Extrait : « Le compromis signé par les appelants stipule à la rubrique « CLAUSE PÉNALE » :

« Il est convenu qu'au cas où l'acquéreur viendrait à refuser de régulariser par acte authentique la présente vente dans le délai imparti, sauf à justifier de l'application d'une condition suspensive, elle pourra y être contrainte par tous les moyens et voies de droit en supportant les frais de poursuite et de recours à justice, sans préjudice de tous dommages et intérêts. Toutefois, la partie qui n'est pas en défaut pourra, à son choix, prendre acte du refus de son cocontractant et invoquer la résolution du contrat.

Dans l'un et l'autre cas, il est expressément convenu que le vendeur qui n'est pas en défaut percevra, à titre d'indemnisation forfaitaire de son préjudice, la somme de 88.000 euros (quatre-vingt-huit mille euros) de l'autre partie.... ».

La SCI Les Dogres indique avoir fait le choix, que lui ouvrait cette clause, de prendre acte du refus de ses cocontractants et d'invoquer la résolution du contrat.

Les consorts X.-Y. ne peuvent utilement soutenir être privés d'accès à un juge pour discuter la mise en œuvre de cette clause, alors que la SCI Les Dogres exerce précisément la présente action en justice pour faire constater la résolution du contrat, de sorte qu'ils sont à même de faire valoir à cette occasion leurs contestations, comme ils le font en demandant la nullité du contrat, ou la reconnaissance du caractère abusif de cette clause.

Ils ne sont pas fondés à soutenir que cette clause pénale aurait pour objet, ou pour effet, de les priver du droit à un procès équitable au sens de l'article 6 § 1 de la convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, le mécanisme de la clause qui permet au cocontractant de la partie qui manque à ses obligations de choisir s'il agit en exécution forcée ou renonce au contrat et sollicite une indemnisation ne portant en rien atteinte au caractère équitable d'un procès auquel ce mécanisme est étranger, et l'autre partie n'étant en rien privée du droit de le contester en justice, par voie d'action ou de défense à une action adverse, étant au surplus rappelé que le juge saisi de l'application de la clause pénale reste compétent pour se prononcer sur sa licéité, et de la réduire s'il la déclare manifestement excessive.

S'agissant du moyen tiré par les appelants de ce que la clause devrait être dite abusive en application de l'article L. 132-1, alinéa 1, du code de la consommation, il n'est pas fondé.

Ce texte n'est pas applicable en la cause car la SCI Les Dogres, constituée entre les seuls époux Z. et ayant pour unique actif l'immeuble qui constituait leur propre résidence, est une société familiale qui n'a pas agi en qualité de professionnel, l'intimée s'étant expliquée sur le fait qu'elle a eu initialement son siège à une autre adresse, en indiquant qu'il s'agissait de celle d'un immeuble dont elle n'était nullement propriétaire, et où elle s'était domiciliée dans l'attente de l'acquisition de la maison de l'île de Ré.

Ainsi que les appelants déclarent en convenir, l'article 1171 nouveau du code civil n'est pas applicable au litige, au vu de la date de l'acte litigieux, antérieure à son entrée en vigueur.

En tout état de cause, la clause querellée ne crée pas un déséquilibre significatif entre les parties au détriment des acheteurs du seul fait qu'elle ne stipule d'indemnité forfaitaire qu'à leur charge en cas de manquement,

* alors que le préjudice que cette clause a pour objet de réparer, par voie forfaitaire, n'est susceptible d'être éprouvé que par le vendeur, puisqu'elle indemnise le propriétaire au titre de l'immobilisation du bien mis en vente

* alors que cette clause n'a ni pour objet, ni pour effet, d'interdire à l'acheteur de solliciter lui-même indemnisation du préjudice qu'il estimerait subir en raison d'un manquement de son cocontractant à ses obligations, en agissant en justice à cette fin

* et alors que les ratures en page 8, approuvées par signatures et paraphes en marge de l'acte, apposées à la mention « l'acquéreur » et « le vendeur » pour les substituer à la mention préimprimée sur le compromis « l'une des partie », et « la partie », persuadent que cette unilatéralité de la clause pénale a été librement discutée et décidée par les parties, comme l'indiquent les intimés, qui expliquent qu'elle fut même proposée par M. X. pour rassurer la venderesse, car il achetait un bien de prix en annonçant ne pas recourir à un crédit -qui est source de sécurité pour le vendeur puisqu'il perçoit les fonds directement du prêteur via la comptabilité du notaire.

La clause pénale n'encourt aucune annulation. »

 

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

 

COUR D’APPEL DE POITIERS

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 12 JANVIER 2021

 

R.G. n° 18/00919. N° Portalis DBV5-V-B7C-FNHX. Arrêt n° 3. Décision déférée à la Cour : jugement du 09 janvier 2018 rendu par le Tribunal de Grande Instance de LA ROCHELLE.

