Extrait : « Attendu que c'est à bon droit que le premier juge a considéré, qu'en application de la recommandation de la commission des clauses abusives n° 2000-01 en date du 17 février 2000, la clause du bail en vertu de laquelle « à défaut de paiement à son échéance exacte d'un terme de loyer et de ses accessoires, les sommes dues seront majorées de plein droit de dix pour cent à titre de clause pénale, cette majoration ne constituant en aucun cas une amende, mais la réparation du préjudice subi par le bailleur, sans que cette stipulation puisse lui faire perdre le droit de demander l'application des clauses résolutoires » est source de déséquilibre contractuel au détriment du consommateur, aucune indemnité du même ordre n'étant mise à la charge du bailleur en cas d'inexécution de ses obligations, et qu'il l'a jugée inexistante et non opposable aux locataires ».

 

COUR D’APPEL DE DIJON

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 20 JUIN 2017

 

R.G. n° 15/01475. Décision déférée à la Cour : jugement du 6 mars 2015, rendu par le tribunal d'instance de Saint-Dizier - R.G. n°11-14-273.

 

APPELANTE :

SA L'EFFORT RÉMOIS, désormais nommé PLURIAL NOVILIA

société anonyme d'habitation à loyer modéré, prise en la personne de son représentant légal en exercice, dont le siège est : représentée par Maître Christian B., avocat au barreau de la HAUTE-MARNE

 

INTIMÉS :

Madame X.

Monsieur X.

non représentés

 

COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 18 avril 2017 en audience publique devant la cour composée de : Michel PETIT, Président de Chambre, Michel WACHTER, Conseiller, Sophie DUMURGIER, Conseiller, ayant fait le rapport sur désignation du Président, qui en ont délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Maud DETANG,

DÉBATS : l'affaire a été mise en délibéré au 20 juin 2017,

ARRÊT : rendu par défaut,

PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,

SIGNÉ : par Michel PETIT, Président de Chambre, et par Maud DETANG, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

 

FAITS, PROCÉDURE, ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Selon acte sous seing privé du 12 septembre 2013, la SA d'HLM L'Effort Rémois a donné en location à Madame X. et Monsieur X. un logement sis [adresse], moyennant un loyer mensuel de 367,29 euros.

Selon acte d'huissier du 17 juillet 2014, la SA L'Effort Rémois a fait commandement aux locataires de lui payer la somme de 2.131,23 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 30 juin 2014, ce commandement visant la clause résolutoire prévue au contrat.

Faute par Madame X. et Monsieur X. d'y avoir déféré, le bailleur leur a fait délivrer assignation devant le Tribunal d'instance de Saint-Dizier, par acte du 17 octobre 2014, afin de voir :

- constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue dans l'engagement de location,

- ordonner la libération des lieux et la remise des clés après état des lieux de sortie,

- ordonner l'expulsion de Madame X. et Monsieur X. ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec, si besoin est, l'assistance de la force publique et sous astreinte de 40 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, dont le juge se réservera la liquidation 60 jours après le prononcé de la décision,

- condamner solidairement Madame X. et Monsieur X. à lui payer la somme de 2.660,79 euros au titre des loyers et charges impayés,

- condamner solidairement Madame X. et Monsieur X. à lui payer une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer et des charges jusqu'à la libération effective des lieux,

- condamner solidairement Madame X. et Monsieur X. à lui payer la somme de 266 euros en application de la clause de majoration des sommes dues prévue au contrat,

- condamner solidairement Madame X. et Monsieur X. aux dépens ainsi qu'à lui payer la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Madame X. et Monsieur X. n'ont pas comparu en première instance et ne se sont pas fait représenter, bien que régulièrement assignés en l'étude de Maître V., huissier de justice à Saint-Dizier.

 

Par jugement réputé contradictoire du 6 mars 2015, le tribunal d'instance de Saint-Dizier a :

- constaté la résiliation de plein droit, à compter du 18 septembre 2014, du bail consenti par la SA L'Effort Rémois à Madame X. et Monsieur X.,

- ordonné, à défaut de libération volontaire des lieux, l'expulsion de Madame X. et Monsieur X. et celle de tous occupants de leur chef, dans les formes et délais légaux, avec le concours de la force publique si besoin est,

- dit n'y avoir lieu à astreinte de ce chef,

- dit que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 à R. 433-6 du code des procédures civiles d'exécution,

- condamné solidairement Madame X. et Monsieur X. à payer à la SA d'HLM L'Effort Rémois la somme de 526,20 euros au titre des loyers et indemnités d'occupation dus, mois de novembre 2014 inclus, paiements et allocations pour le logement déduits,

- condamné solidairement Madame X. et Monsieur X. au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation fixée au montant du loyer tel que figurant au bail, soit la somme de 367,29 euros à compter du mois de décembre 2014 et jusqu'à libération effective des lieux caractérisée soit par la restitution volontaire des clés au bailleur soit par l'expulsion,

- dit que le jugement sera transmis par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département,

- condamné solidairement Madame X. et Monsieur X. aux dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 17 juillet 2014 et les frais d'assignation, à l'exclusion de tous autres frais de recouvrement engagés avant le présent jugement,

- rejeté le surplus des demandes,

- ordonné l'exécution provisoire.

