Extraits : 1/ « La Société FONCIA FRANCO SUISSE fait à juste titre remarquer que la demande ne peut être fondée sur la recommandation de la Commission des Clauses Abusives du 24 janvier 1996, qui ne présente aucun caractère normatif ».

2/ « Attendu, en tout état de cause que la Société FONCIA FRANCO SUISSE étant un professionnel et le syndicat des copropriétaires concerné un non professionnel, les dispositions de l'article L. 132-1 du Code de la consommation sont applicables au présent litige ».

3/ « Attendu que le contrat de syndic est une convention de mandat ; Attendu que l'article 2003 du Code civil, alinéa 3, permet au mandataire de renoncer à son mandat pour une cause valable ; Que l'article 2004 institue au profit du mandant une possibilité de révocation de mandat « quand bon lui semble », sauf à ne pas commettre un abus de droit ; Attendu qu'il ne s'agit pas d'un texte d'ordre public et que les parties peuvent convenir entre elles d'autres dispositions ; Attendu, cependant, que ces conventions ne doivent pas instaurer un déséquilibre entre les parties lorsque le contrat entre dans la catégorie de ceux auxquels l'article L. 132-1 du Code de la consommation est applicable ; Attendu que tel n'est pas le cas en ce qui concerne la clause contestée qui, contrairement à l'article 2004 du Code civil, limite le droit de révocation du Syndicat et institue, en contradiction avec l'article 2003 du même code, une liberté totale de démission au profit du syndic sauf préavis ; Attendu, en conséquence, que cette clause doit être considérée comme abusive ».

4/ « Attendu qu'en omettant de proposer dans son contrat une autre alternative que le compte unique, en s'abstenant de fixer les modalités de fonctionnement du compte séparé, en libellant la clause de telle sorte, notamment par des références constantes et ambiguës à des textes de loi, que les copropriétaires peuvent penser qu'il n'existe qu'une seule option conforme à la législation, la Société FONCIA FRANCO SUISSE propose un contrat ne respectant ni l'équilibre voulu par le législateur ni la liberté de choix, en toute connaissance de cause, entre compte séparé des copropriétaires et compte unique de syndic ».

5/ « Attendu que l'article 32 alinéa 3 de la loi du 9 juillet 1991 dispose : « Sauf s'ils concernent un acte dont l'accomplissement est prescrit par la loi, les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier. Toute stipulation contraire est réputée non écrite » ; Attendu que la CSCV ne s'ex­plique pas clairement sur la critique émise contre la clause du contrat de syndic relative aux frais de recouvrement, alors qu'il ne résulte d'aucune mention que le syndic s'engage à réclamer les frais de recouvrement au débiteur défaillant à titre individuel contrairement aux dispositions d'ordre public précitées ; Attendu que la circonstance que, dans un relevé individuel, en exécution d'une clause du règlement de copropriété ou d'une résolution votée par les copropriétaires, le Syndic ait effectivement réclamé directement au débiteur défaillant le remboursement des frais de recouvrement, est indépendante de l'examen du contrat de syndic ; Qu'il y a lieu de rappeler à cet effet qu'en application de l'alinéa 4 de l'article 32 précité, le créancier qui justifie du caractère nécessaire des démarches entreprises pour recouvrer sa créance peut demander au Juge de l'exécution de laisser tout ou partie des frais ainsi exposés à la charge du débiteur de mauvaise foi ».

6/ « Attendu que la transmission du dossier au successeur est une obligation légale imposée au syndic par l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 qui détaille de façon précise les pièces comptables et administratives et les fonds qui doivent être remis ; que ce texte détermine également les modalités de sa mise en oeuvre ; Attendu que, dès lors, le syndic ne peut demander des émoluments pour l'exécution de cette obligation sauf s'il justifie de prestations complémentaires accomplies en dehors de celles résultant de l'obligation légale et non incluses dans le forfait de gestion courante ».

