Extrait : « Attendu qu’il ressort des énonciations de l’arrêt attaqué, que le prêt litigieux était destiné à financer l’acquisition d’un immeuble à usage de bureaux ; que, contrairement à ce que soutiennent les moyens, il en résulte que ni la loi n° 79-596 du 13 juillet 1979, ni la loi n° 78-23 du 10 janvier 1978 n’étaient applicables en la cause, la SCI ne pouvant être tenue pour un consommateur au sens de ces textes ».

 

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

 

COUR DE CASSATION

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 26 MAI 1993

 

N° de pourvoi : 91-15876. Arrêt n° 832.

DEMANDEUR à la cassation : Société civile immobilière de l’Avenir

DÉFENDEUR à la cassation : Banque Bruxelles Lambert France

 

LA COUR DE CASSATION, PRÈMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

 

LA COUR, en l’audience publique du 1^er avril 1993, où étaient présents : M. de Bouillane de Lacoste, président, Mme Lescure, conseiller rapporteur, MM. Viennois, Fouret, Pinochet, Mme Delaroche, MM. Ancel, Sargos, conseillers, Mme Crédeville, M. Charruault, conseillers référendaires, Mme le Foyer de Costil, avocat général, Mlle Ydrac, greffier de chambre ;

Sur le rapport de Mme le conseiller Lescure, les observations de Me Barbey, avocat de la SCI de l’Avenir, de la SCP Guiguet, Bachellier et Potier de la Varde, avocat de la Banque Bruxelles Lambert France, les conclusions de Mme le Foyer de Costil, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

 

Sur le premier moyen et le second moyen pris en ses deux branches, réunis, tels qu’ils sont énoncés au mémoire en demande et reproduits en annexe au présent arrêt :

Attendu, selon les énonciations des juges du fond, qu’en novembre 1985, la SCI de l’Avenir a acquis un immeuble au moyen d’un prêt de 6.560.000 francs consenti par la banque Louis Dreyfus, aujourd’hui dénommée Bruxelles Lambert France, pour une durée de dix années, avec intérêts au taux de 13,58 % ; qu’en 1987, la SCI a sollicité de cette banque le remboursement anticipé de ce prêt ; que celle-ci y a consenti, moyennant paiement d’une indemnité forfaitaire de 400.000 francs, qui a été versée par la SCI ; que, se prévalant des dispositions de l’article 35 de la loi n° 78-23 du 10 janvier 1978, la SCI a assigné la banque en remboursement de ladite somme ; que la cour d’appel (Paris, 12 février 1991) l’a déboutée de sa demande ;

 

Attendu qu’il ressort des énonciations de l’arrêt attaqué, que le prêt litigieux était destiné à financer l’acquisition d’un immeuble à usage de bureaux ; que, contrairement à ce que soutiennent les moyens, il en résulte que ni la loi n° 79-596 du 13 juillet 1979, ni la loi n° 78-23 du 10 janvier 1978 n’étaient applicables en la cause, la SCI ne pouvant être tenue pour un consommateur au sens de ces textes ; que l’arrêt se trouve ainsi justifié ;

 

PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la SCI de l’Avenir, envers la Banque Bruxelles Lambert France, aux dépens et aux frais d’exécution du présent arrêt ; Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Première chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du vingt-six mai mil neuf cent quatre vingt treize.

 

Moyens produits par Maître BARBEY, avocat aux conseils pour La SCI de l'Avenir.

 

PREMIER MOYEN DE CASSATION

 « Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la SCI DE L'AVENIR de sa demande en restitution d'une somme de 400.000 Francs versée à la Banque Louis DREYFUS à titre d'indemnité de remboursement anticipé d'un prêt immobilier contracté en 1985 pour une durée de 10 ans ;

