Extraits : 1/ « Considérant, en tout cas, que la Cour tient pour acquis que le 20 mars 1997, le Président-Directeur Général de la société « FONCIA FRANCO SUISSE » a, sur sa demande, en conformité avec l'obligation qui lui en est faite par l'article L. 134-1 du code de la consommation, adressé à la « Confédération de la consommation, du logement et du cadre de vie » un exemplaire de son « actuel contrat de syndic », c'est-à-dire un exemplaire des conventions que la société « FONCIA FRANCO SUISSE » propose habituellement ; […] ;

Considérant qu'à partir du moment où il est établi que le document transmis le 20 mars 1997 à la « Confédération de la consommation, du logement et du cadre de vie » par la société « FONCIA FRANCO SUISSE » constituait bien son « actuel contrat de syndic » et que la société « FONCIA FRANCO SUISSE » se refuse à produire un document de même nature plus récent, au prétexte qu'il n'existe pas, la Cour ne peut qu'en déduire que le modèle que la société « FONCIA FRANCO SUISSE » a versé aux débats n'a pas été amendé et qu'il est toujours proposé aux syndicats de copropriétaires ; Que l'action de la « Confédération de la consommation, du logement et du cadre de vie » conserve donc son objet malgré le temps passé et ce, faute par la société « FONCIA FRANCO SUISSE » de vouloir justifier de l'évolution du contenu de son contrat-type ; Qu'il convient d'observer à cet égard que la charge de la preuve repose sur le professionnel et non sur l'association de consommateurs ».

2/ « qu'un syndicat de copropriétaires, personne morale - ce qui n'est pas incompatible avec la qualité de consommateur -, a pour objet, en application de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes, ce qui ne saurait constituer une activité professionnelle à proprement parler ; qu'il s'agît bien d'un consommateur, protégé comme tel ; que la commission des clauses abusives considère d'ailleurs que les contrats de syndic entrent dans le champ de ses compétences (recommandation n° 96-01 du 17 novembre 1995) ».

3/ « Par arrêt partiellement confirmatif du 4 septembre 2003, la société « FONCIA FRANCO SUISSE », syndic de copropriétés, a été condamnée par la cour d'appel de Paris, 23^ème chambre, à supprimer les clauses abusives suivantes dans les types de contrats qu'elle propose :

- clause de résiliation du contrat en ce qu'elle institue au profit du syndic une facilité de résiliation discrétionnaire alors que le syndicat des copropriétaires doit justifier d'un motif légitime,

- clause relative à l'ouverture du compte bancaire de la copropriété en ce qu'elle ne présente pas d'autre choix aux copropriétaires que celui d'un sous-compte individualisé au sein d'un compte unique ouvert au nom du syndic,

- clause relative aux frais de recouvrement en ce qu'elle met à la charge du copropriétaire défaillant des frais qui ne peuvent lui être imputés sans décision judiciaire,

- clause relative aux frais de transmission de dossier en ce que la transmission du dossier au successeur est une obligation légale et que le syndic ne peut dès lors demander des émoluments pour l'exécution de cette obligation, sauf justification de prestations complémentaires non incluses dans le forfait de gestion courante,

- clause relative aux recours et litiges en ce qu'elle institue pour un copropriétaire individuel un préalable obligatoire de conciliation avant toute action en justice ».

 

COUR D’APPEL DE PARIS

VINGT TROISIÈME CHAMBRE B

ARRÊT DU 4 SEPTEMBRE 2003

 

Numéro d'inscription au répertoire général : 2002/17698. Décision déférée à la Cour : Jugement rendu le 7 septembre 1999 par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE de PARIS 8^ème Chambre 1^ère Section -. RG n° : 1998/00088.

 

APPELANTE :

SA FONCIA FRANCO SUISSE

prise en la personne de son Président directeur général, ayant son siège social [adresse], représentée par Maître PAMART, avoué à la Cour, assistée de Maître Pascaline DECHELETTE TOLOT, Toque P238, Avocat au Barreau de PARIS.

 

INTIMÉE :

CONFÉDÉRATION de la CONSOMMATION DU LOGEMENT et du CADRE de VIE « CLCV » anciennement dénommée CONFÉDÉRATION SYNDICALE DU CADRE DE VIE « CSCV »

prise en la personne de sa Présidente, ayant son siège social [adresse], représentée par Maître BODIN-CASALIS, avoué, assistée de Maître Jérôme FRANCK, Toque M1815, Avocat au Barreau de PARIS.

 

COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 786 et 910 du nouveau code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 juin 2003, en audience publique devant Monsieur RICHARD, conseiller, chargé du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposés. Il en a rendu compte à la Cour dans son délibéré. [minute page 2]

Lors du délibéré : Président : Monsieur DELANNE - Conseiller : Monsieur RICHARD - Conseiller : Monsieur DUSSARD.

GREFFIER lors des débats : Monsieur NGUYEN.

ARRÊT : CONTRADICTOIRE, - prononcé publiquement par Monsieur DELANNE, président, - signé par Nous, A. DELANNE, président, et par Nous TL NGUYEN, greffier présent lors du prononcé.

 

Vu l'arrêt de cette chambre du 13 mars 2003 qui a statué ainsi qu'il suit :

- enjoint à la « Confédération de la consommation, du logement et du cadre de vie » de verser aux débats :

* le texte intégral de sa lettre du 11 février 1997,

- enjoint à la société « FONCIA FRANCO SUISSE » de verser aux débats :

* le document qui était joint en annexe à sa lettre du 20 mars 1997, présenté par elle-même comme étant son « actuel contrat de syndic »,

* le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble des 172-174 rue X. qui s'est tenue le 26 mai 1997,

* le contrat de syndic adopté lors de cette assemblée générale dûment signé par la personne habilitée à cet effet par le syndicat des copropriétaires,

* la justification de cette habilitation au cas où elle ne figurerait pas au procès-verbal de l'assemblée générale du 26 mai 1997,