7/ « Attendu que cette clause institue donc un préalable obligatoire de conciliation avant toute poursuite en justice ; Attendu que l'obligation mise ainsi à la charge du copropriétaire à titre individuel se trouvant en litige avec le syndic, si elle ne caractérise pas une clause compromissoire en l'absence de force obligatoire de l'avis de la commission de conciliation, n'en présente pas moins un caractère abusif en ce qu'elle contraint le copropriétaire à un préliminaire de conciliation »

 

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE PARIS

HUITIÈME CHAMBRE PREMIÈRE SECTION

JUGEMENT DU 7 SEPTEMBRE 1999

 

N° du Rôle Général : 98/088. Assignation du 9 décembre 1997.

 

DEMANDERESSE :

L'Association CONFEDERATION SYNDICALE DU CADRE DE VIE « CSCV »

dont le siège social est à [adresse] représentée par Maître Jérôme FRANCK, Avocat M 1815

 

DÉFENDERESSE :

Société FONCIA FRANCO SUISSE

dont le siège social est à [adresse] représentée par SCP LEBLOND-CONSTANTIN et Associés Avocat P 88

[minute page 2]

COMPOSITION DU TRIBUNAL Magistrats ayant délibéré : Madame LUPIAC Premier Juge faisant fonction de Président - Madame BECOGNEE Juge - Madame GIRARD Juge.

GREFFIER : Monsieur PETIT.

DÉBATS : A l'audience du 15 juin 1999 tenue publiquement.

JUGEMENT : Prononcé en audience publique, contradictoire, en premier ressort.

 

La Confédération Syndicale du Cadre de Vie « CSCV » a fait assigner, le 9 décembre 1997, la Société FONCIA FRANCO SUISSE pour voir dire que certaines clauses du contrat de syndic proposé par cet administrateur de biens devaient être réputées non écrites en application de l'article L. 132-1 du Code de la Consommation ;

Dans ses dernières écritures récapitulatives du 3 mai 1999, elle invoque le caractère abusif de la clause de résiliation du contrat, de la clause relative [minute page 3] à l'ouverture du compte bancaire au nom du syndic, de la clause relative à la fin du contrat et de la clause relative au recours et au litige.

Elle demande leur suppression sous astreinte.

Elle demande une somme de 30.000 francs en réparation du préjudice causé à l'intérêt collectif des consommateurs, une mesure de diffusion du jugement, le bénéfice de l'exécution provisoire, une somme de 10.000 francs au titre de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ;

Par conclusions récapitulatives du 3 mai 1999, la Société FONCIA FRANCO SUISSE souligne que la demande de la CSCV doit être limitée à sa seule société et non aux autres sociétés du Groupe FONCIA et ne doit concerner que le seul contrat sur lequel l'examen a porté, soit sur le contrat proposé au Syndicat des Copropriétaires du 172-174, rue X.

Elle conclut au débouté de la CSCV de ses demandes et, invoquant le caractère abusif de la démarche de cette organisation, demande sa condamna­tion à lui payer une somme de 500.000 francs à titre de dommages-intérêts et celle de 50.000 francs sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile.

 

[minute page 4] CECI ÉTANT EXPOSÉ,

1. Observations préalables :

Attendu que la Société FONCIA FRANCO SUISSE fait à juste titre remarquer que la demande ne peut être fondée sur la recommandation de la Commission des Clauses Abusives du 24 janvier 1996, qui ne présente aucun caractère normatif ;

Attendu, par contre, que la CSCV doit être déclarée recevable à agir sur le fondement de l'article L. 132-1 du Code de la consommation, lequel dispose :

« Dans des contrats conclus entre professionnels et non professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat ».

