Extraits : 1/ « En l'espèce, les parties sont liées par un bail commercial meublé par acte sous seing privé du 12 janvier 2006, établi sur un imprimé à l'entête de la société Park & Suites, constituant un modèle appliqué à tous les baux de la résidence, pour être conclu en termes identiques avec les différents investisseurs ayant acquis un ou plusieurs lots de la résidence.

Ainsi, l'exposé préalable du contrat désigne l'ensemble à destination de résidence hôtelière que le preneur a conçu le projet d'exploiter sous forme de résidence meublée avec services, en prenant à bail commercial chacun des lots de la résidence après leur vente et préalablement meublés par les propriétaires, pour les sous-louer meublés aux futurs résidents, en versant un loyer quel que soit le taux d'occupation réel du local, et en remplissant certaines obligations annexes mais déterminantes du consentement du bailleur, telles que les prestations hôtelières.

Cette situation place l'investisseur particulier en situation d'adhérer, en signant en même temps que son acte de vente, un contrat de bail, à un projet d'exploitation d'une résidence service devant lui assurer, dans un montage fiscalement avantageux, un retour sur investissement dont l'économie générale n'a cependant pas d'incidence sur la solution du présent litige. C'est pourquoi le contrat comporte quelques clauses exorbitantes, comme par exemple l'impossibilité pour le preneur de résilier à l'expiration des périodes triennales, le contrat ayant été conclu pour une période incompressible de 11 années et 11 mois ; de même, le preneur devant exploiter par des contrats de sous-location, s'est obligé à offrir aux résidents les services et prestations hôtelières nécessaires à la non remis en cause du régime fiscal de faveur dont a bénéficié l'acquéreur.

C'est dans ce contexte qu'une clause particulière relative à l'entretien et aux réparations a été stipulée dans les termes suivants : « Le PRENEUR supportera les réparations locatives visées au Décret 87-712 du 26 août 1987 dans sa rédaction à ladite date, toutes autres réparations incomberont au BAILLEUR. Il reste entendu que le PRENEUR ne prendra en charge ces dépenses que pour autant qu'elles ne correspondent pas aux réparations visées à l'article 606 du Code Civil. Le PRENEUR devra prévenir par écrit le BAILLEUR de tous désordres dans les lieux loués qui rendraient nécessaires des travaux ou interventions incombant au BAILLEUR ».

Le décret n°87-712 du 26 août 1987 pris en application de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 définit les charges récupérables sur le locataire. Son article 1 est libellé comme suit : « Sont des réparations locatives les travaux d'entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d'éléments assimilables aux dites réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif. Ont notamment le caractère de réparations locatives les réparations énumérées en annexe au présent décret ».

Le choix des parties de se référer à ce texte dans le bail commercial litigieux pour déterminer les réparations imputables au preneur n'est pas contraire à la loi.

La société Hôtelière Bibliothèque prétend obtenir le remboursement des travaux qu'elle a effectués dans les parties privatives des lots loués, en exécution de l'obligation résultant de la clause précitée, a contrario, au motif qu'il s'agit de travaux de réparation nécessaires pour permettre au preneur de jouir de la chose louée en l'état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée.

Elle prétend que seules les réparations du décret dans sa rédaction initiale sont mises à sa charge, ce qui a pour conséquence que la plus importante partie des travaux d'entretien et de réparations à la charge du bailleur, tels que la remise à neuf du mobilier, le changement des revêtements de sol et de mur, soit en pratique la remise en état totale des lieux.

Or, Elle affirme que les locaux, tant en ce qui concerne les parties privatives que communes, sont aujourd'hui vétustes pour l'exploitation hôtelière et nécessitent la réalisation de travaux de remise en état, se fondant sur l'avis de Madame R., expert, dans son rapport clos le 10 janvier 2017, ayant affirmé que tant le mobilier que les équipements, que les sols et revêtements des appartements sont vétustes, même si les lieux ont été plutôt correctement entretenus. »

2/ « Aux termes de l'article L. 132-1 du Code de la consommation (résultant de l'ordonnance 2000-741) dans sa rédaction applicable lors de la signature du bail : […]

L'appelant a la qualité de consommateur ; il ne peut pas se prévaloir d'une présomption de caractère abusif de la clause litigieuse, mais il peut tenter de démontrer qu'en se contentant d'adhérer à un contrat non négocié par avance, préparé par un contractant professionnel, il est tenu d'obligations résultant de clauses créant un déséquilibre significatif.

