Extrait : « Pour s'opposer à l'application des dispositions contractuelles litigeuses, la SCI Filatiers met en avant que cette clause pénale crée un déséquilibre dans les obligations des parties qui la rend nulle et de nul effet en application de l'article L. 212-1 du code de la consommation, puisque l'article 6 du contrat lui impose une mise en demeure préalable pour exiger de la société R3S des pénalités de retard : elle en fait découler que les pénalités ne peuvent courir qu'à compter de la mise en demeure du 11 décembre 2017 conformément à la règle générale en matière d'application des clauses pénales posée par l'article 1231-5 du code civil alinea 5.

La SAS R3S conteste tant la qualité de non professionnel de la SCI agissant dans le cadre de son activité de société civile immobilière que l'existence d'un déséquilibre.

L'article L. 212-1 du code de la consommation, relatif aux contrats conclus entre professionnels et consommateurs et applicable aux non-professionnels, dispose que sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

A la qualité de non-professionnel aux termes de l'article liminaire du code de la consommation toute personne morale qui n'agit pas à des fins professionnelles, le professionnel étant celui qui agit à des fins entrant dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole, étant précisé que même dans l'exercice de sa profession, mais dans un domaine qui ne relève pas de sa spécialité, un professionnel peut être considéré comme consommateur.

En l'espèce, la SCI Filatiers n'explique pas en quoi elle aurait, dans le cadre du contrat liant les parties, la qualité de consommateur ou de non-professionnel.

L'activité professionnelle d'une personne morale s'apprécie en premier lieu au regard de l'objet social fixé par ses statuts ; or, l'intimée ne verse pas les siens aux débats.

Les circonstances de l'espèce établissent néanmoins qu'elle a pour activité de gérer et de louer au moins un appartement, et le mandat de gestion donné à la SARL Agestis pour la résidence des Filatiers confirme qu'il entre dans cette activité, outre la gestion des loyers ou la recherche de locataires, la gestion des travaux notamment incombant au mandant.

Dès lors, les travaux confiés à la SAS R3S entrent bien dans le cadre de l'activité de la SCI et l'intimée, qui dispose seule des informations utiles à cet égard, ne démontre pas qu'elle exerce celle-ci à un titre non-professionnel.

En conséquence, elle ne peut revendiquer la protection due aux consommateurs et non-professionnels en matière de clause pénale, de sorte que la clause contractuelle litigieuse doit recevoir application dans les rapports entre les parties. »

 

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

 

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

TROISIÈME CHAMBRE

ARRÊT DU 7 JUILLET 2021

 

R.G. n° 20/00243. Arrêt n° 625/2021. N° Portalis DBVI-V-B7E-NNH6. Décision déférée du 28 novembre 2019 - Tribunal d'Instance de TOULOUSE – R.G. n° 11-18-0031.

 

APPELANTS :

Syndicat des copropriétaires X. REPRÉSENTÉ PAR SON SYNDIC, LA SARL PASSION IMMO

[...], [...], Représentée par Maître Nicolas J.-F. de la SCP J. - M. DE LA M. - J.-F., avocat au barreau de TOULOUSE

SARL PASSION IMMO

[...], [...], Représentée par Maître Nicolas J.-F. de la SCP J. - M. DE LA M. - J.-F., avocat au barreau de TOULOUSE

 

INTIMÉES :

SAS R3S

[...], [...], Représentée par Maître Annelore N. de la SELARL N.-G., avocat au barreau D'ARIEGE

SARL AGESTIS

[...], [...], Représentée par Maître Mathilde S., avocat au barreau de TOULOUSE

SCI FILATIERS

agissant poursuites et diligences de son gérant Monsieur Théo M., domiciliés en cette qualité audit siège

[...], [...], Représentée par Maître Nicolas D. de la SCP C. & ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE

 

COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 mai 2021, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant A. MAFFRE et P. POIREL, conseillers, chargés du rapport. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : C. BENEIX-BACHER, président, P. POIREL, conseiller, A. MAFFRE, conseiller.

Greffier, lors des débats : M. BUTEL

ARRÊT : - CONTRADICTOIRE - prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties - signé par C. BENEIX-BACHER, président, et par M. BUTEL, greffier de chambre.

 

FAITS :

La SCI Filatiers est propriétaire d'un appartement, géré par la SARL Agestis suivant mandat du 13 avril 2011, situé [adresse], aux premier et deuxième étages d'un immeuble en copropriété dont la SARL Passion Immo est le syndic.

Le 24 juin 2016, le plancher de cet appartement, loué à M. Y., s'est affaissé au niveau du receveur du bac à douche de la salle d'eau causant des dommages au local commercial situé en dessous.

La SARL Agestis a confié à la SAS R3S des travaux de remise en état du plancher, réalisés le 3 janvier 2017 et facturés le 10 janvier 2017 à hauteur de 8.464,32 euros ; la SCI Filatiers a partiellement réglé cette somme, par deux virements de 3.385,73 euros et de 468,02 euros.

L'appartement a par la suite été vendu à la SCI Crica : l'acte du 25 novembre 2020 précisait que le vendeur « aura seul à sa charge, le règlement des sommes dues ou toute autre somme relative » au sinistre survenu.

 

PROCÉDURE :

Par actes des 2, 10 et 21 août 2018, la SAS R3S a fait assigner la SARL Agestis, la SARL Passion Immo en sa qualité de syndic représentant le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [adresse], et la SCI Filatiers, devant le tribunal d'instance de Toulouse, en vue de leur condamnation solidaire au paiement des sommes de 5.497,18 € avec intérêts au taux légal à compter du jour de la demande, de 1.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et de 2.000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile, outre aux dépens.

