Extraits 1/ « Attendu qu'en tout état de cause, l'examen des clauses litigieuses doit se faire au regard des dispositions législatives et réglementaires régissant le statut de la copropriété, ainsi qu'en application de l'article L. 132-1 du Code de la Consommation et des critères d'appréciation qu'il propose ».

2/ « Attendu que la CSCV ne peut valablement soutenir que les « motifs graves et légitimes » exigés du syndicat pour résilier le contrat et les « raisons fondées et graves » exigées du syndic pour mettre fin à la convention, créent un déséquilibre réel entre les parties au contrat s'agissant de notions très proches ».

3/ « Attendu que cette clause est ainsi rédigée : « Le présent contrat est consenti et accepté pour une durée de trois années qui sera prorogée de facto jusqu'à l'assemblée générale pouvant valablement désigner le syndic de la copropriété en première ou deuxième lecture ». Attendu que l'article 28, alinéa 2 du Décret du 17 [mars] 1967 dispose que la durée des fonctions du syndic ne peut excéder trois années ; Que cette disposition est d'ordre public ; Attendu que la clause insérée dans le contrat de syndic du Cabinet LOISELET et DAIGREMONT encourt, en conséquence, la sanction récla­mée par la CSCV ».

4/ « Attendu que le libellé de la clause critiquée à juste titre par le CSCV laisse croire que le syndi­cat ne possède d'autre alternative que le compte ouvert au nom du syndic et sans rémunération au profit du syndicat ; que le caractère péremptoire de cette affirmation résulte de l'utilisation notamment des mentions « sont versés », « font l'objet », « ne donnent lieu » ; Que les syndicats peuvent croire qu'il s'agit là d'une clause obligatoire ; Attendu, en outre, que cette clause ne présentant qu'une seule alternative, avec omission de l'autre possibilité, ne permet pas au syndicat de délibérer au vu des conditions essentielles du contrat, notamment sur l'ouverture ou non d'un compte bancaire séparé ; Qu'il ne lui est présenté, dans cette clause, aucune précision sur les modalités de fonction­nement et de rémunération pour le cas où il voterait en faveur d'un compte bancaire ou postal séparé ; Que la garantie financière est présentée comme un élément attractif alors qu'il s'agit d'une obligation légale imposée à tous les administrateurs de biens ; Attendu que les stipulations du contrat de syndic relatives à l'affectation des fonds en attente ne sont pas, en conséquence, équilibrées ; qu'elles ne sont pas conformes aux dispositions de l'article 11, 4° du décret du 17 mars 1967 ».

5/ « Attendu, cependant, que la CSCV ne précise pas de façon pertinente les raisons de sa critique alors, d'une part, que le syndic est lié au syndicat par un contrat de mandat et non un contrat de prêt et, d'autre part, qu'il n'est nullement spécifié que ces frais de recouvrement seront mis à la charge du copropriétaire défaillant ; Que la circonstance que, dans les relevés individuels de charge, ces frais soient effectivement inscrits au débit de ce compte individuel du copropriétaire débiteur en exécution d'une clause d'aggravation des charges, prévue par le règlement de copropriété, ou en vertu d'une résolution prise en assemblée générale, qui encourrait [minute page 11] la sanction prévue par l'article 32 précité, ne suffit pas à justifier la critique du tarif de prestation proposé ; Qu'il convient également de rappeler que le syndic peut éventuellement saisir le juge de l'exécution pour que les frais exposés soient mis à la charge du débiteur de mauvaise foi »

6/ « Attendu que la critique de la CSCV porte sur le fait que les frais engagés lors de la recherche de concierge, gardien ou employés d'immeubles, ceux occasionnés lors de la mutation d'un lot ou pour la mise à jour des fichiers, toutes obligations légales, soient mis dans la catégorie des prestations particulières alors qu'ils entrent dans la mission de gestion courante ; Attendu, cependant, que la CSCV ne démontre pas le caractère abusif de ce classement alors d'une part, ainsi que le fait remarquer le syndic, une rémunération à l'acte est préférable à une intégration de ces frais dans une gestion courante puisque le syndicat ne paye que ce qui a été effectivement réalisé, et que, d'autre part, il n'est pas justifié de ce que la rémunération forfaitaire pour gestion courante telle que proposée dans le contrat, inclut également ces prestations particulières ».

