Extrait : « Considérant que la clause portant faculté d'accession au bailleur, sans indemnité, des constructions édifiées sur les deux lots de terrain, objet dudit bail, est apparue pour la première fois dans ce bail, les baux antérieurs s'étant succédés depuis 1928 prévoyant tous une contrepartie au cas on le bailleur conserverait, selon la faculté à lui offerte, les constructions, propriété des preneurs et étrangères au bail ;

Que cette clause nouvelle figure à l'article 11 des conditions générales du bail de 1978 ayant même objet que les baux précédents, à savoir uniquement les deux lots de terrains, sans que cette clause se distingue des autres clauses ;

Considérant qu'il apparaît évident au vu des considérations qui précèdent et alors que les preneurs étaient propriétaires des constructions édifiées sur les deux lots de terrain loués depuis l'origine et alors que le bail de 1978 continuait, comme les baux précédents, à exclure expressément ces constructions du contrat, que l'attention des preneurs qui n'étaient pas assistés lors de la conclusion du contrat n'a pas été spécialement attirée par le bailleur représenté, lui, par un mandataire professionnel sur la portée et les conséquences de la clause nouvelle, ceci étant confortée par le fait que ceux-ci ont, postérieurement au bail en cause, continué à payer la taxe foncière afférente aux constructions alors qu'il n'existait aucune obligation contractuelle en ce sens à leur charge et qu'ils se sont, ainsi, vu imposer, en violation de l'obligation de bonne foi devant présider à la conclusion des conventions, une clause procurant au bailleur un avantage excessif par rapport aux conventions antérieures et à l'article 555 du code civil devant recevoir application à la situation de l'espèce ;

Qu'il s'ensuit que le premier moyen de l'appelante fondé sur l'article 1134 du code civil est fondé, la clause d'accession litigieuse devant, en application de cet article, être déclarée nulle et de nul effet ».

 

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

 

COUR D’APPEL DE PARIS

SEIZIÈME CHAMBRE SECTION A

ARRÊT DU 27 FÉVRIER 2002

 

R.G. n° 1999/10341 (13 pages). Pas de jonction. Décision dont appel : Jugement rendu le 23/04/1999 par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE de PARIS 18/2e Ch. RG n° : 1997/20270.

Date ordonnance de clôture : 17 décembre 2001. Nature de la décision : CONTRADICTOIRE. Décision : MIXTE EXPERTISE.

 

APPELANTE :

Madame X. épouse Y.

demeurant [adresse], représentée par la SCP GAULTIER-KISTNER-GAULTIER, avoué

APPELANTE :

Madame Z. veuve X.

demeurant [adresse], représentée par la SCP GAULTIER-KISTNER-GAULTIER, avoué

[minute page 2] APPELANT :

Monsieur W.

demeurant [adresse], représenté par la SCP GAULTIER-KISTNER-GAULTIER, avoué

tous assistés de Maître DEHORS RAYMOND, Toque P 375, plaidant pour la SCP Raymond DEHORS et Associés, Avocats au Barreau de PARIS

 

INTIMÉ :

Monsieur V. (décédé)

demeurant [adresse], représenté par Maître BOLLING, avoué

INTERVENANT EN REPRISE D’INSTANCE :

Madame U.

agissant en sa qualité d'héritière de Mr V. (décédé), demeurant [adresse], représenté par Maître BOLLING, avoué

INTERVENANT EN REPRISE D’INSTANCE :

Monsieur V.

agissant en sa qualité d'héritier de Mr V. (décédé), demeurant [adresse], représenté par Maître BOLLING, avoué

[minute page 3]

INTERVENANT EN REPRISE D’INSTANCE :

Monsieur V. Pascal

demeurant [adresse], représenté par Maître BOLLING, avoué

tous assistés de Maître ALGRIN POULIQUEN JEANNE, Toque P 04, plaidant pour la SCP ALGRIN-ALGRIN et ALGRIN POULIQUEN, Avocats au Barreau de PARIS

 

COMPOSITION DE LA COUR : Lors des débats : Devant Monsieur DUCLAUD, magistrat rapporteur, en application de l'article 786 du NCPC lequel a entendu les avocats des parties, ceux-ci ayant déclaré ne pas s'y opposer. Il en a rendu compte à la Cour dans son délibéré.