Cependant, en l'espèce, cette preuve n'est pas rapportée. En effet, en rapportant la clause à toutes les autres clauses du contrat, il apparaît qu'elle procède de la recherche d'un équilibre des intérêts économiques des parties : la société exploitant la résidence hôtelière s'est en effet engagée au paiement de loyers sur une période incompressible de 11 ans et 11 mois assurant à l'investisseur financier, par un produit de défiscalisation, une rentabilité prévisible avec maîtrise des risques ; elle bénéficie elle-même, en ne supportant que les seules charges d'entretien courant, d'une prévisibilité de rentabilité sur la période incompressible de location, qui dépend directement de la mise à sa disposition de locaux meublés. L'appréciation de cette rentabilité ne peut être prise en compte puisqu'il résulte du texte précité que l'appréciation du caractère abusif d'une clause ne peut porter sur l'adéquation du prix ou de la rémunération au bien vendu ou au service offert. Il peut être cependant observé que l'appelant n'a pas usé de sa faculté de donner congé à l'issue du bail alors que cette faculté lui permet d'adapter sa gestion patrimoniale aux circonstances nouvelles. Enfin, lors de la négociation du contrat, si l'investisseur immobilier a en effet adhéré à une proposition de contrat de location, il a cependant fait le choix en connaissance de cause d'acquérir un bien immobilier pour le donner immédiatement à bail selon la proposition commerciale qui lui était faite et qui lui a nécessairement convenu, puisque de multiples offres d'investissement immobilier sont en permanence disponibles pour les candidats acquéreurs. Ainsi, la clause de répartition des charges s'inscrivant dans l'économie générale d'un contrat ne présente pas en l'espèce de caractère abusif. »

 

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

 

COUR D’APPEL DE PARIS

PÔLE 5 CHAMBRE 3

ARRÊT DU 23 FÉVRIER 2022

 

R.G. n° 21/03388 (10 pages). N° Portalis 35L7-V-B7F-CDE5A. Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 14 janvier 2021 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS - RG n° 20/08732.

 

APPELANT :

Monsieur X.

né le [date] à [ville], [...], [...], Représenté par Maître Nathalie L., avocat au barreau de PARIS, toque : D2090, avocat postulant, Assisté de Maître Cécile P. du Cabinet G. & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant

 

INTIMÉE :

SASU HOTELIERE BIBLIOTHEQUE

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro XXX, [...], [...], Représentée par Maître Jacques A., avocat au barreau de PARIS, toque : D0781 substitué par Maître Caroline C.-B., avocat au barreau de PARIS, toque : D781

 

COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 14 décembre 2021, en audience publique, devant la Cour composée de : Monsieur Gilles BALA', président de chambre, Madame Elisabeth GOURY, conseillère, Madame Elisabeth IENNE-BERTHELOT, conseillère, qui en ont délibéré,

Un rapport a été présenté à l'audience dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.

Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE

ARRÊT : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Monsieur Gilles BALA', président de chambre et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.

 

FAITS ET PROCÉDURE :

Selon acte sous seing privé du 12 janvier 2006 dénommé « bail commercial meublé », M. X. a consenti à la société Park and Suites un bail portant sur un studio meublé constituant le lot 42 et les parties communes attachées audit lot dépendant d'un immeuble en copropriété à destination de résidence hôtelière situé [...] 13.

Le bail a été consenti pour une durée de 11 années et 11 mois à compter du jour de la signature de l'acte authentique par lequel le bailleur a reçu la propriété des lieux loués.

La clause « Destination » est libellée comme suit :

« La destination exclusive est l'exercice par le preneur dans les locaux constituant la Résidence, dont celui objet des présentes, d'une activité d'exploitation de Résidence services consistant en la sous-location meublée de locaux situés dans ladite Résidence.

Le preneur est, en conséquence, de plein droit autorisé à consentir toutes sous-locations, sous la réserve qu'il respecte les obligations résultant du présent paragraphe et celles stipulées sous le paragraphe « sous-location » ci-après.

En outre, le preneur s'engage expressément, dans le cadre de la destination ci-dessus fixée, à offrir aux résidents les services et prestations hôtelières nécessaires à la non remise en cause du régime fiscal de faveur dont a bénéficié l'acquéreur.

Et plus spécialement, il s'oblige à rendre ces services et prestations au moins conformément aux prescriptions de l'article 261 D4° du C.G.I. et des instructions administratives des 11 avril 1991 et 30 avril 2003, de manière à ce que la présente location soit passible de TVA, et ce pendant toute la période de validité des présentes ».