7/ « Attendu que, contrairement à ce que soutient la CSCV, cette clause n'apparaît pas abusive dans la mesure où elle n'impose aucune révision de prix automatique mais prévoit, au contraire, d'en soumettre la proposition au vote des copropriétaires ; Attendu que l'application des dispositions de l'article 11-4° du Décret du 17 mars 1967 n'est pas écartée par cette clause et qu'il appartient au syndic de donner connaissance avant l'assemblée générale aux copropriétaires des éléments et propositions concernant la révision de prix ».

 

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE PARIS

HUITIÈME CHAMBRE PREMIÈRE SECTION

JUGEMENT DU 7 SEPTEMBRE 1999

 

N° Rôle Général : 98/086. Assignation du 9 décembre 1997.

 

DEMANDERESSE :

La CONFÉDÉRATION SYNDICALE DU CADRE DE VIE « CSCV »

dont le siège social est à [adresse] représentée par Maître Jérôme FRANCK, Avocat M 1815

 

DÉFENDEUR :

Le CABINET LOISELET ET DAIGREMONT

dont le siège social est à [adresse] représenté par SCP FORESTIER, Avocat P 255 (Maître J.P. FORESTIER)

[minute page 2]

COMPOSITION DU TRIBUNAL Magistrats ayant délibéré : Madame LUPIAC Premier Juge faisant fonction de Président - Madame BECOGNEE Juge - Madame GIRARD Juge.

GREFFIER : Monsieur PETIT.

DÉBATS : À l'audience du 8 juin 1999 tenue publiquement devant Mme LUPIAC et Mme GIRARD, juges rapporteurs.

JUGEMENT : Prononcé en audience publique, contradictoire, en premier ressort.

Vu les dispositions de l'article 786 du nouveau Code de procédure civile auxquelles les avocats des parties ne se sont opposés.

 

La Confédération Syndicale du Cadre de Vie « CSCV », agissant sur le fondement de l'ar­ticle L.421-6 du Code de la Consommation et estimant que certaines des clauses figurant dans le modèle de contrat de [minute page 3] Syndic proposé par la Société Cabinet LOISELET et DAIGREMONT présentaient un caractère abusif, a demandé au Tribunal d'en prononcer la suppression, sous astreinte.

Il résulte des conclusions récapi­tulatives de la CSCV du 3 mai 1999 que la critique porte sur les clauses relatives aux modalités de résiliation du contrat de Syndic, à la durée de son mandat, à l'ouverture d'un compte bancaire au nom du Syndic, aux frais de recouvrement, à l'étendue des prestations et à la révision des prix.

La CSCV demande en outre que le Syndic soit condamné à adresser à tous les Syndicats de copropriétaires ayant passé une convention avec lui un extrait de la décision, la désignation d'un huissier pour contrôler l'envoi de cet extrait, la condamnation du défendeur à lui payer une somme de 30.000 francs à titre de dommages-intérêts, celle de 10.000 francs en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile et à assortir le jugement de l'exécution provisoire.

Dans ses conclusions récapitula­tives la Société CABINET LOISELET et DAIGREMONT estime que les critiques exprimées par la CSCV se fondent sur une interprétation très personnelle des dispositions légales ou réglementaires régissant le statut de la coproprié­té et conclut au débouté de la CSCV au motif que la clause de résiliation respecte un strict parallélisme entre Syndic et Syndicat, que la critique de la clause sur le compte bancaire procède d'une dénaturation de ses termes et d'une procès d'intention, qu'il n'est nullement indiqué que les frais de [minute page 4] recouvrement seront à la charge du copropriétaire défaillant, que la rémunération complémentaire tarifée pour diverses prestations particulières (recherche de concierge, renseigne­ments administratifs, etc.) est une solution plus équitable qu'un honoraire forfaitaire comme correspondant à des prestations effectivement accomplies, que la clause de révision de prix est licite en ce qu'elle n'est pas automatique, que la Société CABINET LOISELET et DAIGREMONT ne fait pas application dans les faits de la clause relative à la durée de contrat. Le Syndic insiste sur le fait que chaque clause du contrat est librement débattue dans les assem­blées de copropriétaires, que cette convention ne constitue pas un contrat d'adhésion, que la mesure de publicité circulaire sollicitée par la CSCV vise à jeter le discrédit sur cet administrateur de biens.

