Extrait : « Qu'à ces justes motifs, que la cour adopte expressément, il convient d'ajouter :

- que le versement des APL pour la période où M. X. était titulaire du bail ne pouvait solder la dette de loyers qui s'élevait à la somme de 11.062,78 euros au 29 janvier 2007 ;

- que la SA LOGIREP, professionnelle de l'immobilier, ne peut sérieusement soutenir qu'elle ignorait l'importance des sommes qu'elle entendait faire supporter à Madame X. après le versement des APL, en cas de conclusion d'un nouveau bail à son nom ;

- que, si cette information avait été portée à la connaissance de l'intimée, il est constant que cette dernière n'aurait pas signé un tel contrat ;

- que contrairement à ce que la SA LOGIREP fait valoir dans ses écritures en indiquant : Madame X. était bien dans les lieux en 2004 et la SA LOGIREP n'a fait que contractualiser une situation de fait établie et non contestée, conformément à l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 il faut rappeler qu'aux termes de ce texte le contrat de location continue au profit du concubin notoire en cas d'abandon du domicile mais que cet abandon doit s'entendre du départ brusque et imprévisible du locataire, à l'exclusion du départ concerté, organisé ou préparé avec la personne qui vit avec lui ; qu'en l'espèce la preuve du départ brusque et imprévisible de M. X. n'est pas rapportée ; qu'en conséquence rien ne permet de dire que le contrat de location a continué au profit de Madame X. en application de l'article 14 susvisé ;

Considérant en conséquence que le jugement sera confirmé en ce qu'il dit que la clause de rétroactivité contenue dans le bail du 22 mars 2007 est abusive, constate qu'elle est réputée non écrite, et fixe au 22 mars 2007 la date d'effet du bail consenti à Madame X. ».

 

COUR D’APPEL DE VERSAILLES

PREMIÈRECHAMBRE DEUXIÈME SECTION

ARRÊT DU 7 SEPTEMBRE 2010

 

R.G. n° 09/06674. Décision déférée à la cour : Jugement rendu(e) le 25 juin 2009 par le Tribunal d'Instance de GONESSE - RG n° 11-09-0031.

LE SEPT SEPTEMBRE DEUX MILLE DIX, La cour d'appel de VERSAILLES, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :

 

APPELANT :

SA d'Habitations à Loyer Modéré Logement et Gestion Immobilière pour la Région Parisienne - S.A. LOGIREP

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège, représentée par la SCP FIEVET-LAFON - N° du dossier 290734, assistée de la SCP PAUTONNIER ET ASSOCIES (avocats au barreau de PARIS)

 

INTIMÉ :

Mademoiselle X.,

née le [date] à [ville], de nationalité Algérienne, représentée par la SCP GAS - N° du dossier 20090905, assistée de la SCP BESSIS ET ASSOCIES (avocats au barreau de PONTOISE) (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2009/XX du [date] accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de VERSAILLES)

 

COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions de l’article 786 du Code de procédure civile l'affaire a été débattue à l'audience publique du 1^er juin 2010 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Charles LONNE, président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur Charles LONNE, président, Monsieur Jacques CHAUVELOT, Conseiller, Monsieur Hubert LIFFRAN, conseiller,

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Madame Natacha BOURGUEIL,

 

FAITS ET PROCÉDURE :

Au mois d'août 2002, la SA LOGIREP a consenti à M. X. un bail à usage d'habitation sur un logement sis à [...].

M. X. a quitté les lieux en 2004 y laissant Madame X., alors occupante de son chef.

Le 22 mars 2007, la SA LOGIREP a consenti à Madame X. un nouveau bail portant sur l'appartement qu'elle occupait alors du chef de M. X. avec effet rétroactif au 1^er septembre 2004.

Par acte d'huissier en date du 10 juillet 2008, la SA LOGIREP a fait délivrer à Madame X. un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail pour un montant de 10.216,42 euros en principal représentant les loyers impayés.

Par acte d'huissier en date du 7 janvier 2009, la bailleresse a fait assigner Madame X. devant le tribunal d'instance de GONESSE afin notamment de demander la résiliation du bail et l'expulsion de Madame X.