Après avoir constaté que le bailleur justifiait avoir fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée dans le bail et reproduisant les mentions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et avoir dénoncé l'assignation à la préfecture de Haute Marne par lettre recommandée avec accusé de réception délivrée le 8 octobre 2014, soit plus de deux mois avant l'audience de jugement, le tribunal a retenu que les locataires ne justifiaient pas avoir procédé au paiement des loyers impayés dans le délai de deux mois du commandement, ce qui justifiait la résiliation de plein droit du bail à compter du 18 septembre 2014.

Pour arrêter à 526,20 euros la dette de loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 30 novembre 2014 et rejeter le surplus de la demande formée au titre des loyers et charges impayés au 30 septembre 2014, le tribunal a relevé que le bailleur produisait des décomptes faisant apparaître un loyer charges comprises, sans justifier de la provision pour charges facturée, de sorte que, ne justifiant pas de sa créance charges comprises, seules les sommes dues au titre des loyers hors charges ont été mises à la charge des défendeurs.

Se fondant sur la recommandation n° 2000-01 du 17 février 2000 de la commission des clauses abusives, le premier juge a également jugé comme inexistante et non opposable aux locataires la clause pénale insérée au bail.

La SA d'HLM L'Effort Rémois a régulièrement relevé appel de ce jugement, par déclaration reçue au greffe le 11 août 2015.

 

Par conclusions signifiées le 9 novembre 2015, l'appelante, désormais dénommée Plurial Novilia, demande à la Cour, au visa des articles 1134, 1153, 1183, 1709, 1728 du code civil, 7a et 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, de :

- confirmer le jugement rendu par le Tribunal d'instance de Saint-Dizier en ce qu'il a :

* constaté la résiliation de plein droit du bail consenti par la SA L'Effort Rémois à Madame X. et Monsieur X. à compter du 18 septembre 2014,

* ordonné l'expulsion de Madame X. et Monsieur X. ainsi que de tous occupants de leur chef, avec, si besoin est, l'assistance de la force publique,

Réformer pour le surplus,

Y faisant droit et statuant,

- condamner solidairement Madame X. et Monsieur X. à lui payer la somme de 6.624,72 euros au titre des loyers et charges impayés, à parfaire au jour de l'arrêt à intervenir,

- condamner solidairement Madame X. et Monsieur X. à lui payer une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer et des charges jusqu'à la libération effective des lieux,

- condamner solidairement Madame X. et Monsieur X. à lui payer 10 % de la somme due en application de la clause de majoration des sommes dues prévues au contrat,

- condamner solidairement Madame X. et Monsieur X. à lui payer la somme de 1.800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- ordonner l'emploi des dépens en frais privilégiés de partage.

 

Les intimés n'ont pas constitué avocat bien que régulièrement assignés le 9 novembre 2015, selon acte d'huissier remis en l'étude de Maître V., huissier de justice à Saint-Dizier, auquel étaient annexées la déclaration d'appel et les conclusions de l'appelante.

Il convient dès lors de statuer par arrêt rendu par défaut.

La clôture de la procédure est intervenue le 12 janvier 2017.

En application de l'article 455 du code de procédure civile, la Cour se réfère, pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens de l'appelante, à ses conclusions susvisées.

 

SUR CE :

Attendu que le jugement entrepris n'est pas remis en cause en ce qu'il a constaté la résiliation de plein droit du bail consenti par la SA L'Effort Rémois à Madame X. et Monsieur X., ordonné leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, dans les formes et délais légaux, avec le concours de la force publique si besoin est, sans assortir cette mesure d'une astreinte, rejeté la demande de condamnation des locataires au paiement d'une indemnité de procédure et condamné solidairement les défendeurs aux dépens de l'instance ;

Qu'il sera donc confirmé sur ces points ;

Attendu que, seuls sont critiqués la condamnation solidaire des locataires au paiement d'une somme de 526,20 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au mois de novembre 2014, et d'une indemnité mensuelle d'occupation fixée au montant du loyer, soit la somme de 367,29 euros à compter du mois de décembre 2014, et le rejet du surplus de la demande en paiement formée par le bailleur, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation, outre le rejet de la demande en paiement formée au titre de la clause de majoration des sommes dues ;