 

APPELANTS :

Monsieur X.

né le [date] à [ville], [adresse], [...]

Madame Y.

née le [date] à [ville], [adresse], [...]

ayant tous les deux pour avocat postulant Maître Henri-Noël G. de la SCP G.-A.-W., avocat au barreau de POITIERS et pour avocat plaidant Maître Jérôme G., avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

 

INTIMÉES :

LA SCI LES DOGRES

[...], [...], [...], ayant pour avocat postulant Maître Vincent D. de la SELARL JURICA, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT et pour avocat plaidant Maître Sébastien T., avocat au barreau de PARIS

LA SARL IMMOBILIERE DE RÉ

[...], [...], ayant pour avocat Maître Florence B., avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

 

COMPOSITION DE LA COUR : En application des articles 907 et 786 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 9 novembre 2020, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant : M. Thierry MONGE, Président de Chambre.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : M. Thierry MONGE, Président de Chambre, Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller, Madame Anne VERRIER, Conseiller.

GREFFIER, lors des débats : Mme Elodie TISSERAUD,

ARRÊT : - CONTRADICTOIRE - Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, - Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre, et par Mme Chamsane ASSANI, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

 

PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Selon promesse synallagmatique de vente et d'achat sous condition suspensive signée le 27 novembre 2015 par l'intermédiaire de l'agence société L'Immobilière de Ré, la SCI Les Dogres a vendu à M. X. et Mme Y. au prix de 880.000 euros un bien immobilier sis [adresse].

Ce compromis stipulait que la réitération de l'acte devait intervenir devant notaire au plus tard le 30 avril 2016.

La rémunération de l'agence était fixée à 40.000 euros, à la charge des acquéreurs.

Une clause pénale de 88.000 euros - soit 10 % du prix- était prévue au profit du vendeur qui ne serait pas en défaut à titre d'indemnisation forfaitaire de son préjudice au cas où la vente ne serait pas régularisée.

Le projet d'acte authentique a été adressé le 25 avril 2016 aux acquéreurs avec sommation de se présenter le 29 avril en l'étude du notaire instrumentaire, Maître B.

Les acquéreurs ne s'étant pas déplacés ledit jour, une sommation leur a été adressée d'avoir à comparaître en l'étude du notaire le 23 mai 2016, où ils ne se sont pas davantage présentés, et où Maître B. a dressé procès-verbal de carence.

Selon acte signifié le 1er août 2016, la SCI Les Dogres a fait assigner les consorts X.-Y. devant le tribunal de grande instance de La Rochelle aux fins de voir constater la résolution de plein droit à effet du 23 mai 2016 du compromis conclu entre eux le 27 novembre 2015 et de voir condamner les défendeurs à lui verser 88.000 euros au titre de la clause pénale, ainsi que 105.000 euros de dommages et intérêts réparant le préjudice né de la différence entre le prix convenu entre eux et celui auquel elle avait fini par vendre le bien à des époux V..

La SARL L'Immobilière de Ré est volontairement intervenue à l'instance par conclusions du 25 août 2016 en sollicitant la condamnation des consorts X.-Y. à lui verser 40.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Les consorts X.-Y. ont invoqué l'irrecevabilité de l'action de la SCI Les Dogres au motif que celle-ci n'avait pas agi dans le délai convenu pour réclamer la clause pénale, et ont subsidiairement objecté que le délai pour réitérer la vente devant notaire n'avait jamais couru faute pour eux d'avoir été mis en possession du dossier complet - contenant notamment les diagnostics techniques - dont l'acte stipulait que la réception constituait le point de départ de ce délai.

Par jugement du 9 janvier 2018, le tribunal de grande instance de La Rochelle a

* débouté M. X. de sa fin de non-recevoir

* déclaré la SCI Les Dogres recevable en son action

* condamné solidairement les consorts X.-Y. à payer 88.000 euros à la SCI Les Dogres en application de la clause pénale

* débouté la SCI Les Dogres du surplus de ses demandes

* condamné solidairement les consorts X.-Y. à payer 40.000 euros de dommages et intérêts à la S.A.R.L. L'Immobilière de Ré

* débouté M. X. de sa demande reconventionnelle

* condamné solidairement les consorts X.-Y. aux dépens, sans indemnité de procédure.

Pour statuer ainsi, les premiers juges ont retenu, en substance,

- que le délai d'un mois pour agir prévu dans le compromis ne concernait que l'hypothèse, non en cause, où le vendeur entendait contraindre l'acquéreur à réaliser la vente, et qu'il n'était pas applicable à la réclamation de la clause pénale lorsque la vente n'est pas poursuivie

- que l'absence de communication à l'acheteur des documents techniques avait pour seule conséquence, en cas de levée de l'option, d'interdire au vendeur de se prévaloir de la clause de non-garantie des vices cachés, mais ne laissait pas ouvert le délai de rétractation de 10 jours pour réitérer la vente, lequel avait régulièrement couru à compter de la réception par l'un et l'autre des acheteurs du compromis de vente et avait donc expiré le 14 décembre 2015 pour M. X. et le 21 décembre 2015 pour Mme Y.