Fin 2005 et courant 2006, la société Park and Suites a conclu avec plusieurs autres propriétaires des baux identiques portant sur des lots situés dans la même résidence.

Le 30 juin 2010, la société Hôtelière Bibliothèque a acquis le fonds de commerce de la société Park and Suites.

Le 20 juillet 2015, l'assemblée générale des copropriétaires a voté la réalisation de travaux de rénovation dans les parties communes de l'immeuble.

Par lettre du 19 novembre 2015, la société Hôtelière Bibliothèque a demandé aux bailleurs de prendre en charge des travaux de rénovation de leur lot, selon descriptif chiffré joint au courrier, faisant notamment valoir que les commentaires négatifs des clients sur internet confirmaient la dégradation avancée des équipements de la résidence.

Plusieurs bailleurs ont refusé de donner suite à cette demande.

Les 22 et 23 janvier 2016, la société Hôtelière Bibliothèque a fait dresser un procès-verbal de constat d'état des lieux dans les différents lots pris à bail. Courant février 2016, elle a fait signifier ce constat aux bailleurs n'ayant pas donné suite à sa demande de réalisation de travaux de rénovation, l'acte comportant par ailleurs sommation d'avoir, soit à autoriser la société Hôtelière Bibliothèque à faire effectuer elle-même lesdits travaux à ses frais avancés, soit à indiquer quelles dispositions ils entendaient prendre pour les effectuer eux-mêmes.

Cette sommation étant restée vaine, la société Hôtelière Bibliothèque a fait assigner les bailleurs concernés devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris aux fins de désignation d'un expert judiciaire. Par ordonnance du 24 mai 2016, confirmé par arrêt de la cour d'appel de Paris du 22 septembre 2017, le juge a désigné Mme Pascale R. en qualité d'expert avec pour mission de :

« - décrire l'état des revêtements de sol et de murs, du mobilier présent, des éléments d'équipement de la salle d'eau et de la « kitchenette » de chacun des lots,

- donner son avis sur le point de savoir si les lieux ont été correctement entretenus et sur la nécessité de réaliser des travaux de réparation ou de remplacement, et, le cas échéant, évaluer le coût des travaux nécessaires pour permettre une utilisation conforme à la destination des lieux ».

Mme R. a déposé son rapport le 10 janvier 2017. Elle estime que les lieux ont été « plutôt correctement entretenus » et conclut à la nécessité de réaliser des travaux de remplacement de revêtements de sols et de mobilier, des éléments d'équipement de la salle d'eau et de la kitchenette de chacun des appartements meublés qu'elle a visités. Elle évalue le coût global des frais nécessaires à la somme de 640.433 € HT (768.520 € TTC) pour les 29 lots concernés par son expertise, soit 448.830 € HT pour les travaux de rénovation et 191.603 € HT pour le remplacement du mobilier.

Par ordonnance du 27 février 2017, le juge des référés de ce tribunal, saisi par la société Hôtelière Bibliothèque, a autorisé cette dernière à faire réaliser les travaux de remise en état des lieux loués, à ses frais avancés et à ses risques et périls.

Les travaux ont depuis lors été effectués par le preneur à ses frais avancés.

Au cours des mois d'avril et mai 2017, la société Hôtelière Bibliothèque a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Paris les bailleurs ayant refusé de s'acquitter des sommes réclamées pour la rénovation de leurs lots.

Par ordonnance du 21 décembre 2018, le juge de la mise en état, statuant à la demande de certains bailleurs, a ordonné à la société Hôtelière Bibliothèque de communiquer « des factures lisibles des travaux réclamés pour chacun des lots dont ils sont propriétaires, au besoin en détaillant lot par lot les travaux réclamés par références claires aux devis et aux factures établies de façon globale pour la résidence ».

En revanche, le juge a débouté les bailleurs de leur demande de production du contrat de franchise conclu par la société Hôtelière Bibliothèque avec le groupe Choice Hotels/Quality Suites et de production du cahier des charges signé avec le franchiseur, aux motifs que ces pièces étaient sans incidence sur le présent litige, circonscrit à l'application des clauses du bail, et qu'elles étaient au demeurant inopposables aux bailleurs.

Par ordonnance du 11 septembre 2020, le juge de la mise en état a ordonné la disjonction de l'instance en autant d'instances que de défendeurs ou de couples de défendeurs.