Attendu, par ailleurs que si le contrat de syndic ne peut être entièrement considéré comme un contrat d'adhésion et que s'il arrive, de plus en plus souvent, que les clauses du mandat du syndic fassent l'objet d'une discussion détaillée lors de certaines assemblées gé­nérales, il n'en demeure pas moins, surtout lorsqu'il s'agit de cabinets d'administrateurs de biens importants, que les copropriétaires n'ont pas toujours les moyens juridiques d'en négocier les clauses, notamment dans la mesure où ils doivent souvent faire un choix précipité entre désigner ou renouveler le mandat ou se trouver sans syndic avec toutes [minute page 5] les conséquences qui en résultent, alors, en outre, que, comme dans toutes assemblées délibérantes, des tensions existent toujours entre copropriétaires ;

Attendu, en tout état de cause que la Société FONCIA FRANCO SUISSE étant un professionnel et le syndicat des copropriétaires concerné un non professionnel, les dispositions de l'article L. 132-1 du Code de la consommation sont applicables au présent litige.

 

2. Sur la clause de résiliation du contrat :

Attendu que cette clause est ainsi libellée (II. DUREE, alinéas 2 et 3) :

« Pendant cette période (durée du contrat), le contrat ne pourra être résilié par le Syndicat que pour motif légitime porté à la connaissance du syndic, par lettre recommandée avec accusé de réception par le conseil syndical ou par plusieurs copropriétaires représentant au moins 25 % des voix de l'ensemble de la copropriété. L'assemblée devra alors statuer à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

Le syndic, de son côté, pourra pendant la même période, mettre fin à ses fonctions, à condition d'en prévenir par lettre recommandée avec accusé de réception ; au moins TROIS MOIS à l'avance, le Président du Conseil Syndical ou, à défaut, chaque propriétaire » ;

Attendu que la CSCV critique cette clause en ce qu'elle institue au profit du syndic une facilité de résiliation discrétionnaire alors que le syndicat doit justifier d'un motif légitime ;

[minute page 6] Attendu que la Société FONCIA FRANCO SUISSE soutient au contraire qu'il existe une réciprocité et qu'en outre, dans l'intérêt du Syndicat et afin qu'il puisse trouver un successeur, elle s'impose à elle-même un préavis de trois mois ; qu'elle fait remarquer en outre que le syndic peut démissionner pour raison de convenance sans qu'intervienne la notion de faute ;

Attendu que le contrat de syndic est une convention de mandat ;

Attendu que l'article 2003 du Code civil, alinéa 3, permet au mandataire de renoncer à son mandat pour une cause valable ;

Que l'article 2004 institue au profit du mandant une possibilité de révocation de mandat « quand bon lui semble », sauf à ne pas commettre un abus de droit ;

Attendu qu'il ne s'agit pas d'un texte d'ordre public et que les parties peuvent convenir entre elles d'autres dispositions ;

Attendu, cependant, que ces conventions ne doivent pas instaurer un déséquilibre entre les parties lorsque le contrat entre dans la catégorie de ceux auxquels l'article L. 132-1 du Code de la consommation est applicable ;

Attendu que tel n'est pas le cas en ce qui concerne la clause contestée qui, contrairement à [minute page 7] l'article 2004 du Code civil, limite le droit de révocation du Syndicat et institue, en contradiction avec l'article 2003 du même code, une liberté totale de démission au profit du syndic sauf préavis ;

Attendu, en conséquence, que cette clause doit être considérée comme abusive et qu'il y a lieu de faire droit à la demande de la CSCV de ce chef ;

 

3. Sur le compte bancaire :

Attendu que l'article VI prévoit, sous l'intitulé « GESTION DU COMPTE BANCAIRE » :

« Les fonds du Syndicat seront impartis au compte de trésorerie de la copropriété dans le cadre du compte bancaire « Syndicat des Copropriétaires » du Cabinet FONCIA FRANCO SUISSE, bénéficiant de la garantie ci-dessus indiquée et ce, en application de l'article 18, paragraphe 5 de la loi du 10 juillet 1965 et à la décision de l'assemblée générale.

La comptabilité de l'immeuble reste indépendante de celle des autres copropriétés.

