Extraits : 1/ « Attendu tout d'abord qu'il appartient à la cour d'examiner successivement l'ensemble des clauses critiquées par l'association UFC 38 contenues dans les documents contractuels, substitués au jour où elle statue, à ceux antérieurement proposés aux consommateurs ; Qu'il importe peu par ailleurs que le contrat de syndic ne soit pas un contrat d'adhésion, ce que la loi n'impose pas pour l'application de l'article L. 421-6 du code de la consommation, dès lors que le contrat est proposé ou destiné au syndicat des copropriétaires ».

2/ « Sur les clauses examinées, V. les motifs de l’arrêt ».

 

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

 

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 28 JANVIER 2013

 

R.G. n° 09/00604. Appel d'un Jugement (R.G. n° 07/01532) rendu par le Tribunal de Grande Instance de GRENOBLE, en date du 2 février 2009, suivant déclaration d'appel du 6 février 2009.

 

APPELANTE :

SARL LESCENE IMMOBILIER

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège, comparant en la personne de Mme X., Représentée par Maître Philippe GIRARD, avocat au barreau de GRENOBLE, constitué aux lieu et place de la SCP CALAS Jean et Charles, en qualité d'avoués à la Cour jusqu'au 31 décembre 2011

 

INTIMÉE :

Association UNION FÉDÉRALE DES CONSOMMATEURS DE L'ISERE - UFC 38 QUE CHOISIR

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège, représentée par la SELARL DAUPHIN ET MIHAJLOVIC, en qualité d'avoués à la Cour jusqu'au 31 décembre 2011 puis en qualité d'avocats au barreau de GRENOBLE, postulant et plaidant par Maître BRASSEUR, avocat au barreau de GRENOBLE

 

COMPOSITION DE LA COUR : LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : Madame Véronique KLAJNBERG, Conseiller, faisant fonction de Président, Madame Dominique JACOB, Conseiller, Madame Annick ISOLA, Vice-Président placé,

Assistés lors des débats de M.-C. OLLIEROU, greffier,

DÉBATS : A l'audience publique du 27 novembre 2012, Madame KLAJNBERG a été entendue en son rapport. Les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries. Puis l'affaire a été mise en délibéré pour l'arrêt être rendu à l'audience de ce jour.

 

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par jugement du 2 février 2009 le tribunal de grande instance de Grenoble a :

« - déclaré L'UNION FÉDÉRALE DES CONSOMMATEURS QUE CHOISIR de l'Isère recevable en ses demandes,

- déclaré illicites ou abusives les clauses suivantes du contrat type de la SARL LESCENE IMMOBILIER telles que reproduites dans les motifs et correspondant aux articles paragraphe suivants :

* concernant le contrat antérieur à l'assignation : article 2.1 § 2, article 2.7 § 1, article 2.7 § 2, article 2.7 § 4, article 2.7 § 5, article 3.1, article 3.1 in fine, article 3.4 § 4, article 3.3, article 3.5, article 3.6, article 6 § 4 du tableau (frais de mutation), § 11 du tableau (gestion du compte bancaire séparé) § 14 du tableau (honoraires sur tableaux)

* concernant le contrat type versions 2007 et 2008 : article 4

- dit que les clauses du contrat diffusé par la SARL LESCENE IMMOBILIER jugées abusives ou illicites sont réputées non écrites.

- ordonné la suppression par la SARL LESCENE IMMOBILIER de la totalité des clauses déclarées abusives ou illicites de ces contrats par le présent jugement dans un délai de six mois à compter de la signification du présent jugement, et ce, passé ce délai, sous astreinte provisoire de 800 euros par jour de retard pendant une durée de deux mois.

- dit que le tribunal se réserve le contentieux éventuel de la liquidation de l'astreinte,

- condamné la SARL LESCENE IMMOBILIER à payer à l'association UFC - QUE CHOISIR 38 la somme de 10.000 euros en réparation du préjudice collectif et la somme de 3.000 euros en réparation du préjudice associatif.

- ordonné la publication dans les journaux le Dauphiné Libéré et les Affiches grenobloises du présent jugement par extrait inventoriant les clauses écartées, à l'initiative de l'association UFC - QUE CHOISIR 38 et aux frais de la SARL LESCENE IMMOBILIER dans la limite de la somme totale de 1.500 euros par publication,

- débouté l'UFC 38 du surplus de ses prétentions au titre des clauses abusives ou illicites,

- condamné la SARL LESCENE IMMOBILIER à payer à l'association UFC - QUE CHOISIR 38 la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

- débouté la SARL LESCENE IMMOBILIER de sa demande d'indemnité de procédure,

- condamné la SARL LESCENE IMMOBILIER aux dépens.

- ordonné l'exécution provisoire du présent jugement ».

* * *

La SARL LESCENE a relevé appel de cette décision le 6 février 2009.

Aux termes de conclusions déposées et signifiées le 1^er avril 2011 elle demande à la cour par voie d'infirmation de :

« - Dire sans objet et partant irrecevable l'action de l'UFC 38.

- Débouter l'association UFC 38 de l'intégralité de ses demandes comme non fondées.

- Dire que l'UFC 38 ne rapporte pas à l'encontre de la société LESCENE IMMOBILIER la preuve d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité.

- Condamner l'UFC 38 à titre de dommages et intérêts compte tenu de son comportement brutal et abusif et en réparation du préjudice causé par la publication du jugement dont appel, au paiement de la somme de 37.000 euros au bénéfice de la SARL LESCENE IMMOBILIER.

