Extrait : « Cette clause pénale est rédigée en caractères très apparents - gras et majuscules.

Elle ne présente aucun caractère abusif, ayant pour objet de garantir le mandataire contre une déloyauté ou une dissimulation du mandant ; ne crée aucun déséquilibre entre les parties ; et n'est pas susceptible d'exposer le consommateur à une pénalité disproportionnée puisqu'elle est légalement réductible. »

 

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

 

COUR D’APPEL DE POITIERS

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 12 AVRIL 2022

 

R.G. n° 19/03451. Arrêt n° 231. N° Portalis DBV5-V-B7D-F3ZQ. Décision déférée à la Cour : Jugement du 6 septembre 2019 rendu par le Tribunal de Grande Instance de SAINTES.

 

APPELANTS :

Monsieur J. X.

né le [date] à [ville], [...], [...]

Monsieur P. X.

né le [date] à [ville], [...], [...]

ayant pour avocat postulant Maître Yann M. de la SCP ERIC T. - YANN M., avocat au barreau de POITIERS

 

INTIMÉS :

Monsieur J.-P. X.

né le [date] à [ville], pris tant en son nom qu'en sa qualité d'héritier de sa mère prédécédée, Madame Pierrette Z. et d'héritier de son frère prédécédé,

Monsieur M. X.

[...], [...], [...], ayant pour avocat postulant Maître Yann M. de la SCP ERIC T. - YANN M., avocat au barreau de POITIERS

Madame Y. épouse X.

née le [date] à [ville], [...], [...], défaillante bien que régulièrement assignée

SARL IMMOBILIÈRE DE ROYAN

exerçant sous l'enseigne LAFORET [...], [...], ayant pour avocat postulant Maître Jean-Paul R. de la SCP E.LITIS, avocat au barreau de SAINTES, ayant pour avocat plaidant Maître Quentin V., avocat au barreau de SAINTES

 

COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 17 février 2022, en audience publique, devant la Cour composée de : Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre, Madame Anne VERRIER, Conseiller, Monsieur Philippe MAURY, Conseiller, qui en ont délibéré.

GREFFIER, lors des débats : Monsieur Lilian ROBELOT.

ARRÊT : - PAR DÉFAUT - Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, - Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre et par Monsieur Lilian ROBELOT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

 

EXPOSÉ :

Pierrette Z.-X. représentée par son tuteur l'UDAF de la Charente-Maritime, J.-P. X., M. X., Y. épouse X., J. X. et P. X., étaient propriétaires indivis d'un ensemble immobilier sis à Royan dont ils ont confié la vente le 24 juillet 2014 sans exclusivité à la société Immobilière de Royan, exerçant à l'enseigne 'Laforêt', par un mandat de vente stipulant un prix de 848.000 euros, une rémunération du mandataire de 40.000 euros à leur charge, et une clause pénale selon laquelle ils seraient débiteurs envers celui-ci d'une indemnité de même montant s'ils concluaient la vente sans le prévenir avec une personne qu'il leur avait présentée.

Le bien ayant été en définitive cédé par les consorts X.-P. le 22 septembre 2015 à l'Établissement public foncier du Poitou-Charentes agissant pour le compte de la mairie de Royan, la société Immobilière de Royan leur a réclamé le montant de cette clause pénale en soutenant leur avoir présenté la commune comme acquéreur potentiel parallèlement à un promoteur qui s'était déclaré intéressé, et avoir accompli de nombreuses diligences pour leur compte à l'égard de ladite commune, les faisant assigner à cette fin, après vaine mise en demeure, par actes des 10, 11, 2 et 27 juillet 2017, afin d'obtenir le paiement de cette somme.

Pierrette Z.-X. est décédée en cours d'instance.

Par jugement du 6 septembre 2019, rectifié le 20 septembre 2019, assorti de l'exécution provisoire, le tribunal de grande instance de Saintes a rejeté « l'exception de nullité » du mandat de vente présentée par J.-P. X. et a condamné solidairement J.-P. X., Y. épouse X., J. X. et P. X. à payer 40.000 euros à la société Immobilière de Royan ainsi qu'aux dépens de l'instance avec indemnité de procédure.