* qu'aucune rétractation n'étant intervenue, la vente était parfaite

* que la venderesse avait délivré aux acquéreurs les informations qu'elle leur devait

* que la clause pénale convenue était donc due

* que l'agence a subi un préjudice indemnisable du fait des manquements des acquéreurs.

M. X. et Mme Y. ont relevé appel le 14 mars 2018.

Les dernières écritures prises en compte par la cour au titre de l'article 954 du code de procédure civile ont été transmises par la voie électronique

* le 24 octobre 2018 par les consorts X.

* le 1^er août 2018 par la société L'Immobilière de Ré

* le 24 octobre 2019 par la SCI Les Dogres.

[*]

Les consorts X.-Y. demandent à la cour de déclarer la clause pénale invoquée à leur encontre nulle et de nul effet car abusive au sens de l'article L. 132-1, alinéa 1, du code de la consommation, puisqu'elle emporte un déséquilibre significatif entre les parties en ce qu'elle ne prévoit de sanction pour manquement à ses obligations qu'à l'égard d'une partie, l'acquéreur, le vendeur étant ainsi libre de tous agissements, y compris fautifs.

Ils demandent subsidiairement que cette clause soit réputée non écrite au sens prévu par le nouvel article 1171 du code civil, en ce qu'elle impose à l'acquéreur non-professionnel des obligations et des conditions non justifiées qui le placent en situation de soumission.

Ils prétendent aussi que cette clause contrevient aux droits et garanties fondamentaux protégés par l'article 6 § 1 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, en ce qu'elle permet au vendeur de considérer unilatéralement le contrat comme résolu et d'exiger la pénalité sans avoir à saisir le juge, privant ainsi l'acquéreur de la possibilité de justifier son refus d'exécuter le contrat, ou de celle de se raviser.

Ils indiquent n'avoir jamais reçu du vendeur les informations techniques prévues au compromis et requises pour leur permettre de connaître exactement le bien, à savoir

- les diagnostics termites et amiante, ceux produits ne portant pas sur toutes les pièces

- le constat de risque d'exposition au plomb, dont l'acte prévoyait la remise

- le diagnostic amiante, qui était incomplet lui aussi

- le diagnostic performance énergétique, celui fourni étant désuet car antérieur à l'extension

Ils invoquent la nullité du compromis en affirmant que leur consentement a été vicié faute d'être correctement éclairé grâce aux éléments d'information sur le bien que les documents techniques devaient leur apporter.

Ils demandent à la cour de juger qu'en procédant à la résiliation du contrat, et en les privant de la faculté de solliciter eux-mêmes la résolution de la vente aux torts du vendeur, la SCI Les Dogres a engagé sa responsabilité contractuelle.

Ils excluent devoir la moindre somme à la société L'Immobilière de Ré en faisant valoir qu'ils n'ont commis aucun manquement, et que l'agence n'a pas droit à rémunération quand la vente ne s'est pas faite, cette règle ne pouvant être contournée par l'octroi de dommages et intérêts.

Ils reprochent à la société Immobilière de Ré d'avoir établi un compromis déséquilibré.

Ils réclament à la SCI Les Dogres et à la SARL L'Immobilière de Ré, in solidum,100.000 euros de dommages et intérêts en indiquant que des biens comme celui qu'ils voulaient acheter sont rarissimes sur l'île de Ré, et qu'ils auront les plus grandes difficultés à trouver un bien de substitution, d'autant qu'ils avaient eu un « coup de cœur » pour cette maison.

[*]

La SCI Les Dogres soutient que les consorts X.-Y. sont de mauvaise foi et font preuve de duplicité, car ils n'ont jamais versé l'acompte ; ne se sont pas présentés le jour de la signature ; n'ont pas donné leur véritable adresse ; et n'avaient en réalité probablement pas ou plus les fonds, comme le donne à penser le nombre d'inscriptions hypothécaires grevant leur patrimoine immobilier.

Elle soutient au visa de l'article L. 271-4 du code de la construction et de l'habitation que le délai de rétractation de l'acquéreur de 10 jours à compter de la première présentation de la lettre n'est pas susceptible de recommencer à courir ou d'être reporté ; que le compromis ne contenait aucune stipulation prévoyant une possibilité de report ; et que la seule conséquence d'un éventuel défaut de transmission d'un document à l'acquéreur est de priver le vendeur de la possibilité de se prévaloir de la garantie des vices cachés. Elle ajoute qu'il n'incombe pas au vendeur de communiquer le POS, qui ne figure pas dans la liste de l'article L. 271-1 et qui est consultable en mairie.

