Extrait : « La société CLIMATHERM DF invoque le caractère abusif de la clause 3° intitulée « Paiement du loyer et des charges et accessoires » aux termes de laquelle « en cas de rupture du présent contrat du fait du sous-locataire, les loyers seront exigibles jusqu'au terme des présentes sans pouvoir dépasser, le cas échéant, la période triennale en cours ». Elle fait valoir que cette clause qui impose au sous-locataire le règlement des loyers jusqu'au terme du sous-bail même en cas de départ prématuré contrevient aux dispositions des articles L. 132-1, R. 212-1 et R. 212-2 du code de la consommation dès lors qu'elle crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations de chaque partie au contrat, en faveur de la société LA VERTE VALLEE qui est une société professionnelle de l'immobilier et au détriment d'une société qui n'est pas rompue à ce type de contrat ; qu'elle doit ainsi être réputée non écrite.

La cour rappelle que selon dispositions de l'article L. 132-1 du code de la consommation applicable à l'espèce dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties et que les dispositions des articles R. 212-1 et R. 212-2 invoquées par ailleurs sont issues du décret du 29 juin 2016 inapplicable à l'espèce.

Il est constant qu'une personne morale est un non-professionnel au sens de l'article susvisé lorsqu'elle conclut un contrat n'ayant pas de rapport direct avec son activité professionnelle.

En l'espèce, la cour relève que la société CLIMATHERM DF est une société commerciale ; que le contrat en cause a un rapport direct avec son activité professionnelle puisqu'il en permet l'exercice ; qu'elle a en effet déclaré qu'elle entendait exercer son activité de bureau d'étude dans lesdits locaux ; qu'elle ne peut dès lors se prévaloir de la qualité de non-professionnel.

La cour relève par ailleurs que la clause en cause est parfaitement explicite et dénuée de toute équivoque ; qu'elle prévoit le paiement des loyers de manière limitée dans le temps, pour la durée du contrat restant à courir en cas de rupture anticipée du contrat par la société sous-locataire ; que son caractère abusif n'est pas démontré.

La société CLIMATHERM DF sera en conséquence déboutée de sa demande fondée sur le caractère abusif de ladite clause et le jugement entrepris confirmé de ce chef. »

 

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

 

COUR D’APPEL DE PARIS

PÔLE 5 CHAMBRE 3

ARRÊT DU 16 DÉCEMBRE 2020

 

R.G. n° 18/02969. (8 pages). N° Portalis 35L7-V-B7C-B47ZP. Décision déférée à la Cour : Jugement du 7 décembre 2017 - Tribunal de Grande Instance d'EVRY – R.G. n° 15/05003.

 

APPELANTE :

SARL CLIMATHERM DF

prise en la personne de son représentant légal, domicilié audit siège social, immatriculée au RCS D'EVRY sous le numéro XXX, [...], [...], Représentée par Maître Christophe B. de la SCP B. & ASSOCIE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0036 substitué par Maître François G., de la SCP B. & ASSOCIE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0036

 

INTIMÉE :

SARL LA VERTE VALLEE

agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, immatriculée au RCS D'EVRY sous le numéro YYY, [...], [...], Représentée par Maître Julien D. de la SELARL D.-B. & ASSOCIES, avocat au barreau d'ESSONNE

 

COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 27 octobre 2020, en audience publique, devant la Cour composée de : Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre, Madame Sandrine GIL, conseillère, Madame Elisabeth GOURY, conseillère, qui en ont délibéré ; un rapport a été présenté à l'audience dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.

Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE

ARRÊT : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Madame Sandrine GIL conseillère pour la présidente empêchée et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par la magistrate signataire.

 

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par contrat sous seing privé en date du 1er mars 2009, la SCI SELLEM-TBI a donné à bail à la SARL LA VERTE VALLEE des locaux commerciaux sis [...], pour une durée de 9 ans à compter du 1^er mars 2009, pour exercer l'activité d'agence immobilière.

Par acte sous seing privé en date du 2 décembre 2010, la société VERTE VALLEE a donné en sous-location ces locaux à la société CLIMATHERM DF pour exercer l'activité de bureau d'études, à compter du 4 décembre 2010 jusqu'au 29 février 2012, moyennant un loyer de 1.300 euros, outre 87 euros de charges et 148,50 euros de taxe foncière. Cette dernière a libéré les locaux le 13 septembre 2011.

Selon acte d'huissier en date du 21 mai 2014, la société CLIMATHERM DF a fait assigner la société VERTE VALLEE devant le juge de proximité du tribunal d'instance de PALAISEAU aux fins, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, d'obtenir notamment la restitution du dépôt de garantie de 2.600 euros versé à la signature du contrat.