Pour statuer ainsi les premiers juges ont retenu, en substance,

- que le mandat n'était pas nul, chaque coindivisaire en ayant signé un exemplaire

- que J. X. était valablement mis en cause en qualité d'héritier de sa mère

- que l'agence était bien intervenue dans le cadre de la vente conclue avec l'EPF de Poitou-Charentes, s'étant retournée vers lui lorsque la commune de Royan avait manifesté son intérêt lors de sa présentation du projet du promoteur qui allait acheter le bien

- que les consorts X. n'établissaient pas que la commune les avait déjà contactés antérieurement et prévenus qu'elle préempterait

- que le témoignage du maire de la commune, établi quatre ans après une réunion à laquelle il n'avait pas participé pour en décrire la teneur, n'était pas probant

- que la vente du bien à vil prix à la commune, jointe à l'absence d'information donnée à l'agence par les vendeurs de leurs contacts avec la mairie, démontrait leur collusion avec l'acquéreur pour la priver de sa commission

- qu'il n'était nullement établi que l'agence ait « forcé la main » des propriétaires

- qu'elle tirait du mandat le pouvoir de faire toute démarche auprès des administrations

- que les vendeurs n'avaient respecté ni leur obligation d'informer sans délai le mandataire de tout avant-contrat ou de toute cession en cours, ni l'interdiction que leur faisait le contrat de vendre directement ou indirectement à un acquéreur présenté par l'agence alors que c'était bien celle-ci qui leur avait signalé l'intention de l'EPF de Poitou-Charentes de préempter, ni encore leur obligation de dénoncer à l'agence le nom de l'acquéreur

- qu'ayant fait diligence et trouvé un acquéreur, elle avait droit à sa commission quand bien même les vendeurs avaient pris le parti de traiter à un prix moindre que celui du mandat et de la déclaration d'intention d'aliéner, la commune étant subrogée dans les obligations de l'acquéreur auquel elle s'était ainsi substituée

- que la clause pénale était claire, et l'indemnité due.

J. X. et P. X. ont relevé appel le 21 octobre 2019.

J.-P. X. a relevé appel le 29 novembre 2019 tant en son nom personnel qu'en qualité d'héritier de sa mère Pierrette Z.-X. et de son frère entre-temps décédé M. X.

Les deux procédures ont été jointes le 12 décembre 2019.

Les consorts X. ont saisi d'une demande d'arrêt de l'exécution provisoire le Premier président de la cour d'appel, qui les a déboutés par ordonnance du 3 décembre 2020.

Par ordonnance du 12 janvier 2021, le conseiller de la mise en état a rejeté la demande de radiation pour défaut d'exécution du jugement par les consorts X. dont il avait été saisi par voie d'incident.

Les dernières écritures prises en compte par la cour au titre de l'article 954 du code de procédure civile ont été transmises par la voie électronique

* le 20 janvier 2020 par les consorts X.

* le 2 mars 2020 par J.-P. X.

* le 8 avril 2020 par la SARL Immobilière de Royan.

[*]

Les consorts X. sollicitent l'infirmation du jugement.

Ils expliquent être les légataires universels de leur tante, propriétaire indivise de la maison, qui resta inoccupée pendant une dizaine d'année après le décès. Ils relatent s'être entretenus en mai 2014 avec le directeur général des services de la commune de Royan sur la situation du bien, qui intéressait la mairie, mais avoir toutefois confié le 24 juillet 2014 avec leurs coindivisaires un mandat de vente sans exclusivité à la société Immobilière de Royan, pour tenir compte d'un désistement toujours possible de la mairie et dans le but de tirer le meilleur prix possible du bien. Ils indiquent que l'agence trouva rapidement un acquéreur en la personne d'un promoteur, dont elle alla présenter le projet à la mairie puisque le bien était situé dans la zone soumise au droit de préemption, délégué à l'EPF de Poitou-Charentes. Ils exposent que se rendant compte que la commune allait préempter, l'agence tenta alors d'entrer en contact avec elle en se prévalant du mandat pour essayer de négocier ensemble une vente de gré à gré, en s'imposant ainsi dans les discussions avec la mairie des indivisaires, auxquels elle essaya vainement de faire signer un nouveau mandat en ce sens.

À titre principal, ils demandent à la cour de déclarer inapplicable la clause pénale stipulée au mandat, en faisant valoir

- s'agissant de l'article 15-6, que le mandat, prorogé, était valable jusqu'au 24 octobre 2015 et que la vente litigieuse fut ainsi conclue un mois avant qu'il ne prenne automatiquement fin

- s'agissant de l'article 15-8, que la vente ayant été conclue directement, il n'y a pas eu d'intermédiaire agissant en qualité de mandataire

- s'agissant de l'article 15-7, que l'agence ne leur a pas présenté la commune, pour le compte de laquelle l'EPF agissait, ni ne lui a fait visiter le bien.

À titre subsidiaire, les appelants demandent à la cour de déclarer cette clause abusive, car elle expose les consommateurs qu'ils sont à débourser 40.000 euros en cas de défaut de notification de la vente conclue sans l'agence titulaire d'un mandat non exclusif, ce qui est déséquilibré.