Par jugement du 14 janvier 2021, le Tribunal judiciaire de Paris a :

- Condamné M. X. à payer à la société Hotelière Bibliothèque la somme de 27.561,60 € TTC au titre des frais de remise en état des lieux loués, outre les intérêts au taux légal à compter du 24 avril 2017,

- Condamné M. X. à payer à la société Hotelière Bibliothèque la somme de 1.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- Débouté M. X. de l'ensemble de ses demandes,

- Condamné M. X. aux dépens, en ce compris les frais de l'expertise judiciaire confiée à Mme R. à hauteur de 1/17ème, dont distraction au profit de Me A. conformément à l'article 699 du code de procédure civile,

- Ordonné l'exécution provisoire de la présente décision en toutes ses dispositions.

Par déclaration en date du 19 février 2021, la M. X. a interjeté appel de ce jugement.

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 24 novembre 2021.

 

MOYENS ET PRÉTENTIONS

Vu les dernières conclusions notifiées le 22 novembre 2021, par lesquelles M. X. demande à la Cour de :

- Infirmer en toutes ses dispositions le jugement du Tribunal Judiciaire de Paris du 14 janvier 2021 ;

- Rejeter le rapport d'expertise judiciaire du 10.01.2017 de Mme R. en ce qu'il ne vaut pas preuve des travaux incombant à Monsieur X. ni preuve de leurs coûts ;

- Réputer non écrite la clause du bail suivante :

« Entretien et réparations

Le preneur supportera les réparations locatives visées au Décret 87.712 du 26 août 1987 dans sa rédaction à ladite date, toutes autres réparations incomberont au bailleur.

Il reste entendu que le preneur ne prendra pas en charge ces dépenses que pour autant qu'elles ne correspondent pas aux réparations visées à l'article 606 du code civil.

Le preneur devra prévenir par écrit le bailleur de tous désordres dans les lieux loués qui rendraient nécessaires des travaux ou interventions incombant au bailleur. »

- Débouter la Sté Hôtelière Bibliothèque SASU de toutes ses demandes, fins et conclusions en ce qu'elle ne rapporte pas la preuve des travaux incombant à M. X., ni la preuve de leurs coûts ;

A titre subsidiaire :

- Ramener les travaux à la somme de 24.029,35 € ;

- Condamner la société Hôtelière Bibliothèque SASU à payer à Monsieur X. une somme de 600 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;

- Condamner la société Hotelière Bibliothèque SASU aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.

[*]

Vu les dernières conclusions notifiées par RPVA le 15 septembre 2021, par lesquelles la société Hôtelière Bibliothèque demande à la Cour de :

- Confirmer le jugement rendu le 14 janvier 2021 en toutes ses dispositions,

- Débouter Monsieur X. de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions

- Ordonner la capitalisation des intérêts dus dans les conditions de l'article 1343-2 du Code civil,

- Condamner Monsieur X. à payer la société Hôtelière Bibliothèque la somme de 2.000,00 euros par application de l'article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens de l'instance distraits au profit de Maître Jacques A., avocat, par application des dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.

[*]

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 24 novembre 2021.

En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

 

MOTIFS DE L'ARRÊT :

Sur les obligations du bailleur :

Aux termes de l'article 1719 du Code civil, le bailleur est notamment obligé, par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et d'entretenir cette chose en l'état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée.

Aux termes de l'ancien article 1134 du Code civil applicable à l'espèce, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

En l'espèce, les parties sont liées par un bail commercial meublé par acte sous seing privé du 12 janvier 2006, établi sur un imprimé à l'entête de la société Park & Suites, constituant un modèle appliqué à tous les baux de la résidence, pour être conclu en termes identiques avec les différents investisseurs ayant acquis un ou plusieurs lots de la résidence.

Ainsi, l'exposé préalable du contrat désigne l'ensemble à destination de résidence hôtelière que le preneur a conçu le projet d'exploiter sous forme de résidence meublée avec services, en prenant à bail commercial chacun des lots de la résidence après leur vente et préalablement meublés par les propriétaires, pour les sous-louer meublés aux futurs résidents, en versant un loyer quel que soit le taux d'occupation réel du local, et en remplissant certaines obligations annexes mais déterminantes du consentement du bailleur, telles que les prestations hôtelières.

Cette situation place l'investisseur particulier en situation d'adhérer, en signant en même temps que son acte de vente, un contrat de bail, à un projet d'exploitation d'une résidence service devant lui assurer, dans un montage fiscalement avantageux, un retour sur investissement dont l'économie générale n'a cependant pas d'incidence sur la solution du présent litige.