- Autoriser la SARL LESCENE IMMOBILIER à publier l'arrêt à intervenir, dans le Dauphiné Libéré et les Affiches de Grenoble, aux frais de l'UFC 38 à concurrence de 1.500 euros par insertion.

- Condamner l'UFC 38 aux dépens et à lui payer 3.500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile. »

* * *

Par conclusions déposées et signifiées le 28 mars 2012 l'UFC 38 sollicite la confirmation partielle du jugement et fait appel incident pour demander à la cour d'élever le montant des dommages et intérêts pour préjudice collectif à la somme de 38.000 euros.

En toute hypothèse écarter des débats les pièces que la SARL LESCENE IMMOBILIER s'est constituée à elle-même (prétendues versions successives du contrat, mais jamais utilisées en fait) et notamment la pièce adverse 23 (2008)

Constater du fait des modifications opérées après l'assignation, si elles sont avérées et définitives, l'acquiescement de la SARL LESCENE aux critiques formulées par l'UFC 38.

En conséquence donner acte à la SARL LESCENE de son acquiescement, concrétisé par ces modifications pour les clauses suivantes qui :

1) prévoit l'ouverture d'un sous compte bancaire ouvert au nom du syndic,

2) dispense de mise en demeure avant poursuites d'un copropriétaire défaillant,

3) impute au copropriétaire défaillant des frais de relance antérieurs à la mise en demeure,

4) autorise l'inscription d'hypothèque dans des conditions non définies et sans mise en demeure préalable par voie de huissier,

5) assimile aux « frais nécessaires » de recouvrement des honoraires ou dépens, ou des coûts non énumérés et déterminés,

7) classe en prestations particulières la mise à jour de la liste des copropriétaires,

9) classe en prestations particulières la gestion des sinistres,

10) classe en prestations particulières la gestion du personnel,

11) classe en prestations particulières le recouvrement des charges,

12) autorise le syndicat à s'approprier les fruits du compte de la copropriété,

14) classe en prestations particulières la tenue du compte bancaire de la copropriété, s'il est séparé,

16) classe en prestations particulières la souscription d'emprunts.

Interdire en toute hypothèse l'usage de telles clauses à l'avenir.

Pour le cas où la SARL LESCENE maintiendrait son appel sur les clauses qu'elle a acceptées de supprimer, (et donc si elle devait considérer que ces modifications ne sont que provisoires en attente de l'arrêt de la cour) il conviendra de confirmer jugement et de dire l'ensemble des clauses évoquées ci-dessus illicites ou abusives.

Ordonner en outre et en toute hypothèse la suppression (non encore exécutée) des deux clauses suivantes qui :

15) classe en prestations particulières des honoraires sur travaux,

17) classe en prestations particulières les « frais de papeterie-correspondance » y compris pour les actes de gestion courante (article 4 versions 2007 et 2008).

Condamner la SARL LESCENE IMMOBILIER sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à lui verser une indemnité en cause d'appel de 2.500 euros.

 

MOTIFS ET DÉCISION :

Sur la recevabilité de l'action de L'UNION FÉDÉRALE DES CONSOMMATEURS QUE CHOISIR :

Attendu que la SARL LESCENE IMMOBILIER soutient qu'en l'espèce le contrat visé par UFC 38 n'a plus jamais été présenté à des copropriétés postérieurement à l'assignation introductive d'instance et que la société propose pour toutes les copropriétés dont elle a la charge, un contrat conforme à l'avis du conseil national de la consommation intervenu le 27 septembre 2007, de sorte que la demande de suppression des clauses du contrat visé par l'UFC 38 est devenu sans objet et donc irrecevable ;

Que la SARL LESCENE prétend que le contrat de syndic n'est pas par nature un contrat d'adhésion car ce contrat est négocié en assemblée générale de copropriété et que d'ailleurs elle a adressé à l'UFC 38 un canevas de contrat qui est systématiquement modifié par chacune des copropriétés en fonction d'un ensemble de paramètres propres à chacune d'entre elles, de sorte que ce support n'a aucune valeur juridique ;

Attendu que l'UFC 38 fait remarquer qu'un an après l'assignation, la SARL LESCENE a modifié par trois fois son modèle de contrat en septembre 2007, décembre 2007 et février 2008 pour venir soutenir que les demandes étaient irrecevables et que l'association a conclu le 9 avril 2008 sur la base de ces nouveaux contrats qui lient le débat ;

Qu'elle ajoute que la SARL LESCENE ne rapporte pas la preuve que tous les prétendus nouveaux contrats datés de février 2008,  juin 2009, septembre 2009 et premier trimestre 2011 ont bien été utilisés et qu'en conséquence compte tenu de l'effet dévolutif, la cour ne peut être saisie que des contrats soumis aux premiers juges ;

Qu'elle considère que l'existence d'un nouveau modèle n'est pas de nature à supprimer la nécessité d'interdire l'utilisation de l'ancien modèle car l'association garde des intérêts à voir interdire (pour l'avenir) les clauses litigieuses ;

Que l'UFC 38 demande à la cour d'interdire les clauses critiquées (et provisoirement modifiées) pour l'avenir car l'article L. 421-6 du code de la consommation ne présente pas seulement un caractère préventif mais a également une fonction curative qui est d'interdire des contrats existants ou/et en cours et que cet article doit être interprété au sens de la directive communautaire du 5 avril 1993 et conformément à la jurisprudence de la cour de justice des communautés européennes en ce sens que les associations doivent avoir des moyens adéquats et efficaces pour faire cesser l'utilisation des clauses abusives dans les contrats conclus avec les consommateurs par un professionnel ;