Dans l'un ou l'autre cas, ils concluent au rejet de la demande adverse.

À titre infiniment subsidiaire, ils soutiennent que la clause, si elle était jugée valable, est disproportionnée, car elle les rend débiteurs d'une somme considérable pour ne pas avoir accompli une simple diligence, et ils demandent que le montant de l'indemnité soit ramené à 1 euro.

En toute hypothèse, ils réclament 5.000 euros de dommages et intérêts en réparation de l'ensemble des préjudices subis, ainsi que 5.000 euros d'indemnité de procédure.

[*]

J.-P. X. demande à la cour d'infirmer le jugement, de prononcer la nullité du mandat, de rejeter l'ensemble des demandes de la SARL Immobilière de Royan ; et de condamner celle-ci à lui verser 5.000 euros de dommages et intérêts ainsi qu'aux dépens avec 3.000 euros d'indemnité de procédure.

Il soutient que le mandat invoqué est nul, car il ne ressort pas du document que sa défunte mère l'ait signé ; que les informations sur l'identité, la date de naissance et l'adresse de celle-ci n'y figurent pas ; et que n'y est pas mentionnée la nature de la mesure de protection dont elle faisait l'objet ; que son frère depuis lors décédé Michel, indivisaire, ne l'avait pas non plus signé.

Il fait valoir que ce mandat n'étant pas exclusif, les propriétaires étaient libres de traiter.

Il considère que l'agence ne prouve ni leur avoir présenté l'EPF de Poitou-Charentes au sens du contrat, ni même avoir été en contact avec celui-ci.

Il objecte que sa mère, son frère et lui, qui vit en Nouvelle-Calédonie, sont parfaitement étrangers aux démarches prétendument occultes qui auraient été faites auprès de la commune.

Il affirme que l'action, outrancière et blessante, lui a causé un réel préjudice moral.

[*]

La SARL Immobilière de Royan demande à la cour de juger irrecevable l'appel de M. X. ; de confirmer purement et simplement le jugement vendu ; de condamner ainsi solidairement les consorts X.-P. à lui verser 40.000 euros à titre de dommages et intérêts ; et in solidum 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Elle soutient que J.-P. X. est irrecevable en son appel puisqu'il a acquiescé au jugement en lui adressant sa quote-part des condamnations le 25 octobre 2019 soit postérieurement à l'appel formé par les consorts X.

Elle conteste toute nullité du mandat reçu des indivisaires, en indiquant qu'il comporte leur état-civil, toutes les mentions requises, ainsi que la mention de la mesure de protection dont Mme P. faisait l'objet. Elle tient pour indifférent à son droit de créance qu'il ne se soit pas agi d'un mandat exclusif.

Elle rappelle qu'il était conclu pour trois mois et qu'il fut prorogé pour douze mois soit jusqu'au 24 octobre 2015, de sorte qu'il était toujours en vigueur lorsque la vente fut conclue, le 22 septembre 2015.

Elle maintient que les mandants ont méconnu leurs obligations en ne l'avisant pas de leurs discussions avec l'EPF Poitou-Charentes et a fortiori en traitant avec lui, en redisant qu'elle avait bien présenté à ses mandants l'EPF auquel ils ont vendu leur bien. Elle précise qu'elle aurait tout aussi bien pu ne pas signaler à ses clients l'intérêt de la commune, et leur faire signer un compromis avec le promoteur, auquel cas l'EPF aurait exercé son droit de préemption et elle aurait eu droit à sa commission car il se serait trouvé subrogé dans les droits et obligations de l'acquéreur évincé. Elle estime avoir ainsi fait preuve d'une parfaite loyauté.

Elle dit douter de l'affirmation des appelants qu'ils connaissaient les intentions de la commune avant de signer le mandat, en indiquant qu'ils n'expliquent pas pourquoi ils signèrent alors ce mandat de chercher un acquéreur.

Elle soutient que les articles 15-6 à 15-8 du contrat sur lesquels elle fonde sa demande étaient libellés en caractères très apparents ; qu'ils ne présentent aucun caractère abusif.

[*]

Mme Y. épouse X. ne comparaît pas. Elle a été assignée par acte du 23 décembre 2019 signifié à étude.

 

MOTIFS DE LA DÉCISION :

* Sur la prétention de la SARL Immobilière de Royan à voir la cour déclarer irrecevable l'appel de J.-P. X. :

Selon l'article 914 du code de procédure civile, le conseiller de la mise en état est, lorsqu'il est désigné, seul compétent pour déclarer l'appel irrecevable, et les parties ne sont plus recevables à invoquer devant la cour d'appel l'irrecevabilité de l'appel après la clôture de l'instruction, à moins que la cause ne survienne ou ne soit révélée postérieurement.