Par jugement en date du 3 février 2015, le tribunal d'instance de PALAISEAU s'est déclaré incompétent et a transmis le dossier au greffe du tribunal de grande instance d'EVRY. Il a réservé les dépens.

Par jugement en date du 7 décembre 2017, le tribunal de grande instance d'Evry a :

- Dit que l'action en nullité du sous-bail du 2 décembre 2010 pour réticence dolosive n'est pas prescrite ;

- Dit que l'action en nullité du sous-bail du 2 décembre 2010 pour réticence dolosive n'est pas Débouté la SARL CLIMATHERM DF de sa demande en nullité du sous-bail pour réticence dolosive ;

- Débouté la SARL CLIMATHERM DF de sa demande en nullité de la clause 3° du sous-bail ;

- Débouté la SARL CLIMATHERM DF de sa demande en résiliation du sous-bail ;

- Condamné la SARL LA VERTE VALLEE à restituer à la SARL CLIMATHERM DF la somme de deux mille six cents euros (2.600 euros) correspondant au dépôt de garantie ;

- Condamné la SARL CLIMATHERM DF à payer à la SARL LA VERTE VALLEE la somme de neuf mille deux cent treize euros (9.213 euros) au titre des loyers et charges impayés pour les mois de septembre 2011 à février 2012 ;

- Ordonné la compensation entre les créances réciproques des parties ;

- Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Condamné la SARL CLIMATHERM DF aux dépens avec distraction au profit de l'avocat qui en a fait la demande ;

- Ordonné l'exécution provisoire de la présente décision ;

- Rejeté les demandes plus amples ou contraires des parties.

Par déclaration en date du 2 février 2018, la SARL CLIMATHERM DF a interjeté appel de ce jugement.

[*]

Dans ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 2 mai 2018, la société CLIMATHERM DF demande à la Cour de :

DIRE ET JUGER recevable et bien fondé l'appel de la Société CLIMATHERM DF.

En conséquence,

INFIRMER le jugement du Tribunal de grande instance d'Evry en ce qu'il a :

- débouté la SARL CLIMATHERM DF de sa demande en nullité du sous-bail pour réticence dolosive ;

- débouté la SARL CLIMATHERM DF de sa demande en nullité de la clause 3° du sous-bail ;

- débouté la SARL CLIMATHERM DF de sa demande en résiliation du sous-bail ;

- condamné la SARL CLIMATHERM DF à payer à la SARL LA VERTE VALLEE la somme de neuf mille deux cent treize euros (9.213 euros) au titre des loyers et charges impayés pour les mois de septembre 2011 à février 2012 ;

- ordonné la compensation entre les créances réciproques des parties ;

- condamné la SARL CLIMATHERM DF aux dépens avec distraction au profit de l'avocat qui en a fait la demande ;

- rejeté les demandes plus amples de la SARL CLIMATHERM DF.

CONFIRMER le jugement pour les chefs non critiqués.

ET, STATUANT A NOUVEAU, sur l'appel limité de la SARL CLIMATHERM DF :

A titre principal,

DIRE ET JUGER que le contrat de sous-location signé le 2 décembre 2010 est nul et non avenu et qu'ainsi, aucun loyer ni aucune charge ou taxe ne sont dus par la société CLIMATHERM pour la période de septembre 2011 à février 2012.

A titre subsidiaire,

DIRE ET JUGER que la clause « 3°- Paiement du loyer et des charges et accessoires » du contrat de sous-location est réputée non écrite et doit être écartée et qu'ainsi, aucun loyer ni aucune charge ou taxe ne sont dus par la société CLIMATHERM pour la période de septembre 2011 à février 2012.

A titre infiniment subsidiaire,

DIRE ET JUGER bien fondée la résiliation unilatérale du contrat de sous-location signé le 2 décembre 2010 par la Société CLIMATHERM DF à compter du 13 septembre 2011 et qu'ainsi, aucun loyer ni aucune charge ou taxe ne sont dus par la société CLIMATHERM pour la période de septembre 2011 à février 2012.

Encore plus subsidiairement,

Si le contrat de sous-location était déclaré valable, que la clause 3°) n'était pas jugée abusive et que la résiliation prématurée était imputée à la société CLIMATHERM,

DIRE ET JUGER qu'aucun loyer ni aucune charge ou taxe ne sont dus par la société CLIMATHERM au titre du mois de février 2012.

En tout état de cause,

CONDAMNER la Société LA VERTE VALLEE à payer à la Société CLIMATHERM DF la somme de 2.000,00 € (DEUX MILLE EUROS) à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive de non-restitution du dépôt de garantie.