FONCIA FRANCO SUISSE bénéficiera de ce compte dans le cadre de la loi n°70-9 du 2 janvier 1972 et de l'article 35 du décret du 17 mars 1967 pris en application de la loi du 10 juillet 1965 ».

Attendu que la CSCV soutient que cette clause oriente les copropriétaires de façon tendan­cieuse en ne lui présentant aucune autre alternative ;

[minute page 8] Attendu que la Société FONCIA FRANCO SUISSE précise que, conformément à la loi, les copropriétaires sont appelés à délibérer sur l'ouverture ou non d'un compte séparé et en deuxième lieu seulement, à voter sur le contrat proposé ;

Attendu que l'article 18, alinéa 5 de la loi du 10 juillet 1965 impose au syndic de soumettre au vote de l'assemblée la décision d'ouvrir ou non un compte bancaire séparé sur lequel seront versées toutes les sommes ou valeurs reçues par elle ;

Attendu qu'il s'agit là, à l'évi­dence, d'une des conditions essentielles du contrat de syndic dans la mesure notamment où les copropriétaires bénéficieront ou non des intérêts des sommes figurant au crédit de leur compte et d'un compte séparé les garantissant contre toute difficulté de trésorerie du syndic ; qu'en échange, ils auront ou non éventuellement à payer une rémunération complémentaire au syndic ;

Attendu qu'en application de l'article 11-4 et 29 du décret du 17 mars 1967, il appartient au syndic de notifier préalablement à la réunion de l'assemblée générale les conditions essentielles du contrat sur lequel portera leur vote ;

Attendu qu'en omettant de proposer dans son contrat une autre alternative que le compte unique, en s'abstenant de fixer les modalités de fonctionnement du compte séparé, en libellant la clause de telle sorte, notamment par des références constantes et ambiguës [minute page 9] à des textes de loi, que les copropriétaires peuvent penser qu'il n'existe qu'une seule option conforme à la législation, la Société FONCIA FRANCO SUISSE propose un contrat ne respectant ni l'équilibre voulu par le législateur ni la liberté de choix, en toute connaissance de cause, entre compte séparé des copropriétaires et compte unique de syndic ;

Attendu qu'il y a lieu également de faire droit à la demande de la CSCV en ce qui concerne cette clause ;

 

4. Sur la clause relative aux frais de recouvrement :

Attendu que sous la rubrique « Modalités de recouvrement des charges ou appels de fond », le contrat de syndic de FONCIA FRANCO SUISSE définit un protocole de recouvrement des charges et appels de fonds en prévoyant une première relance entre 15 jours et un mois, une deuxième relance à l'issue d'un mois et demi, une troisième relance au bout de deux mois puis, au début du quatrième mois, une remise du dossier à l'huissier ;

Qu'il est indiqué que le coût de ces démarches est donné en chapitre IX. 5c relatif aux prestations spéciales ;

Attendu que, dans ce chapitre, sont prévus et détaillés les divers frais de recouvrements ;

[minute page 10] Attendu que la CSCV considère comme abusif l'énoncé de ces frais de recouvrement et, contraire à l'article 32 de la loi du 11 juillet 1991 ;

Attendu que la Société FONCIA FRANCO SUISSE remarque que le contrat définit les frais de recouvrement et non leur imputation ;

Attendu que l'article 32 alinéa 3 de la loi du 9 juillet 1991 dispose :

« Sauf s'ils concernent un acte dont l'accomplissement est prescrit par la loi, les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier. Toute stipulation contraire est réputée non écrite » ;

Attendu que la CSCV ne s'ex­plique pas clairement sur la critique émise contre la clause du contrat de syndic relative aux frais de recouvrement, alors qu'il ne résulte d'aucune mention que le syndic s'engage à réclamer les frais de recouvrement au débiteur défaillant à titre individuel contrairement aux dispositions d'ordre public précitées ;