La cause de l'irrecevabilité de l'appel de J.-P. X. invoquée par la SARL Immobilière de Royan, tirée de ce que celui-ci aurait acquiescé au jugement en lui réglant sa quote-part des condamnations le 25 octobre 2019 et en lui écrivant le 3 octobre 2019 qu'il ne ferait pas appel, est antérieure au dessaisissement du conseiller de la mise en état désigné en la présente instance d'appel, qu'elle n'a pas saisi de conclusions d'incident à lui spécialement adressées.

La SARL Immobilière de Royan est donc irrecevable en ce moyen.

 

* Sur la qualité à défendre à l'action de M. X. :

J.-P. X. est recherché par l'agence aux côtés des consorts X. en paiement de la clause pénale en sa qualité d'ayant-droit de sa mère, propriétaire indivis de l'immeuble sur lequel portait le mandat de vente litigieux, aux droits de laquelle étaient venus après son décès son frère Michel et lui, lui seul y venant désormais puisque son frère est décédé en cours d'instance, de sorte qu'il est inopérant, pour lui, de faire valoir qu'il vit en Nouvelle-Calédonie et n'a personnellement pas participé à la signature du mandat, et/ou aux négociations en vue de la vente de l'immeuble, ni rien dissimulé, puisqu'il vient aux droits et obligations de son auteur et que c'est en cette qualité, et non au titre d'un fait ou d'une faute personnelle, qu'il est susceptible d'être redevable de la clause pénale stipulée au mandat signé par sa mère.

 

* Sur la nullité du mandat :

Le mandat litigieux a bien été consenti à la société Immobilière de Royan par les quatre indivisaires, trois l'ayant signé et l'UDAF l'ayant elle-même signé pour Mme Pierrette Z.-X. en sa qualité de tutrice de cette dernière, sans qu'il importe que ces signatures n'aient pas toutes été apposées sur un exemplaire unique mais sur autant d'exemplaires distincts (cf. pièces n°1, 20, 21 et 22 de l'agence).

Il n'avait pas à être signé de J.-P. et/ou de M. X. puisque c'est leur mère et non eux-mêmes qui était héritière, avec les consorts X., de la propriété.

Il mentionne expressément la mesure de protection dont Pierrette Z.-X. faisait l'objet, et aucune disposition légale ne requérait qu'y fût annexé l'ordonnance du juge des tutelles.

Ce mandat mentionne l'état-civil des indivisaires et toutes les mentions requises pour les identifier, et il ne présente aucune irrégularité de nature à entraîner sa nullité, que le premier juge a pertinemment dit n'y avoir lieu de prononcer ou de constater.

 

* Sur la caducité du mandat :

Le mandat ayant été conclu pour trois mois le 24 juillet 2014 et ayant ensuite été prorogé en vertu de son article 12 pour douze mois soit donc jusqu'au 24 octobre 2015, il était toujours en vigueur lorsque la société Immobilière de Royan a accompli les diligences qu'elle invoque et lorsque la vente a été conclue, le 22 septembre 2015, et les consorts X. ne sont pas fondés à l'arguer de caducité pour contester être susceptibles d'être redevables de l'indemnité

 

* Sur la clause pénale revendiquée par l'agence :

Il résulte de l'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 que la rémunération de l'agent immobilier n'est due que s'il a accompli sa mission et à partir du moment où la vente est parfaite.

Ainsi, aucune rémunération ne lui est due si la vente ne se fait pas.

En revanche, en cas de mandat de vente - même non exclusif - l'agent immobilier peut prétendre à l'attribution de dommages et intérêts lorsque la transaction ne s'est pas réalisée par le comportement fautif de son mandant, ou du tiers (Ass. Plén. 9 mai 2008 P, n° 07-12449).

Les dommages et intérêts peuvent ainsi être dus à l'agent immobilier s'il est démontré que le mandant a conclu l'opération en privant le mandataire de la rémunération à laquelle il aurait pu légitimement prétendre (Cass. Civ. 1^re, 16 novembre 2016 P n° P n°15-22010).

En revanche, si aucune faute n'est caractérisée, la rémunération n'est pas due, pas même l'indemnité compensatrice mise contractuellement à la charge des vendeurs.

Ici, la société Immobilière de Royan ne prétend pas au paiement de sa commission mais à la clause pénale stipulée au mandat.

