Extrait : « Devant la cour, M. X. et Mme Y. soutiennent que le fait de fixer une durée minimum au contrat de syndic constitue une clause abusive en application de l'article R. 132-1-3° du code de la consommation visant les clauses ayant pour objet ou pour effet de « réserver au professionnel le droit de modifier unilatéralement les clauses du contrat relatives à sa durée, aux caractéristiques ou au prix du bien à livrer ou du service à rendre » ;

La clause prévoit que le mandat est confié au syndic pour une durée minimale d'une année et entrera en vigueur le 6 février 2014 pour se terminer lors de l'assemblée générale appelée à statuer sur les comptes de l'exercice arrêtés au 31 décembre 2013 ; en revanche, il n'est nullement prévu que le syndic soit autorisé à modifier cette stipulation unilatéralement ; cette clause ne peut donc pas être qualifiée d'abusive ;

Une clause prévoyant un engagement minimum ne peut en effet être considérée comme abusive dès lors que le consommateur dispose de la faculté de résilier le contrat pour motifs légitimes, avant même l'expiration de la durée initiale stipulée ; c'est le cas du contrat de syndic litigieux qui stipule en son article I, alinéa 2 que « le contrat ne pourra être résilié pendant cette période par le syndicat que pour motif grave et légitime » ; le contrat de syndic ne fait donc que reprendre le principe de révocabilité ad nutum en matière de mandat et les dispositions de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 ; dès lors que le syndicat est libre de révoquer à tout moment le syndic, la stipulation d'une durée minimum au mandat du syndic ne peut être qualifiée d'abusive ».

 

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

 

COUR D’APPEL DE PARIS

PÔLE 4 CHAMBRE 2

ARRÊT DU 15 MARS 2017

 

R.G. n° 15/16841 (6 pages). Décision déférée à la Cour : Jugement du 7 juillet 2015 -Tribunal de Grande Instance de CRETEIL - R.G. n° 14/07136.

 

APPELANTS :

Monsieur X.

Né le [date] à [ville]

Madame Y.

Née le [date] à [ville]

Représentés par Maître Christophe B. et assistés à l'audience de Maître Chloé S. de la SCP A.K.P.R., avocats plaidants au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 19

 

INTIMÉS :

Syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [...],

représenté par son syndic, le CABINET G., SASU inscrite au RCS de CRETEIL, SIRET n° XXX, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

SYNDIC DE COPROPRIÉTÉ CABINET G., SASU

inscrite au RCS de CRETEIL, SIRET n° YYY, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

Représentés par Maître Sylvie EX-I. et assistés à l'audience de Maître Olivier F. de la SCP F.-EX I., avocats au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 155

 

COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 décembre 2016, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Jean-Loup CARRIERE, Président de chambre, Madame Claudine ROYER, Conseillère, Madame Agnès DENJOY, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Mme Stéphanie JACQUET

ARRÊT : - contradictoire- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par M. Jean-Loup CARRIERE, président et par Mme Stéphanie JACQUET, greffier présent lors du prononcé.

 

FAITS & PROCÉDURE :

M. X. et Mme Y. sont propriétaires indivis des lots n° 2, 17 et 42 dans un immeuble en copropriété situé [...].

Ils ont, par acte du 11 août 2014, assigné le syndicat des copropriétaires du [...] et la SAS Cabinet G., syndic de l'immeuble, pour voir annuler les résolutions n° 4, 6, 9 et 18 de l'assemblée générale du 6 février 2014, désigner un administrateur provisoire et condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 7 juillet 2015 le tribunal de grande instance de Créteil a :

- dit irrecevable la demande tendant à voir constater que le Cabinet G. n'avait pas qualité pour convoquer l'assemblée générale du 6 février 2014,

- débouté M. X. et Mme Y. de toutes leurs demandes,

- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire,

- condamné M. X. et Mme Y. aux dépens, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires du [...] la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

M. X. et Mme Y. ont relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 3 août 2015.

La procédure devant la cour a été clôturée le 2 novembre 2016.