Elle considère que les conditions suspensives convenues ont toutes été réalisées ; que les documents dont l'appelante déplore l'absence n'avaient pas à être communiqués et sont invoqués par opportunisme.

Elle invoque au visa de l'article 564 du code civil l'irrecevabilité de la demande, nouvelle en appel, en constat de la nullité de la vente, et elle maintient que la vente s'est trouvée résolue de plein droit.

Elle récuse les moyens tirés de la validité de la clause pénale en indiquant être une SCI familiale dont ce bien était l'unique actif et constituait le domicile des associés, de sorte que l'article L. 132-1 du code de la consommation ne s'applique pas entre les parties ; en niant que cette clause introduise un déséquilibre significatif ; et en rappelant qu'elle fut stipulée à la demande des consorts X.-Y. Elle conteste le moyen tiré du caractère inéquitable de la procédure.

Elle critique le jugement en soutenant que l'application de la clause pénale est simultanée à la résolution de la vente consécutive à la défaillance de l'acheteur.

Formant appel incident, elle demande à la cour de condamner les appelants à lui verser

- au titre de la clause pénale : 88.000 euros avec intérêts légaux depuis l'assignation

- à titre de dommages et intérêts pour préjudice matériel : 105.000 euros

- au titre des frais supplémentaires qu'elle a exposés : 5.398,20 euros

- à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral : 5.000 euros

et sollicite en toute hypothèse 4.500 euros d'indemnité de procédure.

[*]

La société L'Immobilière de Ré sollicite la confirmation du jugement et 4.000 euros d'indemnité de procédure.

Elle indique que la modification aujourd'hui querellée par les appelants fut ajoutée au compromis à leur demande, afin de rassurer la SCI Les Dogres sur leurs capacités financières du fait qu'ils acquéraient sans concours bancaire.

Elle conteste l'application en la cause de l'article L. 132-1 du code de la consommation.

Elle conteste en tout état de cause que la clause soit abusive, ou doive être réputé non écrite, ou encore qu'elle porte atteinte aux droits protégés par l'article 6 § 1 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, en indiquant que l'acquéreur restait parfaitement à même de contraindre le vendeur à réitérer la vente et/ou de faire sanctionner ses manquements, et elle fait valoir que même sans une telle clause, le vendeur peut toujours, à ses risques et périls, considérer le contrat comme résilié. Elle ajoute que les acquéreurs ne peuvent se plaindre de la forfaitisation de l'indemnité qu'institue la clause pénale, puisqu'il s'avère qu'en l'espèce, la venderesse a subi un préjudice financier supérieur, comme il ressort du prix auquel elle a finalement cédé le bien.

Elle soutient que les consorts X.-Y. avaient reçu tous les documents nécessaires ; elle objecte qu'ils ne peuvent sans mauvaise foi tirer argument de ce que les diagnostics ne portaient pas sur le coffrage de la salle de bains puisqu'il aurait fallu le casser pour y procéder ; elle observe qu'ils n'en avaient jamais fait état jusqu'à ce que la clause pénale leur soit réclamée ; et elle se dit persuadée qu'ils s'étaient en réalité ravisés, en notant qu'ils ont indiqué sans ambiguïté dans deux courriers qu'ils n'envisageaient plus d'acquérir le bien. Elle estime qu'ils ont engagé envers elle leur responsabilité sur le fondement de l'ancien article 1382 du code civil, et estime avoir droit à une indemnisation du montant des honoraires qu'elle aurait dû percevoir.

[*]

L'ordonnance de clôture est en date du 21 novembre 2019.

 

MOTIFS DE LA DÉCISION :

* Sur la fin de non-recevoir tirée d'une irrecevabilité de l'action de la SCI Les Dogres tenant à ce qu'elle n'aurait pas agi dans le délai convenu pour réclamer la clause pénale :

En première instance, les consorts X.-Y. ont invoqué l'irrecevabilité de l'action en paiement de la clause pénale exercée par la SCI Les Dogres au motif que celle-ci n'aurait pas agi dans le délai fixé pour ce faire par l'acte du 27 novembre 2015.

Le tribunal a rejeté ce moyen dans les motifs et le dispositif de sa décision, en jugeant que le délai d'un mois pour agir prévu dans l'acte ne concernait que l'hypothèse, non en cause, où le vendeur entendait contraindre l'acquéreur à réaliser la vente, et qu'il ne gouvernait pas le régime de la clause pénale réclamée lorsque la vente n'est pas poursuivie.

La déclaration d'appel des consorts X.-Y. porte, notamment, sur le chef de décision rejetant cette fin de non-recevoir.

Devant la cour, ils indiquent dans leurs conclusions (cf. page 4) ne pas reprendre en appel ce débat sur le délai de rétractation, et le dispositif de leurs écritures ne contient aucune prétention à ce titre.