* [minute page 3] le registre des mandats tenu par la société « FONCIA FRANCO SUISSE » en conformité avec les dispositions de l'article 65 du décret du 20 juillet 1972 faisant apparaître les mandats confiés à la société « FONCIA FRANCO SUISSE » au mois de mai 1997,

* un exemplaire du contrat de syndic que la société « FONCIA FRANCO SUISSE » proposait habituellement aux syndicats de copropriétaires à la date du 3 mars 2000,

* la convocation à l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble des 172-174 rue X. du 3 juin 1999, accompagnée du projet de contrat de syndic,

* le procès-verbal de cette assemblée générale,

* la justification, si elle ne figure pas dans ce procès verbal, de la désignation par les copropriétaires, en assemblée générale, de la personne chargée de signer le nouveau contrat de syndic au nom du syndicat,

- enjoint à la « Confédération de la consommation, du logement et du cadre de vie » de préciser l'origine de sa pièce n° 3 et, si elle soutient qu'il s'agit du contrat que lui a adressé la société « FONCIA FRANCO SUISSE » le 20 mars 1997, enjoint à la société « FONCIA FRANCO SUISSE » de préciser comment un document censé avoir été établi le 26 mai 1997 a pu être adressé à la « Confédération de la consommation, du logement et du cadre de vie » le 20 mars 1997,

- enjoint à la société « FONCIA FRANCO SUISSE » de s'expliquer sur la nature de cette pièce eu égard à l'absence de signature et d'indication quant à l'identité du représentant du syndicat (projet ou contrat réellement conclu),

- enjoint à la société « FONCIA FRANCO SUISSE » de s'expliquer sur les circonstances de son refus de déférer aux prescriptions de l'article L. 134-1 du code de la consommation au regard des pénalités prévues par l'article R. 134-1 du même code,

- enjoint à la société « FONCIA FRANCO SUISSE » de s'expliquer sur l'absence dans sa pièce n° 13 de toute indication quant à l'identité de la personne qui l'a signée au nom du syndicat des copropriétaires et sur ses conséquences juridiques s'agissant de sa validité ;

- enjoint à la société « FONCIA FRANCO SUISSE » de s'expliquer sur le fait qu'elle a pu communiquer en première instance des pièces pourtant postérieures au prononcé du jugement entrepris du 7 septembre 1999 (« le consommateur lorrain » de novembre-décembre 1999, lettre du 3 mars [minute page 4] 2000, contrat de syndic du 15 novembre 1999 - en réalité contrat de syndic prenant effet le 30 mars 2000 communiqué également par l'avoué de la société « FONCIA FRANCO SUISSE » le 26 novembre 2002) ;

- enjoint à la Société FONCIA FRANCO SUISSE de préciser les conséquences juridiques qui découlent selon elle des conditions de la désignation du président de séance, du secrétaire et des scrutateurs de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble des […] à Villiers sur Marne,

- enjoint à la société « FONCIA FRANCO SUISSE » de préciser les conséquences juridiques qui découlent selon elle de la facturation le même jour à un copropriétaire en retard dans le paiement de ses charges d'une mise en demeure pour 90 Francs et d'une troisième relance pour 96,40 Francs,

 

Vu les dernières conclusions de la société « FONCIA FRANCO SUISSE » en date du 15 mai 2003 aux termes desquelles elle demande à la Cour de :

- déclarer irrecevable l'action introduite par la CLCV à l'encontre de la Société FONCIA FRANCO SUISSE, tant au regard des dispositions de l'article L. 132-1 du Code de la consommation qu'au regard de l'article L. 421-6 du même code,

Subsidiairement,

- constater que les clauses déclarées abusives par le tribunal dans son jugement du 7 septembre 1999 ont été supprimées du mandat de syndic consenti par le syndicat des copropriétaires du 172/174 rue X. à [arrondissement],

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la CLCV de sa demande en annulation de la clause relative aux frais de recouvrement,

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la CLCV de sa demande de dommages-intérêts,

- donner acte à FONCIA FRANCO SUISSE de ce qu'elle apporte à la Cour les informations sollicitées ayant un lien suffisant avec le présent litige,

- débouter la CLCV de sa demande de communication de la décision à intervenir, déclarer cette demande irrecevable et mal fondée,

- allouer à la Société FONCIA FRANCO SUISSE une somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile.

[minute page 5]

Vu les dernières conclusions de la « Confédération de la consommation, du logement et du cadre de vie » du 28 mai 2003 demandant à la Cour de :

- confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a déclaré recevable et bien fondée l'action de la CLCV,

- infirmer la décision entreprise en ce qu'elle a limité l'objet de l'action au contrat passé entre la Société FONCIA FRANCO SUISSE et le syndicat des copropriétaires du 172/174, rue X.,

en conséquence, statuant à nouveau,

- constater que le contrat litigieux est bien le type de contrat proposé par la Société FONCIA FRANCO SUISSE aux syndicats des copropriétaires,

- confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a déclaré abusives :

* la clause relative au mode de résiliation du contrat figurant à l'article II : « Durée » alinéa 2 et 3,

* la clause « Gestion du compte bancaire » figurant à l'article VI du contrat,

* la clause relative aux « Frais de transmission de dossier » figurant à l'article VII « Rémunération », 2^ème paragraphe,

* la clause relative aux litiges entre syndic et copropriétaires à titre individuel figurant à l'article VII, paragraphes 2 et 3 ;

- infirmer la décision en ce qu'elle a débouté la CLCV de sa demande quant à la clause relative aux frais de recouvrement,

En conséquence, statuant à nouveau,

- dire abusive la clause figurant au point C de l'annexe intitulée « Prestations spéciales, frais pour recouvrement des impayées »,

- confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a condamné la Société FONCIA FRANCO SUISSE à supprimer lesdites clauses sous astreinte de 152,45 € par jour de retard passé ledit délai,

- infirmer la décision entreprise en ce qu'elle a débouté la CLCV de sa demande de diffusion et de dommages et intérêts,