Qu'elle fait observer que l'article L. 132-1 ne fait pas la distinction entre contrat d'adhésion et contrat négocié de gré à gré et que les contrats finalement produits en 2011 prouvent au contraire qu'il n'y a pas de modification du contrat type ;

 

Attendu tout d'abord qu'il appartient à la cour d'examiner successivement l'ensemble des clauses critiquées par l'association UFC 38 contenues dans les documents contractuels, substitués au jour où elle statue, à ceux antérieurement proposés aux consommateurs ;

Qu'il importe peu par ailleurs que le contrat de syndic ne soit pas un contrat d'adhésion, ce que la loi n'impose pas pour l'application de l'article L. 421-6 du code de la consommation, dès lors que le contrat est proposé ou destiné au syndicat des copropriétaires ;

Qu'à la lecture de ses dernières conclusions la SARL LESCENE ne précise pas toutefois si elle maintient que les clauses examinées par le tribunal (versions 2006, 2007 et 2008) sont régulières en sorte que les nouveaux contrats produits postérieurement sont provisoires et édités dans l'attente de l'arrêt et que la cour statuera sur les clauses objet du jugement, ou si les nouveaux contrats se sont substitués définitivement et donc indépendamment de l'exécution provisoire, à l'ancien contrat ;

Qu'à l'audience de la cour, le conseil de la SARL LESCENE a donc précisé que la société abandonnait l'usage des clauses contenues dans ses contrats de syndic de 2006, 2007 et 2008 lesquels s'étaient déjà substitués à celui de 2006 et qu'elle soumettait à la cour la version du 3 janvier 2011 de son contrat de syndic qu'elle a modifié pour le mettre en conformité avec l’arrêté du 19 mars 2010 applicable au premier juillet 2010 ;

Attendu que l'UFC 38 maintient sa demande d'interdiction des clauses soumises au premier juge et formule la même demande concernant les clauses « provisoirement modifiées » dans le contrat version 2011 dont la SARL LASCENE démontre qu'elle l'a proposé à plusieurs copropriétés en 2011 ;

 

Sur les clauses du contrat de syndic dans sa version 2011 :

Attendu qu'il convient de relever que les clauses 1 à 3 du contrat de syndic dans sa version 2006, qui ont été déclarées abusives ou illicites par le jugement déféré n'existaient déjà plus dans la version 2008 en vigueur au jour où le tribunal a statué et n'existent plus dans la version 2011 soumise à la cour ;

Que le tribunal a ensuite statué sur les dispositions de l'article 3 du contrat 2006 qui prévoit une liste de prestations particulières qu'il a invalidées pour certaines, sur certains honoraires prévus dans le tableau annexé au contrat 2006 et sur l'article 3.3 et 4 de la version 2008 relatifs aux honoraires sur gros travaux et emprunts pour le premier et relatif aux frais de papeterie-correspondance pour le second ;

Qu'il convient par conséquent de rechercher si les clauses contenues aux articles 3 et 4 du contrat du 3 janvier 2011 sont identiques à celles stipulées dans le contrat de 2008 voire de 2006 que le tribunal a jugé abusives et/ou illicites et de statuer sur la validité de celles-ci ;

 

Article 3 qui prévoit une liste de prestations particulières (contrat du 3 janvier 2011)

Attendu que la société LASCENE IMMOBILIER conclut qu'un arrêté du 19 mars 2010 est venu préciser les catégories d'opérations relevant des opérations de gestion courante et celles relevant des prestations particulières et que dans son nouveau contrat elle a conservé certaines clauses au titre des prestations particulières et en a supprimé d'autres :

Que modifiant l’arrêté n° 86-63/A du 2 décembre 1986 relatif aux mesures de publicité des prix applicables dans certains secteurs d'activité, l'arrêté NOVELLI du 19 mars 2010 applicable aux contrats en vigueur au 1^er juillet 2010, institue une liste minimale des prestations de gestion courante incluses dans le forfait annuel, reprenant ainsi globalement, la liste issue du groupe de travail du Conseil National de la Consommation, pour permettre aux copropriétés d'établir des comparaisons entre les différents contrats de syndic et de les mettre en concurrence ;

Qu'il en résulte que cette liste n'est pas exhaustive et que les parties peuvent d'un commun accord prévoir d'augmenter le nombre de ces prestations, sauf à veiller, comme le recommande la Commission des Clauses Abusives dans son dernier avis du 15 septembre 2011, au respect de l'arrêté dont s'agit, en différentiant les prestations courantes des prestations variables, au strict respect des dispositions légales et/ou réglementaires en matière de copropriété (loi du 10 juillet 1965 et décret du 17 mars 1967) et en matière d'activité des syndics professionnels (loi du 2 janvier 1970 dite loi HOGUET), à la suppression des clauses relatives aux prestations particulières redondantes par rapport à des prestations de gestion courante, à la suppression des clauses relatives à des prestations particulières redondantes par rapport à d'autres prestations particulières ainsi qu'à la suppression des clauses imprécises ;

Que cet arrêté précise que toute prestation particulière doit figurer explicitement en tant que telle dans le contrat de syndic et que le contenu de celle-ci doit être défini avec précision dans les rubriques correspondantes figurant dans le contrat de syndic ;

Que si les taches dévolues au syndic sont fixées par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (dont l'article 18) et s'imposent à lui, la gestion courante d'une copropriété ne se confond pas avec ces dispositions et doit s'entendre des prestations de base effectuées par un syndic c'est à dire des prestations réalisées et renouvelées régulièrement par le syndic tout au long de son mandat annuel, biennal ou triennal telles qu'elles figurent dans l'arrêté susvisé, le juge n'ayant pas à se substituer au législateur ou à l'autorité réglementaire pour ajouter à la liste établie ;

