Présentation du contrat. La Commission des clauses abusives recommande que les documents contractuels soient imprimés lisiblement avec des caractères dont la hauteur ne saurait être inférieure au corps 8. Recomm. n° 00-01/A : Cerclab n° 2194.

Langue du contrat. La loi n'impose pas qu'une traduction des clauses du contrat soit faite pour les contractants étrangers ; bien que la locataire soit espagnole, aucune irrégularité ne peut résulter de ce que le bail a été rédigé en français, alors qu'il a été conclu en France pour un bien situé en France. CA Colmar (3^e ch. civ. sect. A), 30 janvier 2017 : RG n° 15/02179 ; arrêt n° 17/0127 ; Cerclab n° 6710 (il appartenait à la locataire de se faire aider lors de la signature du contrat pour en vérifier les clauses et la portée de son engagement ; arrêt estimant que la locataire ne peut soutenir avoir pensé qu’elle se contentait de signer le reçu du montant de dépôt de garantie, alors que le document ne se présentait pas comme une quittance et que même une personne ne maîtrisant pas le français ne pouvait se méprendre sur la nature du document, en l’espèce un contrat de bail), sur appel de TI Strasbourg, 19 janvier 2015 : Dnd.

Contrat sous condition de libération des lieux. Est illicite, contraire aux art. 3 et 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 qui imposent que le bail précise une date de prise d'effet, ainsi qu'à l’art. 1719 C. civ. relatif à l'obligation de délivrance du bailleur, la clause qui stipule que l’effet du bail est subordonné à la libération des lieux par l’occupant actuel ou à l’achèvement de travaux. TGI Grenoble (4^e ch.), 4 novembre 2013 : RG n° 11/02833 ; site CCA ; Cerclab n° 7031 (clause assimilant ces événements à des conditions suspensives, d’autant plus déséquilibrée que le remboursement du dépôt de garantie, des loyers payés et des honoraires se voit appliquer un délai de trois mois au profit du bailleur).

Acceptation des conditions générales. La loi n'impose pas que chaque page du contrat soit paraphée ; à supposer démontré que le locataire ne soit pas l'auteur des paraphes figurant sur le contrat, ainsi que l'indiquent les conclusions d'une expertise non contradictoire en vérification d'écriture, aucune nullité ne saurait en découle. CA Colmar (3^e ch. civ. sect. A), 30 janvier 2017 : RG n° 15/02179 ; arrêt n° 17/0127 ; Cerclab n° 6710 (locataire ne contestant pas la signature apposée sur le contrat, avec la mention « lu et approuvé », mais affirmant ne pas avoir paraphé les pages intérieures), sur appel de TI Strasbourg, 19 janvier 2015 : Dnd.

Contenu du contrat et information du locataire. Dans sa recommandation n° 80-04, la Commission des clauses abusives recommande que les contrats de location de locaux à usage d'habitation proposés aux locataires comportent :

- 1° l'indication des références du régime juridique auquel est assujettie la location (considérant n° 1 ; régime légal : loi du 1^er septembre 1948 ou autre réglementation, notamment relative aux logements sociaux ; texte intégral de tous les documents portant des obligations : règlement intérieur l'immeuble et accords collectifs que le bailleur s'est engagé à appliquer) ;

- 2° la précision de la durée du contrat et de la date à laquelle il prend effet ;

- 3° l'indication de l'identité et de la qualité des parties (considérant n° 1 ; conclusion à titre personnel ou en qualité de mandataire ; pour la Commission, il doit être précisé qu'en cas de décès du preneur, le contrat peut bénéficier au conjoint) ;

- 4° l'état des lieux contradictoirement dressé ;

- 5° l'énumération des réparations locatives ;

- 6° l'énumération des charges récupérables et une information sur l'évolution de leur montant et sur leur répartition au cours des douze derniers mois (notamment eau, chauffage, électricité, entretien) ;

- 7° une clause donnant au locataire toute la possibilité de vérifier le montant réel des charges dont le remboursement lui est demandé, par la production des pièces comptables justificatives ou celles des contrats que le bailleur a pu conclure à ce titre ;

- 8° l'engagement par le bailleur de rembourser dans un délai maximum de trois mois à compter de la fin du contrat de location, le montant du dépôt de garantie, déduction faite, le cas échéant, des sommes qui lui sont dues. Recomm. n° 80-04/I : Cerclab n° 2147.