Par acte d'huissier en date du 23 avril 2019, la SARL Agestis a appelé en cause la SARL Passion Immo.

Par jugement contradictoire du 28 novembre 2019, le juge a notamment :

- condamné la SCI Filatiers, prise en la personne de son représentant légal, à payer à la SAS R3S la somme de 4.610,57 € avec intérêts au taux de 12 % l'an à compter du 11 décembre 2017,

- rejeté la demande de dommages et intérêts présentée par la SAS R3S,

- condamné le syndicat des copropriétaires de la X., pris en la personne de son syndic la SARL Immo Passion, à payer à la SCI Filatiers la somme de 4.232,16 € avec intérêts au taux de 12 % l'an, à compter du 11 décembre 2017,

- condamné in solidum la SCI Filatiers et le syndicat des copropriétaires de la X., pris en la personne de son syndic la SARL Immo Passion, à payer à la SAS R38 la somme de 800 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et aux dépens de l'instance,

- condamné la SARL Agestis à relever et garantir la SCI Filatiers des condamnations prononcées à son encontre,

- rejeté les autres demandes des parties,

- ordonné l'exécution provisoire.

Pour se déterminer ainsi, le juge a considéré essentiellement que :

* seule la SCI Filatiers représentée par son mandataire, la société Agestis, s'est engagée contractuellement envers la société R3S en lui confiant, par l'acceptation du devis, l'intégralité des travaux visés dans celui-ci, et doit lui payer le solde de la facture avec intérêts contractuels à compter de la mise en demeure de payer celui-ci en date du 11 décembre 2017,

* l'état usagé du joint du receveur de douche dont l'entretien incombe à la SCI Filatiers et l'état dégradé des poutres de soutènement dont l'entretien incombe au syndicat des copropriétaires s'agissant de parties communes ont concouru au sinistre du 24 juin 2016, selon une responsabilité répartie à hauteur de 50 % pour chacun dans les rapports entre la copropriétaire et le syndicat des copropriétaires, lequel doit payer à la SCI Filatiers la somme de 4232,16 euros avec intérêts contractuels à compter du 11 décembre 2017,

* la société Agestis a commis une faute engageant sa responsabilité vis à vis du mandant en omettant de faire remplacer en temps utile le joint défectueux de l'appartement dont elle assurait la gestion et doit garantir la SCI Filatiers des condamnations prononcées à son encontre,

Par déclaration d'appel du 20 janvier 2020, le Syndicat des copropriétaires X., représenté par la SARL Passion Immo, et la SARL Passion Immo ont interjeté appel de la décision en ce qu'il a :

- dit et jugé que le dégât des eaux intervenu le 24 juin 2016 trouvait son origine, pour partie, dans les parties communes,

- condamné le Syndicat des Copropriétaires représenté par son Syndic, la SARL Passion Immo à payer à la SCI Filatiers la somme de 4.232,16 euros avec intérêts au taux de 12 % l'an à compter du 11 décembre 2017,

- condamné le même Syndicat des Copropriétaires à verser, solidairement avec la SCI Filatiers, à la SAS R3S la somme de 800,00 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

 

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Le syndicat des copropriétaires X. pris en la personne de son syndic, la SARL Passion Immo, et la SARL Passion Immo, dans leurs dernières conclusions en date du 20 avril 2020, demandent à la cour, au visa des articles 1103, 1217, 1241 et 1242 du Code civil, et 14 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, de :

- constater que les travaux de réparation correspondant à la facture dont le paiement du solde est revendiqué ont été réalisées par la société R3 S à la seule initiative de la SCI Filatiers et de la société Agestis,

- constater que la société Passion Immo, ès qualités de Syndic, n'a jamais donné mandat à la société Agestis, gestionnaire du bien propriété de la SCI Filatiers, copropriétaire du lot siège du sinistre,

- constater que les réparations dont s'agit ont été rendues nécessaires par le défaut d'entretien des parties privatives de l'appartement de la SCI Filatiers non pris en charge par son gestionnaire, la société Agestis, à l'exclusion de toute autre cause,

En conséquence,

- infirmer la décision dont appel dans l'ensemble de ses dispositions,

- prononcer la mise hors de cause du Syndicat des Copropriétaires de la X. régulièrement représente par son syndic,

- confirmer la mise hors de cause de la SARL Passion Immo prise en son nom personnel,

À titre subsidiaire et dans l'hypothèse où la Cour considérerait que le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence Les Filatiers est engagé dans les liens de l'obligation considérée en l'espèce,

- condamner La SCI Filatiers et la société Agestis à relever et garantir le Syndicat des Copropriétaires de la X. pris en la personne de son syndic ainsi que la SARL Passion Immo prise en son nom personnel de toute condamnation qui viendrait à être prononcée à leur encontre,

En tout état de cause,

- condamner la SCI Filatiers in solidum avec tout succombant à verser au profit du Syndicat des Copropriétaires de la X. pris en la personne de son syndic et de la SARL Passion Immo prise en son nom personnel une indemnité de 4.000,00 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,

- condamner la SCI Filatiers in solidum avec tout succombant aux entiers dépens de première instance et d'appel dont la distraction sera ordonnée au profit de Maître Nicolas J.-F., Avocat inscrit au Barreau de Toulouse, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile,

- condamner la SCI Filatiers in solidum avec tout succombant au remboursement des émoluments de recouvrement ou d'encaissement résultant des dispositions de l'article A 444-32 du Code de Commerce que le Syndicat des Copropriétaires de la X. et la Ste Passion Immo seraient amenés à régler dans l'hypothèse d'un recours à l'exécution forcée de la décision à intervenir.