Par jugement contradictoire en date du 25 juin 2009, le tribunal d'instance de GONESSE a :

- dit que la clause de rétroactivité contenue dans le bail du 22 mars 2007 est abusive et réputée non écrite ;

- fixé au 22 mars 2007, la date d'effet du bail consenti à Madame X. ;

- constaté que la dette concerne la période antérieure à la prise d'effet du bail,

- dit que le commandement de payer du 10 juillet 2008 n'a produit aucun effet,

- débouté la SA LOGIREP de toutes ses demandes,

- condamné la LOGIREP aux dépens.

La SA LOGIREP a interjeté appel de cette décision.

Au terme de ses dernières conclusions en date du 6 mai 2010, elle demande à la cour de :

- la recevoir en son appel et y faire droit ;

- réformer la décision entreprise en ce qu'elle n'a pas prononcé la résiliation judiciaire du bail conclu entre la société LOGIREP et Madame X., portant sur un logement sis [...], et en ce qu'elle l'a déboutée de sa demande en paiement des loyers et charges ;

statuant à nouveau,

- constater que Madame X. était concubine de M. X. au moment du départ de ce dernier ;

- constater que le contrat de location s'est poursuivi au profit de Madame X. ;

- constater qu'un instrumentum a été régularisé sous forme d'un bail à effet rétroactif ;

- dire qu'il n'y a aucun déséquilibre économique à faire supporter par Madame X. le coût de son occupation ;

en conséquence,

- réformer le jugement entrepris ;

- déclarer acquise au profit de la société LOGIREP la clause résolutoire insérée au bail ;

- ordonner l'expulsion de Madame X. ainsi que celle de tous occupants de son chef en la forme légale, et ce au besoin avec l'assistance de la force publique, et d'un serrurier ;

- condamner Mme X. à payer à la société LOGIREP une astreinte de 50 euros par jour de retard au cas où elle ne quitterait pas les lieux dans les huit jours suivants la signification de l'arrêt à intervenir conformément aux articles 33 à 37 de la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991 ;

- autoriser la société LOGIREP à faire enlever, transférer ou séquestrer les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tout endroit de son choix, aux frais risques et périls de Madame X., conformément à l’article 65 de la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991 ;

- condamner Madame X. à payer à la société LOGIREP la somme de 10.047,41 euros, suivant décompte actualisé au 5 novembre 2009, le mois d'octobre étant inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

- condamner Madame X. à payer à la société LOGIREP, sans préjudice de l'astreinte, une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au loyer indexé plus les charges tel qu'il résulterait du bail s'il s'était poursuivi et ce jusqu'à la libération des lieux de tous meubles, occupants de son chef, et remise des clefs ;

- condamner Madame X. à payer à la société LOGIREP la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du CPC ;

- condamner Madame X. aux entiers dépens.

A l'appui de ses demandes, la SA LOGIREP fait essentiellement valoir :

Concernant l'absence de base légale :

- que le contrat entre les parties régularisé le 22 mars 2007 stipule « sauf conditions particulières éventuellement stipulées en annexe, la location est consentie à compter du 1^er septembre 2004 pour une durée de trois mois renouvelables à défaut de congé aux mêmes conditions par tacite reconduction » ;

- que le tribunal d'instance de GONESSE a dans son dispositif qualifié cette clause d'abusive sans pour autant faire une quelconque référence à l’article L. 132-1 du Code de la consommation ;

- que le « par ces motifs » n'évoquait pas l'article visé dans le dispositif ;

- qu'ainsi le tribunal n'a pas donné de base légale à sa décision ;

Concernant la clause de rétroactivité contenue dans le bail, la SA LOGIREP fait valoir :

- qu'en l'espèce, la clause de rétroactivité contenue dans le contrat n'est pas définie comme abusive par la commission des clauses abusives ;

- que cette clause a été négociée par les parties ;

- que Madame X. ne conteste pas qu'elle occupait les lieux en 2004 ;

- que cette clause lui permet de bénéficier rétroactivement des droits de l'APL bloqués jusqu'en 2004, et que cela n'induit donc aucun déséquilibre financier ;

- que l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 dispose expressément « qu'en cas d'abandon du domicile par le locataire, le contrat de location continue (...) au profit du concubin » ;