En conséquence, statuant à nouveau,

- [minute page 6] condamner la Société FONCIA FRANCO SUISSE à adresser à tous les syndicats des copropriétaires ayant contracté avec ladite société un extrait de la décision à intervenir dont la teneur est la suivante : « Par décision en date du..., la Société FONCIA FRANCO SUISSE a été condamnée par la Cour d'appel de Paris à supprimer les clauses abusives suivantes dans les types de contrats qu'elle propose… »,

- désigner tel huissier qu'il plaira à la Cour aux fins de contrôler l'envoi de cet extrait,

- dire que cet envoi devra intervenir dans le délai d'un mois à compter de la signification à intervenir sous astreinte de 152,45 € par jour de retard,

- condamner la Société FONCIA FRANCO SUISSE à verser à la CLCV la somme de 4.573,47 € de dommages et intérêts à titre de réparation du préjudice subi,

- débouter la Société FONCIA FRANCO SUISSE de toutes ses demandes, fins et conclusions,

- en tout état de cause, condamner la Société FONCIA FRANCO SUISSE à payer à la CLCV la somme de 2.286,74 € et pour les frais irrépétibles exposés en cause d'appel.

 

CELA ETANT EXPOSÉ, LA COUR :

1 - Sur la recevabilité de l'action introduite par la « Confédération de la consommation. du logement et du cadre de vie » à l'encontre de la société FONCIA FRANCO SUISSE :

Considérant, ainsi que l'a rappelé l'arrêt avant-dire droit de cette chambre du 13 mars 2003, que la « Confédération de la consommation, du logement et du cadre de vie » tient des dispositions de l'article L. 421-6 du code de la consommation la possibilité de demander à la juridiction civile d'ordonner, le cas échéant sous astreinte, la suppression de clauses abusives dans les modèles de conventions habituellement proposés par les professionnels aux consommateurs ;

Que l'article L. 134-1 du code de la consommation prévoit que les professionnels vendeurs ou prestataires de service doivent remettre à toute personne intéressée qui en fait la demande un exemplaire des conventions qu'ils proposent habituellement ;

Que la réouverture des débats a permis d'établir que la « Confédération de la consommation, du logement et du cadre de vie » a bien, en conformité avec ces dispositions, demandé le 11 février 1997 à la société « FONCIA FRANCO SUISSE » communication du contrat de syndic qu'elle [minute page 7] propose habituellement (pièce n° 5 de la « Confédération de la consommation, du logement et du cadre de vie ») ;

Que la société « FONCIA FRANCO SUISSE » ne s'est pas trompée sur le sens de cette demande et a adressé le 20 mars 1997 à la « Confédération de la consommation, du logement et du cadre de vie » un document qu'elle a présenté elle-même comme étant son « actuel contrat de syndic » ;

Que, cependant, au lieu de transmettre un exemplaire vierge de son « actuel contrat de syndic », la société « FONCIA FRANCO SUISSE » a fait parvenir à la « Confédération de la consommation, du logement et du cadre de vie » le projet de contrat qu'elle comptait soumettre à l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble des 172-174 rue X., [arrondissement], assemblée générale qui devait se tenir le 26 mai 1997 (soit plus de deux mois plus tard) ;

Que, revenant sur les termes pourtant dépourvus d'ambiguïté de sa lettre du 20 mars 1997 (« nos contrats sont aujourd'hui conformes à la recommandation de la commission des clauses abusives, Afin que vous puissiez en juger, je joins à la présente un exemplaire de notre actuel contrat de syndic »), la société « FONCIA FRANCO SUISSE » a prétendu par la suite qu'elle n'avait transmis que le contrat de l'immeuble des 172-174 rue X. et que la « Confédération de la consommation, du logement et du cadre de vie » tentait indûment d'élargir le débat en sollicitant que sa demande puisse prospérer à l'égard de tous ses contrats alors que celle-ci ne peut en l'état concerner que la copropriété visée par le contrat versé aux débats par la « Confédération de la consommation, du logement et du cadre de vie », à savoir celui conclu avec le syndicat des copropriétaires des 172- 174 rue X., [arrondissement] ;

Que si la « Confédération de la consommation, du logement et du cadre de vie » a versé aux débats au soutien de ses prétentions le projet de contrat de syndic afférent à l'immeuble des 172-174 rue X., c'est en raison du fait que c'est précisément le contrat que lui adressé la société « FONCIA FRANCO SUISSE » en le présentant comme son « actuel contrat de syndic » ;

Que la société « FONCIA FRANCO SUISSE » déniant que le contrat adressé par ses soins le 20 mars 1997 à la « Confédération de la consommation, du logement et du cadre de vie » soit bien son « actuel contrat de syndic », la « Confédération de la consommation, du logement et du cadre de vie » a sommé le 1^er mars 2000 la société « FONCIA FRANCO SUISSE » de produire aux débats « le contrat habituellement proposé par la société « FONCIA FRANCO SUISSE » aux syndicats des copropriétaires » (sommation de communiquer par l'avoué de la société « FONCIA FRANCO SUISSE » à l'avoué de la société « FONCIA FRANCO SUISSE » signifiée le 1^er mars 2000, cote 5 du dossier des pièces de procédure de la Cour) ;

Que, nonobstant les termes de l'article R. 134-1 du code de la consommation qui punit « des peines d'amendes prévues pour les contraventions de la cinquième classe le fait, pour un professionnel vendeur ou prestataire de [minute page 8] services », de ne pas remettre à toute personne intéressée qui en fait la demande un exemplaire des conventions qu'il propose habituellement », la société « FONCIA FRANCO SUISSE » a répondu par une fin de non-recevoir à cette demande au prétexte que la procédure ne concernait que le seul syndicat des copropriétaires des 172-174 rue X. ;

Qu'il convient de reproduire à cet égard les termes de la lettre que son conseil de l'époque, Maître L., a adressé à l'avocat de la « Confédération de la consommation, du logement et du cadre de vie » le 3 mars 2000 (pièce n° 11 du bordereau de communication de pièces de la société « FONCIA FRANCO SUISSE ») :

« Mon avoué à la Cour, Maître P. ; vient de me transmettre la sommation de communiquer que vous avez fait signifier pour que vous soit communiqué « le contrat habituellement proposé par la société « FONCIA FRANCO SUISSE » aux syndicats des copropriétaires ».