Le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence X. et son syndic, la SARL Passion Immo, soutiennent qu'ils ne peuvent être tenus du règlement du solde de la facture de la SAS R3S au motif que le sinistre du 24 juin 2016, à l'origine des travaux et de ladite facture, est imputable à un défaut d'entretien du lot privatif appartenant à la SCI Filatiers : le dégât des eaux procède d'une fuite au droit du bac à douche dont les joints n'avaient pas été refaits en temps utile selon les experts des assureurs de la SCI et du syndicat des copropriétaires, la mise en cause de l'état des poutres de soutènement ne repose que sur le courrier de la société STEN B, plombier mandaté par la société Agestis, nécessairement orienté en la faveur du mandant.

Les appelants soulignent que les travaux facturés n'ont jamais été commandés pour le compte de la copropriété :

* ils ont été réalisées par la société R3S à la seule initiative de la SCI Filatiers et de la société Agestis,

* la SARL Passion Immo n'a jamais donné mandat à la société Agestis : elle a seulement agi pour donner l'accord de la copropriété pour les travaux, indispensable dès lors que le sinistre a produit des dommages affectant les parties communes,

* les réparations ont été rendues nécessaires par le défaut d'entretien strictement imputable à la SCI Filatiers et à son gestionnaire, aucunement à la copropriété, dont les parties communes ont d'ailleurs été victimes des infiltrations imputables à ce défaut d'entretien.

La cour prononcera la mise hors de cause du Syndicat des Copropriétaires de la Résidence Les Filatiers représenté par son syndic, et confirmera celle de la SARL Passion Immo, injustement mise en cause personnellement.

S'ils étaient condamnés, la SCI Filatiers et son gestionnaire Agestis devraient les relever et garantir, in solidum.

[*]

La SCI Filatiers, dans ses dernières conclusions en date du 4 février 2021, demande à la cour, au visa des articles 1156 et suivants, 1984 et suivants et 1992 et suivants du Code Civil, 212-2 du Code de la Consommation, de :

- confirmer le jugement de première instance en toutes ses dispositions,

- juger que le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence du X. est tenu de l'entretien des parties communes en application de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965,

- juger que le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence du X. ne rapporte pas la preuve que le sinistre soit imputable au seul défaut d'entretien de la partie privative appartenant à la SCI Filatiers,

en conséquence,

- débouter le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence du X. de sa demande de mise hors de cause,

- débouter le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence du X. de sa demande de garantie formée à l'encontre de la SCI Filatiers,

- débouter le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence du X. de sa demande formée à l'encontre de la SCI Filatiers sur le fondement de l'article 700 du CPC,

- confirmer le jugement de première instance en ce qu'il a condamné la société Agestis à relever et garantir la SCI Filatiers de l'ensemble des condamnations pouvant être prononcées à son encontre que ce soit au profit de la Société R3S ou du Syndicat des Copropriétaires,

- confirmer le jugement de première instance en ce qu'il a débouté la société R3S de sa demande de dommages et intérêts,

y ajoutant,

- condamner le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence du X. et tout succombant in solidum au paiement de la somme 3.000 € sur le Fondement de l'article 700 du CPC ainsi qu'aux entiers dépens d'instance devant la Cour d'Appel et de première instance.

La SCI rappelle qu'en 2011, elle a confié la gestion de l'appartement dont elle est propriétaire dans la résidence des Filatiers à la société Agestis, en ce compris « la gestion des travaux, que ce soit pour l'exécution des réparations et en régler les factures », et avec notamment le pouvoir d'engager seule les travaux n'excédant pas 200 euros HT et les travaux plus importants en cas d'urgence : le gestionnaire, qui connaissait parfaitement les lieux et a reloué l'appartement à l'été 2015, ne lui a fait aucune proposition de travaux avant le dégât des eaux du 24 juin 2016.

La SCI Filatiers met avant tout d'abord l'obligation du Syndicat des Copropriétaires d'entretenir les parties communes et d'assumer les conséquences de la vétusté des solives conformément à l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, d'ordre public : peu importe que le dommage soit ou non de son fait.

Le courrier de la société STEN B émane d'un professionnel du bâtiment, avant tout litige, et celui-ci n'est pas susceptible de vouloir favoriser la société Agestis puisqu'il refuse au contraire de poursuivre le contrat. Or, il a été le seul à constater la nature des désordres avec la société R3S qui n'a pas démenti son analyse. Les rapports des experts d'assurances sont des éléments de preuve soumis à discussion, sachant que les deux assureurs essaient d'échapper à leur responsabilité, et ils sont peu sérieux : lors de l'état des lieux du 20 août 2014, les joints étaient seulement jaunis sans que leur fonction soit mise en cause, et leur remplacement n'a pas été jugé nécessaire avant 2015, de sorte qu'ils ne peuvent être à l'origine d'infiltrations depuis des années comme retenu par les experts d'assurances. Le jugement doit être confirmé quant au partage de responsabilité entre la SCI et le Syndicat des Copropriétaires.

S'agissant de la garantie due par la société Agestis, le mandataire est tenu de toute faute ou négligence dans la gestion en violation d'une obligation de moyens ou de prudence et de diligence, appréciée in abstracto, le mandataire devant se comporter en « bon père de famille » dans la gestion ou l'entremise, en homme avisé et prudent: la société Agestis ne conteste pas la faute relative au non-remplacement des joints, seulement son lien de causalité avec l'effondrement du plancher, pourtant retenu par les experts.

