Extraits : 1/ « Mais attendu qu’ayant retenu qu’il était légitime pour le bailleur, propriétaire des lieux et responsable de l’ensemble des installations et de la sécurité des personnes à l’intérieur du camp, d’exiger que la mise en place des installations soit faite avec son agrément et sous sa surveillance et ce afin notamment d’assurer le respect des normes compatibles avec le maintien du classement de son camping et de contrôler la compatibilité du matériel avec les possibilités d’accès ainsi qu’avec les raccordements aux différents réseaux en sorte qu’il ne résultait de la clause aucun déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties, la cour d’appel a, sans dénaturation, légalement justifié sa décision de ce chef ».

2/ « Attendu que les époux Z. font grief à l’arrêt de dire que n’était pas abusive la clause permettant au bailleur d’imposer au preneur un changement de « mobil home » […] Mais attendu qu’ayant relevé que le contrat comportait un critère objectif, à savoir la vétusté et l’aspect inesthétique résultant de la durée d’implantation évaluée à dix ans et retenu que cette durée paraissait conforme aux réalités tant d’évolution des normes environnementales imposées par le code de l’urbanisme que d’obsolescence du matériel concerné, la cour d’appel, qui a pu retenir que le changement était de l’intérêt commun des parties du maintien du camp dans la catégorie choisie par les preneurs, a, abstraction faite d’un motif surabondant, légalement justifié sa décision de ce chef ».

3/ « Attendu que les époux Z. font grief à l’arrêt de refuser de considérer comme abusive la clause de solidarité du preneur et des cessionnaires ; […] ; Mais attendu qu’ayant relevé que la garantie solidaire du cessionnaire était normalement acquise au bailleur pour la totalité du bail, à savoir quatre-vingt dix ans, et que la durée contractuelle fixée constituait une limitation profitable au preneur, la cour d’appel en a exactement déduit que cette clause n’était pas abusive sans méconnaître le principe de libre cession ».

4/ « Attendu qu’ayant constaté que la clause concernant les dégradations ne constituait que l’application des règles de droit commun de l’article 1382 du code civil, la cour d’appel en a exactement déduit qu’elle n’avait pas pour objet ni pour effet d’exonérer l’exploitant de toute responsabilité en cas d’événement survenant sur le terrain de camping ».

5/ « Attendu que les époux Z. font grief à l’arrêt de refuser de considérer comme abusive la clause imposant aux preneurs d’avoir recours, pour l’acte de cession de leur contrat de bail, à un notaire déterminé ; […] ; Mais attendu qu’ayant, par motifs propres, relevé, à bon droit, que la clause litigieuse n’interdisait pas au preneur de mandater un notaire de son choix pour concourir à l’acte, la cour d’appel en a exactement déduit que la désignation d’un notaire en particulier ne créait aucun déséquilibre significatif au détriment du preneur ».

6/ « Vu l’article L. 132-1 du code de la consommation, ensemble le point b) de l’article annexe à cet article ; […] ; Qu’en statuant ainsi, alors que la clause qui prévoit que le preneur de l’emplacement s’engage à laisser le professionnel procéder aux travaux nécessaires sans pouvoir réclamer aucune indemnité, et ce quels que soient l’urgence, l’importance, la durée et les troubles qu’ils occasionnent, crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties en ce qu’elle exonère, de manière générale, le professionnel de toute responsabilité, la cour d’appel a violé les textes susvisés ».

7/ « Vu l’article L. 132-1 du code de la consommation, ensemble le point b) de l’article annexe à cet article ; […] ; Qu’en statuant ainsi alors que la clause, qui excluait en termes généraux toute indemnisation du preneur en cas d’incendie ou de vol le privait de façon inappropriée de ses droits légaux vis-à-vis du professionnel en cas d’exécution défectueuse par celui-ci de ses obligations contractuelles, créant ainsi un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties, la cour d’appel a violé les textes susvisés ».

 

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

 

COUR DE CASSATION

TROISIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 10 JUIN 2009

 

N° de pourvoi : 08-13797.

DEMANDEUR à la cassation : Époux Z.

DÉFENDEUR à la cassation : SNC Loisirs 14

M. Lacabarats (président), président. Maître Blondel, SCP Peignot et Garreau, avocat(s).

 

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :  

 

Attendu selon l’arrêt attaqué (Caen, 13 mars 2008), que la société à responsabilité limitée Loisirs 14, aux droits de laquelle vient la société en nom collectif Loisirs 14 (la SNC) a donné à bail pour une durée de quatre-vingt dix ans aux époux X. un emplacement du camp de camping dont elle était propriétaire ; que les époux X. ont cédé leur droit au bail aux époux Y. qui l’ont cédé à leur tour, le 10 novembre 2000, aux époux Z. ; que ces derniers ont assigné la bailleresse afin de faire déclarer non écrites comme abusives plusieurs clauses du contrat de bail ;

 

Sur le premier moyen :

Attendu que les époux Z. font grief à l’arrêt de dire que n’était pas abusive la clause relative à la mise en place des installations, alors, selon le moyen :