C'est pourquoi le contrat comporte quelques clauses exorbitantes, comme par exemple l'impossibilité pour le preneur de résilier à l'expiration des périodes triennales, le contrat ayant été conclu pour une période incompressible de 11 années et 11 mois ; de même, le preneur devant exploiter par des contrats de sous-location, s'est obligé à offrir aux résidents les services et prestations hôtelières nécessaires à la non remis en cause du régime fiscal de faveur dont a bénéficié l'acquéreur.

C'est dans ce contexte qu'une clause particulière relative à l'entretien et aux réparations a été stipulée dans les termes suivants :

« Le PRENEUR supportera les réparations locatives visées au Décret 87-712 du 26 août 1987 dans sa rédaction à ladite date, toutes autres réparations incomberont au BAILLEUR.

Il reste entendu que le PRENEUR ne prendra en charge ces dépenses que pour autant qu'elles ne correspondent pas aux réparations visées à l'article 606 du Code Civil.

Le PRENEUR devra prévenir par écrit le BAILLEUR de tous désordres dans les lieux loués qui rendraient nécessaires des travaux ou interventions incombant au BAILLEUR ».

Le décret n°87-712 du 26 août 1987 pris en application de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 définit les charges récupérables sur le locataire. Son article 1 est libellé comme suit :

« Sont des réparations locatives les travaux d'entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d'éléments assimilables aux dites réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif. Ont notamment le caractère de réparations locatives les réparations énumérées en annexe au présent décret ».

Le choix des parties de se référer à ce texte dans le bail commercial litigieux pour déterminer les réparations imputables au preneur n'est pas contraire à la loi.

La société Hôtelière Bibliothèque prétend obtenir le remboursement des travaux qu'elle a effectués dans les parties privatives des lots loués, en exécution de l'obligation résultant de la clause précitée, a contrario, au motif qu'il s'agit de travaux de réparation nécessaires pour permettre au preneur de jouir de la chose louée en l'état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée.

Elle prétend que seules les réparations du décret dans sa rédaction initiale sont mises à sa charge, ce qui a pour conséquence que la plus importante partie des travaux d'entretien et de réparations à la charge du bailleur, tels que la remise à neuf du mobilier, le changement des revêtements de sol et de mur, soit en pratique la remise en état totale des lieux.

Or, Elle affirme que les locaux, tant en ce qui concerne les parties privatives que communes, sont aujourd'hui vétustes pour l'exploitation hôtelière et nécessitent la réalisation de travaux de remise en état, se fondant sur l'avis de Madame R., expert, dans son rapport clos le 10 janvier 2017, ayant affirmé que tant le mobilier que les équipements, que les sols et revêtements des appartements sont vétustes, même si les lieux ont été plutôt correctement entretenus.

L'avis de l'expert a été exprimé dans les termes suivants :

« Les équipements et finitions des lots aménagés il y a plus de 20 ans, sont aujourd'hui, pour une part mineure en état d'usage et pour une part majeure en états usagés et/ou vétustes, les revêtements et agencements étant usées et/ou dégradés de façon significative. L'ensemble contribue à donner aux locaux et à leurs équipements l'image d'une hygiène parfois douteuse difficilement recevable pour des studios meublés, hormis les 2 lots « témoins » qui ont été refaits à neuf. Conclusion : Suite à nos constatations, notre avis est qu'il y a nécessité de réaliser des travaux de remplacement de revêtements de sols et de murs, du mobilier présent, des éléments d'équipement de la salle d'eau et de la kitchenette de chacun des appartements meublés que nous avons visités. »

Pour s'opposer à la demande, l'appelant prétend successivement :

- que la preuve n'est pas rapportée de l'état d'origine des lots, pour déterminer l'étendue des travaux contractuellement exigibles

- que les travaux nécessaires pour l'exploitation d'un hôtel de catégorie 3 étoiles n'entrent pas dans les prévisions du contrat et incombent nécessairement à l'exploitant

- que les travaux demandés par la société locataire s'inscrivent dans le cadre d'une déspécialisation du bail

- que les travaux nécessaires pour atteindre les normes d'un réseau de franchise Choice Hotels incombent nécessairement à l'exploitant

- que la référence au décret 87-712 du 26 août 1987 n'est pas adaptée au bail passé entre un particulier et un exploitant d'hôtel de résidences services

- que la référence à ce décret dans un bail qui n'a pas été négocié librement et constitue un contrat d'adhésion a pour effet de créer un déséquilibre significatif justifiant que la clause soit réputée non écrite en application de l'article L. 132-1 du code de la consommation

- que la preuve n'est pas rapportée de la consistance et du coût des travaux

- qu'à titre subsidiaire le montant des travaux devrait être limité à 24 029,35 €

Il y a lieu d'examiner ces différents moyens.

