réglementation sur les clauses abusives au sens du droit communautaire, qui privilégie un critère fonctionnel). § V. aussi : CA Grenoble (1^re ch. civ.), 6 mars 2018 : RG n° 15/03145 ; Cerclab n° 7469 (arrêt validant le cas échéant des clauses conformes au règlement du Conseil général), confirmant TGI Grenoble, 24 juillet 2015 : RG n° 12/00080 ; Dnd.

V. par exemple : relève des juridictions judiciaires et donc de la compétence du tribunal de grande instance, lequel peut en cas de nécessité et par application de l’art. 49 CPC, poser une question préjudicielle à la juridiction administrative, l’examen des clauses d’un contrat de maison de retraite, à la demande d’une association de consommateurs, dès lors qu’en l’espèce celle-ci est exploitée sous la forme d’une association relevant de la loi de 1901 qui, quelles que soient les modalités de son fonctionnement et l'origine de ses ressources, est une personne morale de droit privé et que le contrat passé par cette association avec une autre personne de droit privé, fût ce pour l'exécution d'un service public, est un contrat de droit privé. CA Grenoble (1^re ch. civ.), 14 janvier 2013 : RG n° 11/01899 ; Cerclab n° 4169 ; Juris-Data n° 2013-000494 (association non investie d'une mission de service public ou de prérogatives de puissance publique, même si elle satisfait à l'intérêt général en proposant des contrats de droit privé à des personnes privées, âgées dépendantes physiquement et/ou psychiquement, désireuses d'être accueillies dans ses locaux en séjour définitif), sur appel de TGI Grenoble (ord JME), 30 mars 2011 : RG n° 09/03438 ; Dnd.

V. aussi pour des congrégations religieuses : une association constituée sous la forme prévue par la loi de 1901 est, quelles que soient les modalités de son fonctionnement et l'origine de ses ressources, une personne morale de droit privé ; le contrat passé par cette association avec une autre personne de droit privé, fût-ce pour l'exécution d'un service public, est un contrat de droit privé ; les litiges relatifs à des contrats de droit privé relèvent en principe de la compétence des juridictions de l'ordre judiciaire. CA Grenoble (1^re ch. civ.), 28 avril 2015 : RG n° 12/04733 ; Cerclab n° 5149 (maison de retraite constituant un établissement conventionné en tant qu'établissement d'hébergement pour personnes âgées, la plupart dépendantes (EHPAD), dont l’activité est subordonnée à la signature d'une convention avec le président du Conseil général et l'autorité compétente pour l'assurance-maladie en application de l'art. L. 312-8 CASF ; application de la protection contre les clauses abusives ; rejet de l’argument de celle-ci estimant qu’elle ne participe pas au secteur marchand, toute son activité étant régie par l'autorité administrative, et plus particulièrement par le Conseil général du département et que les pensionnaires ne peuvent être considérés comme des consommateurs), sur appel de TGI Grenoble, 1^er octobre 2012 : RG n° 09/05644 ; Dnd, pourvoi rejeté par Cass. civ. 1^re, 3 novembre 2016 : pourvoi n° 15-20621 ; arrêt n° 1227 ; Cerclab n° 6527 (problème non examiné, l’examen des clauses au fond approuvant implicitement la solution).

V. aussi pour une mutuelle : une mutuelle doit être considérée comme un professionnel qui propose, certes à titre non lucratif mais dans un cadre concurrentiel, un hébergement à des personnes âgées, y compris lorsqu'elles sont dépendantes. CA Chambéry (2^e ch.), 21 janvier 2016 : RG n° 14/02943 ; Cerclab n° 5507 (recevabilité plus discutée selon l’arrêt), sur renvoi de Cass. civ. 1^re, 1^er octobre 2014 : pourvoi n° 13-21801 ; arrêt n° 1095 ; Cerclab n° 4877, cassant CA Grenoble, 7 mai 2013 : RG n° 10/04912 ; Cerclab n° 4466, sur appel de TGI Grenoble, 11 octobre 2010 : RG n° 08/05993 ; Dnd.

Qualité de consommateur des résidents. La qualification de consommateur du résident est indiscutable, quelles que soient les spécificités et contraintes juridiques auxquelles peut être soumise l'association. CA Grenoble (1^re ch. civ.), 24 février 2014 : RG n° 09/04276 ; Cerclab n° 4707 (rejet de l’argument de la maison de retraite prétendant qu’elle ne peut être qualifiée d'entreprise du secteur marchand). § Un contrat d’hébergement proposé aux personnes âgées et à leurs familles, au sein d’un EPHAD s'applique bien à des consommateurs, même si beaucoup de personnes âgées dépendantes bénéficient d'un financement public, lequel de surcroît n'exclut pas un recours contre les coobligés. CA Chambéry (2^e ch.), 21 janvier 2016 : RG n° 14/02943 ; Cerclab n° 5507, sur renvoi de Cass. civ. 1^re, 1^er octobre 2014 : pourvoi n° 13-21801 ; arrêt n° 1095 ; Cerclab n° 4877, cassant CA Grenoble, 7 mai 2013 : RG n° 10/04912 ; Cerclab n° 4466, sur appel de TGI Grenoble, 11 octobre 2010 : RG n° 08/05993 ; Dnd.

