Extrait : « Attendu que l’UFC 38, dont la recevabilité à agir n’a pas été contestée, fait… ».

 

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

 

COUR DE CASSATION

TROISIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 19 NOVEMBRE 2015

 

N° de pourvoi : 13-24109. Arrêt n° 1265.

DEMANDEUR à la cassation : Union fédérale des consommateurs de l’Isère

DÉFENDEUR à la cassation : Société Boyer Torrollion Immobilier

M. Chauvin (président), président. SCP Lyon-Caen et Thiriez, SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat(s).

 

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

 

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Grenoble, 17 juin 2013), que l’Union fédérale des consommateurs de l’Isère (UFC 38) a, sur le fondement de l’article L. 421-6 du code de la consommation, assigné la société Boyer Torrollion Immobilier (la société), syndic, en suppression de clauses illicites ou abusives contenues dans les contrats de syndic, versions 2005 et 2008 ; que la Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM) est intervenue volontairement à l’instance ; que, devant la cour d’appel, la société a invoqué un nouveau contrat de syndic de 2012 ;

 

Sur le deuxième moyen :

Attendu que l’UFC 38, dont la recevabilité à agir n’a pas été contestée, fait grief à l’arrêt de dire que la clause du contrat version 2012 numérotée 3 qui classe dans les prestations variables non incluses dans le forfait annuel la constitution et le suivi des dossiers à l’huissier de justice, l’avocat, l’assureur protection juridique, alors, selon le moyen :

1°/ que seul le syndic étant habilité à représenter la copropriété en justice, il s’agit de son travail ordinaire d’assumer cette fonction en préparant un dossier ou en suivant la procédure ; que sa rémunération est donc incluse pour ce travail dans le forfait relatif aux actes de gestion courante ; qu’en décidant que la clause litigieuse n’était pas illicite au motif inopérant que l’arrêté du 19 mars 2010 donne la liste minimale des prestations de gestion courante dans laquelle ne figure pas la clause litigieuse, la cour d’appel a violé l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ;

2°/ qu’est illicite la clause qui érige en prestation particulière une prestation forfaitaire ; qu’aux termes de l’arrêté du 19 mars 2010 relèvent des prestations forfaitaires le suivie des marchés des prestataires ainsi que de la gestion des travaux d’entretien et de maintenance ; que ces prestations impliquent également le suivi des procédures liées à ces travaux ; que la clause litigieuse en facturant la constitution et le suivi des dossiers à l’avocat, l’huissier ou l’assureur juridique érige en prestation particulière ce qui relève, concernant, notamment, les travaux de maintenance et d’entretien, des prestations forfaitaires ; qu’elle est en conséquence illicite ; qu’en décidant le contraire la cour d’appel a violé l’arrêté du 19 mars 2010 ;

3°/ que les prestations de gestion et suivi des travaux d’entretien et de maintenance impliquent de constituer des dossiers contenant les éléments relatifs au suivi des marchés ou des travaux, dossiers qui comportent les éléments par conséquent constitutifs d’un éventuel dossier avocat ou huissier ou assureur de protection juridique ; que la clause litigieuse en facturant la constitution des dossiers à l’avocat, l’huissier ou l’assureur juridique érige en prestation particulière ce qui relève, concernant, notamment, les travaux de maintenance et d’entretien, des prestations forfaitaires ; qu’elle est en conséquence illicite ; qu’en décidant le contraire la cour d’appel a violé l’arrêté du 19 mars 2010 ;

4°/ qu’est abusive la clause qui permet de facturer deux fois la même prestation ; que la clause litigieuse facture la constitution du dossier avocat ou huissier ou assureur de protection juridique ; que pourtant un dossier comportant les éléments nécessaires à un éventuel dossier avocat a déjà dû être constitué par le syndic dans le cadre de l’exécution de ses prestations de suivi des marchés des prestataires ainsi que de la gestion des travaux d’entretien et de maintenance, voire exceptionnels ; que cette clause permet ainsi de facturer deux fois la même prestation de constitution d’un dossier contenant les éléments relatifs au suivi - problématique ou non - de travaux ; qu’elle est en conséquence abusive ; qu’en décidant le contraire la cour d’appel a violé l’article L. 132-1 du code de la consommation ensemble l’arrêté du 19 mars 2010 ;