 

Sur la validité de la clause contractuelle litigieuse :

Aux termes de l'article L. 132-1 du Code de la consommation (résultant de l'ordonnance 2000-741) dans sa rédaction applicable lors de la signature du bail :

« Dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Des décrets en Conseil d'Etat, pris après avis de la commission instituée à l'article L. 132-2, peuvent déterminer des types de clauses qui doivent être regardées comme abusives au sens du premier alinéa.

Une annexe au présent code comprend une liste indicative et non exhaustive de clauses qui peuvent être regardées comme abusives si elles satisfont aux conditions posées au premier alinéa. En cas de litige concernant un contrat comportant une telle clause, le demandeur n'est pas dispensé d'apporter la preuve du caractère abusif de cette clause.

Ces dispositions sont applicables quels que soient la forme ou le support du contrat. Il en est ainsi notamment des bons de commande, factures, bons de garantie, bordereaux ou bons de livraison, billets ou tickets, contenant des stipulations négociées librement ou non ou des références à des conditions générales préétablies.

Sans préjudice des règles d'interprétation prévues aux articles 1156 à 1161, 1163 et 1164 du code civil, le caractère abusif d'une clause s'apprécie en se référant, au moment de la conclusion du contrat, à toutes les circonstances qui entourent sa conclusion, de même qu'à toutes les autres clauses du contrat. Il s'apprécie également au regard de celles contenues dans un autre contrat lorsque la conclusion ou l'exécution de ces deux contrats dépendent juridiquement l'une de l'autre.

Les clauses abusives sont réputées non écrites.

L'appréciation du caractère abusif des clauses au sens du premier alinéa ne porte ni sur la définition de l'objet principal du contrat ni sur l'adéquation du prix ou de la rémunération au bien vendu ou au service offert pour autant que les clauses soient rédigées de façon claire et compréhensible.

Le contrat restera applicable dans toutes ses dispositions autres que celles jugées abusives s'il peut subsister sans lesdites clauses.

Les dispositions du présent article sont d'ordre public. »

L'appelant a la qualité de consommateur ; il ne peut pas se prévaloir d'une présomption de caractère abusif de la clause litigieuse, mais il peut tenter de démontrer qu'en se contentant d'adhérer à un contrat non négocié par avance, préparé par un contractant professionnel, il est tenu d'obligations résultant de clauses créant un déséquilibre significatif.

Cependant, en l'espèce, cette preuve n'est pas rapportée. En effet, en rapportant la clause à toutes les autres clauses du contrat, il apparaît qu'elle procède de la recherche d'un équilibre des intérêts économiques des parties : la société exploitant la résidence hôtelière s'est en effet engagée au paiement de loyers sur une période incompressible de 11 ans et 11 mois assurant à l'investisseur financier, par un produit de défiscalisation, une rentabilité prévisible avec maîtrise des risques ; elle bénéficie elle-même, en ne supportant que les seules charges d'entretien courant, d'une prévisibilité de rentabilité sur la période incompressible de location, qui dépend directement de la mise à sa disposition de locaux meublés. L'appréciation de cette rentabilité ne peut être prise en compte puisqu'il résulte du texte précité que l'appréciation du caractère abusif d'une clause ne peut porter sur l'adéquation du prix ou de la rémunération au bien vendu ou au service offert. Il peut être cependant observé que l'appelant n'a pas usé de sa faculté de donner congé à l'issue du bail alors que cette faculté lui permet d'adapter sa gestion patrimoniale aux circonstances nouvelles. Enfin, lors de la négociation du contrat, si l'investisseur immobilier a en effet adhéré à une proposition de contrat de location, il a cependant fait le choix en connaissance de cause d'acquérir un bien immobilier pour le donner immédiatement à bail selon la proposition commerciale qui lui était faite et qui lui a nécessairement convenu, puisque de multiples offres d'investissement immobilier sont en permanence disponibles pour les candidats acquéreurs. Ainsi, la clause de répartition des charges s'inscrivant dans l'économie générale d'un contrat ne présente pas en l'espèce de caractère abusif.

 

Sur les critiques du rapport d'expertise judiciaire :

L'appelant considère que le rapport d'expertise ne vaut pas preuve des travaux ni de leur montant.

Aux termes de l'article 238 du code de procédure civile, le technicien doit donner son avis sur les points pour l'examen duquel il a été commis, il ne peut répondre à d'autres questions sauf accord écrit des parties et ne doit jamais porter d'appréciation d'ordre juridique.