1°/ qu’en limitant ainsi la mise à l’écart de la clause aux termes de laquelle « la mise en place de ces installations devra être faite obligatoirement par le bailleur et sous son pilotage, toutes mises en place par le preneur ou tout autre personne est interdite, de même que tout échange ou remplacement de matériel implanté qui devra se faire par l’intermédiaire de la SNC Loisirs 14 » aux seules dispositions relatives au remplacement ou à l’échange de « mobil home », aux motifs qu’il est légitime pour le bailleur propriétaire des lieux d’exiger que la mise en place des installations soit faite avec son agrément et sous sa surveillance, sans rechercher si, comme les époux Z. le faisaient valoir, la clause litigieuse n’excluait pas, purement et simplement, toute intervention d’un tiers dans la mise en place des installations, de sorte qu’elle devrait être déclarée illicite ou réputée non écrite au même titre que les dispositions imposant d’acquérir le matériel litigieux auprès du bailleur, la cour d’appel prive son arrêt de base légale au regard de l’article L. 132-1 du code de la consommation, ensemble l’article L. 122-1 du même code ;

2°/ que, s’il fallait considérer que la cour d’appel a, interprétant la clause litigieuse, considéré que celle-ci n’imposait qu’une surveillance ou un agrément du bailleur, il n’en demeure pas moins que la clause litigieuse qui impose que la mise en place des installations soit faite par le bailleur lui-même et sous son pilotage, exclut formellement et sans ambiguïté toute intervention du preneur ou d’un tiers dans cette mise en place ; qu’en se fondant néanmoins, pour dénier à la clause tout caractère abusif, sur le caractère légitime de la clause prévoyant, dans un contrat de location d’emplacement de résidence mobile, que la mise en place des installations se ferait avec l’agrément et sous la surveillance du bailleur, tronquant ainsi la clause des obligations claires et précises qu’elle contient, la cour d’appel dénature les termes clairs et précis de ladite clause et viole l’article 1134 du code civil ;

 

Mais attendu qu’ayant retenu qu’il était légitime pour le bailleur, propriétaire des lieux et responsable de l’ensemble des installations et de la sécurité des personnes à l’intérieur du camp, d’exiger que la mise en place des installations soit faite avec son agrément et sous sa surveillance et ce afin notamment d’assurer le respect des normes compatibles avec le maintien du classement de son camping et de contrôler la compatibilité du matériel avec les possibilités d’accès ainsi qu’avec les raccordements aux différents réseaux en sorte qu’il ne résultait de la clause aucun déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties, la cour d’appel a, sans dénaturation, légalement justifié sa décision de ce chef ;

 

Sur le deuxième moyen :

Attendu que les époux Z. font grief à l’arrêt de dire que n’était pas abusive la clause permettant au bailleur d’imposer au preneur un changement de « mobil home » alors, selon le moyen :

1°/ que constitue une clause abusive, comme l’a d’ailleurs relevé la commission des clauses abusives dans sa recommandation 05-01, la clause qui réserve au bailleur d’un emplacement destiné à recevoir une résidence mobile de loisir la faculté d’apprécier unilatéralement l’état de vétusté ou le caractère esthétique ou inesthétique de la résidence mobile, qui ne serait plus en harmonie avec le reste du parc, et d’exiger en conséquence son remplacement, sans énoncer de critères objectifs permettant de caractériser cet état de l’installation ; qu’en déniant tout caractère abusif à la clause litigieuse, qui créait un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties, dès lors qu’elle permettait au propriétaire du terrain, sur lequel le preneur était tenu d’installer un « mobil home », d’exiger, sous peine de résiliation, et tous les dix ans, le remplacement des « mobil homes », qu’il jugerait inesthétiques, sans énoncer aucun critère objectif d’appréciation du caractère inesthétique de ces installations, laissé à la discrétion du bailleur, la cour d’appel viole l’article L. 132-1 du code de la consommation ;

2°/ que le caractère abusif d’une clause s’apprécie en se référant, au moment de la conclusion du contrat, à toutes les circonstances qui entourent sa conclusion de même qu’à toutes les autres clauses du contrat ; que pour dénier tout caractère abusif à la clause litigieuse, la cour d’appel se fonde sur le fait qu’en l’espèce, la mise sur le marché de « mobil homes » comportant un toit en double pente caractérise l’inadéquation du « mobil home » des époux Z. aux critères esthétiques actuels relatifs à cet équipement ; qu’en se fondant ainsi, pour apprécier le caractère abusif de la clause, sur des circonstances postérieures à la conclusion du contrat, insusceptibles de restaurer l’équilibre contractuel rompu du fait de la faculté ouverte au bailleur tous les dix ans, la cour d’appel ne justifie pas légalement son arrêt au regard de l’article L. 132-1 du code de la consommation ;

 

Mais attendu qu’ayant relevé que le contrat comportait un critère objectif, à savoir la vétusté et l’aspect inesthétique résultant de la durée d’implantation évaluée à dix ans et retenu que cette durée paraissait conforme aux réalités tant d’évolution des normes environnementales imposées par le code de l’urbanisme que d’obsolescence du matériel concerné, la cour d’appel, qui a pu retenir que le changement était de l’intérêt commun des parties du maintien du camp dans la catégorie choisie par les preneurs, a, abstraction faite d’un motif surabondant, légalement justifié sa décision de ce chef ;