Même si le lien de causalité n'était pas démontré, la responsabilité du gestionnaire serait engagée au regard de ses manquements à son devoir de conseil : il pouvait être utile de rechercher la responsabilité du locataire pour défaut d'entretien et d'exiger de lui une déclaration de sinistre auprès de son assureur et il était pour le moins nécessaire de préserver la preuve de l'état des lieux par photos ou constat d'huissier avant de permettre leur remise en état alors que les expertises d'assurances (qui peuvent être opposées à leurs assurés) n'avaient pas encore eu lieu.

La société Agestis ne l'a pas invitée à limiter son acceptation du devis, n'a pas avisé R3S que la SCI ne s'engageait que pour 3.385,73 euros, ne lui a transmis le paiement correspondant que 5 mois après l'avoir reçu et n'a pas contesté les conclusions expertales, ne préservant pas les intérêts de son mandant dans la relation avec la société R3S. Le jugement sera donc confirmé.

La société R3S n'a pas relevé appel du rejet de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive qui est donc devenu définitif. Les pénalités ne peuvent courir qu'à compter de la mise en demeure du 11 décembre 2017, la clause contraire des conditions générales de vente créant un déséquilibre dans les obligations des parties qui la rend nulle et de nul effet (L. 212-1 du code de la consommation). Le taux de 12 % correspond à 3 fois la valeur légale : manifestement excessif, il doit donc être réduit au taux légal.

Si les intérêts étaient accordés sur l'intégralité de la facture dès février 2017, Agestis qui a reçu le règlement dès le 23 décembre 2016 devrait être condamnée à les supporter à raison de sa faute et en tout cas à l'en relever.

La société Agestis et le Syndicat des Copropriétaires devront être en toute hypothèse être condamnés à garantir la SCI FILATIERS des sommes allouées à la société R3S.

[*]

La SARL Agestis, dans ses dernières conclusions en date du 16 juillet 2020 contenant appel incident, demande à la cour, au visa des articles 1984 et suivants du Code civil, de :

- confirmer le jugement rendu le 28 novembre 2019 en ce qu'il a :

* débouté la société R3S de toutes ses demandes dirigées à l'encontre de la société Agestis,

* condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis X. à payer à la société R3S la somme de 4.232,16 € avec intérêts aux taux de 12 % l'an, à compter du 11 décembre 2017,

- réformer le jugement rendu en ce qu'il a :

* condamné la société Agestis à relever et garantir la SCI Filatiers des condamnations prononcées à son encontre,

* débouté la société Agestis de sa demande de condamnation solidaire du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis X. et la société Passion Immo à garantir la société Agestis de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre,

Et statuant à nouveau,

- constater que la société Agestis a accepté le devis de la société R3S au nom et pour le compte de la société Passion Immo, syndic de la copropriété Les Filatiers,

- débouter la SCI Filatiers de ses demandes, fins et conclusions, formulées à l'encontre de la société Agestis,

- condamner solidairement le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis X. et la société Passion Immo à garantir la société Agestis de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre,

- condamner solidairement la société R3S, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis X. et la société Passion Immo à verser la somme de 1.200 € en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile,

- condamner solidairement la société R3 S, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis X. et la société Passion Immo aux entiers dépens.

La société Agestis déclare avoir été mandatée par le syndic de copropriété, la SARL Passion Immo, pour solliciter un devis puis pour l'accepter : le devis a été établi au nom de la SARL Passion Immo et celle-ci a demandé dans sa lettre recommandée du 23 décembre 2016 que la facture soit également libellé « au nom de Passion Immo représentant la SDC Filatiers », d'où son appel en la cause pour une bonne administration de la justice.

Les travaux touchant aux parties communes, elle ne pouvait les valider que sur mandat du syndic : elle n'a agi ni pour son compte ni pour le compte de la SCI Filatiers. Le syndic, la SARL Passion Immo, a confirmé par courriel du 22 décembre 2016 que la copropriété prenait en charge les travaux de reconstitution et de reprise du plancher à hauteur de 2.952,83 euros et 667,49 euros.

Le Tribunal d'Instance a retenu la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, qui prévoit une responsabilité de plein droit pour les désordres causés aux copropriétaires et aux tiers par le défaut d'entretien des parties communes : la société STEN B avait en effet constaté lors de son intervention sous le receveur que les poutres de soutènement étaient complètement rongées et que la cause était soit des insectes, soit une vétusté avancée ou des infiltrations anciennes mais en aucun cas l'infiltration du receveur.

La société Agestis ne peut être tenue au paiement de la facture solidairement ou aux lieu et place du syndicat des copropriétaires pour des travaux dont la prise en charge avait été acceptée par ces derniers : elle n'a pas vocation à pallier sa carence du syndicat de copropriété dont la condamnation à paiement en première instance doit être confirmée.

La société gestionnaire de l'appartement, plus que diligente dans ses interventions pour la réalisation des travaux et leur paiement, ne saurait être tenue à des dommages et intérêts pour résistance abusive envers la société R3S.

S'agissant de l'exécution de son mandat envers la la SCI Filatiers, la société Agestis fait valoir qu'il n'est pas établi de lien entre le mauvais état des joints indiqué par elle et l'effondrement du plancher : l'expert de l'assureur de la SCI a conclu sans pouvoir faire de constatations du fait des travaux intervenus.

La mention de joints « à remplacer, en mauvais état » sur l'état des lieux d'entrée du 6 juillet 2015 ne signifie pas que le joint est fuyard et ne remplit pas sa mission : le dégât des eaux est daté du 24 juin 2016, 4 mois avant l'affaissement, et aucune poutre ne peut pourrir en si peu de temps ; aucun lien de causalité n'est donc certain entre l'infiltration par les joints et l'effondrement du plancher.