La demande d'annulation du rapport d'expertise judiciaire n'est plus soutenue en cause d'appel, les appelants se bornant à une critique de fond qui porte sur l'avis même de l'expert ; cette critique à laquelle l'expert avait d'ailleurs déjà répondu dans son rapport, est soumise à la discussion contradictoire des parties devant le juge, et il en sera tenu compte ci-après.

 

Sur le bien-fondé de la demande :

L'expert a analysé les locaux en classant les éléments mobiliers et immobiliers en 3 catégories :

- état d'usage : qui n'est pas récent et qui correspond à l'usage

- état usagé : usé

- état vétuste : vieux

Il a constaté que la construction de l'immeuble et les aménagements intérieurs dateraient de 1995, avec des revêtements et un niveau de finition conforme aux tendances de l'époque ; et il observe que les lots témoins réaménagés récemment sont rénovés de façon équivalente selon des prestations comparables à celles d'origine, mais avec des finitions qui correspondent aux critères d'aménagement actuels, s'agissant des matériaux, couleurs et finitions. Il précise qu'après une première impression générale favorable et de bon entretien, apparaît l'état d'usage et de vétusté qui ne résulte pas d'un défaut d'entretien. En particulier il observe que les matériaux utilisés ne sont pas vraiment lavables de sorte qu'à l'usage ils sont dégradés par les taches usées par les tentatives de nettoyage, qu'il s'agisse des sols des kitchenettes ou des mobiliers d'assise ; de même, il relève que certains mobiliers réalisés en panneaux stratifiés ou mélaminés avec un placage de couleur sombre en finition sont usés au point que l'on constate le décollement, l'éclatement des bandes de champs avec le support en contreplaqué devenu apparent. Ainsi pour l'essentiel, les lieux visités lui apparaissent pour une part très mineure en état d'usage mais pour l'essentiel usagés ou vétustes, cette dégradation donnant l'image d'une hygiène douteuse incompatible avec l'hébergement de résidents en appartement meublé.

Le bail consenti par M. X. par acte sous seing privé du 12 janvier 2006 porte sur le lot 42 représentant un logement T1.

S'agissant du lot 42 correspondant à la chambre 408, l'expert judiciaire relève que certains éléments sont en état d'usage, la plupart en état usagé et dégradé ou vétuste.

Dans la mesure où les lieux ont été correctement entretenus, la nécessité de procéder au remplacement des éléments usagés ou vétustes n'est pas discutable.

Il s'agit de travaux de réparation et d'entretien consistant dans le remplacement des revêtements de sol et de mur, d'éléments de mobilier et d'équipement de la salle d'eau et de la kitchenette. De même l'expert a prévu la nécessité de procéder à la modification partielle de l'installation électrique existante pour l'adapter aux nouveaux matériels, la pose de luminaires aux normes actuelles, la fourniture et pose de nouveaux matériels de sanitaires, la reprise partielle de la plomberie pour l'adapter aux nouveaux matériels, et en raison de l'importance de ces travaux la mise en peinture des plafonds faux plafond, et boiseries.

Il n'est pas sérieusement envisageable de procéder à des reprises partielles, de sorte que la société Hôtelière Bibliothèque était en droit d'exiger les travaux définis par l'expert judiciaire, sur la base des devis produits par certaines parties ; l'expert doit être approuvé d'avoir estimé que les solutions proposées par la société Hôtelière Bibliothèque et ses conseils techniques sont cohérentes pour réaliser des travaux de remplacement, le niveau de prestation étant équivalent à celui d'origine, et ces travaux étant nécessaires pour poursuivre l'exploitation selon la destination contractuelle.

Pour répondre aux objections des bailleurs relatives au niveau de standing affiché par les enseignes figurant en façade à l'extérieur de l'immeuble, soit « Quality Suites », « Appart hôtel » et le logo « H*** », l'expert a clairement confirmé avoir visité des locaux aménagés en studio équipé d'une porte d'entrée, de couchage, de dressing, d'une salle d'eau et d'une partie cuisine kitchenette, et avoir préconisé des travaux sur la base des devis produits par la demanderesse qui ne comportent pas d'amélioration mais un niveau de prestation équivalent à celui qui préexistait.

L'avis de l'expert n'est pas sérieusement critiqué par la seule affirmation de principe selon laquelle il aurait préconisé des travaux améliorant le standing des locaux, mais sans aucune étude technique critique. Ainsi les bailleurs ne rapportent pas la preuve que d'autres solutions auraient été plus adaptées et moins onéreuses.