En application de l'article 954, alinéa 3, du code de procédure civile, la cour n'a donc pas à statuer sur ce moyen, abandonné en cours d'instance d'appel.

 

* Sur la demande des consorts X.-Y. en nullité de la promesse de vente :

Sur la recevabilité de cette demande, nouvelle en cause d'appel :

Les consorts X.-Y. étant défendeurs à l'action en paiement d'indemnités dirigée contre eux par la SCI des Dogres et par la société L'Immobilière de Ré, ils sont recevables à solliciter pour la première fois en cause d'appel l'annulation de la promesse synallagmatique de vente en vertu de laquelle ils sont ainsi recherchés, tant en vertu de l'article 564 du code de procédure civile qui admet les demandes nouvelles lorsqu'elles tendent à faire écarter les prétentions adverses, ce qui est le cas, qu'en vertu de son article 567, lequel dispose que les demandes reconventionnelles sont recevables en appel, dès lors qu'elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant, ce qui est également le cas.

 

Sur la nullité demandée de la promesse synallagmatique :

Les consorts X.-Y. - Y. demandent à la cour dans le dispositif de leurs conclusions de dire et juger que leur consentement a été vicié, mais ils ne visent aucun texte relatif au vice du consentement - et notamment par les articles1109 et suivants, devenus 1130 et suivants, du code civil- et le dispositif de leurs conclusions, auquel la cour doit s'en tenir en application du susdit article 954, alinéa 3, demande de 'prononcer la nullité du compromis, la vente n'étant plus possible puisque l'immeuble a été revendu, et (d') en tirer toutes conséquences de droit', sans relier le moyen tiré d'un vice du consentement et la nullité demandée de la convention.

À retenir leur argumentation, brièvement évoquée dans les motifs de leurs conclusions (cf. page 12), selon laquelle leur consentement aurait été vicié parce que la venderesse ne fournissait pas toutes les informations qu'ils lui demandaient, aucun vice du consentement n'est susceptible d'être caractérisé à ce titre, les appelants - qui soutiennent que la vente était parfaite dès la signature du compromis- ayant demandé ces pièces bien postérieurement à cette signature, sur laquelle leur production ou défaut de production n'a donc pu influer ; et aucun dol, manœuvre ou dissimulation n'étant établi à la charge de la venderesse à ce titre, ni aucune erreur dans l'esprit des acheteurs, les pièces que la SCI Les Dogres produisait étant actées dans le compromis.

Pour le reste, le fait que le bien immobilier objet de la promesse synallagmatique a été vendu à un tiers postérieurement à la date de conclusion de cette promesse n'est pas de nature à affecter la formation du contrat, qui avait un objet à sa conclusion, et une cause au sens des articles 1131 et suivants anciens du code civil, applicables en l'espèce au vu de la date de l'acte.

 

* Sur la demande de la SCI Les Dogres en constat de la résolution de la promesse synallagmatique de vente et d'achat et en paiement de la clause pénale :

La promesse synallagmatique de vente et d'achat a été signée le 27 novembre 2015.

Elle a été notifiée par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 30 novembre 2015 aux consorts X.-Y. avec indication du délai de rétractation de dix jours qui leur était légalement ouvert à compter de la réception de ce courrier.

Ils ont signé l'avis de réception, respectivement le 1er et le 14 décembre 2015 (cf. pièce n° 3 de la SARL Immobilière de Ré), et n'ont pas exercé leur faculté de rétractation dans les dix jours.

Pour autant, ils n'ont pas versé entre les mains du notaire désigné la somme de 44.000 euros, à imputer sur le prix, qu'ils s'étaient obligés dans l'acte à lui remettre comme séquestre.

Invités à venir régulariser la vente en avril 2016, ils ont fait défaut, et après avoir reçu un nouvel état parasitaire du bien, ils ont ultérieurement prétendu par courriers adressés les 30 mai puis 2 juin 2016 à la venderesse (cf. ses pièces n° 6 et 7) que la réception de ce document avait fait seule valablement courir le délai légal de rétractation, et qu'ils entendaient exercer cette faculté, mais ils ne le soutiennent pas dans le cadre de la présente instance, se déclarant au contraire devant la cour si désireux d'acheter le bien qu'ils réclament à présent des dommages et intérêts en réparation du préjudice de déception qu'ils disent subir faute de pouvoir désormais l'acquérir.

