Extrait : « Qu’en statuant ainsi, alors, d’une part, […] et que, d’autre part, ne peuvent être considérées comme abusives que les clauses insérées dans des contrats conclus avec des professionnels, qualité que le juge de proximité n’a pas constatée à l’égard de M. X. [bailleur], le tribunal qui a violé le premier des textes susvisés, n’a pas donné de base légale à sa décision au regard du second [L. 132-1 Code de la consommation] ».

 

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

 

COUR DE CASSATION

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 28 MARS 2008

 

N° de pourvoi : 06-20380. Arrêt n° 382

DEMANDEUR à la cassation : Monsieur X.

DÉFENDEUR à la cassation : Madame Y.

M. Bargue (président), président. SCP Roger et Sevaux, avocat(s).

 

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

 

Sur le moyen unique, pris en ses première et deuxième branches :

Vu l’article 1235 du code civil, ensemble l’article L. 132-1 du code de la consommation ;

 

Attendu que, selon acte sous seing privé en date du 1^er septembre 2003, M. X. a donné en location à Mme Y. un appartement meublé pour la durée d’un an moyennant un loyer de 260 euros provision pour charges comprise et un dépôt de garantie de 520 euros ; que le bail pouvait être résilié à tout moment moyennant un préavis de trois mois réduit à un mois dans certaines conditions ; que le Fonds social pour le logement a versé la somme de 842,60 euros au titre du dépôt de garantie, de frais de bail et d’une partie du loyer de septembre 2003 ; que par lettre en date du 18 septembre 2003, Mme Y. a donné congé et a sollicité la restitution des sommes versées tant par elle que par le FSL ; que M. X., qui avait restitué la somme de 520 euros versée par Mme Y. mais refusé de rembourser le surplus des sommes versées par le FSL, a été condamné par le juge de proximité au paiement de la somme de 842,60 euros ;

Attendu que pour condamner M. X. au paiement de la somme de 842,60 euros versée par le Fonds social pour le logement sur le fondement de l’enrichissement sans cause, le juge de proximité retient également le caractère abusif des clauses du contrat de location relatives aux frais de dossier, au préavis et au dépôt de garantie ;

 

Qu’en statuant ainsi, alors, d’une part, que les sommes dont le remboursement était sollicité par Mme Y. avaient été versées par le Fonds social du logement et que, d’autre part, ne peuvent être considérées comme abusives que les clauses insérées dans des contrats conclus avec des professionnels, qualité que le juge de proximité n’a pas constatée à l’égard de M. X., le tribunal qui a violé le premier des textes susvisés, n’a pas donné de base légale à sa décision au regard du second ;

 

PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur les autres griefs : CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, le jugement rendu le 18 novembre 2005, entre les parties, par la juridiction de proximité d’Alençon ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit jugement et, pour être fait droit, les renvoie devant la juridiction de proximité d’Argentan ;

Condamne Mme Y. aux dépens ;

Vu les articles 700 du code de procédure civile et 37, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1991, rejette la demande de la SCP Roger et Sevaux, avocat de M. X. ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite du jugement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit mars deux mille huit.

Sur le rapport de Mme Richard, conseiller référendaire, les observations de la SCP Roger et Sevaux, avocat de M. X., et après en avoir délibéré conformément à la loi ; M. BARGUE, président.

 

 

Moyen produit par la SCP Roger et Sevaux, avocat aux Conseils pour M. X.

Il est fait grief au jugement attaqué d'avoir condamné Monsieur X. à régler à Mademoiselle Y. une somme de 842,60 euros avec intérêts de droit au taux légal à compter du 20 octobre 2003,