- que la signature du bail a seulement permis d'officialiser la situation ;

- qu'ainsi, la clause de rétroactivité ne permet pas de faire supporter à la nouvelle locataire la dette résultant de la période antérieure, comme l'indique le tribunal d'instance puisque même si elle n'était pas locataire, Madame X. était bien dans les lieux en 2004 ;

- que c'est donc en toute connaissance de cause qu'elle a accepté de régulariser le contrat du 22 mars 2007 avec effet rétroactif au 1^er septembre 2004 ;

- que la dette a été pour l'essentiel constituée par l'occupation de Madame X. ;

- qu'au jour du départ de M. X., la dette s'élevait à la somme de 1.805,71 euros et qu'au jour de l'assignation, elle s'élevait à la somme de 11.350,06 euros ;

- que Madame X. ne conteste pas les sommes visées au décompte.

Dans ses dernières conclusions d'intimée en date du 18 mai 2010, Madame X. demande à la cour de :

- déclarer l'appel de la SA LOGIREP mal fondé ;

A titre principal,

- confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions ;

- déclarer la SA LOGIREP irrecevable et en tous les cas mal fondée en ses demandes,

A titre subsidiaire,

- lui accorder les délais les plus larges ;

En tout état de cause,

- condamner la SA LOGIREP à lui verser la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et la condamner en tous les dépens.

Madame X. fait valoir essentiellement :

Concernant l'absence de base légale :

- que la SA LOGIREP reproche au tribunal de ne pas avoir donné de base légale à son jugement sans en tirer aucune conséquence juridique ;

- que l'absence de motif, cause de nullité, résulte, soit d'un défaut total de motif, soit d'un défaut de réponse à conclusions, ce qui n'est pas le cas en l'espèce ;

Concernant le clause de rétroactivité :

- que les listes des clauses abusives (présumées ou irréfragables) contenues dans le Code de la consommation ne sont pas exhaustives ;

- que depuis un arrêt de la cour de cassation du 14 janvier 1991, le juge peut dire si une clause est abusive même en l'absence de décret dans ce domaine ;

- que depuis 2004, Madame X. sollicitait un contrat de bail à son nom qui lui a toujours été refusé ;

- que ce n'est que lorsque le bailleur a réalisé qu'il n'obtiendrait pas l'accord de la commission d'expulsion qu'il a accepté de consentir un bail à Madame X. ;

- que le remboursement des APL pour la période où M. X. était seul titulaire du bail ne pouvait valablement venir solder une dette aussi élevée ;

- que si Madame X. avait su que la SA LOGIREP avait l'intention de lui réclamer les sommes dues depuis 2004, elle n'aurait pas signé le nouveau bail à son nom ;

- que le seul locataire en titre de 2004 à 2007 était M. X. ;

- que Madame X. a toujours réglé de manière régulière son loyer depuis l'établissement du bail à son nom ;

Concernant la demande de délai ;

- que Madame X. perçoit l'allocation de solidarité spécifique de 469,34 euros par mois ;

- qu'elle ne pourrait régler la somme réclamée par la SA LOGIREP en une seule fois.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 20 mai 2010.

MOTIFS :

Sur le moyen soulevé par la S.A. LOGIREP tiré de l'absence de base légale du jugement entrepris :

Considérant que l'appelante fait grief au premier juge de ne pas avoir donné de base légale à son jugement et dit que ce dernier devra dès lors être annulé, étant précisé toutefois que cette demande d'annulation n'est nullement reprise dans le dispositif de ses dernières conclusions ;

Mais considérant qu'un examen de la décision entreprise et des pièces du dossier de première instance démontre que ce moyen n'est pas fondé puisque le jugement est motivé comme le prévoit l’article 455 du Code de procédure civile ;

Que la SA LOGIREP sera en conséquence déboutée de sa demande de ce chef ;

 

Sur le caractère abusif de la clause contenue dans le contrat de bail du 22 mars 2007 :

Considérant que le premier juge, par des motifs exacts en fait et fondés en droit, a pertinemment répondu aux moyens soulevés devant lui et qui sont repris en cause d'appel par les parties sans adjonction de nouveaux moyens ;