* Baux réglementés : rédaction trompeuse. Dans les contrats soumis aux dispositions d'une loi d'ordre public, la Commission des clauses abusives recommande l'élimination des clauses ayant pour objet ou pour effet de laisser croire au locataire que certaines obligations figurant au bail sont imposées par une loi d'ordre public. Recomm. n° 00-01/B-II-14° : Cerclab n° 2194 (considérant n° 14 ; recommandation visant la pratique consistant à noyer dans les obligations légales impératives des obligations qui ne viennent que du contrat).

V. cep. : rejet de l’argument du locataire affirmant qu’un article du bail serait abusif en ce qu'il laisserait croire au locataire que certaines obligations figurant au bail sont imposées par une loi d'ordre public, dès lors qu’il ne précise pas lesquelles. TI Antony, 10 mai 2007 : RG n° 11-06-000827 ; jugt n° 448 ; Cerclab n° 3303, sur appel CA Versailles (1^re ch. 2^e sect.), 30 septembre 2008 : RG n° 07/03918 ; arrêt n° 414 ; Cerclab n° 2729.

* Baux réglementés : information du locataire. Est illicite, contraire à l'art. 3-2 de la loi n° 89-162 du 6 juillet 1989, la clause qui stipule que « le locataire reconnaît avoir reçu l'ensemble des informations relatives à la diffusion audiovisuelle et aux modalités de réception de la télévision du futur », en ce qu'elle prévoit une information du consommateur dont la réalité n'est pas établie, alors que ce texte impose que les renseignements sur la réception des services de télévision dans l'immeuble soient annexés au bail. TGI Grenoble (4^e ch.), 4 novembre 2013 : RG n° 11/02833 ; site CCA ; Cerclab n° 7031.

Contenu du contrat : renvoi à un règlement intérieur. La clause du bail renvoyant par principe aux énonciations du règlement intérieur la définition par le bailleur de prescriptions que le locataire s'engage à respecter ne présente pas de caractère abusif dans la mesure où, étant limitée dans l'intérêt de la sécurité, de l'hygiène et de la bonne tenue de l'immeuble, elle n'a pas pour objet ou pour effet de créer au détriment du locataire un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat au sens de l'ancien art. L. 132-1 [212-1] C. consom. dans sa rédaction applicable au litige. CA Paris (pôle 4 ch. 4), 15 mai 2012 : RG n° 09/19495 ; arrêt n° 12/160 ; Cerclab n° 3857 ; JurisData : 2012-010489 (bail initial contenant une clause sur la détention des animaux familiers conforme à l’art. 10-I de la loi du 9 juillet 1970 dans sa rédaction initiale ; application par la cour de l’édition 2007 du règlement, notifiée par acte d’huissier au locataire, interdisant la détention de chiens de première catégorie, pour prononer la résiliation du bail et l’expulsion du locataire), sur appel de TI Paris (20^e arrdt), 13 juillet 2009 : RG n° 11-09-000175 ; Dnd.

Comp. : est abusive, contraire à l’ancien art. R. 132-1-1° [R. 212-1-2°] C. consom., la clause qui oblige le locataire à se conformer à certains documents, réputés annexés, alors que certains ne figurent pas dans les listes des annexes en fin de contrat, comme le règlement intérieur, ou la totalité du règlement de copropriété dont seules des annexes sont évoquées. TGI Grenoble (4^e ch.), 4 novembre 2013 : RG n° 11/02833 ; site CCA ; Cerclab n° 7031.

Frais de rédaction d'acte. Dans les contrats soumis aux seules dispositions du code civil, la Commission des clauses abusives recommande l'élimination des clauses ayant pour objet ou pour effet de mettre à la charge exclusive du preneur les frais liés à la conclusion du bail. Recomm. n° 00-01/B-I-10° : Cerclab n° 2194 (considérant n° 10 ; la conclusion du contrat profite aux deux parties).