Lors du délibéré : PRÉSIDENT : Monsieur DUCLAUD

CONSEILLERS : Madame COBERT ; Madame IMBAUD-CONTENT

DÉBATS : A l'audience publique du 17 décembre 2001

GREFFIER :  Lors des débats et lors du prononcé de l'arrêt : Nadine BASTIN-CHAVANT

ARRÊT : contradictoire. Prononcé publiquement par Monsieur DUCLAUD, Président, lequel a signe la minute avec Madame BASTIN-CHAVANT, Greffier

 

[minute page 4] La Cour statue sur l'appel interjeté par les consorts X.-W. à l'encontre du jugement rendu le 23 avril 1999 par le Tribunal de Grande Instance de PARIS qui a :

- constaté que l'assignation introductive d'instance avait été publiée à la Conservation des Hypothèques de PARIS,

- dit les consorts X.-W. recevable à agir,

- dit que le bail conclu le 29 juin 1978 entre Mr François V. et les consorts X.-W. pour deux lots de terrain situés [adresse R.], [adresse M.] et la clause d'accession sans indemnité y insérée étaient valables et engageaient les parties signataires et leurs ayants-droit ;

- constaté qu'il avait été mis fin valablement à ce bail, par accord des parties, à compter du 30 septembre 1984 ;

- dit que Mr François V. était propriétaire depuis le 1^er octobre 1984 de toutes les constructions édifiées sur le terrain en cause, ce en vertu de la clause d'accession stipulée au bail du 29 juin 1978 ;

- dit valable le bail conclu le 1^er octobre 1984 entre Mr François V. et Mr Primo X. et relatif à une maison située sur le terrain en cause,

- constaté qu'il avait été valablement mis fin à ce bail, par accord des parties, en date du 30 septembre 1987,

- dit que le bail conclu le 1^e décembre 1987 entre Mr François V. et Mme Josiane X. pour un maison située sur le terrain en cause était valable et régulier,

- condamné Mme Josiane X. épouse T. à payer à Mr François V. La somme de 166.544,61 F.au titre de l'arriéré locatif au 31 mars 1999 ;

- déclaré régulier le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 2 septembre 1997 par Mr François V. à Mme Josiane X. épouse T.,

- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies et suspendu cependant les effets de celle-ci à condition que Mme T. respecte les modalités de règlement de sa dette octroyés par la décision, à savoir paiement en six versements mensuels successifs en sus des loyers et charges courants,

- dit qu'à défaut de respect de ces conditions, la dette deviendrait [minute page 5] immédiatement exigible et la clause résolutoire serait acquise, l'expulsion pouvant être poursuivie,

- dit que Mme Josiane T. serait, dans ce cas, redevable d'indemnités d'occupation égales au montant du loyer majoré de 20 % outre les charges et axes de nature locative ;

- débouté Mme Josiane T., Mme Luisa Z. veuve de Mr X. et Mr Serge W. de leurs demandes,

- dit que le jugement serait publié à la Conservation des Hypothèques compétente

- ordonné l'exécution provisoire de ces chefs de décision,

- rejeté toutes autres demandes ;

- condamné les consorts X.-W. au paiement d'une somme de 10.000 F. au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile et aux dépens ;

 

Les faits et la procédure peuvent être résumés ainsi qu'il suit :

Par acte du 19 novembre 1928, les consorts V. U. on donné à bail commercial à Mr Augustin X. et à Mme Angèle W., son épouse ainsi qu'à Mr Joseph W., deux lots de terrains faisant partie d'une propriété sis à [adresse M.], ces lots portant les numéros 19 et 21 de [adresse R.] ;

