Extraits : 1/ « La SCI EMISAM ne saurait prétendre être qualifiée de consommateur au sens de l'article L. 137-2 (devenu L. 218-2) du code de la consommation alors qu'il s'agit d'une société civile immobilière, qui n'est pas une personne physique, et qui a au surplus, selon ses statuts, pour objet l'acquisition de tous biens immobiliers ainsi que la gestion et l'administrations desdits biens, ce qui exclut manifestement l'application de la prescription biennale invoquée par elle. »

2/ « La SCI EMISAM soutient à cet égard qu'aucun document relatif à l'assurance n'a été joint pour déterminer les conditions de l'assurance alors que les caractéristiques de celle-ci devaient être annexées. Pour autant la banque produit l'exemplaire du cahier des charges et des conditions générales des prêts immobiliers contenant les dispositions préalables relatives aux offres de prêts, document paraphé et signé par l'emprunteur. Ce document comporte les conditions contractuelles relatives à l'adhésion au contrat d'assurance groupe notamment souscrit en garantie des risques décès et perte totale et irréversible d'autonomie.

Par ailleurs, la SCI EMISAM affirme que la clause d'exigibilité anticipée serait également abusive sans pour autant démontrer cette affirmation, alors que le non-paiement des échéances contractuelles ne saurait être qualifié, par a priori, d'inobservation d'une obligation « mineure » et qu'il ne peut davantage être soutenu que la clause de déchéance révélerait « un pouvoir discrétionnaire » en l'état du non-respect par l'emprunteur de son obligation première de remboursement du prêt qui lui a été consenti. »

 

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

PREMIÈRE CHAMBRE D

ARRÊT DU 1^er MARS 2018

 

R.G. n° 16/06703. Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 SEPTEMBRE 2014, JUGE DE L'EXECUTION DE PRIVAS : RG n° 12/02879.

 

APPELANTE :

La SA CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT

Société anonyme à Conseil d'Administration au capital de XXX EUR immatriculée au RCS de PARIS sous le n° B YYY ayant son siège social [adresse], venant aux droits de la SA CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE MÉDITÉRRANÉE (anciennement dénommée CIF SUD), société anonyme à Conseil d'Administration au capital de ZZZ EUR, immatriculée au RCS de MARSEILLE sous le n° B WWW ayant son siège social [adresse], en vertu de la fusion par voie de l'absorption à effet du 1^er décembre 2015 attestée suivant déclaration de régularité et de conformité du 1^er décembre 2015 enregistrée au SIE de PARIS (8ème EUROPE-ROME) le 2 décembre 2015 bordereau n° 2015/4 013 case n° 51, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège, étant précisé que la SA CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE MÉDITÉRRANÉE (anciennement dénommée CIF SUD), venait elle-même aux droits du CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE MÉDITÉRRANÉE, Société Anonyme au capital de UUU euros, inscrite au RCS de MARSEILLE sous le N° VVV, par suite de la fusion absorption approuvée suivant procès-verbal d'Assemblée Générale extraordinaire du 15 décembre 2009

Représentée par Maître Jean Luc V. de la SELARL V. SOCIETE D'AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et assisté de Maître S. avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant.

 

INTIMÉE :

SCI EMISAM

prise en la personne de son gérant en exercice domicilié es qualité au siège social sis [adresse], Représentée par Maître Yann G. de la SELARL LEXAVOUE MONTPELLIER G., G., L., avocat au barreau de MONTPELLIER

 

COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue, après arrêt avant dire droit en date du 15 juin 2017, le 8 janvier 2018, en audience publique, Madame Myriam GREGORI ayant fait le rapport prescrit par l'article 785 du Code de procédure civile, devant la cour composée de : Monsieur Daniel MULLER, Président de Chambre, Madame Marie CONTE, Conseiller, Madame Myriam GREGORI, Conseiller, qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Mme Ginette DESPLANQUE

L'affaire, mise en délibéré au 22 février 2018, a été prorogée au 1^er mars 2018.

ARRÊT : - Contradictoire - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile ; - signé par Monsieur Daniel MULLER, Président de Chambre, et par Mme Ginette DESPLANQUE, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

 

Par acte authentique du 4 mai 2005, le CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE MÉDITÉRRANÉE a consenti à la SCI EMISAM un prêt d'un montant de 445.500 euros remboursable selon un taux d'intérêt révisable jusqu'au 30 septembre 2030.

Des incidents de paiement étant intervenus, le CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE MÉDITÉRRANÉE a fait délivrer, le 15 juin 2012, un commandement de payer valant saisie puis a fait assigner devant le juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Privas aux fins de vente forcée du bien visé par ledit commandement, à savoir un immeuble à usage d'habitation située [...], cadastré section B n° YY.