 

Sur le quatrième moyen :

Attendu que les époux Z. font grief à l’arrêt de refuser de considérer comme abusive la clause de solidarité du preneur et des cessionnaires alors, selon le moyen, qu’en vertu de l’article 1717 du code civil, le preneur a le droit de céder son bail à un autre, si cette faculté ne lui a pas été interdite ; que la cession emporte transfert, à la charge du cessionnaire, de l’obligation d’exécuter le contrat de location, sans que le bailleur puisse, en l’absence de clause de solidarité dûment insérée dans le contrat, exiger du cédant le paiement des sommes échues postérieurement à la cession ; que pour dénier tout caractère abusif à la clause litigieuse, la cour d’appel relève néanmoins que la garantie solidaire des preneurs successifs était normalement acquise au bailleur pour la totalité du bail, de sorte que la clause litigieuse constituait une dérogation au droit commun du bail profitable au preneur ; qu’en statuant ainsi, par des motifs erronés, l’ayant conduite à omettre de s’interroger sur le caractère excessif de la clause de solidarité dérogatoire insérée dans la convention litigieuse, la cour d’appel a violé l’article 1717 du code civil ;

 

Mais attendu qu’ayant relevé que la garantie solidaire du cessionnaire était normalement acquise au bailleur pour la totalité du bail, à savoir quatre-vingt dix ans, et que la durée contractuelle fixée constituait une limitation profitable au preneur, la cour d’appel en a exactement déduit que cette clause n’était pas abusive sans méconnaître le principe de libre cession ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

 

Sur le cinquième moyen, ci-après annexé :

Attendu qu’ayant constaté que la clause concernant les dégradations ne constituait que l’application des règles de droit commun de l’article 1382 du code civil, la cour d’appel en a exactement déduit qu’elle n’avait pas pour objet ni pour effet d’exonérer l’exploitant de toute responsabilité en cas d’événement survenant sur le terrain de camping ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;  

 

Sur le huitième moyen :

Attendu que les époux Z. font grief à l’arrêt de refuser de considérer comme abusive la clause imposant aux preneurs d’avoir recours, pour l’acte de cession de leur contrat de bail, à un notaire déterminé, alors, selon le moyen :

1°/ qu’en refusant d’annuler une clause portant atteinte au principe du libre choix d’un officier ministériel, la cour d’appel viole l’article 6 du code civil ;

2°/ que constitue une clause abusive la clause ayant pour objet ou pour effet d’imposer aux preneurs d’un emplacement de résidence mobile le recours pour instrumentaliser la cession du contrat de bail à des tiers, à un notaire désigné par le bailleur dans le contrat, dès lors que cette clause, en privant les preneurs de toute liberté dans le choix d’un notaire susceptible de les informer et de les conseiller, dans le cadre de la passation d’un acte auquel le bailleur n’est pas partie, et en les obligeant à recourir au notaire du bailleur, crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties, au détriment du preneur ; qu’en refusant de déclarer cette clause abusive et partant non écrite, la cour d’appel viole l’article L. 132-1 du code de la consommation ;

 

Mais attendu qu’ayant, par motifs propres, relevé, à bon droit, que la clause litigieuse n’interdisait pas au preneur de mandater un notaire de son choix pour concourir à l’acte, la cour d’appel en a exactement déduit que la désignation d’un notaire en particulier ne créait aucun déséquilibre significatif au détriment du preneur ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

 

Mais sur le troisième moyen :

Vu l’article L. 132-1 du code de la consommation, ensemble le point b) de l’article annexe à cet article ;

 

Attendu que dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat ;

 

Attendu que pour écarter le caractère abusif de la clause suivant laquelle « le preneur devra souffrir, sans indemnité, les travaux nécessités par les entretiens des installations en sous-sol passant sur leur emplacement », l’arrêt retient que si la recommandation n° 05-01 de la commission des clauses abusives considère comme abusives les clauses imposant au consommateur de supporter les troubles occasionnés par les travaux que l’exploitant du camping serait amené à faire sur l’emplacement loué sans limiter expressément les travaux, en période d’occupation aux réparations urgentes et en excluant tout droit à indemnité pour le consommateur, tel n’est pas le cas de la clause litigieuse puisqu’elle est limitée aux travaux relatifs aux installations en sous-sol, et n’est pas exclusive de la responsabilité encourue par le bailleur à raison des négligences commises à l’occasion de l’exécution de ces travaux ;

 

Qu’en statuant ainsi, alors que la clause qui prévoit que le preneur de l’emplacement s’engage à laisser le professionnel procéder aux travaux nécessaires sans pouvoir réclamer aucune indemnité, et ce quels que soient l’urgence, l’importance, la durée et les troubles qu’ils occasionnent, crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties en ce qu’elle exonère, de manière générale, le professionnel de toute responsabilité, la cour d’appel a violé les textes susvisés ;

 

Et sur le sixième moyen :

Vu l’article L. 132-1 du code de la consommation, ensemble le point b) de l’article annexe à cet article ;

 