Aux motifs que, lors de la signature de l'engagement de location, acte unilatéral signé seulement par Mademoiselle Y., Monsieur X. a encaissé de celle-ci une somme de 520 euros à titre d'arrhes ; que lors de la signature du bail, Monsieur X. a encaissé de Mademoiselle Y. le mois de loyer de septembre 2003, celle-ci en réclamant la quittance et a reçu FSL (fonds de solidarité pour le logement) une somme de 842,60 euros dû versée au titre d'une subvention accordée à Mademoiselle Y. se répartissant ainsi : dépôt de garantie 520 euros, frais de bail 155 euros, allocation 167,60 euros ; que Monsieur X. ne justifie d'aucun décompte locatif, d'aucune facture de remise en état, il a restitué à Mademoiselle Y. une somme de 520 euros ; que le loyer mensuel est de 256,95 euros, les charges mensuelles de 3,05 euros, l'allocation a commencé le 1^er septembre 2003, le congé a été donné le 18 septembre 2003, les lieux ont été reloués le 1^er octobre 2003 ; que pour justifier son refus de rembourser un complément à sa locataire, Monsieur X. fait état de clauses insérées dans le contrat de location dressé par ses soins, qui se révèlent abusives et qui ne pourront donc être retenues dans la discussion : - frais de constitution de dossier qui s'élèvent à un mois de loyer à régler par le locataire lors de son départ ; - préavis de 3 mois pouvant être amené à un mois selon les conditions d'un article 2.10.1.1 qui n'existe pas dans le bail ; - acquisition au profit du bailleur du dépôt de garantie en cas de résiliation du contrat par le locataire et en cas de non-respect du préavis ; - remboursement au propriétaire des taxes foncières ; - mise à la charge du locataire de la remise en état de la VMC lors de l'entrée dans les lieux ; que par ailleurs, aucun professionnel n'étant intervenu, aucun frais de mise en location ne saurait être dû par Mademoiselle Y. et Monsieur X. ne saurait percevoir deux loyers pour une même période sur un même logement ; que Monsieur X. reste donc devoir à Mademoiselle Y. la somme de 842,60 euros ;

Alors, de première part, que celui qui a reçu le paiement d'une somme qui ne lui était pas due n'en doit la répétition qu'à celui de qui il l'a reçue ; que la juridiction de proximité qui a constaté que Monsieur X. avait reçu du fonds de solidarité pour le logement la somme de 842,60 euros ne pouvait le condamner à rembourser cette somme à Mademoiselle Y. en application des règles du paiement de l'indu sans méconnaître la portée de ses propres énonciations et violer par là même les articles 1235 et 1376 du Code civil ;

Alors, de deuxième part, que ne peuvent être réputées non-écrites les clauses abusives créant au détriment du non-professionnel ou du consommateur un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties que dans les contrats conclus entre un non-professionnel ou consommateur et un professionnel ; que le juge de proximité qui ne constate pas que Monsieur X. avait la qualité de bailleur professionnel ne pouvait de la sorte réputer non écrites les clauses du bail dont il se prévalait sans priver sa décision de base légale au regard de l'article L. 132-1 du Code de la consommation ;

Et alors, de troisième part, subsidiairement, qu'en affirmant péremptoirement que les clauses litigieuses revêtaient un caractère abusif sans caractériser le déséquilibre significatif requis entre les droits et obligations des parties au contrat, le juge de proximité a de plus fort privé sa décision de base légale au regard de la disposition précitée ;

Alors, de quatrième part, qu'aux termes du contrat, le dépôt de garantie égal à deux mois de loyer demeure acquis au bailleur à titre de clause pénale, en cas de non-respect par le locataire du délai de préavis ; que le juge de proximité ne pouvait dès lors estimer que l'application de ces dispositions permettrait au bailleur de percevoir deux fois un loyer pour la même période de temps, sans dénaturer, en violation de l'article 1134 du Code civil, les termes clairs et précis du contrat de bail qui qualifient ces sommes de clause pénale et non de loyer ;

Et alors, de cinquième part, subsidiairement, que le juge de proximité ne pouvait de la sorte priver Monsieur X. du bénéfice d'une clause pénale stipulée au contrat de bail sans constater que l'application de celle-ci revêtait un caractère manifestement excessif dans les relations de celui-ci et de Mademoiselle Y. ; qu'il a de la sorte et en toute hypothèse, privé sa décision de base légale au regard de l'article 1152 du Code civil ;

Alors, de sixième part, que si l'article L. 632-1 du Code de la construction et de l'habitation, en sa rédaction applicable en la cause, limitait à un mois la durée du préavis dans les locations de locaux meublés, cette disposition n'était applicable que dans les relations avec un bailleur « louant habituellement plus de quatre logements meublés » ; que le juge de proximité qui ne constate pas que tel était le cas de Monsieur X. ne pouvait refuser de donner effet à la stipulation du bail imposant à Mademoiselle Y. le respect d'un préavis de trois mois sans priver sa décision de base légale au regard des dispositions précitées ;

Et alors qu'en toute hypothèse, en vertu de ce texte, le preneur est débiteur d'un préavis d'un mois, et donc du loyer afférent à celui-ci ; qu'en condamnant Monsieur X. à restituer à Mademoiselle Y. la totalité des sommes qu'il avait reçues du Fonds social du logement alors qu'il est constant qu'il lui avait déjà restitué la somme que celle-ci lui avait versée à titre de dépôt de garantie et ne conservait donc que le loyer payé jusqu'au terme du 1er mois, le juge de proximité qui n'a pas déduit de ses propres énonciations les conséquences s'en évinçant a violé l'article L. 632-1 du Code de la construction et de l'habitation ;