* Baux réglementés. Dans les régimes réglementés, en vertu de l'art. 4, o) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (créé par la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006, art. 84), est réputée non écrite toute clause qui impose au locataire le versement, lors de l'entrée dans les lieux, de sommes d'argent en plus de celles prévues aux art. 5 (frais de rédaction de l'acte) et 22 (dépôt de garantie). § La Commission des clauses abusives rappelle que sont illicites au regard de l’art. 5 de la loi du 6 juillet 1989, d'ordre public, les clauses prévoyant que « les frais de constitution de dossier et d’établissement du bail, (frais d’acte, de rédaction, d’imprimés notamment) seront à la charge du preneur. Il en sera de même pour les frais d’enregistrement si le contrat est soumis à cette formalité » ou prévoyant que les frais de photocopies des pièces annexées au bail sont à la charge du preneur seul. Recomm. n° 00-01/Annexe 6° : Cerclab n° 2194. § N.B. L’art. 5 a été modifié par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 : « la rémunération des personnes mandatées pour se livrer ou prêter leur concours à l'entremise ou à la négociation d'une mise en location d'un logement, tel que défini aux articles 2 et 25-3, est à la charge exclusive du bailleur, à l'exception des honoraires liés aux prestations mentionnées aux deuxième [« Les honoraires des personnes mandatées pour effectuer la visite du preneur, constituer son dossier et rédiger un bail sont partagés entre le bailleur et le preneur »] et troisième alinéas [« Les honoraires des personnes mandatées pour réaliser un état des lieux sont partagés entre le bailleur et le preneur »] du présent I »

L'art. 5 de la loi du 6 juillet 1989 limite la possibilité de partager la rémunération de l'intermédiaire par moitié entre le bailleur mandant et le locataire aux seuls honoraires afférents à l'établissement d'un acte de location conforme aux exigences de l'art. 3 de ladite loi ; est illicite la clause ajoutant la possibilité d'un partage pour des honoraires de négociation du mandataire. CA Grenoble (2^e ch. civ.), 19 octobre 2004 : RG n° 03/00333 ; arrêt n° 844 ; Cerclab n° 3128 (« surabondamment », clause qualifiée d'illicite dans l'annexe à la recommandation n° 2000-01), confirmant TGI Grenoble (4^e ch. civ.), 2 décembre 2002 : RG 2001/03310 ; jugt n° 223 ; site CCA ; Cerclab n° 3169 (clause illicite). § Est abusive la version antérieure de la clause dont la rédaction ambiguë évoquant des honoraires d'intervention, outre ceux de rédaction, pouvait laisser croire au locataire qu'il aurait à sa charge la moitié de frais d'intervention de l'agent immobilier, autres que ceux de rédaction, alors que l'art. 5 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 limite le droit de perception par l'intermédiaire d'honoraires à sa seule participation à la rédaction de l'acte de location. TGI Grenoble (4^e ch.), 4 novembre 2013 : RG n° 11/02833 ; site CCA ; Cerclab n° 7031. § Caractère abusif d'une clause prévoyant des frais de constitution de dossier qui s’élèvent à un mois de loyer à régler par le locataire lors de son départ. Jur. Prox. Alençon, 18 novembre 2005 : RG n° 91-05-000050 ; jugt n° 05/30 ; Cerclab n° 1378, cassé par Cass. civ. 1^re, 28 mars 2008 : pourvoi n° 06-20380 ; arrêt n° 382 ; Cerclab n° 2820 (cassation sur le domaine d’application, le bailleur n’étant pas un professionnel) et sur renvoi Jur. Prox. Argentan, 26 février 2009 : RG n° 91-08-000057 ; jugt n° 09/14 ; Cerclab n° 3315 (problème non examiné).

En sens contraire : avant l'entrée en vigueur de la loi Alur (N.B. art. 5), le partage des honoraires de négociation n'était pas interdit pour les contrats de location conclus ; n’est pas illicite et non écrite sur le fondement de l'art. L. 211-1 C. consom., la clause prévoyant, qu'il y ait eu ou non conclusion préalable d'un contrat de prestation de services, que le locataire versera toujours les mêmes honoraires pour la présentation et la visite du bien loué par le biais de l’intermédiaire. CA Paris (pôle 5 ch. 4), 28 mars 2018 : RG n° 15/11203 ; Cerclab n° 7497, sur appel de TGI Paris, 14 avril 2015 : RG n° 13/15244 ; Dnd.

Sur l’impossibilité de contrôler le montant de la rémunération : n’est ni abusive, ni illicite, la clause claire et précise qui fixe à deux mois de loyers hors charge, partagés entre le bailleur et le locataire, le montant des honoraires de l’agent immobilier ayant rédigé l’acte, dès lors que l’allégation d’un montant disproportionné ne peut être examinée au regard de l’ancien art. L. 132-1 al. 7 [L. 212-1 al. 3] C. consom. TGI Grenoble (4^e ch.), 4 novembre 2013 : RG n° 11/02833 ; site CCA ; Cerclab n° 7031.