Ce bail consenti pour 3, 6, 9 ou 12 ans à compter du 1^er octobre 1988 mentionnait qu'il existait sur les terrains en cause des murs de clôture et des consultations dont Messieurs X. et W. se déclaraient propriétaires et stipulait que les preneurs auraient le droit de « conserver tontes les constructions actuellement édifiées ou de faire élever sur les terrains toutes nouvelles constructions » et qu'en cas de cessation du bail pour quelque cause que ce soit, « les bailleurs auraient la faculté de conserver pour leur compte personnel, d'après estimation faite par expert et par imputation d'abord sur les sommes pouvant leur être dues, toutes constructions quelconques existant sur le terrain et qu'a défaut d'exercice de cette faculté, les preneurs devraient faire enlever à leurs frais, ces constructions et remettre les lieux en état » ;

Par acte du 4 mars 1947, un nouveau bail portant sur les mêmes lots a été signé entre les mêmes parties avec clauses identiques à celles figurant dans le bail précédent, ce bail conclu pour 3, 6 ou 9 années à compter du 1^er janvier 1947 ;

[minute page 6] Ce bail a été suivi d'un bail de trois ans du 18 juin 1956, puis d'un bail de trois ans du 3 mars 1959 arrivé à expiration en 1962 et s'étant poursuivi par tacite reconduction ;

Par acte extra judiciaire du 28 décembre 1962, les bailleurs ont offert le renouvellement du bail à compter de juillet 1963 ;

Mr Augustin X., copreneur, est décédé en 1962 laissant comme ayants droit son épouse et ses fils, Lucien et Primo, Louis X., V. Lucien ayant renoncé à la succession de son père en 1968 ;

Par acte du 20 septembre 1967 un nouveau bail aux mêmes conditions a été consenti sur les terrains en cause par les consorts V., au profit de Mme Angèle W. veuve X., de Mr Primo, Louis X. et de Mr Joseph W., ce pour 3, 6 ou 9 ans à compter du 1^er janvier 1966 ;

Par acte du 29 janvier 1978, Mr François V. venu aux droits des consorts V.-U., a donné à bail commercial à Mme Angèle W. veuve X. et à Mr Primo, Louis X. ainsi qu'a Mr Joseph W. les mêmes lots de terrain, ce bail conclu pour 3, 6 ou 9 ans à compter du 1^er janvier 1976, mentionnant l'existence de constructions sur les terrains, propriété des preneurs et étrangères au bail, et stipulant qu'en cas de cessation de la location pour quelque cause que ce soit., « le bailleur aurait la faculté, soit de conserver pour son compte les constructions sans indemnité, soit de les faire démolir, tous travaux de remise en état étant à charge des preneurs » ;

Mr Joseph W., copreneur est décédé en 1979, laissant pour ayants droit son épouse, Mme S. et son fils, Mr Serge W. ;

Mme Angèle W. veuve X., Mr Serge W. et sa mère, Mme S. veuve W. ont déclaré par écrit séparé du 13 mars 1984 abandonner leur droit sur le bail du [adresse R.] ;

Par acte du 1^er octobre 1984, Mr François V. a donné à bail à Mr Primo, Louis X. une « maison portant les numéros [adresse M.] » déjà occupée par le preneur, ce pour une durée de 3, 6 ou 9 ans à compter du 1^er octobre 1984 et pour y exercer l'activité d'artisan [...] ;

Par acte du 1^er décembre 1987, Mr François V. a donné à bail la maison, objet du bail précédent de 1984 à Mme Josiane X. épouse T., ce pour une durée de 3, 6 ou 9 ans à compter du 1^er octobre 1987 pour y exercer l'activité de [...] et moyennant un loyer de 42.750 F. en principal par an ;

Le 2 septembre 1997, Mr François V. a fait délivrer à Mme Josiane T. commandement d'avoir à payer la somme de 75.911,97 F. au titre de [minute page 7] loyers arriérés, ce commandement visant la clause résolutoire et également les dispositions de l'article 9 alinéa 1^er du décret du 30 septembre 1953 ;