Le mandat de vente -qui énonce en termes clairs et apparents les modalités de sa dénonciation en caractères gras et majuscules à son article 12 « DURÉE » - stipule en son article 15 la clause suivante :

« Article 15 OBLIGATIONS DU MANDANT ET CLAUSE PÉNALE :

Le mandant :

1) Permettra au mandataire de faire visiter le(s) bien(s) objet(s) des présentes pendant la durée du mandat

2) Notifiera au mandataire toute modification matérielle ou juridique concernant le(s) bien(s) objet(s) des présentes

3) Transmettra au mandataire toutes pièces et toutes informations utiles à l'accomplissement de sa mission

4) S'engage à consulter régulièrement les courriels adressés par le mandataire.

Par ailleurs, le mandant :

5) S'ENGAGE A SIGNER AUX PRIX, CHARGES ET CONDITIONS DU PRÉSENT MANDAT TOUT AVANT CONTRAT AINSI QUE TOUT ACTE DE CESSION, AVEC TOUT ACQUÉREUR PRÉSENT PAR LE MANDATAIRE

6) S'ENGAGE A INFORMER, SANS DÉLAI ET PAR LETTRE RECOMMANDÉE AVEC AVIS DE RÉCEPTION, LE MANDATAIRE DE TOUT AVANT CONTRAT AINSI QUE DE TOUT ACTE DE CESSION AU COURS DU PRÉSENT MANDAT EN LUI INDIQUANT LE PRIX, L'IDENTITÉ DES ACQUÉREURS, LE NOM DU MANDATAIRE ET LES NOM ET ADRESSE DU NOTAIRE CHARGÉ DE LA VENTE

7° S'INTERDIT, PENDANT LA DURÉE DU PRÉSENT MANDAT ET A SON EXPIRATION PENDANT LE D2LAI MENTIONNÉ A L'ARTICLE 7, DE VENDRE DIRECTEMENT OU INDIRECTEMENT A UN ACQUÉREUR PRÉSENTÉ PAR LE MANDATAIRE OU AYANT VISITÉ LE BIEN PAR SON INTERMÉDIAIRE, SAUF A PAYER AU MANDATAIRE L'INDEMNIT2 COMPENSATRICE TELLE QUE PRÉVUE CI-APRÈS ;

LA PRÉSENTE INTERDICTION VISE TOUT ACQUÉREUR AGISSANT POUR SON COMPTE OU POUR LE COMPTE DE TIERS, SON CONJOINT OU PARTENAIRE, AINSI QUE TOUTE PERSONNE MORALE DANS LAQUELLE IL SERAIT ASSOCIÉ ;

8) S'ENGAGE A INFORMER LE MANDATAIRE DE L'IDENTITÉ DES ACQUÉREURS, ET DES NOM ET ADRESSE DU NOTAIRE CHARGÉ DE LA VENTE, PAR LETTRE RECOMMANDÉE AVEC AVIS DE RÉCEPTION A COMPTER DE L'EXPIRATION DU PRÉSENT MANDAT ET PENDANT LE DÉLAI MENTIONNÉ A L'ARTICLE 7.

LES OBLIGATIONS DU MANDANT QUI FIGURENT EN CARACTÈRES TRÈS APPARENTS CI-DESSUS CONSTITUENT DES CONDITIONS DÉTERMINANTE DE L'ACCEPTATION DE SA MISSION PAR LE MANDATAIRE SANS LESQUELLES IL N'AURAIT PAS CONCLU.

AUSSI, EN CAS DE VIOLATION DE L'UNE DE SES OBLIGATIONS' LE MANDANT S'ENGAGE IRRÉVOCABLEMENT A VERSER AU MANDATAIRE UNE INDEMNITÉ COMPENSATRICE EGALE AU MONTANT TTC DE LA RÉMUNÉRATION DU MANDATAIRE PRÉVUE AUX PRÉSENTES, SANS QU'IL SOIT BESOIN D'ADRESSER UNE MISE EN DEMEURE AVEC ACCUSÉ DE RÉCEPTION.'.

Cette clause pénale est rédigée en caractères très apparents - gras et majuscules.

Elle ne présente aucun caractère abusif, ayant pour objet de garantir le mandataire contre une déloyauté ou une dissimulation du mandant ; ne crée aucun déséquilibre entre les parties ; et n'est pas susceptible d'exposer le consommateur à une pénalité disproportionnée puisqu'elle est légalement réductible.

Le mandat a été conclu le 24 juillet 2014 et a ensuite ainsi qu'il a été dit été prorogé en vertu de son article 12 pour douze mois soit donc jusqu'au 24 octobre 2015.