Par jugement du 11 septembre 2014, le juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Privas a constaté que le CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE MÉDITÉRRANÉE ne justifie pas d'un titre exécutoire liquide et exigible, a prononcé la nullité de la procédure de saisie immobilière et a déclaré les autres demandes sans objet déboutant les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Par arrêt du 29 janvier 2015, la cour d'appel de Nîmes a confirmé ce jugement et a condamné le CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE MÉDITÉRRANÉE à payer à la SCI EMISAM la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Par arrêt du 14 avril 2016, la Cour de Cassation, première chambre civile, statuant sur le pourvoi formé par la société CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT, venant aux droits de la société CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE MÉDITÉRRANÉE contre l'arrêt rendu le 29 janvier 2015 par la cour d'appel de Nîmes a, au visa des dispositions de l'article L. 137-2 du code de la consommation, ensemble les articles 2224 et 2233 du Code civil, cassé et annulé, dans toutes ses dispositions, ledit arrêt et a remis, en conséquence, la cause et les parties dans l'état ou elles se trouvaient avant celui-ci et, pour être fait droit, les a renvoyées devant cette cour.

L'affaire a été débattue à l'audience du 27 mars 2017.

Par arrêt du 15 juin 2017, cette cour a invité la société CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE à justifier de la demande de prorogation des effets du commandement délivré le 15 juin 2012 et, le cas échéant, à présenter ses observations sur les conséquences résultant de l'absence de prorogation d'effet dudit commandement.

Vu les conclusions notifiées par la voie électronique le 6 juillet 2017 par la société CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT, venant aux droits de la société CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE MÉDITÉRRANÉE, laquelle demande, en substance, à la cour de constater qu'elle justifie de la prorogation des effets du commandement, d'infirmer le jugement du juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Privas du 11 septembre 2014, statuant à nouveau, de dire que la SCI EMISAM ne peut se prévaloir de la qualité de consommateur, de dire qu'est applicable à l'action en recouvrement de sa créance la prescription quinquennale de l'article L. 110-4 du code de commerce, subsidiairement, si la cour devait retenir l'applicabilité de la prescription biennale de l'article L. 137-2 du code de la consommation, devenu l'article L. 218-2) de dire qu'à l'égard d'une dette payable par termes successifs, la prescription se divise comme la dette elle-même et court à l'égard de chacune de ses fractions à compter de son échéance, de sorte que, si l'action paiement des mensualités impayées se prescrit à compter de leurs dates d'échéance successives, l'action en paiement du capital restant dû se prescrit à compter de la déchéance du terme, qui emporte son exigibilité, en tout état de cause, de dire non prescrite l'action en recouvrement qui lui a été conféré par le titre exécutoire constitué par l'acte authentique de prêt immobilier du 4 mai 2005, de fixer le montant de sa créance à la date d'arrêté du 1er septembre 2016 à la somme principale de 540.345,24 euros outre intérêts postérieurs au taux contractuel de 3,95 % l'an, subsidiairement sur ce point, de fixer sa créance à la somme principale de 514 .216,13 euros outre intérêts postérieurs au taux contractuel de 3,95 % l'an, de dire irrecevable comme prescrite, au surplus mal fondée, la demande de la SCI EMISAM en contestation de la validité de la stipulation d'intérêts comme la demande en déchéance du droit aux intérêts pour irrégularité alléguée du taux effectif global indicatif mentionné, subsidiairement sur ce point, dire irrecevable comme prescrite, au surplus mal fondée, la demande de la SCI EMISAM en déchéance du droit du prêteur aux intérêts pour irrégularité alléguée du taux effectif global indicatif mentionné à l'offre préalable acceptée, de dire que la SCI EMISAM n'établit pas le caractère abusif des clauses contractuelles relatives à l'assurance obligatoire ainsi qu'en matière d'exigibilité anticipée, en tout état de cause sur ce point, de dire que le défaut de remboursement du prêt aux dates mensuelles d'exigibilité contractuelle est constitutif d'une cause contractuelle non illicite de déchéance du terme contractuel et d'exigibilité anticipée, de dire que le juge de l'exécution n'a pas compétence pour statuer sur la responsabilité de la banque, en tout état de cause, de dire que la SCI EMISAM ne démontrent pas les manquements fautifs qu'elle allègue ni ne démontre ni même n'allègue aucun préjudice indemnisable, de rejeter la demande subsidiaire de délais comme irrecevable, de débouter la SCI EMISAM de toutes ses demandes fins et conclusions, de déterminer les modalités de poursuite de la procédure d'ordonner le renvoi en vente forcée et de condamner la SCI EMISAM au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Vu les conclusions notifiées par la voie électronique le 23 mars 2017 par la SCI EMISAM, laquelle demande à la cour, à titre principal, de confirmer le jugement entrepris, de dire et juger que l'action est prescrite, de dire et juger que le Crédit Immobilier encourt la déchéance du droit aux intérêts tant en raison de l'indétermination du taux que de la présence de clauses abusives, de dire et juger que la saisie diligentée est irrecevable cette dernière étant prescrite et ne justifiant pas que la déchéance du terme soit intervenue et d'une créance certaine et exigible notamment en raison des prêts accordés sans aucune analyse de la situation financière des parties, de débouter en conséquence la banque de toutes ses demandes fins et conclusions, à titre subsidiaire, et reconventionnellement, d'autoriser la vente amiable du bien dans un délai de deux ans sans intérêt pour s'acquitter de la dette et de condamner le Crédit Immobilier de France à lui verser la somme de 3.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