Attendu que pour écarter le caractère abusif de la clause selon laquelle « le preneur assure à ses frais le « mobil home » et l’abri de jardin qu’il aura installés sur sa parcelle et leur contenu, le bailleur n’étant tenu à aucune indemnité en cas d’incendie ou de vol », l’arrêt retient que la clause n’a pour objet ou pour effet ni d’exonérer l’exploitant de toute responsabilité en cas d’événement survenant sur le terrain de camping puisque l’exclusion est limitée aux sinistres présentant les caractéristiques de la force majeure, ni de la responsabilité lui incombant au titre de l’article 1384 du code civil ;

 

Qu’en statuant ainsi alors que la clause, qui excluait en termes généraux toute indemnisation du preneur en cas d’incendie ou de vol le privait de façon inappropriée de ses droits légaux vis-à-vis du professionnel en cas d’exécution défectueuse par celui-ci de ses obligations contractuelles, créant ainsi un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties, la cour d’appel a violé les textes susvisés ;

 

Et sur le septième moyen :

Vu l’article 1134 du code civil ;

 

Attendu que pour écarter le caractère abusif de la clause selon laquelle « le présent bail pourra être résilié de plein droit pour défaut de paiement des charges ou d’exécution de l’une ou l’autre des charges et conditions du bail, conventionnelles ou légales, ou de non-respect du règlement intérieur, si bon semble au bailleur, un mois après un simple commandement de payer ou mise en demeure demeurés infructueux », l’arrêt retient que les manquements précisés sont objectifs et ne constituent que la reproduction des obligations essentielles de tout locataire et que le délai prévu est raisonnable ;

 

Qu’en statuant ainsi, la cour d’appel, qui a dénaturé les termes clairs et précis de la clause, a violé le texte susvisé ;

Et vu l’article 627 du code de procédure civile ;

 

PAR CES MOTIFS : CASSE et ANNULE mais seulement en ce qu’il a écarté le caractère abusif des clauses relatives à l’entretien des installations du sous-sol, à la responsabilité en cas d’incendie ou de vol et à la résiliation du bail, l’arrêt rendu le 13 mars 2008, entre les parties, par la cour d’appel de Caen ;

Dit n’y avoir lieu à renvoi du chef des clauses relatives à l’entretien des installations du sous-sol et à la responsabilité en cas d’incendie ou de vol ;

Déclare abusives les clauses relatives à l’entretien des installations du sous-sol et à la responsabilité en cas d’incendie ou de vol ; dit qu’en conséquence elles seront réputées non écrites ;

Renvoie la cause et les parties devant la cour d’appel de Caen autrement composée pour qu’il soit statué sur la clause relative à la résiliation du bail ;

Condamne la SNC Loisirs 14 aux dépens ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne la SNC Loisirs 14 à payer aux époux Z. la somme de 2.500 euros ; rejette la demande de la SNC Loisirs 14 ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix juin deux mille neuf. 

 

Moyens produits par Maître Blondel, avocat aux Conseils pour les époux Z.

 

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l’arrêt attaqué d’avoir dit que n’était pas abusive en ses dispositions relatives à la mise en place des installations, la clause suivante « la mise en place de ces installations devra être faite obligatoirement par le bailleur et sous son pilotage, toutes mises en place par le preneur ou toute autre personne est interdite, de même que tout échange ou remplacement de matériel implanté qui devra se faire par l’intermédiaire de la SNC LOISIRS 14 » ;

 

AUX MOTIFS QU’aux termes du contrat le preneur a l’obligation d’installer sur l’emplacement loué un mobil home et un abri de jardin; que s’il est légitime pour le bailleur propriétaire des lieux, et responsable de l’ensemble des installations et de la sécurité des personnes à l’intérieur du camp d’exiger que la mise en place des installations soit faite avec son agrément et sous sa surveillance et ce afin notamment d’assurer le respect des normes compatibles avec le maintien du classement de son camping, de contrôler la compatibilité du matériel avec les possibilités d’accès par les voiries intérieures desservant la parcelle concernée, ainsi qu’avec les raccordements aux différents réseaux, le tribunal a justement considéré que toute clause spécifiant que les locataires doivent se fournir en mobil-home auprès de la société LOISIRS 14, instaurant ainsi un monopole au profit de cette société, relevait des pratiques anti-concurrentielles légalement prohibées” ;

 

ALORS QUE D’UNE PART en limitant ainsi la mise à l’écart de la clause aux termes de laquelle « la mise en place de ces installations devra être faite obligatoirement par le bailleur et sous son pilotage, toutes mises en place par le preneur ou toute autre personne est interdite, de même que tout échange ou remplacement de matériel implanté qui devra se faire par l’intermédiaire de la SNC LOISIRS 14 », aux seules dispositions relatives au remplacement ou à l’échange de mobil-home, aux motifs qu’il est légitime pour le bailleur propriétaire des lieux d’exiger que la mise en place des installations soit faite avec son agrément et sous sa surveillance, sans rechercher si, comme les époux Z. le faisaient valoir (cf p.10 des conclusions du 3 janvier 2008), la clause litigieuse n’excluait pas, purement et simplement, toute intervention d’un tiers dans la mise en place des installations, de sorte qu’elle devrait être déclarée illicite ou réputée non écrite au même titre que les dispositions imposant d’acquérir le matériel litigieux auprès du bailleur, la cour prive son arrêt de base légale au regard de l’article L. 132-1 du Code de la consommation, ensemble l’article L. 122-1 du même Code ;