DIRE ET JUGER que les condamnations prononcées porteront intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 10 avril 2012, avec capitalisation des intérêts conformément à l'article 1154 du Code civil (ancien, devenu article 1343-2).

DEBOUTER la Société LA VERTE VALLEE de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

CONDAMNER la Société LA VERTE VALLEE au paiement de la somme de 3.000,00€ (TROIS MILLE EUROS) au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNER la Société LA VERTE VALLEE aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Christophe B., Avocat constitué.

[*]

Dans ses dernières conclusions, notifiées par le RVPA le 11 juillet 2018, la société LA VERTE VALLEE demande à la Cour de :

Vu les dispositions de l'article 1134 ancien du Code Civil

Vu l'article 1304 ancien du Code Civil

Vu le contrat de sous-location du 2 décembre 2010

- DIRE ET JUGER la société LA VERTE VALLEE recevable et bien fondée en ses demandes

- DIRE ET JUGER la société CLIMATHERM DF recevable mais mal fondée en son appel

En conséquence,

- DEBOUTER la société CLIMATHERM DF de l'ensemble de ses demandes

- CONFIRMER le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance d'Evry en date du 7 décembre 2017 en toutes ses dispositions

Statuant à nouveau et y ajoutant,

- CONDAMNER la société CLIMATHERM DF à payer à la société LA VERTE VALLEE la somme de 4.000€ en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile

- CONDAMNER la société CLIMATHERM DF aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Julien D. membre de la SELARL D.-B. & Associés, Avocat au barreau de l'Essonne conformément à l'article 699 du Code de Procédure Civile

[*]

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 30 janvier 2020.

 

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Pour solliciter l'infirmation du jugement entrepris, la société CLIMATHERM DF fait valoir qu'elle n'est débitrice d'aucune somme envers la société LA VERTE VALLEE au titre d'un quelconque arriéré de loyers et charges postérieur à son départ des lieux de sorte qu'elle est fondée à obtenir la restitution du dépôt de garantie versé à la signature du contrat de sous-location.

 

Sur la nullité du contrat de sous-location :

La société CLIMATHERM DF soutient que son consentement lors de la conclusion du contrat de sous-location est entaché d'un dol. Elle reproche en effet à la société LA VERTE VALLEE de lui avoir laissé croire qu'elle avait obtenu l'accord du bailleur pour sous-louer les lieux en lui justifiant qu'elle avait sollicité son autorisation et d'avoir certifié par écrit avoir obtenu cette autorisation.

La société LA VERTE VALLEE conteste avoir menti sciemment ou même par omission, faisant valoir qu'il appartenait à la société CLIMATHERM DF de s'assurer lors de la signature du contrat de sous-location que le bailleur avait répondu à la demande d'autorisation qui lui avait été adressée. Elle fait par ailleurs grief à la société sous-locataire de ne pas rapporter la preuve que l'accord du bailleur était une condition déterminante de son consentement et de ne pas établir qu'elle avait connaissance du refus de ce dernier à la date de signature du contrat.

[*]

La cour relève que le moyen d'irrecevabilité de l'exception de nullité soulevé par la société LA VERTE VALLEE en première instance n'est pas repris en cause d'appel de sorte que le jugement entrepris déclarant l'exception de nullité recevable sera confirmé, la cour adoptant les motifs du jugement.

La cour rappelle qu'aux termes de l'article 1116 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manœuvres pratiquées par l'une des parties sont telles qu'il est évident que, sans ces manœuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit se prouver.

Le dol suppose une manœuvre, un mensonge ou une réticence dolosive émanant du cocontractant et déterminante du consentement de la victime. Ainsi que l'a rappelé le premier juge, le vice du consentement s'apprécie au moment de la conclusion du contrat.

En l'espèce, le contrat de sous-location de bureau à titre précaire a été conclu le 2 décembre 2010 et il n'est pas discuté que la société LA VERTE VALLEE a transmis à la société CLIMATHERM DF, lors de la conclusion du contrat, la correspondance adressée au bailleur le 15 novembre 2010 en vue d'obtenir l'autorisation de sous-louer les lieux loués en suite du transfert de son activité depuis le 1^er septembre 2010, et jusqu'au terme de la période triennale, soit jusqu'au 1^er mars 2012, ledit courrier étant ainsi libellé : « pour être en accord au bail que nous avons signé ensemble le 1^er mars 2009, pourriez-vous nous retourner un avenant annulant et remplaçant l'article 12 du bail nous autorisant la sous-location avec la société CLIMATHERM. »

Il n'est pas établi qu'à la date du 2 décembre 2010, la société LA VERTE VALLEE avait connaissance du refus du bailleur d'autoriser cette sous-location ; que bien au contraire, la réponse négative du bailleur n'a été formalisée qu'aux termes d'un courrier du 6 janvier 2011 que la société CLIMATHERM DF produit elle-même aux débats, soit postérieurement à la signature du contrat en cause.