Suite à ce commandement, Mme Josiane T., Mme Luisa Z. veuve W. et Mr Serge W. ont fait assigner Mr François V., le 29 septembre 1999, devant le Tribunal de Grande Instance de PARIS aux fins de : « voir dire et juger qu'ils sont propriétaires des constructions édifiées sur le terrain de Mr V. sis [adresse R.] et [adresse M.], dire en conséquence nul et de mil effet le commandement délivré à Mme T. le 2 septembre 1997, condamner Mr V. à verser à titre provisionnel à Mme T. la somme de 250.000 F. sauf à parfaire correspondant à la moitié des loyers indûment perçus, voir désigner expert à l'effet de déterminer la valeur locative des constructions litigieuses et le montant du loyer afférent aux deux lots, propriété de Mr V. et faire le compte entre les parties, condamner Mr V. à dommages intérêts « pour refus de tout règlement amiable et tentative de spoliation », Mr V. concluant à l'irrecevabilité des demandes au motif que les demandeurs ne justifieraient pas de leur qualité d'ayants droit des propriétaires initiaux des constructions litigieuses et, subsidiairement, au mal fondé des demandes en estimant être devenu propriétaire des constructions en cause à l'expiration du bail du 29 juin 1978, demandant reconventionnellement à voir constater sa qualité de propriétaire à l'expiration du bail du 29 juin 1978, à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, à voir ordonner l'expulsion des lieux de la locataire, à voir condamner celle-ci au paiement d'une somme de 166.544,61 F. au titre des loyers et indemnités d'occupation impayés au 31 mars 1999, et à voir fixer l'indemnité d'occupation due par Mme T. au montant du loyer majoré de 50 % outre les charges et taxes ;

C'est dans ces conditions que le jugement déféré a été rendu ;

Mme Angèle X., Mr Primo, Louis X. et Mme S. veuve W. étaient décédés préalablement à l'introduction de l'instance, ce en 1986 pour Mesdames X. et W. et en 1995 pour Mr Primo X., les ayants droits de Mr Primo BICCHOCHI étant Mme Luisa Z., son épouse, et Mme Josiane T., sa fille et l'ayant droit de Mme S. veuve W. étant son fils, Mr Serge W. lesquels ont initié l'instance ;

Mr François V. est, pour sa part, décédé au cours de l'instance d'appel, ses ayants droit, Messieurs Pierre, Hervé, Pascal V. et Madame Danielle V. intervenant volontairement à l'instance par voie de conclusions ;

 

Mme Josiane T., Mme Luisa Z. et Mr Serge W., appelants, demandent à la Cour :

- [minute page 8] d'infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

- de dire et juger qu'ils sont propriétaires des constructions édifiées sur le terrain en cause et que seul un bail concernant ces terrains pouvait être consenti,

- de dire les consorts V. es qualité d'ayants droit de Mr François V., débiteurs envers Mme T., du trop perçu de loyers correspondant aux constructions dont Mr François V. n'était pas propriétaire,

- de désigner expert aux fins de déterminent la valeur locative respective des constructions et des terrains nus et faire le compte entre les parties ;

Subsidiairement,

- de dire que seules les dispositions de l'article 555 du code civil peuvent trouver application aux baux successifs et que l'indemnité prévue par cet article est due aux appelants ;

Plus subsidiairement,

- de dire que le loyer doit être réduit, conformément à l'article 23-3 du décret du 30 septembre 1953, au loyer correspondant aux terrains nus,

A titre infiniment subsidiaire,

- de condamner les intimés au remboursement aux appelants de l'ensemble des taxes, charges et impôts fonciers afférents au droit de propriété et qui a été indûment payés alors par ceux-ci ;

- de désigner expert pour faire le compte entre les parties, ce aux frais avancés des intimés,

En tout état de cause,

- de condamner les consorts V. es qualité au paiement d'une somme de 80.000 F. au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile et aux entiers dépens de première instance e t d'appel ;

 

Les consorts V., intimés, demandent à la Cour de :

- leur donner acte de leur intervention volontaire,

- confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

- [minute page 9] débouter les appelants de leurs demandes,

- condamner ceux-ci au paiement d'une somme de 20.000 F au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile et aux dépens ;

 

SUR CE :

Considérant que les consorts X.-W., appelants, font, notamment valoir à l'appui de leur appel et pour se voir reconnaître le droit de propriété sur la maison, objet du bail de 1987 consenti à Mme Josiane T., que la clause d'accession sans indemnité des constructions au profit du bailleur incluse au bail de 1978 consenti aux consorts X.-W. a été insérée par surprise dans ledit bail et en concluent, sur le fondement de l'article 1134 du code civil, à la nullité de cette clause ;