Que l'appelante fait valoir qu'elle produit en cause d'appel un décompte actualisé au mois d'août 2015 qui établit que les locataires restent redevables à cette date d'un arriéré de 6.624,72 euros, étant précisé que plus aucun loyer n'est réglé depuis le mois de janvier 2015, et qu'elle produit également un décompte détaillé des loyers et des charges ainsi que la régularisation annuelle de l'année 2013 ;

Qu'elle souligne que ce décompte détaillé permet de constater que les échéances mensuelles incluent le loyer mais également une provision au titre du chauffage et une provision générale ;

Qu'elle considère ainsi justifier du montant de sa créance charges comprises et prétend avoir droit au paiement d'une somme correspondant à 10 % des arriérés en réparation du préjudice qu'elle subit ;

Attendu qu'au soutien de sa demande en paiement, la société Plurial Novilia produit un décompte arrêté au 11 avril 2017 permettant de vérifier qu'à la date de résiliation du bail, le 18 septembre 2014, les locataires étaient redevables d'une somme de 2.660,79 euros au titre des loyers et charges impayés ;

Que, compte tenu des règlements effectués par les intimés, cette dette de loyers et charges a été intégralement réglée au 8 janvier 2015, étant précisé qu'à hauteur d'appel, la bailleresse justifie des provisions pour charges facturées par la production du décompte individuel de charges pour l'année 2013 et des avis d'échéance de loyer détaillés ;

Que l'appelante justifie ainsi être en droit de réclamer à Madame X. et Monsieur X., à compter du 19 septembre 2014, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté de la provision pour charges, infirmant le jugement entrepris sur ce point ;

Qu'il y a lieu de constater, qu'à la date du 11 avril 2017, la dette de à Madame X. et Monsieur X. au titre de l'indemnité d'occupation mensuelle s'élève à 4.517,81 euros ;

Attendu que c'est à bon droit que le premier juge a considéré, qu'en application de la recommandation de la commission des clauses abusives n° 2000-01 en date du 17 février 2000, la clause du bail en vertu de laquelle « à défaut de paiement à son échéance exacte d'un terme de loyer et de ses accessoires, les sommes dues seront majorées de plein droit de dix pour cent à titre de clause pénale, cette majoration ne constituant en aucun cas une amende, mais la réparation du préjudice subi par le bailleur, sans que cette stipulation puisse lui faire perdre le droit de demander l'application des clauses résolutoires » est source de déséquilibre contractuel au détriment du consommateur, aucune indemnité du même ordre n'étant mise à la charge du bailleur en cas d'inexécution de ses obligations, et qu'il l'a jugée inexistante et non opposable aux locataires ;

Que le jugement entrepris sera dès lors confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de condamnation des locataires au paiement d'une somme de 266 euros au titre de la clause pénale ;

Attendu que Madame X. et Monsieur X. qui succombent seront condamnés aux dépens d'appel ;

Qu'il est en revanche équitable de laisser à la charge de l'appelante l'intégralité de ses frais de procédure exposés à hauteur d'appel et non compris dans les dépens ;

 

PAR CES MOTIFS :

La Cour,

Déclare la SA d'HLM L'Effort Rémois désormais dénommée Plurial Novilia recevable et partiellement fondée en son appel principal,

Confirme le jugement rendu le 6 mars 2015 par le tribunal d'instance de Saint-Dizier en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a condamné solidairement Madame X. et Monsieur X. à payer à la SA d'HLM L'Effort Rémois la somme de 526,20 euros au titre des loyers et indemnités d'occupation dus, mois de novembre 2014 inclus, paiements et allocations pour le logement déduits, et condamné solidairement Madame X. et Monsieur X. au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation fixée au montant du loyer tel que figurant au bail, soit la somme de 367,29 euros à compter du mois de décembre 2014 et jusqu'à libération effective des lieux,

L'infirme sur ces points et statuant à nouveau,

Constate que la dette de loyers et charges de Madame X. et Monsieur X. arrêtée au 18 septembre 2014, date de la résiliation du bail, s'élevant à la somme de 2.660,79 euros a été intégralement réglée au 8 janvier 2015,

Condamne solidairement Madame X. et Monsieur X. à payer à la SA d'HLM L'Effort Rémois désormais dénommée Plurial Novilia une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges normalement exigibles à compter du 19 septembre 2014 et jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés,

Constate qu'à la date du 11 avril 2017, la dette de Madame X. et Monsieur X. au titre de l'indemnité d'occupation mensuelle s'élève à 4.517,81 euros,

Y ajoutant,

Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur d'appel,

Condamne in solidum Madame X. et Monsieur X. aux dépens d'appel et dit que les dépens pourront être recouvrés directement, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, par la SELARL Christian B., avocat.

Le Greffier,                           Le Président,