Le 22 septembre 2015, les quatre indivisaires -par son tuteur s'agissant de Mme Z.-X., et avec l'autorisation du juge des tutelles- ont vendu leur bien à l'Etablissement public foncier (EPF).

S'il est démontré par les productions que la société Immobilière de Royan a su en septembre 2014 que l'EPF s'intéressait au bien qu'elle avait mandat de vendre, et pour lequel elle avait trouvé un amateur en la personne d'un promoteur Litven Promotion, auquel elle a même aussitôt indiqué qu'il ne devait plus compter pouvoir s'en rendre propriétaire puisqu'il était clair que la vente se ferait d'une manière ou d'une autre avec l'EPF, qui exercerait au besoin son droit délégué de préemption au reçu d'une DIA, il n'en reste pas moins qu'elle n'est pas fondée à soutenir que c'est elle qui aurait présenté le bien à l'EPF ou qui le lui aurait fait visiter au sens de la clause de l'article 15.

Il ressort en effet d'un courrier daté du 19 mai 2014 (pièce n°4) dont ni l'authenticité, ni la date ni la teneur ne sont suspects, que dès cette époque, antérieure donc à la signature du mandat, la commune de Royan avait été avisée par J. X., avec lequel elle avait pris attache pour l'inviter à entretenir les parcelles litigieuses de l'avenue de Rochefort, laissées à l'abandon, qu'il serait 'rapidement vendeur des parcelles cadastrées section BH 158 et BH 159', le terme employé par l'auteur de cette lettre Hubert T., directeur général des services de la ville, selon lequel J. X. lui avait 'confirmé' lors de 'leur entretien du mardi 5 mai dernier' qu'il serait rapidement vendeur, dénotant même que cette information avait donc été donnée à la ville antérieurement à cette rencontre du 5 mai 2014.

Ce constat est corroboré par un courrier adressé en date du 15 mars 2018 (pièce n°5) par le maire de la commune de Royan au conseil des consorts X. dont les premiers juges suspectent sans motif avéré la sincérité, et qui relate que les consorts X. avaient été reçus le 5 mai 2014 par le directeur général des services pour un problème de non-entretien des parcelles situées avenue de Rochefort ; qu'au cours de ce rendez-vous, la commune leur avait indiqué être intéressée par l'acquisition des parcelles BH n°158 et 159 jouxtant le Centre technique municipal afin de mener, une fois le transfert de ce service effectué, une opération de construction de logements locatifs sociaux ; et qu'il leur avait été indiqué que l'EPF de Poitou-Charentes serait l'acquéreur de ces parcelles pour le compte de la commune et que dans le cas où une acquisition amiable ne pourrait intervenir, la commune, en tout état de cause, exercerait son droit de préemption.

La société Immobilière de Royan ne peut dans ces conditions soutenir avoir présenté la commune de Royan -ou son délégataire l'EPF avec laquelle la vente s'est en définitive conclue- en tirant argument de ce qu'elle était venue présenter le projet du promoteur Litven Promotion aux services de l'urbanisme de la mairie.

L'absence de rôle personnel de l'agence dans l'achat des parcelles de l'indivision par l'EPF ressort des propres termes du courriel qu'elle adressa le lundi 15 septembre 2014 à son interlocutrice au sein de la société Litven Promotion, puisqu'elle lui écrivait :

« Chère Madame,

Je vous confirme que j'ai reçu un appel de Madame L., responsable du service urbanisme de Royan vendredi après-midi -auprès de laquelle j'avais demandé un rendez-vous pour la présentation du projet préliminaire- et qui m'a informé que la mairie venait de signe(r) une convention de délégation auprès de l'office public foncier de Poitou-Charentes portant sur un ensemble de terrains, dont celui-ci fait partie, que la mairie veut acquérir pour s'y développer auprès des services techniques sui sont déjà installés sur le même axe avenue de Rochefort.

Si vous souhaitez confirmation, vous pouvez appeler de ma part Madame L. Nathalie au 05-46-....

De mon côté, je vous tiens informé si j'ai un autre foncier présentant une shon minimale de 1000 m².

Bien cordialement .... »

ce qui confirme que c'est la commune qui informa l'agence venue lui présenter le projet préliminaire d'un promoteur qu'il était vain de poursuivre dans ce projet de vente puisqu'elle-même convoitait le bien.

L'agence ne peut utilement prétendre que c'est sa démarche qui aurait révélé à la mairie l'existence de ce bien en vente, alors qu'ainsi qu'il vient d'être dit, c'est des consorts X. eux-mêmes que la mairie avait appris, quatre mois auparavant, à une époque où le mandat n'existait pas, leur intention de le vendre « rapidement ».