ALORS QUE D’AUTRE PART et subsidiairement, et s’il fallait considérer que la Cour a, interprétant la clause litigieuse, considéré que celle-ci n’imposait qu’une surveillance ou un agrément du bailleur, il n’en demeure pas moins que la clause litigieuse qui impose que la mise en place des installations soit faite par le bailleur lui-même et sous son pilotage, exclut formellement et sans ambiguïté toute intervention du preneur ou d’un tiers dans cette mise en place ; qu’en se fondant néanmoins, pour dénier à la clause tout caractère abusif, sur le caractère légitime de la clause prévoyant, dans un contrat de location d’emplacement de résidences mobiles, que la mise en place des installations se ferait avec l’agrément et sous la surveillance du bailleur, tronquant ainsi la clause des obligations claires et précises qu’elle contient, la cour dénature les termes clairs et précis de ladite clause et viole l’article 1134 du Code civil .

 

SECOND MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l’arrêt attaqué d’avoir dit que n’était pas abusive la clause permettant au bailleur d’imposer au preneur un changement de mobil-home ;

 

AUX MOTIFS QUE ainsi que l’a relevé le tribunal, cette clause est justifiée eu égard à son objet, à savoir la sauvegarde de l’aspect esthétique du camp, et à l’obligation qui pèse sur l’exploitant des lieux de faire respecter sur le terrain les normes environnementales, condition essentielle du maintien du classement de son établissement en camping 4 étoiles grand confort option loisir; que si la recommandation n°05-01 relative aux contrats de location d’emplacements de résidence mobile considère comme abusive toute clause réservant au professionnel, sans énonciation préalable de critères permettant de caractériser la vétusté de l’installation, la faculté d’apprécier l’état d’une résidence mobile, tel n’est psa le cas en l’espèce puisque le contrat comporte un critère objectif, à savoir la vétusté et l’aspect inesthétique résultant de la durée d’implantation, évaluée à dix ans, ce qui paraît conforme aux réalités tant d’évolution des normes environnementales imposées par le Code de l’urbanisme, que d’obsolescence du matériel concerné, et donc à l’intérêt commun des parties du maintien du camp dans la catégorie choisie par les preneurs, étant précisé que la SCN LOISIRS 14 ne leur reproche aucun défaut d’entretien de leur mobil-home ; que cette clause n’est nullement potestative, comme prétendu par ceux-ci, puisque si « le bailleur se réserve la possibilité » d’imposer au preneur l’engagement de changer de mobil-home, ce changement n’est pas la conséquence de la volonté unilatérale du bailleur, mais d’un fait qui lui est étranger à savoir l’adéquation, à l’expiration d’une durée de dix ans, avec les critères esthétiques évolutifs relatifs à cet équipement, et spécifiquement en l’espèce à la mise sur le marché de mobil-homes comportant un toît à double pente, informations qui ont été portées à la connaissance de tous les locataires lors d’une réunion du 6 mai 2006 alors que le mobil-home des époux Z. est, comme tous ceux de sa génération, doté d’un toit plat ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE cette clause signifie que les conditions du bail permettent à la société SNC LOISIRS 14 de demander pour des raisons d’esthétisme et non seulement de mauvais état, le changement du mobil-home au terme des 10 premières années; que cette disposition apparaît justifiée car l’attrait pour ce camping résidentiel repose sur la rénovation perpétuelle des mobil-homes et sur l’obligation qui pèse sur l’exploitant du terrain de maintenir une parfaite intégration des mobilshomes dans l’environnement, cette dernière obligation étant une condition essentielle pour être autorisé à poursuivre l’exploitation du terrain ; qu’au vu de ces éléments, les motifs tirés des considérations esthétiques apparaissent légitimes pour motiver, en l’espèce, un changement de mobil home, mais seulement à l’issue d’une période de de dix ans (....) ;

 

ALORS, D’UNE PART, QUE constitue une clause abusive, comme l’a d’ailleurs relevé la commission des clauses abusives dans sa recommandation 05-01, la clause qui réserve au bailleur d’un emplacement destiné à recevoir une résidence mobile de loisir la faculté d’apprécier unilatéralement l’état de vétusté ou le caractère esthétique ou inésthétique de la résidence mobile, qui ne serait plus en harmonie avec le reste du parc, et d’exiger en conséquence son remplacement, sans énoncer de critères objectifs permettant de caractériser cet état de l’installation; qu’en déniant tout caractère abusif à la clause litigieuse, qui créait un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties, dès lors qu’elle permettait au propriétaire du terrain, sur lequel le preneur était tenu d’installer un mobil home, d’exiger, sous peine de résiliation, et tous les dix ans, le remplacement des mobils-homes qu’il jugerait inesthétiques, sans énoncer aucun critère objectif d’appréciation du caractère esthétique de ces installations, laissé à la discrétion du bailleur, la cour viole l’article L. 132-1 du Code de la consommation ;