Contrats, clauses et obligations concernées. Le contrôle des clauses abusives peut s’appliquer aux dispositions contenues dans le contrat, mais aussi à celles figurant dans des documents annexes tels que règlement intérieur, charte, etc. § V. pour la recommandation n° 85-03 : la recommandation concerne aussi les clauses ayant pour objet d'organiser la vie en commun des consommateurs hébergés dans un même établissement (clauses fixant les modalités d'utilisation des services, locaux et équipements collectifs, et des locaux réservés à plusieurs consommateurs tels qu'une chambre commune ; clauses destinées à éviter qu'un occupant n'occasionne des troubles de jouissance aux autres) à la condition qu’elles aient été imposées par le professionnel.

Dans la recommandation n° 85-03, la Commission exclut donc les clauses reprenant les dispositions d'un éventuel « règlement intérieur » élaboré ou expressément approuvé par les consommateurs eux-mêmes ou leurs représentants au sein des instances consultatives ou de direction de l'établissement. § N.B. Cette restriction était légitime sous l’empire de la loi du 10 janvier 1978 qui exigeait un abus de puissance économique, mais cette condition a disparu à partir de la loi du 1^er février 1995. Depuis, ce texte, le maintien d’une telle solution pourrait être justifiée, soit par le fait que les clauses ont été négociées, soit que l’accord collectif n’a pas été conclu avec un consommateur.

Différence avec les baux d’habitation. Le contrat de séjour au sens de l'art. L. 311-4 CASF est exclusif de la qualification de contrat de louage de chose.  Cass. civ. 3^e, 3 décembre 2020 : pourvoi n° 20-10122 ; arrêt n° 912 ; Bull. civ. ; Cerclab n° 8726 (cassation de l’arrêt faisant application de l’art. 1733 C. civ., aux motifs qu’un Ehpad offre à la fois une prestation d'hébergement relevant du contrat de louage, ce que ne contredit nullement l'existence d'un règlement intérieur, ni la dénomination de contrat de séjour et des prestations de services et de soins et que cette situation nécessite de faire une application distributive de régimes différents), cassant CA Caen (1^re ch. civ.), 5 novembre 2019 : Dnd - Cass. civ. 3^e, 3 décembre 2020 : pourvoi n° 19-19670 ; arrêt n° 913 ; Bull. civ. ; Cerclab n° 8727 (même principe et même exclusion de l’art. 1733 pour un contrat de séjour), sur appel de CA Reims (ch. civ. 1^re sect.), 30 avril 2019 : Dnd (arrêt ayant retenu que le contrat avait pour objet principal la mise à disposition d’un logement et d’une cave à titre exclusif en contrepartie d'une redevance couvrant le loyer et les charges de chauffage, d'eau et d'électricité et que les prestations complémentaires portant sur le service des repas, le dispositif d'alarme et les animations étaient facultatives et ne présentaient qu'un caractère accessoire).

Comp. : dans ses considérants n° 20 et 21 de la recommandation n° 85-03, la Commission regrette que la législation applicable aux baux d’habitation (loi du 22 juin 1982, actuellement loi du 6 juillet 1989) écarte expressément de son objet les contrats visés par la recommandation, en dépit des nombreuses similitudes et des protections accordées au locataire : durée minimale, droit au renouvellement, résiliation pour des motifs limités et selon des formes strictes, protection particulière des locataires âgés). § Comme l'a rappelé la recommandation, la loi sur les baux d'habitation ne vise pas les foyers-logements (art. 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). CA Grenoble (1^re ch. civ.), 24 février 2014 : RG n° 09/04276 ; Cerclab n° 4707, confirmant TGI Grenoble (4^e ch. civ.), 28 septembre 2009 : RG n° 08/05529 ; Cerclab n° 4250 (l'art. R. 132-2 § 4 CASF déroge à la loi du 6 juillet 1989).

Différence avec les logements foyers, V. Code de la construction et de l’habitation, art. L. 633-1 s. § Selon l’art. L. 633-1 CCH (rédact. Loi n° 2009-323 du 25 mars 2009), un logement-foyer « est un établissement destiné au logement collectif à titre de résidence principale de personnes dans des immeubles comportant à la fois des locaux privatifs meublés ou non et des locaux communs affectés à la vie collective. Il accueille notamment des personnes âgées, des personnes handicapées, des jeunes travailleurs, des étudiants, des travailleurs migrants ou des personnes défavorisées ».

Selon l’art. L. 633-5 CCH (loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006), les dispositions du chapitre III du Code de la construction et de l’habitation instituant des mesures de protection des personnes logées en logement-foyer ne s’appliquent pas : - aux logements meublés soumis au chapitre II du même titre ; - aux résidences avec services sous le statut de la copropriété régies par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ; - aux résidences avec services dont les personnes logées sont titulaires d'un bail d'habitation. Par ailleurs, les dispositions des art. L. 633-4 (conseil de concertation) et L. 633-4-1 (durée du préavis et conditions d’hébergement d’un tiers) ne s'appliquent pas aux établissements sociaux et médico-sociaux au sens de l'art. L. 312-1 du code de l'action sociale et des familles.

Un contrat de séjour en vue de l'hébergement d'une personne âgée, tel que prévu à l'ancien art. L. 311-4 CASF et soumis à des dispositions législatives spécifiques, ne relève pas des dispositions de l'art. R. 353-165-2 C. constr. habit. concernant les foyers-logements conventionnés. CA Colmar (3^e ch. civ. sect. A), 7 avril 2014 : RG n° 12/04414 ; arrêt n° 14/0286 ; Cerclab n° 4768, sur appel de TI Strasbourg, 2 juillet 2012 : Dnd. § V. la nouvelle rédaction de l’art. L. 311-4 C. consom. résultant de la loi du 28 décembre 2015.

Sur les mentions légales devant être mentionnées dans le contrat écrit, V. Cerclab n° 6419.