Qu'ils font, par ailleurs, notamment valoir que le bail de 1984 a été conclu alors, d'une part, que le bailleur n'était pas propriétaire de la maison qui en a été l'objet et alors, d'autre part, que Mr Primo X. qui l'a signé comme preneur ne disposait pas des pouvoirs pour disposer de ce bien lequel était en indivision et en concluent à la nullité dudit bail ainsi qu'a la nullité, pour les mêmes raisons, du bail de 1987 ;

 

SUR LE PREMIER MOYEN RELATIF A LA NULLITE DE LA CLAUSE D'ACCESSION CONTENUE AU BAIL DE 1978 :

Considérant que la clause portant faculté d'accession au bailleur, sans indemnité, des constructions édifiées sur les deux lots de terrain, objet dudit bail, est apparue pour la première fois dans ce bail, les baux antérieurs s'étant succédés depuis 1928 prévoyant tous une contrepartie au cas on le bailleur conserverait, selon la faculté à lui offerte, les constructions, propriété des preneurs et étrangères au bail ;

Que cette clause nouvelle figure à l'article 11 des conditions générales du bail de 1978 ayant même objet que les baux précédents, à savoir uniquement les deux lots de terrains, sans que cette clause se distingue des autres clauses ;

Considérant qu'il apparaît évident au vu des considérations qui précèdent et alors que les preneurs étaient propriétaires des constructions édifiées sur les deux lots de terrain loués depuis l'origine et alors que le bail de 1978 continuait, comme les baux précédents, à exclure expressément ces constructions du contrat, que l'attention des preneurs qui n'étaient pas assistés lors de la conclusion du contrat n'a pas été spécialement attirée par le bailleur représenté, lui, par un mandataire professionnel sur la portée et les conséquences de la clause nouvelle, ceci étant confortée par le fait que ceux-ci ont, postérieurement au bail en cause, continué à payer la taxe foncière [minute page 10] afférente aux constructions alors qu'il n'existait aucune obligation contractuelle en ce sens à leur charge et qu'ils se sont, ainsi, vu imposer, en violation de l'obligation de bonne foi devant présider à la conclusion des conventions, une clause procurant au bailleur un avantage excessif par rapport aux conventions antérieures et à l'article 555 du code civil devant recevoir application à la situation de l'espèce ;

Qu'il s'ensuit que le premier moyen de l'appelante fondé sur l'article 1134 du code civil est fondé, la clause d'accession litigieuse devant, en application de cet article, être déclarée nulle et de nul effet ;

 

SUR LE SECOND MOYEN RELATIF A LA NULLITÉ DES BAUX DE 1984 ET DE 1987 :

Considérant qu'il suit de ce qui précède sur la nullité de la clause d'accession sans indemnité des constructions au bailleur, que Mr V., non propriétaire des constructions, n'avait pas qualité pour consentir bail sur la maison, soit sur les constructions, objet de ladite clause ;

Qu'il ne saurait être retenu que Mr Primo X., signataire du bail de 1984 portant sur la maison ait renoncé à son droit de propriété dès lors, en effet, qu'il ne pouvait disposer de ce droit sans l'accord de ses coindivisaires, accord dont l'existence n'est pas démontrée par les pièces versées par les intimés, à savoir écrits de mars 1984, donc antérieurs au bail, des coindivisaires, desquelles pièces il résulte simplement une renonciation de ces coindivisaires à leur droit au bail sur les numéros [adresse R.] et non spécialement sur la maison portant les numéros [adresse M.], cette existence étant démentie par le fait que l'attestation notariée de propriété établie en septembre 1998 après le décès de Mr Primo X. mentionne la maison dans les biens indivis entre les ayants droit de celui-ci ; que l'attestation dactylographiée postérieurement établie en juillet 1984 postérieurement aux écrits susvisés par Mr. Primo X. selon laquelle le renonciation de ses coindivisaires aurait porté sur le « local » du [adresse R.] est insuffisante, dans ces circonstances, à établir ce point ;