La société CLIMATHERM DF ne saurait prétendre que la transmission qui lui a été faite de la correspondance du 15 novembre 2010 caractérise une manœuvre de son cocontractant alors que la simple lecture dudit courrier était de nature à attirer son attention sur la nécessité d'une modification de l'article 12 du bail pour autoriser la sous-location envisagée.

La rédaction du contrat de sous-location en des termes laissant supposer que le bailleur a donné son autorisation ne dispensait pas la société CLIMATHERM DF de vérifier la réponse donnée au courrier du 15 novembre 2010 si elle entendait conférer un caractère déterminant à l'autorisation mentionnée impliquant la signature d'un avenant au bail. Le fait qu'elle se soit abstenue d'opérer cette vérification minimale tend à établir qu'elle n'attachait pas un caractère déterminant à cette autorisation, la cour relevant en tout état de cause que le défaut d'autorisation du bailleur est sans incidence sur la validité du contrat dans les rapports entre le locataire principal et le sous-locataire, lequel produit ses effets tant que les droits du locataire principal sur les locaux ne sont pas contestés, ledit contrat étant seulement inopposable au bailleur qui ne peut agir directement contre le sous-locataire.

Il résulte de ce qui précède que la demande de nullité du contrat de sous-location pour dol sera écartée et le jugement entrepris confirmé de ce chef.

 

Sur la clause abusive du contrat de sous-location :

La société CLIMATHERM DF invoque le caractère abusif de la clause 3° intitulée « Paiement du loyer et des charges et accessoires » aux termes de laquelle « en cas de rupture du présent contrat du fait du sous-locataire, les loyers seront exigibles jusqu'au terme des présentes sans pouvoir dépasser, le cas échéant, la période triennale en cours ». Elle fait valoir que cette clause qui impose au sous-locataire le règlement des loyers jusqu'au terme du sous-bail même en cas de départ prématuré contrevient aux dispositions des articles L. 132-1, R. 212-1 et R. 212-2 du code de la consommation dès lors qu'elle crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations de chaque partie au contrat, en faveur de la société LA VERTE VALLEE qui est une société professionnelle de l'immobilier et au détriment d'une société qui n'est pas rompue à ce type de contrat ; qu'elle doit ainsi être réputée non écrite.

La cour rappelle que selon dispositions de l'article L. 132-1 du code de la consommation applicable à l'espèce dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties et que les dispositions des articles R. 212-1 et R. 212-2 invoquées par ailleurs sont issues du décret du 29 juin 2016 inapplicable à l'espèce.

Il est constant qu'une personne morale est un non-professionnel au sens de l'article susvisé lorsqu'elle conclut un contrat n'ayant pas de rapport direct avec son activité professionnelle.

En l'espèce, la cour relève que la société CLIMATHERM DF est une société commerciale ; que le contrat en cause a un rapport direct avec son activité professionnelle puisqu'il en permet l'exercice ; qu'elle a en effet déclaré qu'elle entendait exercer son activité de bureau d'étude dans lesdits locaux ; qu'elle ne peut dès lors se prévaloir de la qualité de non-professionnel.

La cour relève par ailleurs que la clause en cause est parfaitement explicite et dénuée de toute équivoque ; qu'elle prévoit le paiement des loyers de manière limitée dans le temps, pour la durée du contrat restant à courir en cas de rupture anticipée du contrat par la société sous-locataire ; que son caractère abusif n'est pas démontré.

La société CLIMATHERM DF sera en conséquence déboutée de sa demande fondée sur le caractère abusif de ladite clause et le jugement entrepris confirmé de ce chef.

 

Sur la résiliation unilatérale du contrat de sous-location :

La société CLIMATHERM DF sollicite la résiliation du contrat de sous-location à la date de son départ et de l'état des lieux de sortie du 13 septembre 2011 en invoquant, d'une part, le comportement fautif de la société LA VERTE VALLEE tant lors de la conclusion du contrat que tout au long de la relation contractuelle, constituant un manquement à son obligation d'exécuter le contrat de bonne foi, et, d'autre part, l'impossibilité de jouir normalement des lieux loués au regard du risque d'expulsion pesant sur elle.