Attendu qu'ainsi que la SARL LESCENE l'a conclu, elle a, pour mettre son contrat de syndic en conformité avec l’arrêté du 19 mars 2010, seulement conservé et reformulé dans le contrat du 3 janvier 2011 les clauses suivantes du contrat 2008 :

- Article 3.1 : sont classées en prestations particulières « les honoraires de mutation réponse à la demande de renseignements préalables du notaire (état daté) » ... par appartement et par garage, à la charge du vendeur ;

Attendu que si cette prestation ne figure pas expressément dans la liste des prestations de gestion courante établie par l'arrêté susvisé, il n'en demeure pas moins qu’une telle clause est abusive en ce que le contrat de syndic ne peut mettre des prestations à la charge d'un copropriétaire qui est tiers au contrat de syndic ;

- Article 3.3 « Proposition d'honoraires sur gros travaux et emprunt

Travaux exceptionnels : 2 % du montant hors taxe des travaux, lorsque ce montant est supérieur à 10.000 euros

- gestion financière, administrative et comptable des travaux votés en assemblée générale,

- suivi des travaux votés en assemblée générale (sans responsabilité de maîtrise d'œuvre).

Ces honoraires sur gros travaux seront soumis à l'assemblée générale qui [décide] ces travaux.

Souscription d'emprunts : … euros TTC par copropriétaire participant à l'emprunt. »

Attendu qu'aux termes de la loi du 25 mars 2009 ayant introduit l'article 18-1 A dans la loi du 18 juillet 1965, seuls les travaux mentionnés à l'article 14-2 et votés par l'assemblée générale des copropriétaires en application des articles 24, 25, 26, 26-3 et 30 peuvent faire l'objet d'honoraires spécifiques au profit du syndic. Ces honoraires sont votés lors de la même assemblée générale que les travaux concernés, aux mêmes règles de majorité ;

Que les travaux mentionnés à l'article 14-2 non compris dans le budget prévisionnel ont été définis par l’article 44 du décret du 17 mars 1967 comme étant :

- les travaux de conservation, d'entretien des immeubles autres que ceux de maintenance,

- les travaux portant sur des éléments d'équipement autres que ceux de maintenance,

- les travaux d'amélioration,

- l'aménagement de locaux d'usage commun,

- des études techniques, telles que des diagnostics et consultations,

- et d'une manière générale des travaux qui ne concourent pas à la maintenance ou l'administration de parties communes ou à la maintenance et au fonctionnement des équipements communs de l'immeuble ;

Que les travaux de maintenance définis à l’article 45 du décret du 17 mars 1967 concernent les travaux d'entretien courant exécutés en vue de maintenir l'état de l'immeuble ou de prévenir les défaillances d'un élément d'équipement commun, les menues réparations, les travaux de remplacement d'éléments d'équipement commun lorsque le prix de ce remplacement est compris forfaitairement dans le contrat de maintenance ou d'entretien ainsi que les vérifications périodiques imposées par la réglementation en vigueur sur les éléments d'équipement commun ;

Qu'il s'en suit que « les gros travaux exceptionnels’  sont des travaux hors budget prévisionnel (cf. article 44 du décret) visés à l'article 14-2, distincts des travaux de maintenance tels que définis ci-dessus et qui font alors l'objet d'un vote en assemblée générale ;

Que ces travaux ne relevant pas, aux termes de l’arrêté du 19 mars 2010 de la gestion courante de la copropriété, la SARL LESCENE IMMOBILIER est en droit de solliciter des honoraires particuliers qui ne rentrent pas dans son forfait annuel ;

Que le fait de préciser qu'il s'agit d'une proposition d'honoraires permet de considérer que ce barème ne lie pas les parties et n'est pas contradictoire avec la négociation préalable et le vote de l'assemblée générale, mais donne à tout le moins un ordre d'idée aux copropriétaires et une base de négociation ;

Qu'il s'ensuit que cette clause n'est donc ni illicite ni abusive et que l'UFC 38 sera déboutée de ce chef de demande ;

Attendu que la souscription d'un emprunt au nom du syndicat de copropriété à effet de financer lesdits travaux exceptionnels ne fait pas non plus partie de la gestion courante de la copropriété et justifie que cette prestation du syndic soit classée en prestations particulières ;

Que l'UFC 38 sera déboutée de ce chef de demande ;

 

- Article 4 : Frais administratifs

1) Relatifs à la gestion courante (hors assemblées générales) ces frais sont couverts par un forfait annuel de : ... euros,

2) relatifs aux prestations particulières : Néant,

3) relatifs aux assemblées générales : l'édition et la diffusion des convocations et procès verbaux d'assemblée générale sont remboursées au syndic sur justificatifs.

