Extrait : « Que le bon de visite invoqué par la SARL AGENCE EMERAUDE est rédigé clairement au nom de Madame X. porté entête du document et a été signé par elle, Qu'il était établi en trois exemplaires dont l'un était remis à l'intéressée, Que les problèmes de vue allégués ne faisaient pas obstacle à lecture et à la compréhension d'un document dont le contenu était relativement simple, Que l'absence de la mention « lu et approuvé » est dépourvue de portée juridique, Que le document dont il s'agit est habituel en la matière et que Madame X., détentrice de ce document ne pouvait en ignorer la portée,

Qu'il est fait état d'une clause abusive en ce que le visiteur était tenu de payer l'indemnité même au-delà de la date de fin de mandat de l'agence, Attendu que dans les contrats conclus entre professionnels et non professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat, Attendu que les clauses abusives ne rendent pas le contrat nul, qu'elles sont seulement réputées non écrites,

Attendu d'une part que la clause dont il s'agit ne crée aucun déséquilibre significatif dans les droits et obligations des parties mais vise seulement à faire échec à une manœuvre destinée à évincer l'agence immobilière alors que le bien a été présenté par elle à l'acquéreur potentiel, Qu'au surplus, selon l'acte notarié portant vente, celui-ci avait été précédé par un acte sous seing privé du 22 février 2006 que Madame X. n'a pas produit aux débats, soit avant le terme du mandat confié à l'agence qui expirait le 5 avril 2006,

Attendu que Madame X. qui a acquis l'usufruit du bien en cause dont ses filles ont acquis la nue propriété, a acquis un droit réel sur l'immeuble générant l'application de la clause litigieuse, Que celle-ci lui imposait des obligations particulières dès lors qu'elle avait visité le bien par l'intermédiaire de l'agence même si cette dernière n'avait pas l'exclusivité de la vente ».

 

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

PREMIÈRE CHAMBRE SECTION B

ARRÊT DU 19 JANVIER 2010

 

R.G. n° 09/00383. Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 SEPTEMBRE 2008 - TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BEZIERS - RG N° 06/3711.

 

APPELANTE :

Madame X.

[adresse], représentée par la SCP CAPDEVILA - VEDEL-SALLES, avoués à la Cour, assistée de Maître BAR loco Maître Josy-Jean BOUSQUET, avocat au barreau de BEZIERS (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2009/SS du [date] accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de MONTPELLIER)

 

INTIMÉE :

SARL AGENCE EMERAUDE,

immatriculée au RCS de BÉZIERS sous le n° 414 XXX, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualité au siège social [adresse], représentée par la SCP JOUGLA - JOUGLA, avoués à la Cour, assistée de Maître LEXTRAIT loco la SCP MAGNA - BORIES - CASTANIE - CAUSSE - CHABBERT, avocats au barreau de BEZIERS

 

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU 4 décembre 2009

COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 786 et 910 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 9 DÉCEMBRE 2009, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Guy DESAINT-DENIS, Président, chargé du rapport.

[minute Jurica page 2] Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Guy DESAINT-DENIS, Président, Monsieur Yves BLANC-SYLVESTRE, Conseiller, Monsieur Claude ANDRIEUX, Conseiller

GREFFIER : Lors des débats : Madame Myriam RUBINI

ARRÊT : Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile, signé par Monsieur Guy DESAINT-DENIS, Président, et par Madame Myriam RUBINI, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

 

FAITS ET PROCÉDURE :

Le 5 avril 2005, la SARL AGENCE EMERAUDE a souscrit avec les époux A. un mandat non exclusif de vente d'immeuble portant sur la villa dont ces derniers étaient propriétaires dans la résidence « La B. » villa n° 18 au [ville G.].

Ce mandat de vente mettait à la charge du mandant une commission applicable sur le prix intégral de la vente, si celle-ci était conclue par l'intermédiaire du mandataire ou directement avec tout acquéreur présenté, amené, envoyé, désigné par lui-même.

Le 22 décembre 2005, la SARL AGENCE EMERAUDE a fait visiter à Madame X. la villa dont les époux A. sont propriétaires ; à cette occasion, était rempli un bon de visite prévoyant que son signataire s'engageait à ne traiter l'achat de cette affaire que par le seul intermédiaire de la SARL AGENCE EMERAUDE, sauf à réparer l'entier préjudice causé par l'éviction.

Par acte authentique en date du 4 juillet 2006, les époux A. ont vendu leur villa à Mademoiselle Z. et Madame Z. épouse W. en tant que nu-propriétaires à concurrence de moitié indivise chacune,

Madame X. en étant l'usufruitière.

Par exploit du 23 novembre 2006, la SARL AGENCE EMERAUDE a fait assigner Madame X. devant le tribunal de grande instance de Béziers afin d'obtenir paiement de la commission qu'elle estime lui être due.

Par jugement en date du 22 septembre 2008, le Tribunal de Grande Instance de BEZIERS a :

Vu l'article 122 du Code de procédure civile,

Vu l'article L. 133-2 du Code de la consommation,

[minute Jurica page 3] Vu les articles 1108, 1134, 1146, 1147, 1152 et 1226 du Code civil,

Rejeté la fin de non recevoir soulevée par Madame X.,

Déclaré Madame X. contractuellement responsable à l'égard de la SARL AGENCE EMERAUDE ;

Condamné Madame X. au paiement de la somme de 10.000 euros à la SARL AGENCE EMERAUDE à titre de dommages et intérêts ;

Rejeté la demande de Madame X. tendant à la réduction de la clause pénale stipulé au bon de visite ;

Condamné Madame X. à payer à la SARL AGENCE EMERAUDE la somme de 1.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,

Condamné Madame X. aux dépens.