Il est, au demeurant, significatif que la SARL Immobilier de Royan ait éprouvé la nécessité de demander le 3 octobre 2014 aux quatre indivisaires de signer chacun un courrier qu'elle se proposait d'envoyer sous son en-tête à l'EPF en leur nom dans lequel ils auraient certifié que, par son mandat, elle avait latitude de recevoir et négocier pour leur compte toute proposition qu'il voudrait bien lui soumettre (cf pièce n°9), ce document n'ayant été signé par aucun des indivisaires.

L'antériorité de l'intérêt de la commune pour ces deux parcelles ressort au demeurant expressément des termes de ce projet de courrier, dont l'Immobilière de Royan était donc l'auteur, puisqu'elle y faisait dire aux indivisaires :

« ... Début septembre, ce dernier (nb : « Richard A., le gérant de la SARL Immobilière de Royan') s'est rapproché du service urbanisme de la ville pour obtenir un rendez-vous dans le but de présenter un projet préliminaire d'un de ses acquéreurs potentiels. Madame Nadine L., Chef du service urbanisme a alors informé Monsieur A. de la signature récente d'une convention de délégation de préemption entre la mairie et votre organisme, portant sur un périmètre de fonciers dont le nôtre fait partie… »

Les indivisaires n'ont ainsi point vendu directement ou indirectement à un acquéreur présenté par le mandataire ou ayant visité le bien par son intermédiaire, au sens de la clause pénale, dont ils ne sont ainsi nullement débiteurs du fait d'un tel agissement.

Ils n'avaient pas commis de faute, ni manqué à leurs obligations de mandants, en donnant mandat à l'agence le 24 juillet 2014, alors qu'il s'agissait d'un mandant non exclusif ; que la mairie avait manifesté sont intérêt pour deux parcelles mais sans souscrire d'engagement ferme d'acheter ; et qu'en tout état de cause, le mandat portait sur 'un ensemble immobilier sur 2047 m² composé d'une maison au n° 48, un terrain nu, une petite maison avec jardinet au n°50 et autre maison attenante avec deux petits garages » cadastré BH 158, 159 et 1088, alors que la commune n'avait exprimé d'intérêt que pour les parcelles 158 et 159.

Il sera ajouté que contrairement à ce dont l'agence immobilière a convaincu les premiers juges en arguant d'une collusion à son détriment entre les vendeurs et l'acquéreur, démontrée selon elle par le moindre prix auquel le bien aurait été cédé du fait de l'économie faite sur les honoraires, les indivisaires n'ont pas vendu les deux parcelles litigieuses à un prix suspect, alors d'une part qu'il est normal que le prix de deux parcelles soit inférieur à celui qu'ils demandaient dans le mandat pour trois, et ensuite parce qu'il ressort des productions que l'EPF, établissement public, titulaire par délégation d'un droit de préemption urbaine et du bénéfice de l'expropriation pour cause d'utilité publique, a fait valoir aux indivisaires qu'il pouvait prétendre acquérir la propriété des parcelles à leur valeur d'estimation par France Domaines.

Certes, les mandataires ont manqué à leur engagement, souscrit en vertu de cette clause rédigée en caractères très apparents, d'aviser le mandataire de tout acte de cession portant sur le bien considéré et ce tant en cours d'exécution du mandat -ce qui était en l'occurrence le cas, puisque l'avant-contrat puis la vente furent conclus avant le 24 octobre 2015- que dans le délai d'une année après son expiration tel que fixé à l'article 7.

Il est en effet démontré par les productions, et non discuté, qu'aucun des vendeurs n'a avisé de cette vente la société Immobilière de Royan, que ce soit personnellement par un conseil ou mandataire et ce, alors même que celle-ci avait demandé à plusieurs reprises des explications au conseil des consorts X. sur l'état de leurs discussions qu'elle savait en cours avec la commune ou l'EPF agissant comme délégataire de celle-ci (cf. pièces n°11, 12, 13 de l'intimée).

Et certes, la clause stipulant que l'indemnité est due « en cas de violation de l'une de ces obligations », parmi lesquelles figurent à la fois celle de ne pas vendre à une personne présentée par l'agence et celle d'aviser l'agence de tout avant-contrat et de toute vente conclue sans elle, implique que les indivisaires soient débiteurs de l'indemnité compensatrice égale au montant TTC de la rémunération du mandataire prévue au mandat, soit 40.000 euros.