Attendu que l’arrêté du 19 mars 2010 exclut du forfait annuel afférent à la gestion courante de la copropriété par le syndic, les frais de tirages, d'affranchissements et d'acheminements des convocations aux assemblées générales, des documents à joindre à celles-ci, des projets de résolutions, des procès verbaux d'assemblée générale, des appels de provisions sur budget prévisionnel, des pièces et documents à communiquer au conseil syndical ;

Qu'il s'ensuit que les autres 'frais administratifs', dont la nature n'est d'ailleurs pas précisée en l'espèce, sont compris dans les prestations de gestion courante, dès lors qu'ils se rapportent à la gestion courante de la copropriété et doivent figurer dans les honoraires généraux annuels de gestion courante ;

Que cette clause est par conséquent illicite ;

 

Sur la demande de dommages et intérêts :

Attendu que la société LASCENE IMMOBILIER fait observer que l'article L. 421-6 du code de la consommation ne prévoit que la suppression à titre préventif de clauses abusives et ne peut pas fonder une allocation de dommages et intérêts ;

Qu'elle fait valoir en outre que l'UFC 38 ne démontre pas l'existence d'un préjudice lequel n'existe pas des lors qu'aucune copropriété ne s'est plaint des contrats proposés par la société ;

Attendu qu'à juste titre l'UFC 38 conclut que la demande de dommages intérêts permet de sanctionner un préjudice passé, même si la situation critiquée a été régularisée depuis l'assignation introductive d'instance, que l'importance du préjudice collectif dépend de la durée d'utilisation des clauses irrégulières, que le préjudice soit direct ou indirect ;

Qu'en effet l'action en suppression des clauses abusives vise également à obtenir la réparation du préjudice subi par l'ensemble des consommateurs, dès lors que la stipulation de clauses abusives constitue en elle-même une faute de nature à porter atteinte à l'intérêt collectif des consommateur, en ce qu'elles ont permis au professionnel d'obtenir des avantages illégitimes en terme de rémunération ;

Attendu qu'en l'espèce, il convient par conséquent, pour les besoins de cette demande et de la demande reconventionnelle en dommages et intérêts formulée par la SARL LESCENE IMMOBILIER et quand bien même la demande de suppression des clauses contenues dans les contrats 2006, 2007 et 2008 est devenue sans objet, de statuer sur la régularité des clauses figurant au contrat édité en 2006, toujours en vigueur au jour de l'assignation en justice de la SARL LESCENE IMMIBILIER le 27 mars 2007, aux contrats du 3 décembre 2007 et du 28 janvier 2008 en vigueur d'une part à une époque antérieure à la parution de l’arrêté du 19 mars 2010 d'autre part à une époque postérieure à l'entrée en application de cet arrêté fixée au 1er juillet 2010 et à tout le moins jusqu'au 3 janvier 2011 date du dernier contrat, étant souligné que la SARL LESCENE maintient qu'elles n'étaient ni abusives ni illicites ;

 

Sur les clauses critiquées :

Attendu tout d'abord que l'UFC 38 demande à la cour de confirmer le jugement déféré, sauf à faire appel incident sur certaines clauses et à solliciter l'augmentation des dommages et intérêts, tout en lui demandant de façon contradictoire « d'écarter des débats les prétendues versions successives du contrat mais jamais utilisées en fait et notamment la pièce adverse 23 (2008) », pièce sur lesquelles le tribunal s'est prononcé dans son jugement ;

Que si, comme elle le conclut, l'UFC 38 peut s'en rapporter purement et simplement sur l'analyse des clauses écartées, aux motifs retenus par les premiers juges, elle ne peut par application de l’article 954 alinéa 3 du Code de procédure civile, « au besoin s'en référe(r) à ces moyens de première instance » ;

Article 2-1 alinéas 2 version 2006 : « un sous compte bancaire distinct est ouvert. Les copropriétaires doivent donc libeller leur chèque à l'ordre de LESCENE IMMOBILIER »

Attendu que la société LASCENE IMMOBILIER conclut que le tribunal a d'une manière générale déclaré illégale la clause sans avoir vérifié l'existence ou non d'une dispense d'ouverture de compte séparé et que cette pratique est donc conforme à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Sur ce :

Attendu qu'à bon droit les premiers juges ont considéré que cette clause était illicite par application de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 qui impose d'ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat sauf décision contraire de l'assemblée générale ;

 

Article 2-7 alinéas 1 version 2006 : « qu'à défaut de paiement par les copropriétaires des charges ou provisions dans la quinzaine suivant la date d'appel ou d'échéance » Une lettre de relance recommandée « peut leur être adressé »

Attendu que la SARL LESCENE expose que d'une part la relance sera adressée aux copropriétaires seulement dans le cas où il ne s'acquitterait pas de leur dette en temps utile d'où les termes utilisés « peut leur être adressé » et d'autre part toute lettre recommandée demandant le paiement d'un arriéré est considérée comme une mise en demeure ;

Sur ce :

Attendu qu'à juste titre les premiers juges ont relevé le caractère ambigu de cette clause dont la rédaction laisse croire que le syndic dispose d'un pouvoir discrétionnaire d'adresser ou de ne pas adresser une mise en demeure, alors que cette formalité est obligatoire avant toute poursuite ;

 

Article 2-7 alinéa 2 version 2006 : ils doivent supporter les frais d'affranchissement

Attendu que la société LASCENE IMMOBILIER fait uniquement valoir que cette clause a été supprimée dans le nouveau contrat type qu'elle a communiqué sans maintenir qu'elle était régulière ;

Article 2-7 alinéa 4 version 2006 : si le montant (des charges impayées) de la somme devient excessif, le syndic inscrit une hypothèque légale sur les lots du copropriétaire défaillant

Attendu que la société LASCENE IMMOBILIER considère que cette clause n'est pas illicite des lors qu'elle charge systématiquement l'huissier de délivrer une mise en demeure conformément à l'article 19-2 de la loi de 1965 lorsque l'hypothèque légale doit être inscrite sur le lot du copropriétaire concerné ce qui est un formalisme légal ;

Qu'elle ajoute que cette clause n'est pas abusive car aucun plafond de dette devenue exigible n'est imposé par la loi ;

Sur ce :