Par acte en date du 16 janvier 2009, Madame X. a interjeté appel de cette décision ; dans ses dernières conclusions en date du 18 mai 2009, elle demande à la Cour de :

Réformer le jugement du Tribunal de Grande Instance de BEZIERS en date du 22 septembre 2008.

Vu l'article 1108, 1109 du Code Civil et L. 133-2 du Code de la Consommation.

Déclarer le bon de visite nul et de nul effet.

Constater, en outre que Madame X. n'a jamais fait l'acquisition du bien, dont elle n'est que l'usufruitière.

Débouter en conséquence la SARL Agence EMERAUDE de l'intégralité de ses demandes.

Et faisant droit à la demande reconventionnelle de la concluante,

Condamner la SARL EMERAUDE à lui payer la somme de 10.000 € à titre de dommages intérêts et celle de 1.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du CPC.

La condamner en outre aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP CAPDEVILA VEDEL-SALLES aux offres et affirmations de droit et sur le fondement des dispositions de l'article 699 du CPC.

Dans ses dernières conclusions en date du 28 mai 2009, la SARL EMERAUDE demande à la Cour de :

Vu le bon de visite du 22 décembre 2005,

Vu la sommation interpellative de Maître C. du 31 juillet 2006,

[minute Jurica page 4] Vu les Art. 1134 et 1147 du Code civil,

Vu le jugement du 22 septembre 2008,

Statuer ce que de droit sur la recevabilité de l'appel formée par Madame X.

Sur le fond, confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a déclaré l'appelante contractuellement responsable à l'égard de la SARL AGENCE EMERAUDE,

Rejeter en conséquence, l'ensemble des demandes de Madame X. comme injustes, mal fondées ou irrecevable en cause d'appel.

L'infirmer pour le surplus, et condamner, en conséquence, Madame X. à payer à la SARL AGENCE EMERAUDE la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts.

La condamner à payer à la SARL AGENCE EMERAUDE la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du CPC.

La condamner enfin aux entiers dépens des deux degrés de juridiction nécessités, dont distraction au profit de la SCP concluante, sur le fondement de l'article 699 du CPC.

 

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Attendu que les parties reprennent devant la cour leurs prétentions et moyens de première instance,

Attendu qu'en l'absence d'élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu'elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties ;

Que le bon de visite invoqué par la SARL AGENCE EMERAUDE est rédigé clairement au nom de Madame X. porté entête du document et a été signé par elle,

Qu'il était établi en trois exemplaires dont l'un était remis à l'intéressée,

Que les problèmes de vue allégués ne faisaient pas obstacle à lecture et à la compréhension d'un document dont le contenu était relativement simple,

Que l'absence de la mention « lu et approuvé » est dépourvue de portée juridique,

Que le document dont il s'agit est habituel en la matière et que Madame X., détentrice de ce document ne pouvait en ignorer la portée,

Qu'il est fait état d'une clause abusive en ce que le visiteur était tenu de payer l'indemnité même au-delà de la date de fin de mandat de l'agence,

Attendu que dans les contrats conclus entre professionnels et non professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat,

[minute Jurica page 5] Attendu que les clauses abusives ne rendent pas le contrat nul, qu'elles sont seulement réputées non écrites,

Attendu d'une part que la clause dont il s'agit ne crée aucun déséquilibre significatif dans les droits et obligations des parties mais vise seulement à faire échec à une manœuvre destinée à évincer l'agence immobilière alors que le bien a été présenté par elle à l'acquéreur potentiel,

Qu'au surplus, selon l'acte notarié portant vente, celui-ci avait été précédé par un acte sous seing privé du 22 février 2006 que Madame X. n'a pas produit aux débats, soit avant le terme du mandat confié à l'agence qui expirait le 5 avril 2006,

Attendu que Madame X. qui a acquis l'usufruit du bien en cause dont ses filles ont acquis la nue propriété, a acquis un droit réel sur l'immeuble générant l'application de la clause litigieuse,

Que celle-ci lui imposait des obligations particulières dès lors qu'elle avait visité le bien par l'intermédiaire de l'agence même si cette dernière n'avait pas l'exclusivité de la vente,

Attendu que Madame X. présente une demande de dommages et intérêts sans préciser le fondement juridique de cette demande,

Qu'en l'absence de faute imputable à l'agence soit au titre du contrat soit extérieure au contrat, ou d'un manquement quelconque qui n'apparaît pas dans le cadre du présent litige, cette demande n'est pas fondée,

Attendu que la SARL AGENCE EMERAUDE soutient que la commission qui lui était due s'élevait à 20.000 euros et non à 10.000 euros retenus par le premier juge et forme un appel incident de ce chef,

Attendu que la convention du 5 avril 2005 conclue avec le vendeur fixait une rémunération pour l'agence de 12.000 euros,

Que dans l'avenant du 31 août 2005, cette commission a été répartie à hauteur de 10.000 euros pour la villa et 2.000 euros pour le garage,

Que seule la villa ayant été vendue dans le cadre de l'acte authentique du 4 juillet 2006, le premier juge a fait une exacte application de ces dispositions,

Que la décision critiquée sera en conséquence confirmée dans toutes ses dispositions,

 

PAR CES MOTIFS :

 LA COUR,

REÇOIT en la forme l'appel de Madame X., mais le dit non fondé,

DÉBOUTE Madame X. de sa demande de dommages et intérêts,

DÉBOUTE la SARL AGENCE EMERAUDE de son appel incident,

CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Vu l'article 700 du Code de procédure civile, CONDAMNE Madame X. à payer à la SARL AGENCE EMERAUDE la somme de 1.000 euros et rejette la demande de [minute Jurica page 6] Madame X. ;

CONDAMNE Madame X. aux dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de la SCP JOUGLA avoués.

LE GREFFIER            LE PRÉSIDENT