Extrait : « Conformément à la recommandation n° 2000-01 du 17 février 2000 de la commission des clauses abusives, la clause stipulant une clause pénale à l'égard du locataire en cas de non-respect de son obligation de payer le loyer est abusive dès lors qu'aucune pénalité n'est stipulée l'égard du bailleur en cas de non-respect de ses obligations. Du fait de cette absence de réciprocité, l'article 2-13 du contrat de bail crée un déséquilibre contractuel au détriment du locataire. Il y a lieu de déclarer l'article 2-13 du contrat de bail non écrite. »

 

TRIBUNAL D’INSTANCE LE MANS

JUGEMENT DU 27 FÉVRIER 2009

 

R.G. n° 11-08-000987.

 

DEMANDEUR(S) :

M. X.

[adresse]

Mme Y. épouse X.

[adresse]

représentés par Maître BOUTARD-REBEYRAT, avocat au barreau de LE MANS

 

DÉFENDEUR(S) :

M. Z.

non comparant

 

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : N. BOSSARD

Greffier : S. PELLIER, faisant fonction

DÉBATS : Audience publique du 30 janvier 2009. A l'issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 27 février 2009.

JUGEMENT : premier ressort. - réputé contradictoire

 

[minute page 2] I.- EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte d'huissier en date du 13 novembre 2008, M. X. et Mme Y. épouse X. ont fait assigner M. Z. devant le tribunal d'instance du Mans à l'audience du 30 janvier 2009 aux fins de voir

- constater la résiliation de bail,

- condamner le défendeur au paiement de la somme de 4.761,16 € au titre des loyers charges afférentes, avec intérêts aux taux légal,

- ordonner la libération des lieux ;

- à défaut ordonner son expulsion, au besoin avec l'assistance de la force publique ; sous astreinte de 50 € par jour de retard ;

- fixer une indemnité d'occupation mensuelle de 750 € par mois jusqu'à libération effective des lieux ;

- condamner le défendeur au paiement de :

* la somme de 476 Euros de clause pénale ;

* la somme de 750 Euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;

- ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir

- condamner M. Z. aux dépens comprenant le coût du commandement de payer et des mesures conservatoires.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception signé le 17 novembre 2008

Au soutien de leurs demandes, M. X. et Mme Y. épouse X. exposent avoir donné à bail à M. Z. un logement situé [adresse]. A la suite du non paiement de loyers, ils ont fait délivrer un commandement de payer le 5 août 2008

A l'audience, M. Z. n'a pas comparu.

 

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges au terme convenu ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de résiliation est notifiée au représentant de l'État dans le département au moins deux mois avant l'audience afin qu'il saisisse les organismes dont relèvent les aides au logement. Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elles sont motivées par l'existence d'une dette locative du preneur et aux demandes reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'État incombant au bailleur.

Le juge peut accorder des délais de paiement dans les conditions des articles 1244-1 et suivants du code civil au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais accordés, les effets de la clause résolutoire sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai fixé, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

[minute page 3] La demande a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département.

Le délai légal de convocation devant le Tribunal a été respecté.

La demande portant sur la constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

A l'appui de sa demande, M. et Mme X. produisent notamment :

- le contrat de bail en date du 5 août 2006 comportant notamment une clause résolutoire en cas de non-paiement des loyers,

- le commandement de payer signifié le 5 août 2008,

- un décompte des sommes dues à la date du 17 octobre 2008.

Il résulte de l'examen des pièces et des débats que, M. Z., locataire était redevable d'un arriéré de loyers et charges s'élevant à 699,24 euros au 3 juillet 2008.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée dans le bail lui a été signifié le 5 août 2008

M. Z. n'ayant pas réglé l'intégralité des causes du commandement dans le délai imparti et n'ayant pas offert d'apurer l'arriéré, il convient de constater la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire à la date du 6. octobre 2008 et d'ordonner la libération des lieux et à défaut l'expulsion du locataire selon les modalités fixées dans le dispositif du présent jugement.

A compter de la date de résiliation du bail et jusqu'à la libération des lieux, M. Z. sera redevable d'une indemnité d'occupation égale au loyers et charges qui auraient été dus si le contrat de bail s'était poursuivi.

Au vu du décompte actualisé au 17 octobre 2008, il convient de condamner M. Z. au paiement de la somme de 4.761,16 Euros au titre de l'arriéré de loyers et charges et indemnités d'occupation, et dépôt de garantie, frais et honoraires, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement en deniers ou quittances pour tenir compte des éventuels règlements intervenus depuis la date d'arrêté de compte.

 

Sur la clause pénale :

Conformément à la recommandation n° 2000-01 du 17 février 2000 de la commission des clauses abusives, la clause stipulant une clause pénale à l'égard du locataire en cas de non-respect de son obligation de payer le loyer est abusive dès lors qu'aucune pénalité n'est stipulée l'égard du bailleur en cas de non-respect de ses obligations. Du fait de cette absence de réciprocité, l'article 2-13 du contrat de bail crée un déséquilibre contractuel au détriment du locataire. Il y a lieu de déclarer l'article 2-13 du contrat de bail non écrite.

 

Sur la demande d'exécution provisoire :

A défaut d'urgence spécialement démontrée, il n'y a pas lieu de prononcer l'exécution provisoire.

[minute page 4]

Sur les dépens et l'article 700 du Code de procédure civile :

Partie perdante, M. Z. est condamnés aux dépens, y compris le commandement de payer et au paiement de la somme de 300 € sur le fondement de l'article se 700 du Code de Procédure Civile.

 

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement, en premier ressort, par jugement réputé contradictoire,

- CONDAMNE M. Z. à payer à M. X. et Mme Y. épouse X. la somme de 4.761,16 € Euros à titre d'arriéré arrêté à la date du 15 octobre 2008, en deniers ou quittances, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

- CONSTATE la résiliation du bail le 6 octobre 2008 par l'effet de la clause résolutoire insérée au contrat,

- DIT que M. Z. devra laisser les lieux loués libres de sa personnes, de ses biens et de tous occupants de son chef dans le délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision ;

- ORDONNE à défaut de libération des lieux dans les délais, son expulsion, conformément aux articles 61 et suivants de la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991, au besoin avec le concours de la force publique ;

- DIT que jusqu'à libération effective des lieux, M. Z., bien qu'occupant sans titre, demeurera soumis à toutes les obligations du bail résilié et notamment au paiement d'une indemnité d'occupation égale aux loyer indexé et charges qui auraient été dus si le contrat s'était poursuivi ;

- DÉCLARE la clause pénale stipulée par l'article 2-13 du contrat non écrite ;

- CONDAMNE M. Z. à payer à M. X. et Mme Y. épouse X. la somme de 300 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile,

- REJETTE la demande d'exécution provisoire,

- CONDAMNE M. Z. aux dépens y compris le coût du commandement de payer ;

- REJETTE toutes autres demandes.

Le Greffier,    Le Juge,