Attendu que cette clause est illicite en ce qu'elle ne respecte pas les dispositions de l’article 19 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 64 du décret du 17 mars 1967 lesquelles imposent la délivrance préalable d'une mise en demeure ;

 

5) article 2-7 alinéa 5 version 2006 : « tous les honoraires, frais et dépenses de quelque nature que ce soit, entraînés par ces opérations, sont mis à la charge du copropriétaire concerné »

Attendu que la société LASCENE IMMOBILIER fait observer que le contrat ne fait pas référence aux dépens mais à des dépenses qui sont synonymes de frais ;

Sur ce :

Attendu que cette clause est illicite en ce qu'elle est contraire aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 aux termes de laquelle sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure ;

 

6) article 3 version 2006 qui prévoit une liste de prestations particulières

Attendu qu'antérieurement à l’arrêté du 19 mars 2010, la distinction entre les prestations de gestion courante et les prestations particulières existait déjà aux termes d'un arrêté 86-63A du 2 décembre 1986, celui-ci ne définissait pas précisément ce qui relevait de l'un ou l'autre régime de prestations ;

Que par référence à la liste issue du groupe de travail du Conseil National de la Consommation, laquelle a été d'ailleurs globalement reprise par l'arrêté Novelli de 2010, il est permis de retenir que les actes de gestion courante sont ceux qui, dans le cadre d'un fonctionnement habituel de la copropriété, se renouvellent régulièrement et sont suffisamment prévisibles pour faire l'objet d'une tarification forfaitaire ;

Sont classées en prestations particulières : Article 3.1 la facturation à l'occasion d'un changement de propriétaire pour réponse à la demande de renseignements du notaire, opposition sur les sommes dues par le vendeur, calcul des charges prorata temporis et article 3.4 facturation à l'heure pour renseignements aux notaires et aux administrations

Sur ce :

Attendu que par des motifs auxquels la cour se réfère les premiers juges ont exactement retenu que cette clause était illicite en ce qu'elle contrevenait aux dispositions de l’article 10-1 b de la loi du 10 juillet 1965 par la création d'honoraires autres que ceux afférents à l'établissement de l'état daté ;

 

Article 3.1 in fine prévoit des honoraires particuliers pour mise à jour des listes et fichiers

Attendu que le tribunal a exactement considéré que la tenue à jour des fichiers et listes des copropriétaires faisait partie de la gestion courante de la copropriété et que cette clause était par conséquent abusive ;

 

Article 3.3 classe en prestations particulières les dossiers sinistres avec ou sans déplacement

Sur ce :

Attendu que la notion de sinistre exclut que les prestations consécutives à un tel événement soient régulières et prévisibles, de sorte que la SARL LESCENE était fondée à classer celles-ci dans les prestations particulières et à solliciter en conséquence des honoraires particuliers à ce titre ;

Que le jugement déféré qui a dit que cette clause était abusive sera infirmé de ce chef ;

 

Article 3.5 version 2006 classe en prestations particulières l'établissement du contrat de travail des concierges et employés d'immeubles ainsi que le licenciement d'un employé

Sur ce :

Attendu que les prestations susvisées qui ne sont pas des prestations récurrentes et prévisibles mais nécessitent un travail supplémentaire de la part du syndic, justifient qu'elles soient classées en prestations particulières ;

Que le jugement déféré sera infirmé de ce chef ;

 

Article 3.6 version 2006 classe en prestations particulières les contentieux : recouvrement des impayés

Attendu que la société LASCENE IMMOBILIER fait observer que l'article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 ne permet pas au syndic de débiter d'emblée les frais de recouvrement quelle qu'en soit la nature (frais huissiers honoraires d'avocat, honoraires des syndics etc.) que ceux-ci doivent être enregistrés dans les charges payées par le syndicat au syndic et réparties entre les copropriétaires, la loi HOGUET interdisant au syndic de percevoir des honoraires d'une personne autre que son mandant qui est le syndicat des copropriétaires et qu'une telle imputation au copropriétaire concerné ne peut résulter que du paiement volontaire, de la reconnaissance de dette ou d'une décision judiciaire devenue définitive ;

Sur ce :

Attendu qu'aux termes de l'article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissier de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur...

Que ces dispositions relatives aux rapports entre le syndicat des copropriétaires et chaque copropriétaire concernent les frais dits « nécessaires » de recouvrement d'une créance justifiée du syndicat à l'encontre d'un copropriétaire, que le premier peut réclamer au second et ne trouvent pas à s'appliquer aux honoraires du syndic qui entrent dans les frais irrépétibles que le syndicat des copropriétaires peut réclamer au titre de l’article 700 du code de procédure civile dans le cas d'une procédure contentieuse ;

Que toutefois, ne s'agissant pas de prestations récurrentes et prévisibles, la SARL LASCENE était fondée à classer celles-ci dans les prestations particulières et en conséquence à solliciter à la copropriété des honoraires particuliers à ce titre ;

Que le jugement déféré qui a considéré que cette clause était illicite sera infirmé de ce chef ;

 

Article 6 version 2006 relatif à la gestion du compte bancaire : si les fonds du syndic sont versés sur un sous compte bancaire ouvert au nom du syndic les produits de leurs placements éventuels reviennent au syndic.