Frais d'agence : absence de conclusion du contrat. Est illicite, comme contraire aux art. 6 et 18 de la loi 70-9 du 2 janvier 1970, la clause prévoyant « l'abandon (par le candidat locataire) à titre de dédommagement au profit du mandataire de toutes sommes versées si, 15 jours après la signature d'un engagement à signer le bail », le locataire renonce au contrat, alors qu'aucune rétribution de l'agence ne peut être réclamée par elle aux locataires tant que le contrat n'est pas conclu et constaté dans un écrit. CA Grenoble (2^e ch. civ.), 19 octobre 2004 : RG n° 03/00333 ; arrêt n° 844 ; Cerclab n° 3128, confirmant TGI Grenoble (4^e ch. civ.), 2 décembre 2002 : RG 2001/03310 ; jugt n° 223 ; site CCA ; Cerclab n° 3169 (clause contraire aux dispositions d'ordre public de l'art. 5 de la loi du 6 juillet 1989 et de l'art. 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, pénalement sanctionnées par l'art. 18-2 de la même loi).

Comp. sous un angle procédural : CA Nîmes (2^e ch. civ. sect. A), 15 novembre 2011 : RG n° 10/05586 ; Cerclab n° 3433 (impossibilité d’invoquer le caractère abusif d’une clause relative aux frais d’agence, alors que l’instance oppose le locataire et le bailleur, que les frais ont été versés, non au bailleur mais à l’agence qui n’a pas été mise en cause), sur appel de TI Nîmes du 2 novembre 2010 : Dnd.

Conclusion par un intermédiaire : réserve de confirmation. Est abusive la clause prévoyant que « le mandataire accepte cette réservation mais dispose d'un délai de huit jours francs à compter de ce jour pour signifier au candidat locataire, après étude de son dossier, le rejet de son dossier, sans qu'il lui soit besoin de justifier sa décision » ; s'il entre sans aucun doute dans la mission du mandataire du bailleur de procéder à des vérifications, en particulier sur la capacité financière du candidat à exécuter les obligations résultant pour lui du contrat de bail, la clause ici a un caractère abusif en ce qu'elle sanctionne le fait pour le locataire de ne pas donner suite au contrat, alors que la décision de l'agence est soumise à son bon vouloir, sans aucune sanction pécuniaire et sans obligation d'avoir à la motiver. CA Grenoble (2^e ch. civ.), 19 octobre 2004 : RG n° 03/00333 ; arrêt n° 844 ; Cerclab n° 3128 (clause abusive compte tenu des obligations mises à la charge du candidat à la location ; N.B. 1 : il faut noter que la cour invalide cette clause en prenant en compte la pénalité sanctionnant le locataire défaillant, alors qu’elle a jugé cette sanction illicite ; N.B. les « pénalités » sont prohibées au même titre que les amendes depuis la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 modifiant la rédaction de l’art. 4, a de la loi du 6 juillet 1989), infirmant TGI Grenoble (4^e ch. civ.), 2 décembre 2002 : RG 2001/03310 ; jugt n° 223 ; site CCA ; Cerclab n° 3169 (clause permettant au mandataire de s'assurer de la solvabilité réelle de l'intéressé par des vérifications suffisamment sérieuses pour ne pas voir sa responsabilité engagée à l’égard de son mandant, dans les conditions définies par l'art. 1992 C. civ., sans être assujetti, à des contraintes qui alourdiraient démesurément une gestion nécessairement tributaire des aléas du marché locatif ; jugement estimant par ailleurs que le locataire est libre de ne pas donner suite à une réservation passé un délai de quinze jours, solution cohérente avec l’élimination de la pénalité illicite sanctionnant le locataire).

État des lieux. La Commission des clauses abusives rappelle qu’est illicite au regard de l’art. 3 de la loi du 6 juillet 1989, d'ordre public, la clause prévoyant que si le preneur fait obstacle à l'établissement contradictoire d'un état des lieux, lors de l'entrée dans les lieux, ceux-ci seront réputés en parfait état. Recomm. n° 00-01/Annexe 7° : Cerclab n° 2194.