 

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 22 août 2016 par lesquelles M. X. et Mme Y., appelants, invitent la cour, au visa des articles 28, 29, 44 et 45 du décret du 17 mars 1967, 25a de la loi du 10 juillet 1965, L. 132-1 et R. 132-1 du code de la consommation, à infirmer partiellement le jugement entrepris et, statuant à nouveau :

- ordonner l'annulation des décisions 9 et 18 adoptées par les copropriétaires lors de l'assemblée générale de l'immeuble du [...] réunie le 6 février 2014,

- condamner solidairement le syndicat des copropriétaires du [...] et le Cabinet G. aux dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à leur payer la somme de 4.000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions en date du 24 octobre 2016 par lesquelles le syndicat des copropriétaires du [...] et la société Cabinet G., intimés, demandent à la cour, au visa des articles 8 et 9 de la loi du 13 décembre 2000, 25 de la loi du 10 juillet 1965, 7, 11 et 28 du décret du 17 mars 1967, de :

- confirmer le jugement,

- y ajoutant, condamner M. X. et Mme Y. aux dépens d'appel, ainsi qu'à leur payer, à chacun, la somme de 4.000 euros TTC par application de l'article 700 du code de procédure civile ;

 

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

La cour n'est saisie que des contestations de M. X. et Mme Y. relatives à la régularité des résolutions n° 9 et 18 de l'assemblée générale du 6 février 2014 ;

Les moyens soutenus par les appelants ne font que réitérer, sans justification complémentaire utile, ceux dont le premier juge a connu et auxquels il a répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ;

Il convient seulement de souligner et d'ajouter les points suivants :

 

Sur la demande d'annulation de la résolution n° 9 de l'assemblée générale du 6 février 2014 :

L'assemblée générale a, par cette résolution, renouvelé le mandat de syndic de la société Cabinet G. jusqu'à l'assemblée générale appelée à approuver le compte de l'exercice arrêté au 31 décembre 2013 et désigné deux membres du conseil syndical M. S. et Mme R., pour signer le contrat de syndic joint à la convocation ;

Il y est stipulé que le contrat est consenti et accepté pour une durée minimale d'une année et qu'il entrera en vigueur le 6 février 2014 et se terminera lors de l'assemblée générale appelée à statuer sur les comptes de l'exercice arrêté au 31 décembre 2013 ;

Selon l'article 29 du décret du 17 mars 1967, « le contrat de mandat du syndic fixe sa durée et précise ses dates calendaires de prise d'effet et d'échéance... » ; il résulte de l'article 28 du même décret que la durée des fonctions du syndic ne peut excéder trois années ;

Le premier juge a exactement relevé que, dès lors que le mandat de syndic du Cabinet G. n'a pas été donné pour plus de trois années, ce qui n'est pas le cas puisqu'il prendra fin à l'assemblée générale statuant sur l'approbation des comptes de l'exercice 2013, il n'est pas démontré que les dispositions des article 28 et 29 du décret du 17 mars 1967 n'ont pas été respectées ;

Devant la cour, M. X. et Mme Y. soutiennent que le fait de fixer une durée minimum au contrat de syndic constitue une clause abusive en application de l'article R. 132-1-3° du code de la consommation visant les clauses ayant pour objet ou pour effet de « réserver au professionnel le droit de modifier unilatéralement les clauses du contrat relatives à sa durée, aux caractéristiques ou au prix du bien à livrer ou du service à rendre » ;

La clause prévoit que le mandat est confié au syndic pour une durée minimale d'une année et entrera en vigueur le 6 février 2014 pour se terminer lors de l'assemblée générale appelée à statuer sur les comptes de l'exercice arrêtés au 31 décembre 2013 ; en revanche, il n'est nullement prévu que le syndic soit autorisé à modifier cette stipulation unilatéralement ; cette clause ne peut donc pas être qualifiée d'abusive ;

Une clause prévoyant un engagement minimum ne peut en effet être considérée comme abusive dès lors que le consommateur dispose de la faculté de résilier le contrat pour motifs légitimes, avant même l'expiration de la durée initiale stipulée ; c'est le cas du contrat de syndic litigieux qui stipule en son article I, alinéa 2 que « le contrat ne pourra être résilié pendant cette période par le syndicat que pour motif grave et légitime » ; le contrat de syndic ne fait donc que reprendre le principe de révocabilité ad nutum en matière de mandat et les dispositions de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 ; dès lors que le syndicat est libre de révoquer à tout moment le syndic, la stipulation d'une durée minimum au mandat du syndic ne peut être qualifiée d'abusive ;

Le jugement doit être confirmé en ce qu'il a rejeté la demande d'annulation ;

 

Sur la demande d'annulation de la résolution n° 18 de l'assemblée générale du 6 février 2014 :

Cette résolution a pour objet la réfection de la porte d'entrée (serrure et vigik), suivant deux devis joints à la convocation ;

La décision adoptée est la suivante :

« Après débats, l'assemblée générale vote pour la réfection de la porte d'entrée.