Elle sollicite en conséquence du tribunal une mesure de conciliation ou de médiation, conclut au débouté de la CSCV et à sa condamnation à lui payer la somme de 10.000 francs à titre de dommages-intérêts et celle de 5.000 francs en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile.

 

CECI ÉTANT EXPOSÉ,

Observations préalables :

Attendu que le contrat-type sur lequel a porté l'examen de la CSCV, association de consom­mateurs agréé, est celui transmis le 10 avril 1997 à sa demande par la Société CABINET LOISELET et [minute page 5] DAIGREMONT, laquelle qualifie cette convention de « contrat de base » ;

Attendu que le CSCV indique avoir procédé à l'examen de ce contrat au regard des dispo­sitions de l'article L. 132-1 du Code de la Consommation, de la recommandation de synthèse C.C.A. n°91-02 applicable à tous les contrats, de la recommandation spécifique de la Commission des Clauses abusives n°96-01 relative au contrat de mandat proposé par les syndics professionnels, des différentes recommandations de la Commission de la Copropriété ;

Attendu que la Société CABINET LOISELET et DAIGREMONT fait observer que les recom­mandations n'ont aucun caractère impératif et ne constituent que des instruments d'incitation pour prévenir d'éventuelles difficultés contractuelles ;

Attendu qu'en tout état de cause, l'examen des clauses litigieuses doit se faire au regard des dispositions législatives et réglementaires régissant le statut de la copropriété, ainsi qu'en application de l'article L. 132-1 du Code de la Consommation et des critères d'appréciation qu'il propose ;

 

Clause de résiliation d'un contrat :

Attendu qu'elle est ainsi rédigée :

« Le contrat ne pourra être résilié pendant cette période par le syndicat que pour motifs graves et légitimes portés préalablement [minute page 6] à la connaissance du syndic puis soumis au vote de l'assemblée générale des propriétaires qui devra alors statuer à la majorité prévue à l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

Pour sa part, le syndic ne pourra, pendant la même période, mettre fin à ses fonctions qu'à condition d'en prévenir par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au moins trois mois à l'avance, en indiquant les raisons fondées et graves de sa décision, le président du conseil syndical, ou, à défaut, chaque copropriétaire » ;

Attendu que la CSCV estime qu'il résulte de cette clause qu'il n'y a pas réciprocité puisque le contrat ne peut être résilié par le syndicat que pour motif grave et légitime, tandis que le syndic n'a à justifier que de raisons fondées et graves, notions plus imprécises ;

Attendu que la Société Cabinet LOISELET et DAIGREMONT souligne que cette rédaction est conforme à la législation et à la jurisprudence et qu'elle respecte un strict parallélisme et se trouve conforme à la recommandation de la Commission relative à la copropriété ;

Attendu qu'il y a lieu de constater que cette clause est rédigée de façon identique à celle figurant dans le contrat modèle de syndic annexé à l'accord de régulation du 16 janvier 1982 (reproduit par LITEC, page 894).

Attendu que la CSCV ne peut valablement soutenir que les « motifs graves et légitimes » exigés du syndicat pour résilier le contrat et les « raisons fondées et graves » exigées du syndic pour mettre fin à la [minute page 7] convention, créent un déséquilibre réel entre les parties au contrat s'agissant de notions très proches ;

Attendu qu'il n'y a pas lieu de faire droit à sa demande de ce chef ;

 

Sur la clause relative à la durée du mandat :

Attendu que cette clause est ainsi rédigée :

« Le présent contrat est consenti et accepté pour une durée de trois années qui sera prorogée de facto jusqu'à l'assemblée générale pouvant valablement désigner le syndic de la copropriété en première ou deuxième lecture ».