AUX MOTIFS QU'« il est constant que le prêt consenti ne comporte pas de clause de résiliation avant terme » ; qu'après négociation, la Banque a accepté un remboursement anticipé moyennant le versement d'une somme de 400.000 Francs à titre d'indemnité ; que « la convention du 17 septembre 1987 portant remboursement anticipé du prêt, relevait bien de la loi du 10 janvier 1978 relative à l'information et à la protection des consommateurs dans le domaine de certaines opérations de crédit, lorsqu'elle ne comporte pas de dispositions réputant non écrites les clauses abusives »... ; « que l'article 19 pose le principe que l'indemnité en cas de remboursement par anticipation, partiel ou total du prêt, ne pourra sans préjudice de l'application de l'article 1152 du Code Civil, excéder un montant qui, dépendant de la durée restant à courir du contrat, sera fixé suivant un barème déterminé par décret ; que le décret du 17 mars 1978 pris pour l'application notamment de l'article 19 stipule que le montant maximum de l'indemnité visée à cet article ne pourra excéder 4 % du capital remboursé par anticipation et que lorsque le prêt est remboursé en totalité, cette indemnité ne pourra excéder le montant des intérêts non encore échus ; qu'au moment du remboursement total, les intérêts non échus avoisinaient 3.800.000 Francs ; que l'indemnité de 400.000 Francs litigieuse n'apparaît pas d'un montant manifestement excessif, qu'elle doive être supprimée comme le demande la SCI ou même modérée » ;

ALORS QUE, la loi n° 78-22 du 10 janvier 1978, appliquée par la Cour en son article 19, n'est pas applicable aux opérations de crédit liées à l'acquisition d'un immeuble, lesquelles sont soumises à la loi du 13 juillet 1979 ; que l'article 12 de cette loi dispose que l'emprunteur peut toujours, à son initiative, rembourser par anticipation, en partie ou en totalité, les emprunts souscrits, le contrat pouvant seulement interdire des remboursements inférieurs à un certain seuil ou comporter une clause prévoyant une indemnité dont le montant est limité ; qu'en l'absence de toute clause en ce sens, l'emprunteur disposait donc de la faculté d'ordre public de rembourser par anticipation et que l'indemnité exigée de lui à cette occasion se trouvait dépourvue de cause licite ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la Cour d'Appel a violé l'article 12 de la loi du 13 juillet 1979 ensemble l'article 1131 du Code Civil. »

 

SECOND MOYEN DE CASSATION (SUBSIDIAIRE)

 « II est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir refusé d'appliquer à la clause stipulant l'indemnité de 400.000 Francs, l'article 35 de la loi du 10 janvier 1978 réputant non écrites les stipulations abusives (loi n° 78-23) ;

1°) AUX MOTIFS QUE « ne sont soumis à cette disposition que les contrats conclus entre professionnels et non professionnels ; que la SCI DE L'AVENIR représentée par son gérant M. X. « géomètre », ne saurait être admise comme étant un non professionnel, alors qu'elle contractait le remboursement anticipé d'un prêt obtenu en vue de l'acquisition moyennant la somme de plus de 9 millions d'un immeuble à usage de bureaux » ;

ALORS QUE la qualité de professionnel ne peut être reconnue qu'à celui qui dispose d'une compétence professionnelle dans la technique de l'objet du contrat ; que l'activité de géomètre du gérant de la SCI DE L'AVENIR étant totalement étrangère à l'activité financière afférente aux opérations de prêt bancaire, la Cour d'Appel a méconnu l'article 35 de la loi du 10 janvier 1978 (loi n° 78-23) ;

2°) AUX MOTIFS « QU'en toute hypothèse, l'indemnité convenue ne conférait pas à la banque un avantage excessif dès lors que celle-ci, à l'occasion du prêt à la SCI sur 10 ans au taux de 13 % avait procédé au refinancement de ce prêt pour sa durée à un taux certes inférieur à celui de 13 %, mais alors que le bénéfice escompté se trouvait diminué en raison du remboursement du prêt » ;

ALORS QUE la Cour d'Appel ne pouvait ainsi refuser de déclarer excessif un avantage qui excède le seuil maximum d'indemnité forfaitaire fixé par la loi elle-même pour un remboursement anticipé, sans violer ensemble les articles 35 de la loi du 10 janvier 1978, 12 de la loi du 13 juillet 1979 et 2 du décret du 28 juin 1980. »