Au demeurant, cette notification n'avait pu constituer le point de départ du délai légal de rétractation, dans la mesure où l'état parasitaire requis par l'article L. 271-1 du code de la construction leur avait déjà été régulièrement fourni dans le compromis, et que la notification de ce nouvel état ne leur était faite que pour satisfaire à la nécessité que ce document datât de moins de six mois, leur carence à déférer à la réquisition de venir signer l'acte authentique de vente, et leurs atermoiement, ayant fait s'écouler, depuis la production initiale de ce document, un délai qui le rendait obsolète et justifiant d'en solliciter et d'en transmettre un nouveau dans la perspective d'une réitération de la vente, étant observé que ce second état était tout aussi négatif que le premier. Quant au fait que les diagnostics fournis ne portaient pas sur un coffrage de la salle de bain, il était manifeste, et s'explique parce qu'il n'aurait pu se faire sans destruction de cet élément ; aucune prorogation de délai n'en a, pareillement, résulté ; et d'ailleurs, les candidats acquéreurs n'ont pas demandé à ce qu'il en soit réalisé un complémentaire sur cet élément.

La promesse synallagmatique de vente stipulait à titre de conditions suspensives, au seul profit de l'acquéreur, les trois suivantes :

« 1. URBANISME : que le certificat d'urbanisme ne révèle aucune servitude ou charge quelconque rendant l'immeuble impropre à sa destination normalement prévisible. À ce sujet, il est précisé que le seul alignement ne sera pas considéré comme une condition suspensive, à moins qu'il ne rende l'immeuble impropre à sa destination

2. ETAT HYPOTHÉCAIRE : que l'état hypothécaire ne révèle aucune inscription ou privilège d'un montant total supérieur au prix de vente convenu ou qui soit de nature à faire échec à l'obtention d'un crédit éventuel

3. DROIT de PRÉEMPTION : les parties reconnaissent avoir été informées que la présente vente peut être soumise à un droit de préemption, si les biens à vendre sont situés dans un secteur sauvegardé, une zone soumise au droit de préemption urbain ou tout périmètre de restauration immobilière, En cas d'exercice du droit de préemption, l'acquéreur reprendra sa pleine et entière liberté et récupérera immédiatement et sans aucune formalité la somme remise au séquestre. Le préempteur sera subrogé dans tous les droits et obligations de l'acquéreur, y compris le paiement de la commission de négociation si celle-ci est prévue à la charge de l'acquéreur. ».

Le certificat d'urbanisme délivré n'ayant révélé aucune servitude ou charge qui rendrait l'immeuble impropre à sa destination, l'état hypothécaire n'ayant révélé aucune inscription ou privilège pour un montant supérieur au prix de vente, et nul droit de préemption n'ayant été exercé, ces conditions suspensives ont été levées.

Il n'existait pas de condition suspensive au titre de l'obtention d'un financement, les consorts X.-Y. ayant par mention manuscrite déclaré faire l'acquisition du bien sans recourir à un prêt.

Aucun obstacle à la régularisation de la vente n'existait donc au titre des conditions suspensives convenues.

Notamment, aucune clause du compromis n'érigeait en condition suspensive la fourniture des pièces que, dans leur réponse à la sommation de se présenter en l'étude du notaire chargé de recevoir la vente, les consorts X.-Y. se sont avisés de réclamer par courrier du 17 mai 2016 en subordonnant à leur obtention leur décision de régulariser ou non la vente, et la venderesse a demandé à l'instrumentaire de consigner dans le procès-verbal de carence dressé après délivrance d'une nouvelle sommation à laquelle certaines pièces demandées avaient été annexées, qu'elle les avait fournis pour être agréable à ses cocontractants, mais sans y être tenue.

Le premier juge a constaté à bon droit que la promesse de vente comprenait les documents requis par l'article L. 271-4 du code de la construction et de l'habitation, et retenu par des motifs pertinents, que la cour adopte, que la remise d'autres pièces dont les appelants tirent aujourd'hui encore argument de l'absence ou du caractère incomplet, n'était pas requise, que ce fût par une disposition légale ou par une clause du contrat.

Il en va ainsi

- du plan d'occupation des sols (POS), que la venderesse n'était pas tenue de fournir

- de justificatifs afférents à l'assainissement, la venderesse ayant certifié aux candidats acheteurs que l'immeuble était raccordé au réseau en précisant qu'elle ne garantissait pas la conformité des installations aux normes en vigueur

- de la piscine, à propos de laquelle les consorts X., qui avaient au demeurant reçu diverses factures et documents à ce titre, n'étaient pas en droit de subordonner leur régularisation de la vente à la production de justificatifs particuliers.

Quant à l'objection tirée par les appelants de la péremption de certains états parasitaires, elle est de pure opportunisme, puisqu'ainsi qu'il a été dit, il leur en avait été fourni de valables, et négatifs, lors de la signature du compromis, et c'est uniquement l'écoulement du temps induit par leur carence à venir régulariser la vente, alors que la venderesse avait de son côté libéré les lieux dans cette perspective, qui a nécessité d'en faire établir de nouveaux, ce que la SCI Les Dogres a fait, les remettant au notaire qui les annexa à la sommation de venir signer l'acte authentique, ce qui est conforme aux termes de l'article L.271-4 susdit.