 

MOTIFS :

La société CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE justifie de la prorogation des effets du commandement de payer valant saisie immobilière en produisant l'ordonnance du juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Privas du 3 septembre 2014 publiée au service de publicité foncière le 5 septembre 2014 volume 2014 D n° YYY ainsi qu'un jugement du juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Privas du 2 septembre 2016 publié au service de publicité foncière le 2 septembre 2016 volume 2016 D n° ZZZ.

 

Sur l'absence de titre exécutoire :

L'examen des pièces produites par la banque fait apparaître que l'acte authentique de prêt immobilier reçu le 4 mai 2005, qui constitue le titre exécutoire en vertu duquel le commandement de payer valant saisie immobilière a été signifié puis publié, porte la mention de l'identité du clerc de l'office notarial intervenu à l'acte comme ayant été habilité par la banque, laquelle produit également (pièce 17) la procuration donnée le 20 avril 2005 par Monsieur P., agissant lui-même en vertu des pouvoirs qui lui ont été donnés le 28 février 2005 par Monsieur G., directeur général délégué, au dit clerc de notaire, la procuration comme la délégation de signature portant la mention suivante : « annexé à la minute d'un acte reçu par la SCP A. et B., Notaires associés à [ville O.], le 4 mai 2005 », mention signée par le notaire, Maître B.

Il est ainsi amplement justifié de l'existence du titre exécutoire.

 

Sur la prescription :

La SCI EMISAM ne saurait prétendre être qualifiée de consommateur au sens de l'article L. 137-2 (devenu L. 218-2) du code de la consommation alors qu'il s'agit d'une société civile immobilière, qui n'est pas une personne physique, et qui a au surplus, selon ses statuts, pour objet l'acquisition de tous biens immobiliers ainsi que la gestion et l'administrations desdits biens, ce qui exclut manifestement l'application de la prescription biennale invoquée par elle.

Il s'en déduit qu'il convient d'appliquer le régime de la prescription quinquennale de droit commun de l'article L. 310-4 du code de commerce, le point de départ de cette prescription se situant à la date de déchéance du terme, laquelle résulte d'un courrier recommandé avec demande d'avis de réception du 13 février 2012 adressé à la SCI EMISAM, prise en la personne de son gérant statutaire, ce qui n'est pas contestable au regard des termes mêmes de ce courrier par lequel la banque s'est prévalue de la clause d'exigibilité prévue à l'article XI des conditions générales.

Il convient par voie de conséquence de rejeter le moyen tenant à la prescription de la créance.

 

Sur la déchéance du droit à intérêts :

La SCI EMISAM soutient qu'à ce jour il serait impossible de connaître le taux réclamé, ni dans l'assignation, ni dans les documents annexés.

Elle affirme en outre que le taux effectif global est irrégulier en ce qu'il ne comporte pas l'assurance souscrite par le prêteur.

Il convient cependant d'observer que l'offre a été acceptée le 19 avril 2005, le prêt étant ensuite authentifié par acte notarié reçu le 4 mai 2005 les fonds étant, à cette date, mis à disposition de l'emprunteur.

Le délai de prescription quinquennale de l'action en nullité du taux effectif global court à compter du jour où l'emprunteur a connu ou aurait dû connaître l'erreur ou l'irrégularité affectant celui-ci.

Les termes mêmes des conclusions prises en vue de l'audience d'orientation du 28 février 2013 montrent que les irrégularités invoquées étaient connues par l'emprunteur qui fustige l'absence d'assurance, circonstance qui ne pouvait lui échapper. Par ailleurs il ne peut être sérieusement soutenu que le contrat ne comporterait pas le taux appliqué alors que celui-ci stipule que « le présent prêt est assorti de taux d'intérêts distincts applicables successivement de la façon suivante : un taux d'intérêt fixe de 3,65 % l'an applicable pendant une période commençant à la date d'émission de la présente offre et expirant le jour précédant la première date d'application du taux d'intérêt révisable, un taux d'intérêt révisable correspondant au taux interbancaire en euros 12 mois (TIBEUR 12 mois) ci-après dénommé taux de référence, augmentée de 1,80 points d'intérêts tels qu'il sera constaté, appliqué et révisé selon les modalités ci-dessous », les modalités particulières de révision du taux d'intérêt révisable étant ensuite reprises en page quatre de l'acte authentique.