Attendu que la circonstance que, dans un relevé individuel, en exécution d'une clause du règlement de copropriété ou d'une résolution votée par les copropriétaires, le Syndic ait effectivement réclamé directement au débiteur défaillant le remboursement des frais de recouvrement, est indépendante de l'examen du contrat de syndic ;

[minute page 11] Qu'il y a lieu de rappeler à cet effet qu'en application de l'alinéa 4 de l'article 32 précité, le créancier qui justifie du caractère nécessaire des démarches entreprises pour recouvrer sa créance peut demander au Juge de l'exécution de laisser tout ou partie des frais ainsi exposés à la charge du débiteur de mauvaise foi ;

Attendu, en conséquence, qu'il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de la CSCV en ce qui concerne cette clause ;

 

5. Sur les frais de transmission de dossier :

Attendu que sous la rubrique « Ouverture, Clôture, Fin de Gestion, Rupture de contrat » (le 2ème alinéa du barème de rémunération), il est prévu :

« Frais de transmission de dossier au nouveau syndic, un trimestre d'honoraires de base » ;

Attendu que la CSCV considère cette clause comme abusive alors que la transmission du dossier est une obligation légale et que le syndic n'est dès lors pas fondé à demander une rémunération complémentaire à celle prévue pour la gestion courante ;

Que le fait de réclamer une somme forfaitaire sans détailler quelles seraient ces presta­tions complémentaires par rapport aux obligations légales est abusif ;

[minute page 12] Attendu que la Société FONCIA FRANCO SUISSE conteste cette argumentation au motif que la remise des dossiers au successeur implique diverses prestations complémentaires méritant une rémunération, soit au temps passé, soit selon un forfait ;

Qu'elle remarque qu'en l'espèce, l'indemnité est de 8.650 francs HT soit moins de 200 francs HT par lot ;

Attendu que la transmission du dossier au successeur est une obligation légale imposée au syndic par l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 qui détaille de façon précise les pièces comptables et administratives et les fonds qui doivent être remis ; que ce texte détermine également les modalités de sa mise en oeuvre ;

Attendu que, dès lors, le syndic ne peut demander des émoluments pour l'exécution de cette obligation sauf s'il justifie de prestations complémentaires accomplies en dehors de celles résultant de l'obligation légale et non incluses dans le forfait de gestion courante ;

Attendu, en conséquence, que la CSCV doit être déclarée bien fondée en sa demande relative à cette clause ;

 

6. Sur la clause relative aux recours et aux litiges :

Attendu qu'il est prévu au Chapitre VII sous l'intitulé :

[minute page 13] « En cas de litige pour l'exécution du contrat, les parties s'efforceront de trouver une solution amiable.

A ce titre, le Syndic accepte l'intervention d'associations d'usagers et des syndicats professionnels, par l'intermédiaire d'une commission de conciliation.

Il en est de même pour les litiges qui viendraient à naître entre le Syndic et un ou plusieurs copropriétaires.

Toutefois, l'avis du conseil syndical sera requis par cette commission de conciliation, ladite commission n'ayant qu'un avis qui peut ne pas satisfaire l'une ou l'autre des parties.

Dans cette hypothèse, chacune d'entre elles conserve la liberté de saisir le Tribunal de Grande Instance du lieu de situation de l'immeuble, qui reste compétent.... »

Attendu que la CSCV considère qu'il résulte de cette clause que la saisine de la commission présente un caractère impératif ; qu'elle limite le libre accès aux tribunaux et qu'elle est, en conséquence, abusive ; qu'il s'agirait d'une clause compromissoire entachée de nullité ;

Attendu que la Société FONCIA FRANCO SUISSE constate qu'il s'agit non d'une clause compromissoire mais d'une clause de tentative de conciliation et que si le syndic s'engage à accepter l'inter­vention d'une commission de conciliation, les copropriétaires n'ont aucune obligation d'y recourir ;

Attendu que pour apprécier le caractère abusif ou non de cette clause, il convient de distinguer  [minute page 14] entre les litiges concernant le syndic et le syndicat et ceux concernant le syndic et les copropriétaires pris indivi­duellement ;