Suite à l'intervention de la société STEN B qui n'a pas réussi à joindre le syndic, la SARL Passion Immo, la société Agestis a agi avec diligence en bon père de famille dans le cadre de son mandat, dans l'intérêt de la locataire de la SCI Filatiers et après confirmation par le syndic, la SARL Passion Immo, de la prise en charge des travaux touchant la structure de l'immeuble pour 2.952,83 euros HT et 667,49 euros HT et validation du devis à hauteur de 3.385,73 euros par la SCI Filatiers : il ne peut lui être reproché une « exécution intempestive des travaux » au regard des recours contre les assurances.

N'ayant pas commis de faute vis-à-vis de son mandant comme relevé par le premier juge, elle ne peut être condamnée à relever et garantir la SCI Filatiers d'éventuelles condamnations à son encontre.

La SARL Passion Immo lui a donné un mandat clair, délimité et sans réserve, et elle a engagé le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence Les Filatiers : elle ne peut se retrancher derrière le refus de prise en charge par l'assurance pour s'exonérer de son obligation de paiement. La demande de paiement de la société R3S à son encontre n'est donc pas fondée, Le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence Les Filatiers et la SARL Passion Immo devront être solidairement condamnés à la relever et garantir le cas échéant.

[*]

La SAS R3S, dans ses dernières conclusions en date du 6 octobre 2020, demande à la cour au visa des articles 1103, 1217 et 1242 du code civil, de :

- confirmer le jugement du tribunal d'instance de Toulouse du 28 novembre 2019 sauf en ce qu'il a fixé le point de départ des intérêts au taux contractuel de 12 % l'an au 11 décembre 2017,

Et en conséquence,

- dire et juger que les intérêts au taux contractuel de 12 % l'an seront dus à compter du 10 février 2017,

- condamner tout succombant à payer à la société R3S, la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile,

- condamner tout succombant aux entiers dépens d'instance devant la Cour d'appel et de première instance.

La société R3S déclare que la société Agestis, gestionnaire de l'appartement dont le plancher s'est affaissé, s'est mise en relation avec elle : selon ses instructions, elle a établi et modifié plusieurs fois (quant aux travaux à accomplir et à la personne prenant en charge les travaux) un devis au nom de la société Passion Immo, Syndic de la copropriété du X., finalement été accepté le 23 décembre 2016.

La facture, au nom du Syndicat de copropriété conformément aux instructions reçues, a été adressée le 10 janvier 2017 à l'interlocuteur de la société R3S, à savoir la société Agestis.

Elle a accompli les travaux qui lui ont été commandés, ce qui n'est pas contesté, et revendique le paiement du solde de sa facture, refusé tant par Agestis que par Passion Immo, par qui de droit quelles que soient les discussions entre les parties.

S'agissant des intérêts dus à compter de la mise en demeure du 10 février 2017, la SCI Filatiers ne peut revendiquer l'application du code de la consommation puisqu'elle n'est pas un consommateur ou un non professionnel, s'agissant de son activité de société civile immobilière, et la clause ne crée aucun déséquilibre puisqu'elle ne permet pas par exemple au professionnel de se soustraire à ses obligations. Par ailleurs, elle ne peut être réduite en l'absence de preuve d'un caractère manifestement excessif.

[*]

La clôture a été prononcée par ordonnance du 26 avril 2021.

 

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la demande en paiement de la société R3S :

Le premier juge a condamné la SCI Filatiers à payer à la SAS R3S la somme de 4.610,57 € avec intérêts au taux de 12 % l'an, et a rejeté la demande de dommages et intérêts présentée par la SAS R3S, dispositions qui ne sont pas remises en cause ici.

La cour ne statue que sur les prétentions énoncées aux dispositifs des conclusions des parties, et en l'espèce sur la seule question du point de départ des intérêts contractuels discutée par la société R3S, puisque la SCI Filatiers demande pour sa part la confirmation du jugement en toutes ses dispositions, ce qui inclut l'application du taux d'intérêt contractuel de 12 %.

S'agissant du point de départ de ces intérêts, la société R3S, se référant aux conditions générales de vente, soutient qu'il doit être fixé au 10 février 2017, date d'échéance de la facture sans nécessité de mise en demeure préalable -même si une telle mise en demeure a bien eu lieu à cette date-, et non au 11 décembre 2017, date de mise en demeure retenue par le premier juge.

Il n'est pas discuté que le contrat liant les parties est soumis aux conditions générales de vente « Octobre 2015 » annexées au devis accepté : l'article 8 intitulé « Paiement » précise que « toute somme non payée à l'échéance prévue est majorée de plein droit de l'intérêt contractuel de 12 % l'an, à titre de clause pénale non récupérable et ne préjudicie en rien à la réparation des dommages éventuels à R3S qui pourraient en outre être dus du fait de l'arrêt des travaux ».

Et il importe de préciser qu'avant la mise en demeure adressée le 11 décembre 2017 au mandataire de la SCI Filatiers, Agestis, les précédentes relances de R3S étaient destinées au Syndicat des Copropriétaires, de sorte qu'envoyées à un tiers, elles ne sauraient valoir mise en demeure de la SCI.

Pour s'opposer à l'application des dispositions contractuelles litigeuses, la SCI Filatiers met en avant que cette clause pénale crée un déséquilibre dans les obligations des parties qui la rend nulle et de nul effet en application de l'article L. 212-1 du code de la consommation, puisque l'article 6 du contrat lui impose une mise en demeure préalable pour exiger de la société R3S des pénalités de retard : elle en fait découler que les pénalités ne peuvent courir qu'à compter de la mise en demeure du 11 décembre 2017 conformément à la règle générale en matière d'application des clauses pénales posée par l'article 1231-5 du code civil alinea 5.