Le fait, pour la SCI Les Dogres, de n'avoir pas fourni aux consorts X.-Y. les renseignements complémentaires qu'ils lui ont demandés après avoir signé le compromis, et sans avoir stipulé dans cet acte la nécessité de leur production, ne constitue, de sa part, ni une réticence a fortiori propre à justifier la nullité de l'acte, ni une preuve ou seulement même un indice de mauvaise foi de sa part dans l'exécution de la convention comme il est aussi prétendu, ni un manquement à un devoir d'information sur la nature légale ou contractuelle duquel les appelants ne s'expliquent pas, d'autant qu'elle a fourni aux acquéreurs nombre de documents réclamés dès qu'ils les lui demandèrent, et les appelants n'en peuvent tirer argument pour prétendre s'en être trouvés fondés à refuser de régulariser la vente.

Le compromis signé par les appelants stipule à la rubrique « CLAUSE PÉNALE » :

« Il est convenu qu'au cas où l'acquéreur viendrait à refuser de régulariser par acte authentique la présente vente dans le délai imparti, sauf à justifier de l'application d'une condition suspensive, elle pourra y être contrainte par tous les moyens et voies de droit en supportant les frais de poursuite et de recours à justice, sans préjudice de tous dommages et intérêts. Toutefois, la partie qui n'est pas en défaut pourra, à son choix, prendre acte du refus de son cocontractant et invoquer la résolution du contrat.

Dans l'un et l'autre cas, il est expressément convenu que le vendeur qui n'est pas en défaut percevra, à titre d'indemnisation forfaitaire de son préjudice, la somme de 88.000 euros (quatre-vingt-huit mille euros) de l'autre partie.... ».

La SCI Les Dogres indique avoir fait le choix, que lui ouvrait cette clause, de prendre acte du refus de ses cocontractants et d'invoquer la résolution du contrat.

Les consorts X.-Y. ne peuvent utilement soutenir être privés d'accès à un juge pour discuter la mise en œuvre de cette clause, alors que la SCI Les Dogres exerce précisément la présente action en justice pour faire constater la résolution du contrat, de sorte qu'ils sont à même de faire valoir à cette occasion leurs contestations, comme ils le font en demandant la nullité du contrat, ou la reconnaissance du caractère abusif de cette clause.

Ils ne sont pas fondés à soutenir que cette clause pénale aurait pour objet, ou pour effet, de les priver du droit à un procès équitable au sens de l'article 6 § 1 de la convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, le mécanisme de la clause qui permet au cocontractant de la partie qui manque à ses obligations de choisir s'il agit en exécution forcée ou renonce au contrat et sollicite une indemnisation ne portant en rien atteinte au caractère équitable d'un procès auquel ce mécanisme est étranger, et l'autre partie n'étant en rien privée du droit de le contester en justice, par voie d'action ou de défense à une action adverse, étant au surplus rappelé que le juge saisi de l'application de la clause pénale reste compétent pour se prononcer sur sa licéité, et de la réduire s'il la déclare manifestement excessive.

S'agissant du moyen tiré par les appelants de ce que la clause devrait être dite abusive en application de l'article L. 132-1, alinéa 1, du code de la consommation, il n'est pas fondé.

Ce texte n'est pas applicable en la cause car la SCI Les Dogres, constituée entre les seuls époux Z. et ayant pour unique actif l'immeuble qui constituait leur propre résidence, est une société familiale qui n'a pas agi en qualité de professionnel, l'intimée s'étant expliquée sur le fait qu'elle a eu initialement son siège à une autre adresse, en indiquant qu'il s'agissait de celle d'un immeuble dont elle n'était nullement propriétaire, et où elle s'était domiciliée dans l'attente de l'acquisition de la maison de l'île de Ré.

Ainsi que les appelants déclarent en convenir, l'article 1171 nouveau du code civil n'est pas applicable au litige, au vu de la date de l'acte litigieux, antérieure à son entrée en vigueur.

En tout état de cause, la clause querellée ne crée pas un déséquilibre significatif entre les parties au détriment des acheteurs du seul fait qu'elle ne stipule d'indemnité forfaitaire qu'à leur charge en cas de manquement,

* alors que le préjudice que cette clause a pour objet de réparer, par voie forfaitaire, n'est susceptible d'être éprouvé que par le vendeur, puisqu'elle indemnise le propriétaire au titre de l'immobilisation du bien mis en vente

* alors que cette clause n'a ni pour objet, ni pour effet, d'interdire à l'acheteur de solliciter lui-même indemnisation du préjudice qu'il estimerait subir en raison d'un manquement de son cocontractant à ses obligations, en agissant en justice à cette fin

* et alors que les ratures en page 8, approuvées par signatures et paraphes en marge de l'acte, apposées à la mention « l'acquéreur » et « le vendeur » pour les substituer à la mention préimprimée sur le compromis « l'une des partie », et « la partie », persuadent que cette unilatéralité de la clause pénale a été librement discutée et décidée par les parties, comme l'indiquent les intimés, qui expliquent qu'elle fut même proposée par M. X. pour rassurer la venderesse, car il achetait un bien de prix en annonçant ne pas recourir à un crédit -qui est source de sécurité pour le vendeur puisqu'il perçoit les fonds directement du prêteur via la comptabilité du notaire.