Ces modalités particulières, connues de l'emprunteur, n'ont pas été contestées dans les cinq ans suivant la signature de l'acte et celui-ci ne saurait donc invoquer leur irrégularité.

 

Sur les clauses abusives :

La SCI EMISAM soutient à cet égard qu'aucun document relatif à l'assurance n'a été joint pour déterminer les conditions de l'assurance alors que les caractéristiques de celle-ci devaient être annexées.

Pour autant la banque produit l'exemplaire du cahier des charges et des conditions générales des prêts immobiliers contenant les dispositions préalables relatives aux offres de prêts, document paraphé et signé par l'emprunteur.

Ce document comporte les conditions contractuelles relatives à l'adhésion au contrat d'assurance groupe notamment souscrit en garantie des risques décès et perte totale et irréversible d'autonomie.

Par ailleurs, la SCI EMISAM affirme que la clause d'exigibilité anticipée serait également abusive sans pour autant démontrer cette affirmation, alors que le non-paiement des échéances contractuelles ne saurait être qualifié, par a priori, d'inobservation d'une obligation « mineure » et qu'il ne peut davantage être soutenu que la clause de déchéance révélerait « un pouvoir discrétionnaire » en l'état du non-respect par l'emprunteur de son obligation première de remboursement du prêt qui lui a été consenti.

Ce moyen ne saurait donc être retenu.

 

Sur la faute de la banque :

Ce moyen ne peut davantage être retenu alors que le juge de l'exécution n'est pas compétent pour statuer sur une demande d'un emprunteur visant à la condamnation de la banque au paiement de dommages intérêts, l'invocation d'une faute ayant causé « un préjudice financier » pour affirmer l'absence d'une créance certaine, liquide et exigible ayant manifestement cet objectif.

 

Sur la vente amiable :

La SCI EMISAM ne produit aucun document sérieux à cette fin qu'il s'agisse de la vente elle-même, en l'absence de toute indication d'un quelconque acquéreur, d'un prix, d'une recherche réelle d'un acquéreur au-delà des trois mandats de vente consentis en 2008, ou de sa situation économique actuelle alors qu'elle ne produit que les comptes, en 2005, d'une société ATRIUM.

Cette demande ne peut par voie de conséquence qu'être rejetée.

Le décompte produit fait apparaître qu'il reste du au 1^er septembre 2016 une somme principale de 540.345,24 euros sur laquelle il convient d'appliquer les intérêts postérieurs au taux contractuel de 3,95 % l'an.

Il convient par voie de conséquence d'ordonner la vente forcée de l'immeuble à usage d'habitation située [...], cadastré section B n° YY appartenant à la SCI EMISAM, de fixer la créance de la société CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT, venant aux droits de la société CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE MÉDITÉRRANÉE à hauteur de la somme principale de 540.345,24 euros sur laquelle il convient d'appliquer les intérêts postérieurs au taux contractuel de 3,95 % l'an, et de renvoyer la cause et les parties devant le juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Privas aux fins de voir fixer la date de l'audience de vente et déterminer les modalités de visite de l'immeuble.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT, venant aux droits de la société CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE MÉDITÉRRANÉE partie des frais irrépétibles qu'elle a pu exposer et il convient de lui allouer à ce titre la somme de 2.000 euros.

 

PAR CES MOTIFS :

La Cour,

Statuant publiquement, contradictoirement, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Ordonne la vente forcée de l'immeuble à usage d'habitation située [...], cadastré section B n° YY appartenant à la SCI EMISAM,

Fixe la créance de la société CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT, venant aux droits de la société CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE MÉDITÉRRANÉE à hauteur de la somme principale de 540.345,24 euros sur laquelle il convient d'appliquer les intérêts postérieurs au taux contractuel de 3,95 % l'an,

Renvoie la cause et les parties devant le juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Privas aux fins de voir fixer la date de l'audience de vente et déterminer les modalités de visite de l'immeuble,

Rejette les demandes plus amples ou contraires,

Condamne la SCI EMISAM à payer à la société CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT, venant aux droits de la société CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE MÉDITÉRRANÉE la somme de 2.000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de première instance et d'appel, ceux d'appel étant distraits au profit de Maître Jean-Luc V.,

Dit que les dépens seront distraits en frais privilégiés de poursuites.

LE GREFFIER                    LE PRÉSIDENT