La SAS R3S conteste tant la qualité de non professionnel de la SCI agissant dans le cadre de son activité de société civile immobilière que l'existence d'un déséquilibre.

L'article L. 212-1 du code de la consommation, relatif aux contrats conclus entre professionnels et consommateurs et applicable aux non-professionnels, dispose que sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

A la qualité de non-professionnel aux termes de l'article liminaire du code de la consommation toute personne morale qui n'agit pas à des fins professionnelles, le professionnel étant celui qui agit à des fins entrant dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole, étant précisé que même dans l'exercice de sa profession, mais dans un domaine qui ne relève pas de sa spécialité, un professionnel peut être considéré comme consommateur.

En l'espèce, la SCI Filatiers n'explique pas en quoi elle aurait, dans le cadre du contrat liant les parties, la qualité de consommateur ou de non-professionnel.

L'activité professionnelle d'une personne morale s'apprécie en premier lieu au regard de l'objet social fixé par ses statuts ; or, l'intimée ne verse pas les siens aux débats.

Les circonstances de l'espèce établissent néanmoins qu'elle a pour activité de gérer et de louer au moins un appartement, et le mandat de gestion donné à la SARL Agestis pour la résidence des Filatiers confirme qu'il entre dans cette activité, outre la gestion des loyers ou la recherche de locataires, la gestion des travaux notamment incombant au mandant.

Dès lors, les travaux confiés à la SAS R3S entrent bien dans le cadre de l'activité de la SCI et l'intimée, qui dispose seule des informations utiles à cet égard, ne démontre pas qu'elle exerce celle-ci à un titre non-professionnel.

En conséquence, elle ne peut revendiquer la protection due aux consommateurs et non-professionnels en matière de clause pénale, de sorte que la clause contractuelle litigieuse doit recevoir application dans les rapports entre les parties.

Il en résulte que la décision déférée doit être infirmée en ce qui concerne le point de départ des intérêts contractuels : la SCI Filatiers sera donc condamnée à payer à la SAS R3S, outre la somme fixée par le premier juge, les intérêts au taux contractuel de 12 % ayant couru depuis la date convenue pour l'exigibilité de la facture présentée le 9 janvier 2017 à son mandataire, la société Agestis, soit le 10 février 2017.

 

Sur les responsabilités de la SCI Filatiers et du Syndicat des Copropriétaires :

Les travaux confiés à la SAS R3S sont intervenus à la suite d'un dégât des eaux survenu le 24 juin 2016 suivi de l'affaissement du receveur de douche de la salle de bain de l'appartement de la SCI Filatiers : ils ont porté sur la remise en état du plancher sous cette salle de bain dont le mauvais état n'est pas contesté.

Les parties sont contraires sur l'imputabilité de ce désordre, résultat du seul défaut d'entretien des joints de la douche de l'appartement de la SCI ou pour partie aussi d'un défaut d'entretien des poutres de soutènement par le Syndicat des Copropriétaires.

La SCI Filatiers ne discute pas la réalité du défaut d'entretien du logement lui appartenant qui lui est reproché et, sollicitant la confirmation du jugement entrepris, ne remet pas en cause la part de responsabilité dans le sinistre, 50 %, mise à sa charge par le premier juge.

Une part équivalente de responsabilité a été retenue à l'encontre du Syndicat des Copropriétaires sur la base de deux pièces :

* un courrier de la société STEN B en date du 7 décembre 2016 adressé à la société Agestis par lequel l'entreprise de plomberie et chauffage mandatée pour la remise en état de la douche dit ne pas pouvoir donner suite aux travaux entamés après avoir constaté, lors de son intervention le 1er décembre 2016, sous le receveur que le sol en tomettes s'était délité et affaissé et avoir vu que les poutres de soutènement étaient complètement rongées ; ce professionnel formule trois hypothèses quant à la cause de cette dégradation de la structure, des insectes, une vétusté avancée ou des infiltrations anciennes et exclue l'infiltration du receveur au regard du faible impact de ce dégât des eaux sur le WC situé au-dessous,

* un rapport d'expertise amiable du 26 avril 2017, établi par le cabinet Polyexpert 31 Toulouse mandaté par l'assureur de la SCI, selon lequel le sinistre est consécutif à des infiltrations d'eau lentes et récurrentes au travers des joints d'étanchéité au pourtour du bac à douche de l'appartement de la SCI Filatiers et d'un défaut d'entretien des joints non refaits entre les locataires Z. et Y. ; l'expert précise qu'il n'a pu constater les dommages du fait des travaux menés (renforcement de la structure commune de l'immeuble et réfection de la cabine de douche) et dit se fonder sur les constatations de STEN B et sur un constat d'huissier, non produit, en faveur d'un pourrissement avancé de la poutre maîtresse ayant rompu.

Les appelants produisent en outre le courrier de l'expert mandaté par leur assureur, retenant lui aussi le 15 mars 2017 que la lente infiltration d'eau sur des années en raison du mauvais état des joints périphériques du bac de douche est à l'origine de l'état de pourrissement avancé des poutres et solives et de la désagrégation des tommettes, de la copropriété : il en conclut que 'l'assureur immeuble ne peut intervenir en cas de défaut d'entretien connu de l'assuré et invite le syndic à interroger la SCI Filatiers 'pour ce défaut d'entretien caractérisé à l'origine du sinistre'.