Attendu que l'article 28, alinéa 2 du Décret du 17 mai 1967 dispose que la durée des fonctions du syndic ne peut excéder trois années ;

Que cette disposition est d'ordre public ;

Attendu que la clause insérée dans le contrat de syndic du Cabinet LOISELET et DAIGREMONT encourt, en conséquence, la sanction récla­mée par la CSCV ;

 

Sur la clause relative à l'ouverture du compte bancaire au nom du syndic :

Attendu que la clause critiquée figure sous la rubrique [minute page 8] « B. PRESTATIONS PARTICULIÈRES » et mentionne :

« ...Les fonds et valeurs reçues par le syndic à l'occasion d'une mission de gestion courante sont versés au compte ouvert en banque par le syndic pour l'ensemble des copro­priétés qu'il administre et font l'objet, pour chaque syndicat, d'une comptabilité individualisée.

Ils bénéficient, dans ces conditions, d'une garantie de représentation des fonds assurés par la SOCAMAR, et ne donnent lieu à aucune distribution au profit du syndicat d'intérêts, fruits ou produits, qu'ils produiraient et resteraient acquis au syndic »;

Attendu que l'article 18, paragraphe 1, alinéa 6 de la loi du 10 juillet 1965 impose au syndic de soumettre au vote de l'assemblée générale, lors de sa première désignation et au moins tous les trois ans, la décision d'ouvrir ou non un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat, sur lequel seront versées toutes les sommes ou valeurs reçues par ce dernier ;

Que l'absence de délibération sur ce point est sanctionnée par la nullité du mandat de syndic ;

Attendu que le libellé de la clause critiquée à juste titre par le CSCV laisse croire que le syndi­cat ne possède d'autre alternative que le compte ouvert au nom du syndic et sans rémunération au profit du syndicat ; que le caractère péremptoire de cette affirmation résulte de l'utilisation notamment des mentions « sont versés », « font l'objet », « ne donnent lieu »

[minute page 9] Que les syndicats peuvent croire qu'il s'agit là d'une clause obligatoire ;

Attendu, en outre, que cette clause ne présentant qu'une seule alternative, avec omission de l'autre possibilité, ne permet pas au syndicat de délibérer au vu des conditions essentielles du contrat, notamment sur l'ouverture ou non d'un compte bancaire séparé ;

Qu'il ne lui est présenté, dans cette clause, aucune précision sur les modalités de fonction­nement et de rémunération pour le cas où il voterait en faveur d'un compte bancaire ou postal séparé ;

Que la garantie financière est présentée comme un élément attractif alors qu'il s'agit d'une obligation légale imposée à tous les administrateurs de biens ;

Attendu que les stipulations du contrat de syndic relatives à l'affectation des fonds en attente ne sont pas, en conséquence, équilibrées ; qu'elles ne sont pas conformes aux dispositions de l'article 11, 4° du décret du 17 mars 1967 ;

Attendu qu'il sera, en conséquence, fait droit à la demande de suppression de la CSCV ;

 

Sur la clause relative aux frais de recouvrement :

[minute page 10] Attendu que le tarif des presta­tions du Cabinet LOISELET et DAIGREMONT au 1er septembre 1996 prévoit :

« ... 3. - Frais de recouvrement de charges

- Lettre ordinaire de rappel               55 Francs

- Mise en demeure RAR                      125 Francs

- Ouverture d'un dossier instruction  515 Francs… »

Attendu que la CSCV soutient que ce tarif est contraire aux dispositions de l'article 32e de la loi du 9 juillet 1991 qui prévoit que : « sauf s'ils concernent un acte dont l'accomplissement est prescrit par la loi, les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier. Toute stipulation contraire est réputée non écrite » ;

Attendu, cependant, que la CSCV ne précise pas de façon pertinente les raisons de sa critique alors, d'une part, que le syndic est lié au syndicat par un contrat de mandat et non un contrat de prêt et, d'autre part, qu'il n'est nullement spécifié que ces frais de recouvrement seront mis à la charge du copropriétaire défaillant ;

Que la circonstance que, dans les relevés individuels de charge, ces frais soient effectivement inscrits au débit de ce compte individuel du copropriétaire débiteur en exécution d'une clause d'aggravation des charges, prévue par le règlement de copropriété, ou en vertu d'une résolution prise en assemblée générale, qui encourrait [minute page 11] la sanction prévue par l'article 32 précité, ne suffit pas à justifier la critique du tarif de prestation proposé ;