Sur ce :

Attendu qu'une telle clause est illicite car contraire aux dispositions de l’article 35-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 qui impose une délibération de l'assemblée générale des copropriétaires pour décider du placement des fonds recueillis et de l'affectation des intérêts produits ;

 

Tableau annexé au contrat de syndic version 2006

Honoraires particuliers

1) Frais de mutation à la charge du vendeur

Attendu que cette clause est illicite pour les motifs relatifs à l'article 3.1 du contrat 2006 ;

2) Gestion compte bancaire séparé

Attendu que cette clause est illicite pour les motifs relatifs à l'article 6 version 2006 du contrat de syndic ;

3) Honoraires sur travaux

Attendu que par des motifs pertinents que la cour adopte les premiers juges ont retenu que cette clause est abusive ;

 

Article 3.3 versions 2007 et 2008 qui classe en prestations particulières les gros travaux et emprunt, objet de l'appel incident de l'UFC 38

« honoraires sur gros travaux et emprunts »,

Travaux exceptionnels : 2 % du montant hors taxe des travaux, lorsque ce montant est supérieur à 10.000 euros

- gestion financière, administrative et comptable des travaux votés en assemblée générale,

- suivi des travaux votés en assemblée générale (sans responsabilité de maîtrise d'œuvre)

Souscription d'emprunts : … euros TTC par copropriétaire participant à l'emprunt. »

Attendu qu'aux termes de la loi du 25 mars 2009 ayant introduit l'article 18-1 A dans la loi du 18 juillet 1965, seuls les travaux mentionnés à l'article 14-2 et votés par l'assemblée générale des copropriétaires en application des articles 24, 25, 26, 26-3 et 30 peuvent faire l'objet d'honoraires spécifiques au profit du syndic. Ces honoraires sont votés lors de la même assemblée générale que les travaux concernés, aux mêmes règles de majorité ;

Qu'en l'espèce l'article 18-1 A susvisé n'était pas applicable au contrat de syndic du 28 janvier 2008 au moins jusqu'au 29 mars 2009 ;

Que pour les mêmes motifs que visé à l'article 3.3 de la version 2011, il y a lieu de retenir que « les gros travaux exceptionnels » sont, des travaux hors budget prévisionnel (cf. article 44 du décret) visés à l'article 14-2, distincts des travaux de maintenance tels que définis ci-dessus et qui font alors l'objet d'un vote en assemblée générale ;

Que ces travaux ne relevant pas de la gestion courante de la copropriété, la SARL LESCENE IMMOBILIER était à l'époque et jusqu'au 25 mars 2009, en droit de solliciter des honoraires particuliers qui ne rentraient pas dans son forfait annuel et qui ne faisaient pas l'objet d'un vote particulier ;

Qu'à compter du 29 mars 2009 cette clause était illicite, faute de prévoir que ces honoraires devaient être soumis au vote de l'assemblée générale ;

Attendu qu'en revanche, la souscription d'un emprunt au nom du syndicat de copropriété à effet de financer lesdits travaux exceptionnels ne fait pas non plus partie de la gestion courante de la copropriété et justifie que cette prestation du syndic soit classée en prestations particulières ;

Que l'UFC 38 sera déboutée de ce chef de demande ;

 

Sur l'article 4 versions 2007 et 2008 qui classe en prestations particulières : « les frais de papeterie-correspondance sont couverts par un forfait annuel de … euros. L'édition et la diffusion des convocations et procès verbaux d'assemblée générale sont remboursés au syndic sur justificatifs ».

Attendu que si les frais de tirage d'affranchissement et d'acheminement en matière d'assemblée générale ne font pas partie des charges de prestations courantes dès lors que le nombre de notifications obligatoires des procès verbaux d'assemblée générale adressés aux seuls copropriétaires défaillants ou opposants n'est pas prévisible, pas plus que le nombre de documents joints à la convocation à l'assemblée, il reste que les frais de papeterie-correspondance qui se rapportent aux autres taches de gestion courante doivent être intégrés dans le forfait annuel du syndic ;

Que cette clause est abusive en ce qu'elle crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations du syndic et celles du syndicat de copropriétaires ;

 

Sur le préjudice collectif :

Attendu que l'action en suppression des clauses abusives vise également à obtenir la réparation du préjudice subi par l'ensemble des consommateurs, dès lors que les contrats comportant les clauses contestées ont nécessairement porté atteinte à la collectivité des consommateurs ;

Qu'en l'espèce le contrat de syndic du 1^er janvier 2006 qui contenait 12 clauses illicites et/ou abusives a été utilisé par la SARL LASCENE, société locale de syndic, jusqu'au 3 décembre 2007 soit pendant 23 mois en lui procurant des avantages illégitimes ;

Qu'une des clauses figurant aux contrats du 3 décembre 2007 et du 28 janvier 2008 était partiellement illicite du 29 mars 2009 au 3 janvier 2011 alors que l'autre clause qui est abusive a été utilisée du 3 décembre 2007 jusqu'au 3 janvier 2011 ;

Que le contrat de syndic dans sa version du 3 janvier 2011 qui contient deux clauses illicites et/ ou abusives est utilisé depuis 2 ans ;

Qu'il est donc justifié d'allouer à l'UFC QUE CHOISIR DE L'ISÈRE une somme de 6.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice collectif ;

 

Sur le préjudice associatif :

Attendu que l'UFC 38 déploie une importante activité pour lutter contre les clauses abusives contenues dans les contrats proposés aux consommateurs par différents professionnels, ce qui justifie son préjudice associatif ;

Que les premiers juges ont fait une exacte appréciation de son préjudice en lui allouant la somme de 3.000 euros à ce titre ;

 

Sur la publication :

Attendu que la mesure de publication prévue à l'article L. 421-9 du code de la consommation est nécessaire pour que soit assurée l'information de l'ensemble des consommateurs sur la décision à intervenir quand bien même cette décision n'a qu'un effet relatif entre les parties, d'autant qu'en l'espèce l'information des consommateurs était à l'époque du jugement justifiée ;