Il résulte de ces éléments d'une part qu'il existe un consensus sur l'état de pourrissement des poutres de soutènement, avancé et antérieur au dégât des eaux du 24 juin 2016, et d'autre part que seule la société STEN B a pu l'observer : les deux experts d'assurance procèdent quant à eux par pure affirmation quand ils décrètent que ce pourrissement est dû à des infiltrations récurrentes plutôt qu'à une infestation par des insectes, sans l'avoir vu et sans étayer leurs conclusions d'une argumentation d'ordre technique.

Cependant, le courrier de la société STEN B qui formule trois hypothèses ne permet pas davantage d'affirmer le rôle causal d'un éventuel défaut d'entretien imputable au Syndicat des Copropriétaires dans la dégradation des poutres : en effet, l'effet possible de la présence d'insectes ou de la vétusté n'est que l'une des branches de l'alternative présentée par le plombier mandaté, l'autre étant la conséquence d'éventuelles infiltrations anciennes au-delà du dégât des eaux apparemment limité qui a déclenché les travaux.

Or, c'est à la SCI Filatiers, dont l'engagement contractuel envers la SAS R3S pour l'intégralité des travaux commandés n'est pas ici remis en cause et qui ne conteste pas davantage sa part de responsabilité dans les désordres, et non au Syndicat, qu'il revient de démontrer qu'une partie de ceux-ci incombe à ce dernier.

À cet égard, la bailleresse produit les états des lieux réalisés en 2014 et 2015 :

- lors de l'entrée dans les lieux de M. Z. le 20 août 2014, la case « état moyen » a été cochée s'agissant de la douche et les joints de la salle de bain, avec cette précision que les joints de la faïence de la douche étaient jaunis,

- en 2015 les joints de la salle d'eau sont dits « en mauvais état, à remplacer » le 6 juillet dans l'état des lieux de sortie de M. Z. et en 'mauvais état' le 24 août dans l'état des lieux d'entrée de M. Y.

Dès lors, dans la mesure où le défaut d'entretien contre les insectes ou la vétusté n'est avancé qu'à titre d'hypothèse par la société STEN B et où les poutres abîmées se situent précisément sous le receveur de douche aux joints altérés d'un appartement dont elle est propriétaire depuis plusieurs années, il apparaît que la SCI Filatiers ne rapporte pas une preuve suffisante d'un manquement du Syndicat propre à engager la responsabilité de ce dernier et partant, l'obliger à assumer le coût de la part des travaux tenant à la réfection des poutres.

Dans ces conditions, la décision déférée sera infirmée en ce qu'elle a condamné le syndicat des copropriétaires de la X., pris en la personne de son syndic la SARL Immo Passion, à payer à la SCI Filatiers la somme de 4.232,16 € avec intérêts au taux de 12 % l'an, à compter du 11 décembre 2017.

 

Sur la garantie de la SARL Agestis :

La société Agestis, condamnée en première instance à relever et garantir la SCI Filatiers des condamnations prononcées à son encontre sur le fondement des articles 1991 et 1992 du code civil, fait valoir au soutien de sa demande de réformation en premier lieu que la faute commise à l'encontre de son mandant retenue par le premier juge, à savoir le non-remplacement à l'été 2015 du joint du bac de douche qu'elle savait défectueux, est sans lien direct avec le sinistre :

* ce mauvais état relevé ne signifie pas que le joint est fuyard, ce qui aurait été immédiatement perceptible dans le local situé en dessous,

* même s'il l'était déjà, aucune poutre ne peut pourrir en si peu de temps,

* et la société STEN B a d'ailleurs envisagé d'autres causes possibles.

Pour autant, s'il était éventuellement encore fonctionnel à l'été 2015, le fait est que ce joint, en mauvais état, d'une part n'a pas été remplacé par le mandataire, ou par le locataire à son instigation, Agestis ne disconvenant pas de son obligation en la matière, et d'autre part il a cessé de remplir son office dans les mois qui ont suivi.

Considérant en outre que la société Agestis a fait disparaître dans l'état des lieux d'entrée de M. Y. la mention « à remplacer » qu'elle avait fait figurer un mois plus tôt dans l'état des lieux de sortie de M. Z., elle ne peut soutenir qu'elle a de la sorte rempli fidèlement ses obligations de mandataire à l'égard de la SCI Filatiers.

Agestis se défend en deuxième lieu d'un manquement à son obligation de conseil, exposant qu'elle a agi avec diligence dans l'intérêt du locataire après s'être assurée de l'accord du syndic pour la prise en charge des travaux touchant la structure de l'immeuble et estimant qu'elle était mandatée par les deux parties, syndic et SCI, pour accepter le devis et que la SCI l'a ratifié à hauteur de 3385,73 euros seulement.

Or, l'examen du devis signé par la société Agestis ne montre aucun cantonnement de l'acceptation ainsi opposable en son entier à la SCI Filatiers qu'elle représentait en vertu du mandat de gérance : en se fiant à ses échanges informels avec le syndic, tiers au devis, et en omettant de mentionner dans l'unique document contractuel que la SCI représentée limitait son engagement à hauteur de 3.385,73 euros, elle n'a pas préservé les intérêts de son mandant dans la relation avec la société R3S.

Ce manque de prudence resterait fautif même dans l'hypothèse, discutable en l'espèce, d'un second mandat d'acceptation qui lui aurait été donné par le syndic, dans la mesure où les proportions de leurs obligations contractuelles respectives restaient non définies.

Pour autant, la preuve d'une cause des désordres imputable au Syndicat n'est pas rapportée, ainsi qu'il a été vu plus haut : il n'est donc pas établi qu'une autre formulation de l'engagement contractuel de la SCI Filatiers aurait évité au mandant de payer au final le montant total des travaux, pas davantage que le remplacement du joint en 2015 aurait suffit à pallier, au-delà du seul dégât des eaux de juin 2016, la dégradation avancée des poutres.