Je vous rappelle que cette procédure ne concerne qu'un seul syndicat des copropriétaires à savoir celui du 172/174 rue X. à 750XX PARIS.

Je vous ai adressé il y a quelques jours le contrat rectifié conformément à la décision du Tribunal déférée à la Cour.

Aucun autre syndicat de copropriété n'étant concerné par la présente procédure, il n'appartient pas à ma cliente de vous communiquer des contrats qui ne sont pas concernés par le litige et qui, au demeurant, peuvent différer d'une copropriété à l'autre.

Je tenais à vous adresser ce courrier en la forme officielle en raison de son contenu me réservant évidemment d'en faire état devant la Cour ».

Qu'en prétendant que le contrat adressé le 20 mars 1997 à la « Confédération de la consommation, du logement et du cadre de vie » en pièce jointe d'une lettre signée de Monsieur B., « Président-Directeur Général » de la société « FONCIA FRANCO SUISSE » (dont on peut présumer qu'il avait qualité pour engager sa société ...) ne constituait nullement « (son) actuel contrat de syndic » et en refusant de communiquer à l'avoué de la « Confédération de la consommation, du logement et du cadre de vie » « le contrat habituellement proposé par la société « FONCIA FRANCO SUISSE » aux syndicats des copropriétaires », la société « FONCIA FRANCO SUISSE » apparaît avoir contrevenu aux dispositions de l'article R. 134-1 du code de la consommation ;

Que la Cour, dans son arrêt avant-dire droit du 13 mars 2003, ayant relevé que la lettre précitée de Maître L. du 3 mars 2000 était « susceptible d'être interprétée comme étant le reflet d'une incitation de la part de son conseil à faire commettre à la société « FONCIA FRANCO SUISSE » la contravention de l'article R. 134-1 », avait « enjoint à la société « FONCIA [minute page 9] FRANCO SUISSE » de s'expliquer sur les circonstances de son refus de déférer aux prescriptions de l'article L. 134-1 du code de la consommation au regard des pénalités prévues par l'article R 134-1 du même code » ;

Que, par le même arrêt, la Cour avait également enjoint à la société « FONCIA FRANCO SUISSE » de verser aux débats « un exemplaire du contrat de syndic que la société « FONCIA FRANCO SUISSE » proposait habituellement aux syndicats de copropriétaires à la date du 3 mars 2000 » ;

Considérant que dans ses dernières conclusions du 15 mai 2003, la société « FONCIA FRANCO SUISSE » continue à soutenir que « le contrat de syndic 172-174 rue X. ne constitue pas un modèle », désavouant une fois de plus Monsieur B., son Président-Directeur Général ;

Considérant qu'elle soutient également « qu'il n'existe pas dans la société « FONCIA FRANCO SUISSE » de modèle de convention habituellement proposé » ; que, de ce fait, elle n'a pas déféré à l'injonction de la Cour lui demandant de verser aux débats le projet de contrat proposé habituellement aux syndicats de copropriétaires à la date du 3 mars 2000 ;

Considérant, s'agissant du comportement de Maître L. (sa lettre du 3 mars 2000), prescrit au plan pénal mais pas nécessairement au plan déontologique, que la société « FONCIA FRANCO SUISSE » estime que « les insinuations de la Cour vis-à-vis du conseil de la société « FONCIA FRANCO SUISSE » semblent pour le moins exagérées et déplacées » ; qu'elle a, néanmoins, aussitôt fait choix d'un autre conseil ;

Considérant, en tout cas, que la Cour tient pour acquis que le 20 mars 1997, le Président-Directeur Général de la société « FONCIA FRANCO SUISSE » a, sur sa demande, en conformité avec l'obligation qui lui en est faite par l'article L. 134-1 du code de la consommation, adressé à la « Confédération de la consommation, du logement et du cadre de vie » un exemplaire de son « actuel contrat de syndic », c'est-à-dire un exemplaire des conventions que la société « FONCIA FRANCO SUISSE » propose habituellement ;

Considérant, au demeurant, qu'il n'est pas imaginable qu'un copropriétaire qui se renseignerait après de divers syndics de copropriété afin de pouvoir utilement suggérer à la prochaine assemblée générale de son immeuble de changer éventuellement de syndic et qui s'adresserait ainsi à la société « FONCIA FRANCO SUISSE » pour connaître ses conditions se voit répondre par la société « FONCIA FRANCO SUISSE » que celle-ci ne dispose pas de modèle de convention habituellement proposée et ne reçoive que des indications verbales fragmentaires ;

Que, du reste, lorsque la société « FONCIA FRANCO SUISSE » est amenée à présenter sa candidature aux fonctions de syndic d'un immeuble, elle doit nécessairement, pour que les copropriétaires en soient destinataires, adresser au syndic en place ou à l'administrateur provisoire de la copropriété « les [minute page 10] conditions essentielles du contrat proposé » (article 11 4° du décret du 17 mars 1967), qui sont contenues dans un document qui ne peut que constituer une convention proposée « habituellement » au sens de l'article L. 134-1 du code de la consommation ;

Considérant qu'à partir du moment où il est établi que le document transmis le 20 mars 1997 à la « Confédération de la consommation, du logement et du cadre de vie » par la société « FONCIA FRANCO SUISSE » constituait bien son « actuel contrat de syndic » et que la société « FONCIA FRANCO SUISSE » se refuse à produire un document de même nature plus récent, au prétexte qu'il n'existe pas, la Cour ne peut qu'en déduire que le modèle que la société « FONCIA FRANCO SUISSE » a versé aux débats n'a pas été amendé et qu'il est toujours proposé aux syndicats de copropriétaires ;

Que l'action de la « Confédération de la consommation, du logement et du cadre de vie » conserve donc son objet malgré le temps passé et ce, faute par la société « FONCIA FRANCO SUISSE » de vouloir justifier de l'évolution du contenu de son contrat-type ;