ET ALORS QUE D’AUTRE, PART que le caractère abusif d’une clause s’apprécie en se référant, au moment de la conclusion du contrat, à toutes les circonstances qui entourent sa conclusion de même qu’à toutes les autres clauses du contrat; que pour dénier tout caractère abusif à la clause litigieuse, la cour se fonde sur le fait qu’en l’espèce, la mise sur le marché de mobil-homes comportant un toit à double pente caractérise l’inadéquation du mobil-home des époux Z. aux critères esthétiques actuels relatifs à cet équipement; qu’en se fondant ainsi, pour apprécier le caractère abusif de la clause, sur des circonstances postérieures à la conclusion du contrat, insusceptibles de restaurer l’équilibre contractuel rompu du fait de la faculté ouverte au bailleur tous les dix ans, la cour ne justifie pas légalement son arrêt au regard de l’article L 132 –1 du Code de la consommation.

 

TROISIÉME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l’arrêt attaqué d’avoir refusé de déclarer abusive la clause selon laquelle « le preneur devra souffrir sans indemnité, les travaux nécessités par les entretiens ultérieurs des installations en sousseul passant sur leur emplacement » ;

 

AUX MOTIFS QUE si la recommandation n°05-01 susvisée considère comme abusive les clauses imposant au consommateur de supporter les troubles occasionnés par les travaux que l’exploitant du camping serait amené à faire sur l’emplacement loué sans limiter expressément les travaux, en période d’occupation, aux réparations urgentes et en excluant tout droit à indemnité pour le consommateur, tel n’est pas le cas de la clause litigieuse puisqu’elle est limitée aux travaux relatifs aux installations en sous-sol et n’est pas exclusive de la responsabilité encourue par le bailleur à raison des négligences commises à l’occasion de l’exécution des travaux; que cette clause n’est pas abusive et que le jugement sera réformé sur ce point et la réclamation des preneurs de ce chef rejetée ;

 

ALORS, D’UNE PART QU’ est abusive la clause d’un contrat de bail qui créée au détriment du preneur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties; que tel est le cas de la clause du contrat qui permet au bailleur de s’exonérer, sans limitation, de son obligation de garantir au preneur une jouissance paisible de la chose louée, tandis que le preneur se trouve privé de ses droits sans indemnité; qu’ainsi, et comme l’a énoncé la recommandation 05-01 de la commission des clauses abusives, est abusive la clause qui impose au preneur de souffrir, sans indemnité, toutes les réparations que l’exploitant du camping serait amené à faire sur ou sous l’emplacement loué sans pouvoir réclamer aucune indemnité et ce, quelle que soit la durée et l’importance des travaux, et en dépit du trouble en résultant en période d’occupation; qu’en déniant cependant tout caractère abusif à la clause litigieuse, au motif que la nature des travaux, visant les installations en sous-sol passant sur l’emplacement des preneurs, était déterminée, cependant que cette circonstance n’était pas de nature à circonscrire l’étendue des travaux et du préjudice en résultant, la cour viole l’article L. 132-1, ensemble le paragraphe b) des dispositions annexées à ce texte ;

ALORS, D’AUTRE PART, ET EN TOUT ETAT DE CAUSE QUE constitue une clause abusive la clause du contrat de bail qui créée au détriment du preneur un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties ; que tel est le cas de la clause du contrat qui permet au bailleur de s’exonérer, sans limitation, de son obligation de garantir au preneur une jouissance paisible de la chose louée, tandis que le preneur se trouve privé de ses droits sans indemnité; qu’ainsi, et comme l’a énoncé la recommandation 05-01 de la commission des clauses abusives, est abusive la clause qui impose au preneur de souffrir, sans indemnité, toutes les réparations que l’exploitant du camping serait amené à faire sur ou sous l’emplacement loué sans pouvoir réclamer aucune indemnité et ce, quelle que soit la durée et l’importance des travaux, et en dépit du trouble en résultant en période d’occupation; que pour dénier tout caractère abusif à la clause litigieuse la cour se fonde sur le fait que la nature des travaux visés par la clause, portant sur les installations en sous-sol, était déterminée ; qu’en statuant ainsi, sans constater que cette précision était de nature à limiter la durée et l’importance des travaux susceptibles d’être imposés au preneur sans indemnité, et en conséquence de circonscrire suffisamment l’atteinte susceptible d’être subi par celui-ci dans ses droits, la cour prive sa décision de base légale au regard de l’article L. 132-1 du Code de la consommation.

 

QUATRIÉME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l’arrêt attaqué d’avoir refusé de considérer comme abusive la clause prévoyant, au profit du bailleur et en cas de cession du bail, la garantie solidaire par le cédant du respect par le cessionnaire de ses obligations, pendant une durée de douze ans et six mois ;

 

AUX MOTIFS QUE le tribunal a considéré que cette clause était abusive à raison de sa durée ; cependant, cette clause, conforme au droit commun, ne peut être considérée comme abusive puisque la garantie solidaire du cessionnaire est normalement acquise au bailleur pour la totalité du bail à savoir quatre dix vingt années, et que la durée contractuelle fixée constitue donc une limitation profitable au preneur ; qu’en conséquence le jugement sera réformé sur ce point et la réclamation des preneurs de ce chef sera rejetée ;