La clause pénale n'encourt aucune annulation.

Elle mérite, au contraire, application, le refus des consorts X.-Y. de régulariser la vente malgré la levée des conditions suspensives justifiant sa mise en œuvre, et son montant ne revêtant au surplus aucun caractère manifestement excessif, au regard de la valeur du bien à vendre immobilisé pendant des mois.

Le jugement entrepris sera ainsi confirmé en ce qu'il a condamné solidairement M. X. et Mme Y. à payer à ce titre 88.000 euros à la SCI Les Dogres.

 

* Sur la demande de dommages et intérêts complémentaires formulée par la SCI Les Dogres :

Les premiers juges ont rejeté à raison la prétention de la SCI Les Dogres -réitérée devant la cour par voie d'appel incident- à obtenir une indemnisation en sus de la clause pénale, celle-ci ayant précisément pour objet de fixer par avance entre les parties, de façon déterminée et forfaitaire, l'évaluation du préjudice subi par le cocontractant de la partie qui manque à ses obligations, de sorte qu'il n'importe que l'intéressée ait en définitive vendu son bien à un tiers pour un prix inférieur de 105.000 euros à celui auquel les consorts X.-Y. avaient accepté de l'acquérir.

 

* Sur les dommages et intérêts réclamés par les cts X. - Y. :

Les appelants ont eu toute latitude d'acquérir le bien ; ils ont été invités, puis sommés, de venir régulariser la vente, et ont fait défaut, sans même fournir d'explication à leur carence, refusant à l'huissier de justice instrumentaire de révéler leur nouvelle adresse après leur départ de la Nièvre, s'abstenant de verser la somme qu'ils s'étaient engagés à séquestrer pour marquer leur résolution à acheter, puis invoquant des prétextes fallacieux, et dépourvus de sérieux.

La défaillance de la promesse leur est imputable, et ils sont très mal fondés à venir prétendre avoir subi un préjudice du fait de cette défaillance.

Monsieur X. a été débouté à raison par le premier juge de sa demande de dommages et intérêts, et en cause d'appel, où les deux consorts formulent une demande en ce sens, ils en seront déboutés l'un et l'autre.

 

* Sur la demande de dommages et intérêts formulée par la SARL l4Immobilière de Ré :

En application des articles 1^er et 6 de la loi du 2 janvier 1979 et 73 du décret 72-678 du décret du 1972, si l'opération pour laquelle l'agent immobilier a été mandaté n'a pas été effectivement conclue, celui-ci n'a pas droit à sa rémunération.

Il peut, toutefois, prétendre à des dommages et intérêts en cas d'échec de l'opération du fait du candidat acquéreur (cf. Cass. 1^ère, Civ. 04.02.2015 P n°13-27312).

Pour ce faire, il doit établir que l'acquéreur a commis une faute qui a contribué à la non-réalisation de la vente.

Si la faute alléguée est imputée à une partie avec laquelle l'agent immobilier n'avait pas conclu de contrat, notamment de mandat, et qui n'avait donc pas la charge de sa rémunération, cette action indemnitaire est alors fondée sur la responsabilité quasi délictuelle.

En l'espèce les consorts X., après avoir été mis à même d'exercer leur droit de rétractation, ont refusé sans motif légitime de conclure la vente, en tirant prétexte d'arguments de pure opportunité et dénués de pertinence.

Ils ont en cela commis une faute qui a causé à la SARL L'Immobilière de Ré un préjudice que le tribunal a valablement réparé en les condamnant à payer à celle-ci la somme de 40.000 euros.

 

* Sur les dépens et l'indemnité de procédure :

Au vu du sens du présent arrêt, le jugement sera confirmé en ses chefs de décision afférents aux dépens et aux indemnités de procédure, et devant la cour les consorts X., qui succombent, supporteront les dépens d'appel et verseront une indemnité de procédure à chaque intimée.

 

PAR CES MOTIFS :

la cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort :

CONFIRME le jugement déféré

ajoutant :

DÉBOUTE les parties de leurs demandes autres ou contraires

CONDAMNE in solidum M. X. et Mme Y. aux dépens d'appel

CONDAMNE in solidum M. X. et Mme Y. à payer en application de l'article 700 du code de procédure civile

* 4.500 euros à la SCI Les Dogres

* 4.000 euros à la SARL L'Immobilière de Ré

ACCORDE à maître B., avocat, le bénéfice de la faculté instituée par l'article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER,                               LE PRÉSIDENT,