Qu'il convient également de rappeler que le syndic peut éventuellement saisir le juge de l'exécution pour que les frais exposés soient mis à la charge du débiteur de mauvaise foi ;

Attendu, en conséquence, qu'il ne peut être fait droit à la demande de la CSCV de ce chef ;

 

Sur la clause relative à l'étendue des prestations :

Attendu que, selon le contrat, il est prévu une rémunération pour gestion courante ainsi qu'une rémunération pour prestations particulières faisant l'objet d'une énumération et d'un barème annexé au contrat ;

Attendu que la critique de la CSCV porte sur le fait que les frais engagés lors de la recherche de concierge, gardien ou employés d'immeubles, ceux occasionnés lors de la mutation d'un lot ou pour la mise à jour des fichiers, toutes obligations légales, soient mis dans la catégorie des prestations particulières alors qu'ils entrent dans la mission de gestion courante ;

Attendu, cependant, que la CSCV ne démontre pas le caractère abusif de ce classement alors d'une part, ainsi que le fait remarquer le syndic, une rémunération à l'acte est préférable à une intégration de ces frais dans une gestion courante puisque le syndicat ne paye que ce qui a été effectivement réalisé, et que, d'autre part, il n'est pas justifié de ce que la rémunération forfaitaire pour [minute page 12] gestion courante telle que proposée dans le contrat, inclut également ces prestations particulières ;

 

Sur la clause relative à la révision de prix :

Attendu qu'elle est ainsi rédigée :

« Les montants définis ci-dessus et dans l'annexe du présent contrat pourront faire l'objet d'une augmentation annuelle par décision prise en assemblée générale de co-propriété. »

Attendu que, contrairement à ce que soutient la CSCV, cette clause n'apparaît pas abusive dans la mesure où elle n'impose aucune révision de prix automatique mais prévoit, au contraire, d'en soumettre la proposition au vote des copropriétaires ;

Attendu que l'application des dispositions de l'article 11-4° du Décret du 17 mars 1967 n'est pas écartée par cette clause et qu'il appartient au syndic de donner connaissance avant l'assemblée générale aux copropriétaires des éléments et propositions concernant la révision de prix ;

 

Sur l'exécution de la décision :

Attendu que la mesure de diffu­sion sollicitée par la CSCV, en application de l'article L. 421-9 du Code civil, n'apparaît pas nécessaire, le Cabinet LOISELET et DAIGREMONT reconnaissant notamment lui-même qu'il n'applique pas effectivement la clause relative à la durée du mandat qui constitue la plus grave dérogation [minute page 13] aux principes posés par le Code de la Consommation, en raison de son caractère illégal ;

 

Sur les dommages-intérêts :

Attendu que la CSCV a assuré sa mission conformément à son objet social ; qu'elle ne justifie pas d'un préjudice particulier résultant d'un comportement fautif de l'administrateur à son égard ; que sa demande de dommages-intérêts n'est pas justifiée ;

 

Sur les frais irrépétibles :

Attendu qu'il serait inéquitable de laisser à la charge de la CSCV les frais non compris dans les dépens ;

 

Sur l'exécution provisoire :

Attendu que cette mesure est nécessaire et compatible avec la nature du litige.

 

PAR CES MOTIFS :

LE TRIBUNAL,

Statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort ;

Déclare abusives les clauses figurant dans le modèle de contrat de syndic proposé par la Société CABINET LOISELET et DAIGREMONT relatives à la [minute page 14] durée du mandat et à l'ouverture du compte bancaire au nom du syndic ;

Condamne la Société Cabinet LOISELET et DAIGREMONT à supprimer lesdites clauses sous astreinte de CINQ CENTS FRANCS (500 francs) par clause non supprimée par jour de retard passé le délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision ;

Rejette le surplus des demandes. Prononce l'exécution provisoire.

Condamne la Société CABINET LOISELET et DAIGREMONT à payer à la Confédération Syndicale du Cadre .de Vie la somme de DIX MILLE FRANCS (10.000 francs) en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ;

Condamne la défenderesse aux dépens.

Fait et Jugé à PARIS LE SEPT SEPTEMBRE 1999