Qu'il convient d'observer à cet égard que la charge de la preuve repose sur le professionnel et non sur l'association de consommateurs ;

Considérant que la société « FONCIA FRANCO SUISSE » allègue qu'un syndicat de copropriétaires n'est pas un consommateur ; qu'il « ne peut être considéré comme un non-professionnel dans la gestion et l'administration de l'immeuble ; (qu'il) est, de plus, structuré ; (qu)'il désigne un conseil syndical et un président du conseil syndical qui, le cas échéant, peuvent se voir déléguer des attributions de l'assemblée générale de copropriété ; (que) le mandat de syndic (...) a un rapport direct avec l'activité professionnelle du syndicat des copropriétaires telle qu'elle est définie notamment par l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ; (que) le contrat de syndic a pour objet de permettre et d'étendre l'activité professionnelle du syndicat des copropriétaires ; (qu')en conséquence, il ne peut être considéré comme un non professionnel ; (que) la réglementation relative aux clauses abusives ne lui pas applicable ; q(ue) la législation protectrice des consommateurs n'étant pas applicable en l'espèce, l'action de la « Confédération de la consommation, du logement et du cadre de vie », association de défense des droits des consommateurs, n'est pas davantage recevable » ;

Qu'une telle argumentation est inopérante ; qu'un syndicat de copropriétaires, personne morale - ce qui n'est pas incompatible avec la qualité de consommateur -, a pour objet, en application de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes, ce qui ne saurait constituer une activité professionnelle à proprement parler ; qu'il s'agît bien d'un consommateur, protégé comme tel ; que la commission des clauses abusives considère d'ailleurs que les contrats de syndic entrent dans le champ de ses compétences (recommandation n° 96-01 du 17 novembre 1995) ;

[minute page 11] Considérant, en définitive, que l'action introduit, ; au visa de l'article L. 421-6 du code de la consommation par la "Confédération de la consommation, du logement et du cadre de vie" à l'encontre de la société « FONCIA FRANCO SUISSE » en suppression de clauses abusives figurant dans le modèle de contrat adressé par la société « FONCIA FRANCO SUISSE » à la « Confédération de la consommation, du logement et du cadre de vie » le 20 mars 1997 et dont il n'est pas démontré qu'il ne soit pas toujours proposé à des syndicat de copropriétaires est recevable ;

Qu'il convient donc d'examiner chacune des clauses dénoncée par la « Confédération de la consommation, du logement et du cadre de vie » ;

 

2 - Sur la clause de résiliation du contrat :

Considérant que la société « FONCIA FRANCO SUISSE » se contente de conclure que la discussion sur cette clause n'a plus lieu d'être puisque le contrat passé avec le syndicat des copropriétaires des 172-174 rue X. a été modifié ; qu'elle reconnaît par là-même le caractère abusif de cette clause ; que si elle a disparu du contrat passé avec la copropriété de la rue X., elle subsiste dans les modèles de contrat de syndic habituellement proposés par la société « FONCIA FRANCO SUISSE » ainsi qu'en témoigne sa présence dans le contrat conclu le 29 novembre 2001 avec le syndicat des copropriétaires de la résidence [Versailles …] ;

Qu'il convient donc, par adoption de leurs motifs, de confirmer sur ce point la décision des premiers juges qui ont estimé à juste titre que le contenu de cette clause devait être considéré comme abusif et qui ont, en conséquence, faite droit à la demande de la « Confédération de la consommation, du logement et du cadre de vie » de ce chef ;

 

3 - Sur la clause relative à l'ouverture du compte bancaire :

Considérant que, là encore, la société « FONCIA FRANCO SUISSE » soutient que les modifications intervenues dans le contrat qui la lie au syndicat des copropriétaires des 172-174 rue X. rendent sans intérêt la réclamation de la « Confédération de la consommation, du logement et du cadre de vie » ;

Que cette argumentation est inopérante pour les mêmes raisons que celles relatives à la clause précédente ;

Qu'il convient seulement de souligner que la société « FONCIA FRANCO SUISSE » ne justifie pas que, depuis l'entrée en vigueur de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000, elle a tenu compte, dans ses modèles de contrat de syndic habituellement proposés aux syndicats de copropriétaires, de la modification introduite par l'article 77-1 de la loi précitée dans l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ;

[minute page 12] Que les premiers juges ont exactement relevé « qu'en omettant de proposer dans son contrat une autre alternative que le compte unique, en s'abstenant de fixer les modalités de fonctionnement du compte séparé, en libellant la clause de telle sorte, notamment par des références constantes et ambiguës à des textes de loi, que les copropriétaires peuvent penser qu'il n'existe qu'une seule option conforme à la législation, la société « FONCIA FRANCO SUISSE » propose un contrat ne respectant ni l'équilibre voulu par le législateur ni la liberté de choix, en toute connaissance de cause, entre compte séparé des copropriétaires et compte unique de syndic » ;

Qu'il convient, là encore, de confirmer de ce chef la décision entreprise par adoption pure et simple de ses motifs, étant souligné que, pour la bonne compréhension de leur décision, les premiers juges ont reproduit in-extenso dans leur jugement tant cette clause que la précédente ;

 

4 - Sur la clause relative aux frais de recouvrement :

Considérant que, sur ce point, les premiers juges ont estimé que la clause litigieuse définissait les frais de recouvrement et non leur imputation ; qu'il ne résultait d'aucune mention dans le contrat de syndic que celui-ci s'engageait à réclamer les frais de recouvrement au débiteur défaillant à titre individuel contrairement aux dispositions d'ordre public contenues dans l'article 32, alinéa 3 de la loi du 9 juillet 1991 ;

Qu'en cause d'appel, la société « FONCIA FRANCO SUISSE » souligne que la liste des honoraires qui doivent être supportés par le copropriétaire pris individuellement est limitative et ne comprend à aucun moment les honoraires liés au recouvrement des charges impayées ;

Que, cependant, à la page 3 de son contrat-type, il est indiqué que « les charges ou appels de fonds sont, d'une façon générale, payables à réception » ; (que) « par précaution, il est cependant défini un protocole de recouvrement à compter de la date d'émission de l'appel de fonds » ; (que) « le coût de ces démarches est donné au chapitre IX REMUNERATION, § c), prestations spéciales » ;