Considérant, dès lors, que les baux de 1984 et 1987 consentis sur la maison dont le bailleur n'était pas propriétaire doivent être déclarés nuls et de nul effet ;

Qu'il s'ensuit que les demandes de Mr V. fondées sur la non exécution des obligations édictées à ce bail doivent être rejetées ;

Que le jugement déféré sera donc infirmé en toutes ses dispositions ;

[minute page 11]

SUR LA DEMANDE D'EXPERTISE AUX FINS DE COMPTE ENTRE I ES PARTIES ET DE PROVISION AINSI QUE SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES-INTÉRÊTS DES APPELANTS :

Considérant, eu égard au prononcé de la nullité des baux de 1984 et 1987 et de l'occupation des deux lots de terrains par les consorts X.-W. qu'il apparaît devoir être fait droit à la demande d'expertise aux fins de déterminer la valeur locative respective des constructions, propriété de ceux-ci et des terrains, propriété des consorts V. afin de faire les comptes entre les parties, Madame A. étant à cet effet désigné, la provision à valoir sur les honoraires de l'expert devant être consignée au greffe de la Cour par les appelants,

Que la demande de provision formulée par ceux-ci sera, en revanche, rejetée faute d'éléments suffisants pour apprécier leur créance éventuelle à l'égard des intimés

Considérant, concernant la demande de dommages intérêts fondée sur le refus de solution amiable du litige et sur une tentative alléguée de spoliation, que n'étant pas justifié par les appelants d'un préjudice particulier indépendant du paiement de loyers sur un bien dont ils étaient propriétaires, la demande de ce chef ne peut être admise ;

 

SUR LES DEMANDES AU TITRE DE L'ARTICLE 700 DU NOUVEAU CODE DE PROCÉDURE CIVILE ET SUR LES DÉPENS :

Considérant qu'il sera, dans l'attente du rapport d'expertise, sursis à statuer sur ces points ;

 

PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement et contradictoirement,

Donne acte aux consorts V. de leur intervention volontaire à l'instance es qualité d'ayants droit de Mr François V. aujourd'hui décédé ;

Au fond,

Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, Statuant à nouveau,

[minute page 12] Déclare nulle et de nul effet la clause d'accession, sans indemnité, des constructions édifiées sur les terrains loués au bailleur contenue au bail susvisé du 29 juin 1978,

Dit que Mr Primo X. ne pouvait valablement renoncer au droit de propriété sur ces constructions sans l'accord de ses coindivisaires,

Dit l'existence d'un tel accord non établi,

Dit, en conséquence, que les consorts X.-W. sont demeurés propriétaires des constructions litigieuses, objet des baux des 1^er octobre 1984 et 1^er décembre 1987 susvisés ;

Déclare ces deux baux nuls et de nul effet,

En conséquence,

Déboute les consorts V. de toutes leurs demandes en paiement de loyers, indemnités d'occupation, acquisition de la clause résolutoire et expulsion des lieux dirigées contre Mme Josiane T., ces demandes fondées sur le bail du 1^er décembre 1987 ;

Désigne Madame A., [adresse], en qualité d'expert avec mission de déterminer la valeur locative des terrains litigieux, propriété des consorts V. et des constructions. litigieuses, propriété des consorts X.-W., ce pour la période du 1^er octobre 1984 jusqu' à ce jour et de faire les comptes entre les parties,

Fixe à 2.286,74 Euros (15.000 Francs) la provision à valoir sur les honoraires de l'expert et met celle-ci à la charge des consorts X.-W., appelants,

Dit que cette somme sera versée au Régisseur d'avances et de recettes de la Cour d'Appel de Paris, [adresse] ;

Dit que l'expert devra déposer son rapport dans les six mois de sa saisine ;

Déboute les consorts X. de leur demande de provision sur un trop versé de loyers ;

Les déboute, par ailleurs, de leur demande de dommages intérêts dirigée contre les intimés ;

[minute page 13] Surseoit à statuer, dans l'attente du rapport d'expertise, sur les demandes des parties au titre d l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile et sur les dépens.

LE GREFFIER,        LE PRÉSIDENT,