Qu'à ces justes motifs, que la cour adopte expressément, il convient d'ajouter :

- que le versement des APL pour la période où M. X. était titulaire du bail ne pouvait solder la dette de loyers qui s'élevait à la somme de 11.062,78 euros au 29 janvier 2007 ;

- que la SA LOGIREP, professionnelle de l'immobilier, ne peut sérieusement soutenir qu'elle ignorait l'importance des sommes qu'elle entendait faire supporter à Madame X. après le versement des APL, en cas de conclusion d'un nouveau bail à son nom ;

- que, si cette information avait été portée à la connaissance de l'intimée, il est constant que cette dernière n'aurait pas signé un tel contrat ;

- que contrairement à ce que la SA LOGIREP fait valoir dans ses écritures en indiquant : Madame X. était bien dans les lieux en 2004 et la SA LOGIREP n'a fait que contractualiser une situation de fait établie et non contestée, conformément à l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 il faut rappeler qu'aux termes de ce texte le contrat de location continue au profit du concubin notoire en cas d'abandon du domicile mais que cet abandon doit s'entendre du départ brusque et imprévisible du locataire, à l'exclusion du départ concerté, organisé ou préparé avec la personne qui vit avec lui ; qu'en l'espèce la preuve du départ brusque et imprévisible de M. X. n'est pas rapportée ; qu'en conséquence rien ne permet de dire que le contrat de location a continué au profit de Madame X. en application de l'article 14 sus-visé ;

Considérant en conséquence que le jugement sera confirmé en ce qu'il dit que la clause de rétroactivité contenue dans le bail du 22 mars 2007 est abusive, constate qu'elle est réputée non écrite, et fixe au 22 mars 2007 la date d'effet du bail consenti à Madame X. ;

 

Sur la résiliation du bail et sur la dette locative :

Considérant que, comme l'a justement relevé le tribunal, la dette locative était de 11.880,42 euros à la date du 22 mars 2007 et n'est pas imputable à Madame X. qui n'est devenue locataire qu'à compter de cette date ;

Considérant que le commandement délivré le 18 juillet 2008 à Madame X. porte sur un solde de 10.216,42 euros soit sur une somme inférieure à la dette locative existante lors de la prise d'effet du bail consenti par la SA LOGIREP à Madame X. le 22 mars 2007 ; que l'on ne peut qu'en déduire qu'à la date du commandement tous les loyers dus par Madame X. à la société bailleresse avaient été payés ;

Considérant que le jugement sera donc également confirmé en ce qu'il dit que le commandement du 10 juillet 2008 délivré pour une dette non imputable à Madame X. n'a pu produire aucun effet.

Considérant que l'appelante demande également que l'intimée soit condamnée à lui payer la somme de 10.047,41 euros au titre des loyers et des charges impayés au vu d'un compte locatif arrêté au 5 novembre 2009 ;

Mais considérant, comme rappelé ci-dessus, que ce décompte impute, toujours à tort, à Madame X. le solde débiteur qui existait lors de la signature de son bail le 22 mars 2007, soit la somme de 11.880,42 euros ; que, déduction faite de cette somme, l'on ne peut que constater que la dette locative de Madame X. est inexistante et que la demande faite par l'appelante de ce chef n'est pas justifiée et qu'elle doit, en conséquence, en être déboutée ;

 

Sur les mesures accessoires :

Considérant qu'il n'y a pas lieu de faire application de l’article 700 du Code de procédure civile en l'espèce, étant rappelé que Madame X. bénéficie de l'aide judiciaire totale ;

Que les dépens seront supportés par la S.A. LOGIREP qui succombe ;

 

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement et contradictoirement ;

Confirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris, sauf à rectifier l'erreur matérielle concernant la date du commandement de payer qui est le 18 juillet et non le 10 juillet 2008 ;

Déboute la SA LOGIREP de toutes ses demandes ;

Dit n'y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne la SA LOGIREP aux dépens qui seront recouvrés comme prévu par la loi sur l'aide juridictionnelle.

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

- signé par Monsieur Charles LONNE, président et par Madame BOURGUEIL, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le GREFFIER,                     Le PRÉSIDENT,