Qu'il s'ensuit, à la seule lecture de cette clause, que ce coût est bien imputable aux copropriétaires pris individuellement et non à la copropriété ;

Qu'il suffit, d'ailleurs, pour s'en convaincre, de se référer à l'appel de charges versé aux débats par la « Confédération de la consommation, du logement et du cadre de vie » (pièce n° 13 de la « Confédération de la consommation, du logement et du cadre de vie ») qui englobe effectivement les frais de relance ou encore aux correspondances adressées à une copropriétaire récalcitrante (pièces n° 11 et 12) aux termes desquelles « la jurisprudence prévoyant que les charges doivent être réglées sous huitaine, il est bien évident que l'application de frais de relance n'atteint que les copropriétaires non respectueux des textes » ou encore « il nous paraîtrait injuste de faire supporter à [minute page 13] des copropriétaires à jour de leurs charges des frais de relance des copropriétaires débiteurs ; c'est à ce titre et à celui du contrat de syndic que ces frais sont imputés individuellement, chacun restant responsable de sa défaillance » ;

Considérant que dans le contrat de syndic de la résidence [Versailles …], il est indiqué à la page 12 à la fin de la rubrique « frais de relance pour non recouvrement » que « ces frais seront mis à la charge des copropriétaires concernés dans la mesure où les dispositions légales le permettent », ce qui constitue une reconnaissance du caractère abusif de la clause figurant dans le contrat-type du 20 mars 1997 ;

Que, d'autre part, les types de frais ont été modifiés et ne partent que de la mise en demeure, conformément aux prévisions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Qu'il est dommage que la société « FONCIA FRANCO SUISSE » se refuse avec obstination à verser aux débats son « actuel contrat de syndic » qui aurait peut être permis de constater que le contrat conclu avec cette copropriété versaillaise s'en était inspiré et que, dès lors, l'action de la « Confédération de la consommation, du logement et du cadre de vie » quant à cette clause était dorénavant dépourvue d'objet ;

Que, quoiqu'il en soit, la clause relative aux frais de recouvrement figurant au contrat transmis le 20 mars 1997 à la « Confédération de la consommation, du logement et du cadre de vie » est abusive en tant qu'elle met à la charge du copropriétaire défaillant des frais qui ne peuvent lui être imputés sans décision judiciaire ; qu'il convient d'infirmer le jugement entrepris de ce chef et de condamner la société « FONCIA FRANCO SUISSE » à la modifier ;

 

5 - Sur la clause relative aux frais de transmission de dossier :

Considérant que la société « FONCIA FRANCO SUISSE », comme pour la clause de résiliation du contrat, se contente d'indiquer que la rémunération liée au transfert du dossier a été dorénavant supprimée dans le contrat qui la lie au syndicat de la rue X. et que, dès lors, « la cause et le litige ont disparu » ;

Qu'elle reconnaît donc par là-même le caractère abusif de cette clause qui, si elle a disparu du contrat passé avec le syndicat des copropriétaires des 172-174 rue X., n'en subsiste pas moins, faute de preuve contraire que la société « FONCIA FRANCO SUISSE » se refuse à apporter, dans les modèles de contrat de syndic habituellement proposés par la société « FONCIA FRANCO SUISSE » ;

Qu'il convient, en conséquence, par adoption de ses motifs, de continuer sur ce point le jugement entrepris qui a considéré que cette clause était abusive, la transmission du dossier au successeur étant une obligation légale imposée au syndic ;

[minute page 14]

6 - Sur la clause relative aux recours et litiges :

Considérant qu'il résulte du contenu de cette clause, reproduite in-extenso dans le jugement entrepris, que s'agissant des litiges entre syndic et copropriétaires à titre individuel, il est institué une véritable procédure ; que la saisine, préalable à toute action en justice de la part d'un copropriétaire, d'une commission de conciliation est obligatoire ; que l'avis du conseil syndical est requis par cette commission de conciliation ; que ce n'est qu'après que la commission a émis son propre avis que le copropriétaire a la liberté de saisir le tribunal de grande instance du lieu de situation de l'immeuble, qui reste compétent ;

Que le fait de contraindre contre son gré un copropriétaire à un préliminaire de conciliation a un caractère abusif, ainsi qu'en ont décidé à bon droit les premiers juges ;

Que l'obligation de saisir le tribunal de grande instance lorsque c'est le tribunal d'instance qui est compétent est également abusive ;

Que, d'ailleurs, le contrat de syndic conclu entre la société « FONCIA FRANCO SUISSE » et le syndicat des copropriétaires de la résidence [Versailles .. ;] le 29 novembre 2001 se contente d'indiquer qu'« en cas de litige pour l'exécution du présent contrat, les parties s'efforcent de trouver une solution amiable. Le syndic accepte l'intervention d'associations d'usagers et des syndicats professionnels par l'intermédiaire d'une commission de conciliation. Il en est de même pour les litiges qui viendraient à naître entre le syndic et un ou plusieurs copropriétaires » ;

Que cette modification constitue une reconnaissance du caractère abusif de la clause figurant dans le contrat-type du 20 mars 1997 ; que, là encore, il est dommage (pour elle) que la société « FONCIA FRANCO SUISSE » s'obstine à nier disposer de « modèles de conventions habituellement proposés par les professionnels aux consommateurs » ; qu'en justifiant qu'elle s'en était inspiré pour l'établissement du contrat conclu avec la copropriété de [Versailles …], elle aurait pu rendre sans objet l'action de la « Confédération de la consommation, du logement et du cadre de vie » relative à cette clause ;

Qu'il convient, par conséquent, là encore, par adoption de ses motifs, de confirmer le jugement entrepris de ce chef ;

 

7 - Sur le préjudice allégué :

Considérant qu'une association agréée de défense des consommateurs est en droit de demander devant les juridictions civiles, au visa de l'article L. 421-6 du code de la consommation la réparation, notamment par l'octroi de dommages-intérêts, de tout préjudice direct ou indirect à l'intérêt collectif des consommateurs ;