Mais les parties ayant elle-même qualifié cette indemnité de clause pénale, elle obéit au régime légal des clauses pénales, et est donc susceptible de réduction par le juge, même d'office, si elle s'avère manifestement excessive au sens des prévisions de l'article 1152 du code civil en sa rédaction applicable à la cause, antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.

Les consorts X. sollicitent subsidiairement la réduction de la clause pénale.

De fait, allouer à l'agence immobilière qui n'a été privée d'aucun honoraire puisque la vente s'est conclue sans elle sans fraude, le montant des honoraires qu'elle aurait perçus si la vente s'était faite grâce à elle, est totalement et manifestement excessif, son préjudice tenant uniquement au fait de n'avoir pas su qu'elle n'aurait droit à aucun honoraire, et d'avoir déboursé quelques menus frais pour interroger en vain les mandataires ou le conseil de certains d'entre eux et pour obtenir du service de la publicité foncière un document lui révélant l'identité de l'acquéreur des parcelles, ce qui justifie de réduire le montant de la clause pénale à 500 euros.

 

* Sur les demandes de dommages et intérêts respectives des consorts X. et de M. X. :

La société Immobilière de Royan n'a pas commis d'abus en exerçant la présente action, qui est au demeurant accueillie en partie sur le fondement d'un manquement reconnu des mandants à leurs engagements.

Elle n'encourt pas le grief d'outrance dans ses écritures qui lui est adressé par M. X. lequel excipe de façon inopérante de son éloignement et de son ignorance alors qu'il répond du fait de sa mère qui avait, elle, la qualité de mandante.

Ces demandes de dommages et intérêts seront rejetées.

 

* Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile :

La demande d'application de la clause pénale étant fondée en son principe, alors que les mandants lui déniaient tout droit à indemnité, la société Immobilière de Royan doit être regardée comme ayant introduit l'action avec succès, et les consorts X./P. seront ainsi condamnés aux dépens de première instance.

L'équité justifie de ne pas mettre d'indemnité de procédure de première instance à leur charge.

En cause d'appel, la société Immobilière de Royan doit être regardée comme la partie succombante, puisque les appelants obtiennent l'infirmation de leur condamnation à lui verser 40.000 euros au titre d'une déloyauté qui est écartée, et qu'une somme très modeste est mise à leur charge au titre du manquement à une obligation d'information.

Elle supportera en conséquence les dépens d'appel, l'équité justifiant de ne pas mettre d'indemnité de procédure à sa charge.

 

PAR CES MOTIFS :

la cour, statuant publiquement et par défaut :

CONSTATE que J.-P. X. comparaît en qualité d'ayant-droit de sa mère Pierrette Z.-X. tant à titre personnel qu'en qualité d'héritier de son frère prédécédé M. X.

DÉCLARE irrecevable devant la cour le moyen tiré par la SARL Immobilière de Royan de l'irrecevabilité de l'appel formé par J.-P. X.

DIT l'action de la SARL Immobilière de Royan recevable en tant que dirigée contre J.-P. X.

INFIRME le jugement entrepris

statuant à nouveau :

REJETTE le moyen tiré d'une prétendue nullité du mandat donné à l'agence le 24 juillet 2014

REJETTE le moyen tiré de la caducité de ce mandat

REJETTE le moyen tiré du caractère abusif de la clause pénale invoquée par la SARL Immobilière de Royan

DIT que la SARL Immobilière de Royan n'est pas fondée à revendiquer l'indemnité stipulée à titre de clause pénale au mandat au titre d'un manquement des mandataires à leur engagement de ne pas vendre directement ou indirectement à un acquéreur présenté par elle-même ou ayant visité le bien par son intermédiaire

LA DIT fondée à l'invoquer au titre de leur manquement à leur obligation d'aviser le mandataire de tout acte de cession portant sur le bien considéré

JUGE le montant de la clause pénale encourue à ce titre manifestement excessif

CONDAMNE in solidum J. X., J.-P. X., Y. épouse X. et J.-P. X. à payer à la SARL Immobilière de Royan la somme de 500 euros au titre de la clause pénale, réduite

DÉBOUTE Jacques et J.-P. X. de leur demande de dommages et intérêts

DÉBOUTE J.-P. X. de sa demande de dommages et intérêts

DÉBOUTE les parties de leurs demandes autres ou contraires

CONDAMNE in solidum J. X., J.-P. X., Y. épouse X. et J.-P. X. aux dépens de première instance

DIT n'y avoir lieu à indemnité de procédure de première instance

CONDAMNE la SARL Immobilière de Royan aux dépens d'appel

DIT n'y avoir lieu à indemnité de procédure en cause d'appel.

LE GREFFIER,                                           LE PRÉSIDENT,