Attendu que le premier paragraphe de la clause vise les litiges entre Syndic et Syndicat ;

Que le fait que les parties « s'efforceront » de trouver une solution amiable ne constitue pas un élément de contrainte ; que l'acceptation du syndic de se soumettre à une telle procédure de conciliation par l'intermédiaire d'une commission de conciliation est une démarche de bonne volonté ;

Que cette clause correspond plus à une déclaration d'intention qu'à un véritable engagement contractuel ;

Attendu, par contre, en ce qui concerne les paragraphes suivants qui concernent les litiges entre Syndic et Copropriétaires à titre individuel, qu'il est institué une véritable procédure ;

Attendu que la saisine préalable de la commission de conciliation paraît obligatoire ; qu'elle doit être précédée d'un avis du conseil syndical et que ce n'est que dans l'hypothèse où l'avis de la commission de conciliation ne la satisfait pas que la partie retrouve la liberté de saisir les tribunaux ;

Attendu que cette clause institue donc un préalable obligatoire de conciliation avant toute poursuite en justice ;

[minute page 15] Attendu que l'obligation mise ainsi à la charge du copropriétaire à titre individuel se trouvant en litige avec le syndic, si elle ne caractérise pas une clause compromissoire en l'absence de force obligatoire de l'avis de la commission de conciliation, n'en présente pas moins un caractère abusif en ce qu'elle contraint le copropriétaire à un préliminaire de conciliation ;

Attendu, en conséquence, qu'il y a lieu de faire droit, pour cette partie de la clause, à la demande de la CSCV ;

 

Sur le préjudice allégué :

Attendu qu'il ne résulte pas des éléments du dossier que le contrat, objet du litige, corres­ponde au modèle de contrat proposé en toutes circonstances par la Société FONCIA FRANCO SUISSE ;

Qu'il n'y a pas lieu de faire droit à la mesure de diffusion sollicitée par la CSCV ;

Attendu que la CSCV ne justifie pas d'un préjudice particulier à l'appui de sa demande alors que l'action qu'elle a engagée entre dans la réalisation de son objet social ;

 

Sur les frais irrépétibles :

Attendu qu'il serait inéquitable de laisser à la charge de la CSCV les frais non compris dans les dépens ;

[minute page 16]

9. Sur l'exécution provisoire :

Attendu que cette mesure est nécessaire et compatible avec la nature du litige ;

 

PAR CES MOTIFS :

LE TRIBUNAL,

Statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort ;

Déclare abusives en application de l'article L. 132-1 du Code de la consommation, en ce qui concerne le contrat passé entre la Société FONCIA FRANCO SUISSE et le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble 172-174, rue X. à PARIS :

- la clause relative au mode de résiliation du contrat figurant à l'article II : « Durée », alinéas 2 et 3 ;

- la clause « GESTION DU COMPTE BANCAIRE » figurant à l'article VI du contrat ;

- la clause relative aux « FRAIS DE TRANSMISSION DE DOSSIER » figurant à l'article VII « REMUNERATION » 2ème paragraphe ;

- la clause relative aux litiges entre syndic et copropriétaires à titre individuel figurant à l'article VII - paragraphes 2 et 3 ;

Dit que la Société FONCIA FRANCO SUISSE devra supprimer lesdites clauses dans le [minute page 17] délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement sous astreinte de. MILLE FRANCS (1.000 francs) par jour de retard passé ledit délai ;

Déboute la Confédération Syn­dicale du Cadre de Vie du surplus de ses demandes ;

Prononce l'exécution provisoire ;

Condamne la Société FONCIA FRANCO SUISSE à payer à la Confédération Syndicale du Cadre de Vie une somme de DIX MILLE FRANCS (10.000 francs) en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ;

Condamne la Société FONCIA FRANCO SUISSE aux dépens.

Fait et Jugé à PARIS LE SEPT SEPTEMBRE 1999.