Dès lors, la mauvaise exécution du mandat confié à Agestis n'a fait perdre à la SCI Filatiers qu'une chance de ne pas avoir à assumer le coût de cette partie des travaux, perte de chance qui sera évaluée à 50 % au regard des échanges préalables tout de même menés avec le Syndicat des Copropriétaires.

En conséquence, le jugement sera en conséquence infirmé en ce qu'il a condamné la SARL Agestis à relever et garantir la SCI Filatiers des condamnations prononcées à son encontre : le mandataire devra verser à son mandat la moitié des sommes mises à sa charge au profit de la SAS R3S, à savoir (4.610,57/2=) 2.305,285 avec intérêts au taux de 12 % l'an à compter du 10 février 2017.

 

Sur le recours de la société Agestis à l'égard du Syndicat et de la société Passion Immo :

La société Agestis affirme avoir été mandatée par le syndic de copropriété, la SARL Passion Immo, pour solliciter puis accepter un devis qui a d'ailleurs été établi au nom du syndic, la SARL Passion Immo lui ayant confirmé la prise en charge par la copropriété des travaux de reconstitution et de reprise du plancher à hauteur de 2.952,83 euros et 667,49 euros et en outre expressément demandé que la facture soit libellée « au nom de Passion Immo représentant la SDC Filatiers »', d'où son appel en la cause pour une bonne administration de la justice.

Sur le fondement du mandat allégué, elle réclame que le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence Les Filatiers et la SARL Passion Immo soient solidairement condamnés à la relever et garantir.

Au soutien de sa prétention, elle produit en tout et pour tout deux pièces émanant de la SARL Passion Immo :

* par courriel du 7 décembre 2016, le syndic lui fait savoir que les propriétaires lui « indiqué prendre en charge les travaux et qu'après nous verrions avec les assurances pour les remboursements éventuels », sans formaliser le moindre engagement de paiement ou remboursement, la moindre commande ou mandat à l'égard de la société Agestis,

* par lettre recommandée du 23 décembre 2016, le syndic, qui dit confirmer que la copropriété prendra en charge les travaux de réparation par reconstitution et la reprise du plancher haut, lui fait cette fois-ci une demande : dire à la SAS R3S que 'nous la mandatons aussi pour le poste nettoyage et évacuation des gravats dans les WC puisqu'il est nécessaire d'avoir notre accord pour effectuer les travaux' et d''établir cette facture au nom de Passion Immo représentant de la SDC Filatiers'.

Cependant, il est ainsi demandé à Agestis d'indiquer deux points à l'entreprise, autrement dit de lui donner deux informations, nullement de valider un devis en son nom. Au surplus, ainsi qu'il a été vu plus haut, en signant le devis sans en préciser les parties acceptées par la SCI Filatiers et/ou par le Syndicat des Copropriétaires, la société se serait mal acquittée d'un tel mandat.

Dès lors, elle n'est pas fondée à demander au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence Les Filatiers et à la SARL Passion Immo, que ce soit en sa qualité de syndic de copropriété ou en son nom personnel, de la relever et garantir des condamnations prononcées à son encontre. Le jugement déféré sera en conséquence confirmé sur ce point.

 

Sur les frais et dépens :

La SCI Filatiers et la société Agestis qui succombent au principal seront condamnés à supporter les dépens, avec autorisation des avocats de la cause qui en ont fait la demande à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils auraient fait l'avance sans avoir reçu provision. Elles ne peuvent donc prétendre à une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Au contraire, l'équité impose de condamner la SCI Filatiers à verser une somme de 1.500 euros au Syndicat des Copropriétaires ainsi qu'une somme de 1.200 euros à la SAS R3S au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Aucune autre considération tirée de l'équité ou de la situation économique des parties ne commande le prononcé d'autres condamnations sur ce fondement.

 

PAR CES MOTIFS :

La Cour,

Infirme partiellement la décision entreprise en ce qui concerne le point de départ des intérêts contractuels, la condamnation à paiement prononcée à l'encontre du Syndicat des Copropriétaires représenté par son Syndic, la SARL Passion Immo et la condamnation de la SARL Agestis à relever et garantir la SCI Filatiers des condamnations prononcées à son encontre,

Statuant à nouveau,

Condamne la SCI Filatiers à payer à la SAS R3S, outre la somme fixée par le premier juge, les intérêts sur cette somme au taux contractuel de 12 % ayant couru depuis le 10 février 2017,

Déboute la SCI Filatiers de sa demande de prise en charge par le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence Les Filatiers des sommes dues à la SAS R3S,

Condamne la SARL Agestis à verser à la SCI Filatiers la somme de 2305,285' avec intérêts au taux de 12 % l'an à compter du 10 février 2017,

Confirme la décision en ce qu'elle a rejeté la demande de la SARL Agestis à être relevée et garantie par le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence Les Filatiers et la SARL Passion Immo, en ses autres dispositions non contraires aux présentes,

Rejette toute autre demande, plus ample ou contraire,

Condamne in solidum la SCI Filatiers et la SARL Agestis aux entiers dépens et au paiement de la somme de 1.500 euros au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence Les Filatiers représenté par son syndic, la SARL Passion Immo, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et de celle de 1.200 euros à la SAS R3S sur le même fondement,

Autorise, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile, les avocats de la cause qui en ont fait la demande à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils auraient fait l'avance sans avoir reçu provision.

LE GREFFIER                                LE PRÉSIDENT

M. BUTEL                                        C. BENEIX-BACHER