[minute page 15] Que le comportement de la société « FONCIA FRANCO SUISSE » qui établit des contrats-type dont elle dénie l'existence après l'avoir reconnue, contrats contenant des clauses irrégulières allant à l'encontre de tout le travail d'information que fournit au public la « Confédération de la consommation, du logement et du cadre de vie », est préjudiciable à celle-ci comme il l'est à la collectivité des consommateurs toute entière ;

Que la société « FONCIA FRANCO SUISSE » a commis une faute en tentant de faire passer pour une série de contrats individuels un contrat-type afin d'échapper aux sanctions des articles L. 421-6 et L. 421-9 du code de la consommation ; qu'elle a porté atteinte à l'intérêt collectif des consommateurs et tenté de contrecarrer l'assainissement de pratiques critiquables entrepris par les associations de consommateurs dont la « Confédération de la consommation, du logement et du cadre de vie » ;

Que l'intérêt collectif auquel la société « FONCIA FRANCO SUISSE » a porté atteinte recouvre les valeurs et les objectifs que la « Confédération de la consommation, du logement et du cadre de vie » s'est donnée pour mission de défendre ;

Qu'il existe un lien nécessaire entre les fautes commises par la société « FONCIA FRANCO SUISSE » et le préjudice occasionné aux consommateurs par l'usage de clauses abusives ;

Que l'évaluation du montant de ce préjudice ne saurait être seulement symbolique ; qu'en effet, la « Confédération de la consommation, du logement et du cadre de vie », pour assurer la défense des consommateurs, doit relayer leur action auprès des pouvoirs publics et engager pour ce faire des frais afin de rétablir leurs droits ;

Que la Cour dispose d'éléments suffisants pour lui permettre de fixer à la somme de 4.500 € le montant des dommages-intérêts propres à réparer le préjudice causé, en la circonstance, à l'intérêt collectif des consommateurs que la « Confédération de la consommation, du logement et du cadre de vie » est habilitée à défendre ;

Considérant, s'agissant de la diffusion de la décision, sollicitée par la « Confédération de la consommation, du logement et du cadre de vie » en application des dispositions de l'article L. 421-9 du code de la consommation, que cette mesure est nécessaire en vue de l'information du public ; qu'elle a pour objet de réparer l'atteinte portée à l'intérêt collectif des consommateurs ; qu'il convient que les consommateurs soient informés aux frais de la société « FONCIA FRANCO SUISSE » et non aux frais de la « Confédération de la consommation, du logement et du cadre de vie » du caractère abusif des clauses contenues dans le modèle de contrat habituellement par la société « FONCIA FRANCO SUISSE » aux syndicats de copropriétaires ;

[minute page 16] Que la publication d'un extrait (dont la teneur figure au dispositif du présent arrêt) dans deux journaux à diffusion nationale, « Le Figaro » et « Le Monde » constitue la réparation la plus appropriée ;

Que la « Confédération de la consommation, du logement et du cadre de vie » demande à ce que la société « FONCIA FRANCO SUISSE » soit condamnée à adresser à tous les syndicats de copropriétaires ayant contracté avec ladite société un extrait de la présente décision ;

Qu'une telle mesure n'est pas nécessaire : qu'en effet, le contrat de syndic adressé le 20 mars 1997 par la société « FONCIA FRANCO SUISSE » à la « Confédération de la consommation, du logement et du cadre de vie » à titre d' « actuel contrat de syndic » indique que la société « FONCIA FRANCO SUISSE » bénéficie du label « qualité syndic », délivré par Qualité France, 18 rue Volney à Paris 2ème d'après le référentiel « Qualité syndic » référencé S 304 ; qu'en cas de retrait du label, le syndic en informera le conseil syndical ;

Que la Cour n'a, certes pas, à s'immiscer dans le processus d'attribution ou de retrait de ce label ; qu'il résulte cependant du présent arrêt que non seulement la société « FONCIA FRANCO SUISSE » tente d'imposer aux syndicats de copropriétaires dans les conventions qui les lient des clauses abusives mais que, pour parer aux sanctions qu'elle encourt de ce fait, elle n'hésite pas à désavouer son propre Président-Directeur Général et se refuse à fournir à une juridiction qui lui en a délivré injonction un exemplaire de son contrat de syndic proposé habituellement aux syndicats de copropriétaires à la date du 3 mars 2000 ; qu'il appartiendra donc à l'organisme qui lui a délivré son label de qualité de prendre ses responsabilités pour conserver sa crédibilité ;

 

8 - Sur les frais irrépétibles :

Considérant qu'il serait inéquitable et économiquement injustifié de laisser à la charge de la « Confédération de la consommation, du logement et du cadre de vie » la totalité des frais non compris dans les dépens qu'elle a dû exposer pour assurer sa défense en cause d'appel ; qu'il convient de lui allouer, en sus de la somme qui lui a déjà été accordée en première instance et qui est confirmée, celle de 2.200 €, à la charge de l'appelante, sur le fondement des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ;

 

9 - Application de l'article R. 134-1 du code de la consommation :

Considérant qu'entre la sommation de communiquer « le contrat habituellement proposé par la société « FONCIA FRANCO SUISSE » aux syndicats de copropriétaires » signifiée le 1^er mars 2000 par l'avoué de la « Confédération de la consommation, du logement et du cadre de vie » à l'avoué de la société « FONCIA FRANCO SUISSE » et l'ordonnance de clôture intervenue le 28 mai 2003, la société « FONCIA FRANCO SUISSE » s'est refusée à « remettre à toute personne intéressée qui en fait la demande un exemplaire des conventions qu'elle propose habituellement » ;

[minute page 17] Qu'il en a été de même entre l'arrêt avant-dire de cette chambre du 11 mars 2003 enjoignant à la société « FONCIA FRANCO SUISSE » de verser aux débats « un exemplaire du contrat de syndic que la société « FONCIA FRANCO SUISSE » proposait habituellement aux syndicats de copropriétaires à la date du 3 mars 2000 » et l'ordonnance de clôture précitée ;