 

ALORS QU’en vertu de l’article 1717 du Code civil, le preneur a le droit de céder son bail à un autre, si cette faculté ne lui a pas été interdite ; que la cession emporte transfert, à la charge du cessionnaire, de l’obligation d’exécuter le contrat de location, sans que le bailleur puisse, en l’absence de clause de solidarité dûment insérée dans le contrat, exiger du cédant le paiement des sommes échues postérieurement à la cession ; que pour dénier tout caractère abusif à la clause litigieuse, la cour relève néanmoins que la garantie solidaire des preneurs successifs était normalement acquise au bailleur pour la totalité du bail, de sorte que la clause litigieuse constituait une dérogation au droit commun du bail profitable au preneur ; qu’en statuant ainsi, par des motifs erronés, l’ayant conduite à omettre de s’interroger sur le caractère excessif de la clause de solidarité dérogatoire insérée dans la convention litigieuse, la cour viole l’article 1717 du Code civil.

 

CINQUIÉME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l’arrêt attaqué d’avoir refusé de considérer comme abusive la clause selon laquelle les dégradations commises sur la végétation, aux clôtures et sur tous les aménagements et installations seront à la charge de leur auteur ou du responsable civil de cet auteur ;

 

AUX MOTIFS QUE la recommandation n°05-01 susvisée considère comme abusives les clauses ayant pour objet ou pour effet d’exclure toute responsabilité du professionnel en cas d’évènement survenant sur le terrain de camping, et en cas d’accident pouvant survenir aux enfants fréquentant les aires de jeux, sans réserver le cas d’un défaut d’entretien imputable au professionnel ; que par ailleurs, le professionnel tient du règlement intérieur type une obligation générale de surveillance du terrain et est responsable, en application de l’article 1384 du Code civil de ses installations et de ses préposés ; que notamment, aux termes du décret du 18 décembre 1996, il doit vérifier l’entretien des aires de jeux et déterminer les réparations utiles ; qu’en l’espèce, le bailleur fait justement observer que la clause concernant les dégradations est sans lien avec la disposition relative au sinistre imputable à des causes diverses relevant de la force majeure ; que la clause relative aux dégradations ne constitue que l’application des règles de droit commun de l’article 1382 du Code civil, celle relative à la force majeure est conforme à l’article 1148 du Code civil ; qu’elles n’ont pour effet ou pour objet ni d’exonérer l’exploitant de toute responsabilité en cas d’évènement survenant sur le terrain de camping puisque l’exclusion est limitée aux sinistres présentant les caractéristiques de la force majeure, ni de la responsabilité lui incombant au titre de l’article 1384 du Code civil,

 

ALORS QUE D’UNE PART constitue une clause abusive la clause ayant pour effet d’exclure ou de limiter, de façon inappropriée, les droits légaux du consommateur vis à vis du professionnel en cas de non exécution totale ou partielle ou d’exécution défectueuse par le professionnel d’une quelconque des obligations contractuelles ; qu’en l’espèce, pour dénier à la clause litigieuse tout caractère abusif, la cour relève qu’elle ne constitue qu’une application des règles de l’article 1382 du Code civil ; qu’en statuant ainsi, cependant que cette clause, qui ne réserve ni l’hypothèse d’un recours contre le bailleur dans l’hypothèse de dommages ou d’un trouble de jouissance causés à un locataire par d’autres occupants du camping, ni celle de l’inexécution ou de l’exécution défectueuse par le bailleur de ses obligations de garantir la jouissance paisible de la chose louée et d’en assurer l’entretien, conformément à l’article 1719 du Code civil et aux documents contractuels (bail, p.1, règlement intérieur p.17), prive le locataire de ses droits dans l’hypothèse de telles inexécutions, et créée ainsi un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties, comme l’a d’ailleurs relevé la commission des clauses abusives dans sa recommandation n°05-01, la cour viole l’article L. 132-1 et le paragraphe b) de l’article annexé à ce texte ;

ET ALORS QUE D’AUTRE PART ET EN TOUT ETAT DE CAUSE, en statuant ainsi, alors que la clause litigieuse avait pour objet ou pour effet de laisser croire au preneur qu’il était privé de ses droits, la Cour viole l’article L. 132-1 et le paragraphe b) de l’article annexé à ce texte.

 

SIXIÉME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l’arrêt attaqué d’avoir refusé de considérer comme abusive la clause selon laquelle le bailleur n’est tenu à aucune indemnité en cas d’incendie ou de vol ;

 

ALORS, D’UNE PART, QUE tout jugement doit être motivé ; qu’en déniant à la clause dénoncée par les preneurs tout caractère abusif, sans assortir sa décision, sous cet angle, du moindre motif, la cour méconnaît les exigences de l’article 455 du Code de procédure civile, violé ;

ALORS, D’AUTRE PART, ET EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE constitue une clause abusive la clause ayant pour effet d’exclure ou de limiter, de façon inappropriée, les droits légaux du consommateur vis à vis du professionnel en cas de non-exécution totale ou partielle ou d’exécution défectueuse par le professionnel d’une quelconque des obligations ; qu’en l’espèce, la clause litigieuse a pour effet d’exclure tout recours du preneur en cas d’incendie ou de vol, concernant ses installations, sans réserver l’hypothèse dans laquelle l’incendie ou le vol SERAIT dû à une mauvaise exécution, ou à une inexécution, par le bailleur, de ses obligations ou à un défaut des installations lui appartenant ; qu’à tout le moins la clause litigieuse laisse croire au preneur à une telle exclusion; qu’elle créée ainsi un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties de sorte qu’elle doit être considérée comme abusive ; que la cour, qui refuse de juger abusive une telle clause, viole l’article L. 132-1 du Code de la consommation, et le paragraphe b) de l’article annexé à ce texte.