V. en ce sens pour les juges du fond : est abusive la clause d'un contrat de location en meublé prévoyant qu'à défaut d'état des lieux contradictoire et d'inventaire à l'entrée du preneur, ceux dressés par le bailleur sont réputés valables. TGI Chambéry (1^re ch.), 4 février 1997 : RG n° 95/01426 ; jugt n° 99/97 ; Cerclab n° 536 (clause allant au-delà de l'art. 1731 C. civ.), confirmé par CA Chambéry (ch. civ.), 19 janvier 2000 : RG n° 97-00472 ; arrêt n° 182 ; Site CCA ; Cerclab n° 583 (approbation de la modification supprimant la fin de la clause en la complétant par la référence à l'art. 1731 du code civil). § Est illicite, contraire à l'article 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la clause qui applique systématiquement la présomption de bon état des locaux en cas de refus d’état des lieux, alors que le bailleur doit dans ce cas recourir à un huissier de justice, à frais partagés. TGI Grenoble (4^e ch.), 4 novembre 2013 : RG n° 11/02833 ; site CCA ; Cerclab n° 7031 (bail d’habitation proposé par un agent immobilier).

N’est pas abusive la clause prévoyant qu'à défaut d'état des lieux d'entrée et d'inventaire contradictoires, ceux dressés par le bailleur seront réputés valables, doit nécessairement être interprétée comme visant l'hypothèse d'une défaillance du locataire dans l'établissement de ces documents, dès lors qu’elle d’une portée est comparable à celle de la présomption instituée par l'article 1731 C. civ. TGI Grenoble (4^e ch. civ.), 3 juin 1996 : RG n° 95/04219 ; jugt n° 175 ; Cerclab n° 3152 (location en meublé de chambres d’étudiants).

Frais d'état des lieux. En vertu de l'art. 4, k) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction résultant de la loi du 24 mars 2014, est réputée non écrite toute clause qui « impose au locataire la facturation de l'état des lieux de sortie dès lors que celui-ci n'est pas établi par un huissier de justice dans le cas prévu par l'article 3-2 ».

Dans sa version antérieure (loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006, art. 84), le texte visait tout état des lieux : est réputée non écrite toute clause qui impose au locataire la facturation de l'état des lieux dès lors que celui-ci n'est pas établi par un huissier de justice dans le cas prévu par l'art. 3. § La Commission des clauses abusives rappelle qu’est illicite au regard de l’art. 3, alinéa 2, de la loi de 1989, d'ordre public, la clause prévoyant que seront partagés par moitié les frais relatifs à l'état des lieux établi contradictoirement. Recomm. n° 00-01/Annexe 8° : Cerclab n° 2194. § V. dans le même sens pour les juges du fond : les frais d'état des lieux n'ont pas à être supportés, ne fusse que pour partie, par le locataire si le recours à un huissier n'est pas indispensable et la clause prévoyant un partage des frais pour un état des lieux d'entrée et de sortie réalisé par un « régisseur » est illicite. CA Grenoble (2^e ch. civ.), 19 octobre 2004 : RG n° 03/00333 ; arrêt n° 844 ; Cerclab n° 3128, confirmant TGI Grenoble (4^e ch. civ.), 2 décembre 2002 : RG 2001/03310 ; jugt n° 223 ; site CCA ; Cerclab n° 3169.

Prise d'effet du contrat : clause de rétroactivité. Est abusive la clause donnant un effet rétroactif au bail conclu avec la concubine du locataire initial, afin de faire peser sur elle la dette de loyers du concubin qui ne lui incombe pas. CA Versailles (1^re ch. sect. 2), 7 septembre 2010 : RG n° 09/06674 ; Cerclab n° 3037, confirmant TI Gonesse, 25 juin 2009 : RG n° 11-09-000031 ; jugt n° 409 : Cerclab n° 3727 (est abusive et réputée non écrite, du fait qu’elle crée un déséquilibre majeur dans les rapports locatifs contrairement aux dispositions de l'art. 1 de la loi du 6 juillet 1989, la clause de rétroactivité stipulée dans l'intérêt exclusif du bailleur afin d'obtenir le paiement du nouveau locataire, ancien occupant qu’il a longtemps laissé dans les lieux sans lui conférer de titre, de la dette imputable au précédent locataire).

Est illicite, contraire aux art. 3 et 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 qui imposent que le bail précise une date de prise d'effet, ainsi qu'à l’art. 1719 C. civ. relatif à l'obligation de délivrance du bailleur, la clause qui stipule que l’effet du bail est subordonné à la libération des lieux par l’occupant actuel ou à l’achèvement de travaux. TGI Grenoble (4^e ch.), 4 novembre 2013 : RG n° 11/02833 ; site CCA ; Cerclab n° 7031 (clause assimilant ces événements à des conditions suspensives, d’autant plus déséquilibrée que le remboursement du dépôt de garantie, des loyers payés et des honoraires se voit appliquer un délai de trois mois au profit du bailleur).