Que le jugement déféré sera confirmé de ce chef ;

 

Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts de la société LESCENE IMMOBILIER :

Attendu que la société LESCENE prétend que l'UFC 38 a de façon dolosive, volontairement engagé à son encontre une procédure tendant à une publicité destinée à lui permettre de multiplier les actions judiciaires, les publications par voie de presse et un enrichissement sans commune mesure avec les objectifs officiellement poursuivis ;

Qu'elle souligne que les publications effectuées le 18 février 2009 dans le journal du Dauphiné Libéré et le 20 février 2009 dans les Affiches de Grenoble ne sont pas conformes à la teneur du jugement du 2 février 2009, le tribunal ayant opéré une distinction entre les clauses contenues dans le contrat antérieur à l'assignation et les clauses contenues dans le contrat type version 2007 et 2008, ce que ne font pas ces publications et ce pour jeter la confusion dans l'esprit du consommateur ;

Qu'elle affirme que cela a eu pour effet de créer une animosité de la part des copropriétés gérées par la société, de porter atteinte à la réputation de cette agence immobilière et également à titre personnel à celle du gérant dont la société porte le nom ;

Attendu que l'UFC 38 a régulièrement engagé son action à laquelle il a été fait droit en grande partie par le tribunal, de sorte qu'il ne peut lui être fait grief d'avoir agi de manière dolosive à l'égard de la SARL LESCENE IMMOBILIER ;

Qu'en revanche la lecture de la publication judiciaire du jugement querellé faite le 20 février 2009 à son initiative dans les affiches de Grenoble et du Dauphiné, révèle que l'UFC 38 n'a effectivement pas précisé que l'ensembles des clauses supprimées à l'exception d'une seule, émanait du contrat de syndic 2006 ;

Que même si la lecture attentive du résumé des clauses figurant dans cette publication permettaient par comparaison avec les contrats qui avaient été conclus postérieurement, de se rendre compte que ces clauses avaient été supprimées de ces derniers contrats, il n'en demeure pas moins qu'une telle publication ainsi tronquée de cette décision était de nature à semer la confusion dans l'esprit des copropriétaires et à porter ainsi atteinte à l'image de la SARL LASCENE IMMOBILIER ;

Qu'en réparation du préjudice ainsi subi par l'appelante, l'UFC 38 sera condamnée à lui payer 2.000 euros de dommages et intérêts ;

 

Sur la demande reconventionnelle de publication formulée par la SARL LESCENE IMMOBILIER :

Attendu qu'il est légitime dans ces circonstances de faire droit à la demande de publication de la SARL LESCENE IMMOBILIER et de l'autoriser à publier l'arrêt à intervenir, dans le Dauphiné Libéré et les Affiches de Grenoble, aux frais de l'UFC 38 à concurrence de 1.500 euros par insertion ;

 

PAR CES MOTIFS :

La Cour,

Statuant publiquement par arrêt contradictoire après en avoir délibéré conformément à la loi,

Confirme le jugement en ce qu'il a :

- déclaré L'UNION FÉDÉRALE DES CONSOMMATEURS QUE CHOISIR de l'Isère recevable en ses demandes,

- déclaré illicites ou abusives les clauses suivantes du contrat type de la SARL LESCENE IMMOBILIER correspondant aux articles paragraphe suivants :

* concernant le contrat antérieur à l'assignation (version 2006) : article 2.1 § 2, article 2.7 § 1, article 2.7 § 2, article 2.7 § 4, article 2.7 § 5, article 3.1, article 3.1 in fine, article 3.4 § 4, article 3.3, article 3.5, article 3.6, article 6 § 4 du tableau (frais de mutation), § 11 du tableau (gestion du compte bancaire séparé) § 14 du tableau (honoraires sur tableaux)

* concernant le contrat type versions 2007 et 2008 : article 4

- ordonné la publication du jugement

Infirme pour le surplus,

Et statuant à nouveau :

Dit qu'à compter du 29 mars 2009 la clause la clause qui classe en prestations particulières des honoraires sur travaux dans les contrats de syndic version 2007 et 2008 est illicite,

Condamne la SARL LESCENE à payer à l'UFC 38 une somme de 6.000 euros au titre du préjudice collectif,

Condamne la SARL LESCENE à payer à l'UFC 38 une somme de 3.000 euros au titre de son préjudice associatif,

et ajoutant :

Déclare sans objet la demande d'interdiction de l'usage à l'avenir des clauses contenues dans les contrats de syndic 2006, 2007 et 2008.

Déclare abusives et /ou illicites les clauses du contrat de syndic version 2011 qui figurent aux articles article 3.1 et 4.

Déclare lesdites clauses non écrites et ordonne l'interdiction de leur usage à l'avenir

Condamne l'UFC 38 à payer à la SARL LESCENE immobilier la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral.

Autorise la SARL LESCENE IMMOBILIER à publier le présent arrêt, dans le Dauphiné Libéré et les Affiches de Grenoble, aux frais de l'UFC 38 à concurrence de 1.500 euros par insertion.

Condamne en cause d'appel la SARL LESCENE IMMOBILIER à payer à l'UFC 38 une indemnité de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne la SARL LESCENE IMMOBILIER aux dépens de la procédure d'appel avec application de l’article 699 du code de procédure civile au profit de la SELARL DAUPHIN MIHAJLOVIC qui en a demandé le bénéfice.

Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Signé par Madame KLAJNBERG, Président, et par Madame DESLANDE, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier                Le Président