Mandat est donné au conseil syndical pour le choix de la société pour un montant maximum de 5.000 euros.

L'assemblée générale vote deux appels de fonds, le 1^er juillet 2014 et le 1er octobre

2014.

L'assemblée générale décide de débuter les travaux en septembre 2014 » ;

M. X. et Mme Y. contestent la validité de cette décision en faisant valoir qu'elle ne respecte pas la décision n° 12 adoptée par les copropriétaires lors de l'assemblée générale du 28 mars 2013, fixant à 1.000 euros le montant des marchés et des contrats à partir desquels une mise en concurrence est rendue obligatoire, ni les termes de l'article 25-a de la loi du 10 juillet 1965, puisque les deux devis de travaux soumis à l'assemblée des copropriétaires portent sur des prestations distinctes puisque l'un concerne des travaux de serrurerie (Serrurerie d'Aujourd'hui) et l'autre des travaux de pose d'un vigik (Iphigénie Électricité) ; ils font valoir en outre qu'elle a été voté sans respecter les dispositions de l'article 25-a de la loi du 10 juillet 1965 aux termes duquel ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires, les décisions concernant toute délégation de pouvoir de prendre l'une des décisions visées à l'article 24, en l'espèce, à la majorité des présents mais non à la majorité de l'article 25, puisqu'étaient absents sept copropriétaires totalisant 1.932 /5.000èmes, deux copropriétaires totalisant à eux deux 808 /5.000èmes des voix ont voté contre, la résolution n'ayant été adoptée qu'avec 2.300 millièmes au lieu de 2.500 millièmes ;

L'assemblée générale du 28 mars 2013 a été annulée en son entier par jugement du tribunal de grande instance de Créteil du 10 avril 2015 rendue sur assignation de M. X. et Mme Y. ; ces derniers conviennent devant la cour qu'ils ne peuvent plus se prévaloir du grief tiré du non-respect de la résolution n° 12 de l'assemblée générale du 28 mars 2013 dont ils ont sollicité et obtenu l'annulation ;

Le premier juge a exactement relevé d'une part, que le vote n'a pas porté sur une délégation de pouvoir mais sur des travaux de réfection de la porte d'entrée, l'assemblée ayant voté ces travaux et ayant seulement donné mandat au conseil syndical d'effectuer le choix de l'entreprise dans la limite du budget voté, ce qui exclut l'application des dispositions de l'article 25-a de la loi du 10 juillet 1965, d'autre part que, dans la mesure où l'assemblée générale a voté un budget et n'a pas choisi l'entreprise, il n'existe aucune irrégularité dans le fait de ne présenter qu'un seul devis, celui-ci étant destiné à évaluer le montant de l'enveloppe nécessaire à la réalisation des travaux décidés ;

L'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 ne vise que le vote des travaux et non le choix de l'entreprise ; en application des dispositions des articles 24 et 25 de la loi précitée, seule ladélégation du pouvoir de voter des travaux est soumise à la majorité absolue des copropriétaires ; en l'espèce, ce n'est pas le vote des travaux qui a fait l'objet d'une délégation au profit du conseil syndical mais seulement le choix de l'entreprise pour les réaliser et aucune disposition n'impose la majorité de l'ensemble des copropriétaires pour un tel vote ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a rejeté la demande d'annulation ;

 

Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile :

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

M. X. et Mme Y., parties perdantes, doivent être condamnés aux dépens d'appel ainsi qu'à payer les sommes supplémentaires suivantes par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel :

- au syndicat des copropriétaires du [...] :

2.000 euros,

- à la société Cabinet G. : 2.000 euros ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par M. X. et Mme Y. ;

La somme allouée par application de l'article 700 du code de procédure civile ne constitue pas la contrepartie d'une prestation de services à titre onéreux réalisée par la partie qui se la voit reconnaître et n'est donc pas imposable à la TVA ; la cour n'a donc pas à dire si la somme fixée doit s'entendre hors taxe ou toutes taxes comprises ;

 

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement ;

Y ajoutant,

Condamne M. X. et Mme Y. aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer les sommes supplémentaires suivantes par application de l'article 700 du même code en cause d'appel :

- au syndicat des copropriétaires du [...] :

2.000 euros,

- à la société Cabinet G. : 2.000 euros ;

Rejette toute autre demande.

Le Greffier,               Le Président,