Que ce document n'est pas plus parvenu à la Cour durant son délibéré ;

Que l'existence d'un tel document a été démontrée supra ;

Qu'il en résulte, à la charge de la société « FONCIA FRANCO SUISSE », des présomptions de commission de l'infraction prévue par l'article R. 134-1 du code de la consommation ;

Qu'il convient donc, sitôt le présent arrêt rendu, de transmettre l'entier dossier à Monsieur le Procureur Général aux fins qu'il lui appartiendra de donner ;

 

10 - Sur l'astreinte :

Considérant qu'il convient de confirmer la décision des premiers juges qui ont décidé que la société « FONCIA FRANCO SUISSE » devra supprimer les clauses déclarées abusives dans le délai de deux mois à compter de la signification du jugement entrepris sous astreinte de 152,45 € par jour de retard passé ce délai ;

Qu'il convient de préciser, s'agissant de la clause relative aux frais de recouvrement déclarée abusive par le présent arrêt, que le même délai ne partira que de la signification de cet arrêt, le taux de l'astreinte - dont la Cour ne se réserve pas la liquidation pas plus que les premiers juges ne se sont réservés la liquidation de l'astreinte qu'ils ont prononcée - étant inchangé ;

 

PAR CES MOTIFS,

Statuant contradictoirement,

Vu l'arrêt avant dire droit de cette chambre du 13 mars 2003,

Confirme par adoption de ses motifs le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a limité l'objet de l'action de la « Confédération de la consommation, du logement et du cadre de vie » au contrat passé entre la société « FONCIA FRANCO SUISSE » et le syndicat des copropriétaires des 172-174 rue X., [arrondissement], et débouté la « Confédération de la consommation, du logement et du cadre de vie » de ses demandes concernant :

- la clause relative aux frais de recouvrement,

- [minute page 18] l'allocation de dommages-intérêts,

- la diffusion de la décision entreprise ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Constate que le document adressé le 20 mars 1997 par le Président-Directeur Général de la société « FONCIA FRANCO SUISSE » à la « Confédération de la Consommation, du logement et du cadre de vie », sur la demande de celle-ci, constitue un modèle de convention habituellement proposé par la société « FONCIA FRANCO SUISSE » aux syndicats de copropriétaires au sens de l'article L. 421-6 du code de la consommation ;

Constate que la société « FONCIA FRANCO SUISSE » se refuse à verser aux débats un modèle plus récent de ses contrats-type, malgré une sommation de communiquer de l'avoué de 1a « Confédération de la consommation, du logement et du cadre de vie » et une injonction de cette chambre par l'arrêt avant-dire droit précité du 13 mars 2003 ;

Dit qu'en conséquence, le document du 20 mars 1997 est réputé être encore à la date du présent arrêt l'« actuel contrat de syndic » de la société « FONCIA FRANCO SUISSE » proposé comme tel aux syndicats de copropriétaires ;

Déclare abusive en application de l'article L. 132-1 du code de la consommation la clause figurant au point « c » (« prestations spéciales, frais pour recouvrement des impayés ») du IX (« rémunération ») de ce document en ce qu'elle met à la charge du copropriétaire défaillant des frais qui ne peuvent lui être imputés sans décision judiciaire ;

Dit que l'astreinte prévue au jugement entrepris et confirmée ne commencera à courir, s'agissant de cette clause, qu'à l'issue du délai de deux mois suivant la signification du présent arrêt ;

Condamne la société « FONCIA FRANCO SUISSE » à payer à la « Confédération de la consommation, du logement et du cadre de vie » la somme de 4.500 € à titre de dommages-intérêts ainsi que celle de 2.200 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ainsi qu'aux dépens d'appel ;

Ordonne, aux frais de la société « FONCIA FRANCO SUISSE » à concurrence de la somme maximum de 12.000 € HT, la publication de l'extrait suivant dans les journaux « Le Figaro » et « Le Monde » :

« Par arrêt partiellement confirmatif du 4 septembre 2003, la société « FONCIA FRANCO SUISSE », syndic de copropriétés, a été condamnée par la cour d'appel de Paris, 23^ème chambre, à supprimer les clauses abusives suivantes dans les types de contrats qu'elle propose :

- [minute page 19] clause de résiliation du contrat en ce qu'elle institue au profit du syndic une facilité de résiliation discrétionnaire alors que le syndicat des copropriétaires doit justifier d'un motif légitime,

- clause relative à l'ouverture du compte bancaire de la copropriété en ce qu'elle ne présente pas d'autre choix aux copropriétaires que celui d'un sous-compte individualisé au sein d'un compte unique ouvert au nom du syndic,

- clause relative aux frais de recouvrement en ce qu'elle met à la charge du copropriétaire défaillant des frais qui ne peuvent lui être imputés sans décision judiciaire,

- clause relative aux frais de transmission de dossier en ce que la transmission du dossier au successeur est une obligation légale et que le syndic ne peut dès lors demander des émoluments pour l'exécution de cette obligation, sauf justification de prestations complémentaires non incluses dans le forfait de gestion courante,

- clause relative aux recours et litiges en ce qu'elle institue pour un copropriétaire individuel un préalable obligatoire de conciliation avant toute action en justice ;

Cette condamnation est assortie d'une astreinte de 152,45 € par jour de retard passé le délai de deux mois à compter de la signification de la décision qui déclare ces clauses abusives ;

La société « FONCIA FRANCO SUISSE » a été condamnée en outre à verser à la "Confédération de la consommation, du logement et du cadre de vie" les sommes de 4500 € à titre de dommages-intérêts, 1.524,49 € (en première instance) et 2.200 € (devant la Cour) sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel » ;

Rejette toutes conclusions autres, plus amples ou contraires ;

Vu l'article R. 134-1 du code de la consommation,

Dit que l'entier dossier de cette affaire sera transmis à la diligence du greffe à Monsieur le Procureur Général près cette Cour aux fins qu'il lui appartiendra de lui donner.