 

SEPTIÉME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l’arrêt d’avoir d’avoir refusé de considérer comme abusive la clause de résiliation de plein droit,

 

AUX MOTIFS QUE aux termes de la recommandation 05-01 susvisée est abusive la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat par le professionnel, à bref délai, après l’envoi d’une mise en demeure, à défaut d’exécution par le consommateur d’une clause quelconque du bail. En l’espèce, les manquement précisés par la clause sont objectifs et ne constituent que la reproduction des obligations essentielles de tout locataire ; que le délai prévu est raisonnable; que la faculté donnée au bailleur est favorable au preneur et ne constitue par une condition potestative ; que l’exécution du la clause reste soumise à l’appréciation des juridictions de droit commun ;

 

ALORS, D’UNE PART, QUE la clause litigieuse stipule que « le présent bail pourrra être résilié de plein droit pour défaut de paiement des charges ou d’exécution de l’une ou l’autre des charges et conditions du bail, conventionnelles ou légales, ou du non respect du réglement intérieur » ; qu’étaient ainsi visées toutes les obligations insérées dans le contrat de bail ou le règlement intérieur, parmi lesquelles de nombreuses obligations ne pouvaient être considérées comme essentielles ; qu’en décidant néanmoins que les manquements précisés par la clause ne visaient que les obligations essentielles du contrat de bail, la cour statue au prix d’une dénaturation éclatante des termes de la clause précité et viole l’article 1134 du Code civil ;

ET ALORS, D’AUTRE PART, QUE sont abusives, en ce qu’elle créée un déséquilibre significatif au détriment du consommateur, les clauses prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail, pour manquement du preneur à l’une quelconque de ses obligations, insérées au seul profit du bailleur, sans qu’aucune réciprocité ne soit prévue au profit du preneur en cas de manquement du professionnel à ses propres obligations ; que pour dénier le caractère abusif de la clause de résiliation de plein droit insérée dans la convention litigieuse, la cour relève que le délai prévu est raisonnable et que l’exécution de la clause reste soumise à l’appréciation du juge ; qu’en statuant ainsi, alors que ladite clause permettait au bailleur de se délier de la convention à la moindre défaillance du preneur, en dehors, précisément, de toute intervention judiciaire hors l’initiative du preneur, et octroyait ainsi au professionnel un moyen de pression redoutable, sans que le délai ou la faculté, pour le preneur, de saisir le juge, ne soient en mesure de restaurer l’équilibre contractuel ainsi rompu, la cour viole l’article L. 132-1 du Code de la consommation.

 

HUITIÉME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l’arrêt attaqué d’avoir refusé de considérer comme abusive la clause imposant aux preneurs d’avoir recours, pour instrumentaliser la cession de leur contrat de bail, à un notaire déterminé, désigné dans le contrat de bail ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE ainsi que l’a précisé le tribunal, la prévision de la nécessité d’un acte authentique et la désignation d’un notaire en particulier ne créent aucun déséquilibre au détriment du preneur étant précisé que contrairement aux allégations des époux Z., la clause litigieuse n’interdit pas au preneur la faculté de mandater un notaire de son choix pour concourir à l’acte ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE cette volonté contractuelle ne présente aucun abus au détriment de Monsieur et Madame Z.. En effet, les demandeurs n’apportent aucune pièce démontrant que le fait de désigner à l’avance le rédacteur d’une éventuelle cession du contrat de bail leur causerait un déséquilibre significatif ; (...) que dès lors qu’il est reconnu l’intérêt de l’intervention obligatoire d’un notaire, la circonstance d’en désigner un en particulier ne saurait créer un préjudice, puisque les notaires sont des officiers ministériels ;

 

ALORS, D’UNE PART, QU’en refusant d’annuler une clause portant atteinte au principe du libre choix d’un officier ministériel, la cour viole l’article 6 du Code civil ;

ET ALORS, D’AUTRE PART, QUE constitue une clause abusive la clause ayant pour objet ou pour effet d’imposer aux preneurs d’un emplacement de résidence mobile le recours, pour instrumentaliser la cession du contrat de bail à des tiers, à un notaire désigné par le bailleur dans le contrat, dès lors que cette clause, en privant les preneurs de toute liberté dans le choix d’un notaire susceptible de les informer et de les conseiller, dans le cadre de la passation d’un acte auquel le bailleur n’est pas partie, et en les obligeant à recourir au notaire du bailleur, créée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties, au détriment du preneur ; qu’en refusant de déclarer cette clause abusive et partant non écrite, la cour viole l’article L. 132-1 du Code de la consommation.