L'acte de cession de fonds de commerce entre la société Park et Suites et la société Hotelière HDF1 aujourd'hui dénommée Hôtelière Bibliothèque révèle que l'immeuble dans lequel sont situés les lots litigieux a été placé sous le régime de la copropriété par division en volumes suivant règlement du 28 octobre 1994 en raison de la construction en tréfonds d'un tunnel et d'un poste de redressement en surface, pour la RATP. L'immeuble a été construit suivant permis de construire du 26 novembre 1993 et déclaration d'achèvement des travaux du 27 décembre 1997. À l'origine était prévue la construction d'un bâtiment à usage d'hôtel, à réaliser en plusieurs tranches de travaux. La société Park & Suites a créé le fonds de commerce de résidence hôtelière le 1^er janvier 2006, et a obtenu un classement en hôtel de catégorie tourisme 3 étoiles suivant arrêté 2007-358-3 du 18 décembre 2007.

Il résulte des constatations qui précèdent que tous les investisseurs ayant acquis un ou plusieurs lots de la résidence pour les donner à bail à la société Park & Suites fin 2005 ou début 2006, ont acquis et mis à sa disposition des locaux exploitables en résidence hôtelière, répondant déjà aux normes du classement précité.

Il n'est pas démontré que le rattachement de la résidence hôtelière à une franchise ait entraîné des exigences de standing ou de qualité des matériaux supérieurs à ce qu'ils étaient le 1er janvier 2006. De même, la preuve n'est pas rapportée qu'une déspécialisation aurait rendu de tels travaux nécessaires.

En l'absence d'état des lieux d'entrée, les locaux loués sont réputés avoir été mis à disposition en bon état.

Ainsi, les bailleurs ne sont pas fondés, pour critiquer l'avis de l'expert judiciaire, à prétendre qu'il aurait dû rechercher un niveau de prestation inférieure, pour déterminer le coût des travaux de rénovation et de remplacement de certains mobiliers.

Ces travaux de réparation et d'entretien nécessaires à la poursuite de l'exploitation excèdent les réparations locatives contractuellement imputables au preneur, par application de la clause contractuelle précitée, et ils incombent par conséquent au bailleur.

Les prix proposés par l'entreprise B. ne sont pas sérieusement critiqués, et d'ailleurs font bénéficier à chaque bailleur pris individuellement, de l'avantage de la commande groupée pour la rénovation de tous les lots concernés de la résidence.

Les prix globaux ont fait l'objet d'une présentation détaillée, pour chaque type de chambre, par des devis qui indiquent les travaux réalisés, et les chambres auxquelles ils s'appliquent. Il en est de même pour les factures de remplacement du mobilier. Il n'existe pas de différences par type de chambre qui justifieraient une variation du coût des travaux. Les éventuelles erreurs de TVA ou d'imputation comptable des règlements sur les devis et factures concernent la société Hôtelière Bibliothèque dans ses rapports avec l'entreprise mais sont sans incidence sur l'évaluation des travaux, par type de chambre, étant observé que l'exécution des travaux de rénovation n'est pas contestée.

Pour M. X., les sommes dues s'établissent ainsi :

 

 

Le jugement sera en conséquence purement et simplement confirmé en ce qu'il a condamné M. X. au paiement de la somme de 27 561,60 € TTC.

Il convient d'y ajouter, en application de l'article 1343-2 du Code civil, que les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront intérêts.

 

Sur les demandes annexes :

Les dispositions du jugement entrepris relatives aux dépens et frais irrépétibles doivent être confirmées.

En équité, par application de l'article 700 du code de procédure civile, M. X. devra indemniser la société Hôtelière Bibliothèque des frais irrépétibles exposés à l'occasion de l'instance d'appel en lui payant la somme de 1.000 €. Il sera en outre condamné aux dépens, avec distraction au profit de Maître Jacques A., avocat, en application des dispositions de l'article 699 du même code.

 

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement rendu le 14 janvier 2021 par le tribunal judiciaire de Paris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant, dit que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront intérêts,

Condamne M. X. à payer à la société Hôtelière Bibliothèque la somme de 1.000 € en indemnisation de ses frais irrépétibles d'appel,

Condamne M. X. aux dépens d'appel et autorise Maître Jacques A., avocat, à recouvrer directement les dépens dont il a fait l'avance sans recevoir de provision.,

LA GREFFIÈRE                             LE PRÉSIDENT,