La cour relève que si la société LA VERTE VALLEE a eu un comportement fautif lors de la conclusion du contrat en restant silencieuse sur l'absence d'autorisation donnée par le bailleur de conclure une sous-location, la société CLIMATHERM DF ne rapporte pas la preuve d'un quelconque trouble apporté à sa jouissance des lieux loués de ce chef. Elle s'abstient notamment de produire aux débats le moindre élément sur le préjudice qu'elle aurait subi, étant précisé que son départ des lieux n'a été accompagné d'aucun courrier adressé à la société LA VERTE VALLEE lui reprochant la situation que son comportement à la date de la signature du contrat aurait créée ; qu'elle ne démontre pas davantage que le bailleur l'aurait menacée d'expulsion. En l'absence de tout élément, il ne peut qu'être retenu qu'elle a quitté les lieux de sa propre initiative. Elle sera en conséquence déboutée de sa demande de résiliation unilatérale du bail à la date du 13 septembre 2011, le jugement entrepris étant confirmé de ce chef.

 

Sur l'enrichissement sans cause :

La société CLIMATHERM DF fait grief à la société LA VERTE VALLEE d'avoir omis de préciser qu'elle avait obtenu la résiliation anticipée du bail principal à la date du 31 janvier 2012. Elle soutient dès lors que sa condamnation au paiement des loyers du sous-bail jusqu'au 28 février 2012 est source pour cette dernière d'un enrichissement sans cause, la société LA VERTE VALLEE s'opposant à ce moyen en se prévalant de la clause du contrat de sous-location prévoyant le paiement des loyers jusqu'à son terme.

L'article 3 du contrat de sous-location rappelé ci-avant prévoit effectivement qu'en cas de rupture du contrat du fait du sous-locataire, les loyers seront exigibles jusqu'à son terme, soit jusqu'au 29 février 2012, terme de l'échéance triennale pour laquelle la locataire principale a donné congé. Pour autant, le bail principal ayant pris fin à la date du 31 janvier 2012 en vertu de l'accord intervenu avec le bailleur sur la résiliation anticipée du bail principal à cette date, suivant avenant du 13 octobre 2012, la société LA VERTE VALLEE ne saurait exiger paiement du loyer échu postérieurement à cette date, la société CLIMATHERM DF ne pouvant être tenue au-delà des clauses et conditions du bail principal auxquelles le contrat de sous-location renvoie.

Il résulte de ce qui précède que la société CLIMATHERM DF est fondée à s'opposer au paiement du loyer du mois de février 2012 d'un montant de 1.535,50 euros. Le jugement la condamnant au paiement de la somme de 9.213 euros au titre des loyers de septembre 2011 à février 2012 sera donc infirmé et sa condamnation limitée à la somme de 7.677,50 euros arrêtée au mois de janvier 2012 inclus.

La cour relève enfin qu'il n'a été développé aucun moyen tendant à l'infirmation du jugement en ce qu'il a condamné la société LA VERTE VALLEE à restituer à la société CLIMATHERM DF la somme de 2.600 euros correspondant au dépôt de garantie et ordonné la compensation des créances réciproques des parties ; que le jugement entrepris sera donc confirmé de ce chef.

 

Sur la demande de dommages-intérêts :

La société CLIMATHERM DF invoque la résistance abusive de la société LA VERTE VALLEE opposée à sa demande de restitution du dépôt de garantie.

Compte tenu de la solution apportée au litige, la société CLIMATHERM DF sera déboutée de cette demande et le jugement entrepris confirmé.

 

Sur les demandes accessoires :

Le jugement entrepris étant pour l'essentiel confirmé, la société CLIMATHERM DF supportera les dépens de première instance et d'appel.

Il convient d'autoriser la distraction des dépens au profit de Maître Julien D. de la SELARL D.-B. & Associés, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Il n'y a pas lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.

 

PAR CES MOTIFS :

La cour statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement entrepris sauf sur le quantum de la condamnation de la société CLIMATHERM DF au titre de l'arriéré de loyers et charges,

Infirmant de ce chef,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne la société CLIMATHERM DF à payer à la société LA VERTE VALLEE la somme de 7.677,50 euros au titre de l'arriéré des loyers et charges pour les mois de septembre 2011 à janvier 2012 inclus,

Déboute la société LA VERTE VALLEE du surplus de sa demande,

Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société CLIMATHERM DF aux dépens d'appel dont distraction au profit de Maître Julien D. de la SELARL D.-B. & Associés, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,

LA GREFFIÈRE                 POUR LA PRÉSIDENTE EMPÊCHÉE