5°/ que le lancement des procédures judiciaires par le syndic lorsqu’il s’agit de l’accomplissement d’actes simples, comme la transmission du dossier à l’avocat ou à l’huissier est un acte suffisamment simple et prévisible pour être intégré à la tarification forfaitaire ; que la clause qui prévoit une prestation particulière pour la constitution et le suivi d’un dossier qui ne contient que des éléments réunis au titre du suivi des travaux ou d’autres problèmes qui le suscite et qui est transmis à l’avocat, l’huissier ou l’assureur de protection juridique est par conséquent abusive ; qu’en décidant que cette clause n’était pas abusive, la cour d’appel a violé l’article L. 132-1 du code de la consommation ;

 

Mais attendu, d’une part, qu’ayant relevé que l’arrêté du 19 mars 2010 ne classait pas de telles prestations parmi les prestations invariables et que la clause n’induisait pas une double rémunération pour la même prestation, la cour d’appel a retenu, à bon droit, que la clause n’était ni abusive ni illicite ;

Attendu, d’autre part, que, l’UFC 38 n’ayant pas soutenu devant la cour d’appel que la clause avait pour effet d’ériger en prestation particulière ce qui relève pour le suivi des travaux de maintenance et d’entretien de prestations forfaitaires, ni que la clause était redondante par rapport à celle qui facture la transmission d’un dossier à l’avocat, l’huissier ou l’assureur de protection juridique, le moyen est nouveau, mélangé de fait et de droit ;

D’où il suit que le moyen, pour partie irrecevable, n’est pas fondé pour le surplus ;

 

Sur le troisième moyen :

Attendu que l’UFC 38 fait grief à l’arrêt de dire que la clause du contrat version 2012 numérotée 4 qui classe dans les prestations variables non incluses dans le forfait annuel l’assurance, la gestion et le suivi des dossiers de sinistre, alors, selon le moyen :

1°/ que le syndic assume la mission générale de conservation de l’immeuble ; que la gestion d’un sinistre qui fait partie de la conservation de l’immeuble relève de la gestion courante sans pouvoir faire l’objet d’une facturation supplémentaire ; qu’en décidant le contraire, la cour d’appel a violé l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ;

2°/ qu’est illicite la clause qui érige en prestation particulière une prestation forfaitaire ; qu’aux termes de l’arrêté du 19 mars 2010 relève des prestations forfaitaires le suivi des marchés des prestataires ainsi que de la gestion des travaux d’entretien et de maintenance ; que ces prestations impliquent celle de suivre les sinistres éventuellement produits à leur occasion ; que la clause litigieuse facture la gestion de tout sinistre ; qu’en conséquence elle érige en prestation particulière ce qui relève pour le suivie des travaux de maintenance et d’entretien des prestations forfaitaires ; qu’elle est en conséquence illicite ; qu’en décidant le contraire la cour d’appel a violé l’arrêté du 19 mars 2010 ;

3°/ qu’est abusive la clause redondante par rapport à une autre et qui permet de cette façon de facturer deux fois la même prestation ; que la clause qui facture la gestion d’un dossier sinistre et celle qui facture la transmission d’un dossier à l’avocat, l’huissier ou l’assureur de protection juridique permet de facturer deux fois la même prestation relative à un sinistre ; qu’en décidant que ces clauses étaient licites et non abusives, la cour d’appel a violé l’article L. 132-1 du code de la consommation ;

 

Mais attendu, d’une part, qu’ayant relevé que l’arrêté du 19 mars 2010 classait dans la gestion courante la déclaration des sinistres concernant les parties communes et les parties privatives lorsque le dommage a sa source dans les parties communes mais qu’il ne prévoyait en revanche pas que le suivi des dossiers de sinistre, dont l’ampleur conduit le syndic à des diligences variables, relevait de la gestion courante, la cour d’appel a retenu, à bon droit, que la clause n’était ni abusive ni illicite ;

Attendu, d’autre part, que, l’UFC 38 n’ayant pas soutenu devant la cour d’appel que la clause avait pour effet d’ériger en prestation particulière ce qui relève pour le suivi des travaux de maintenance et d’entretien de prestations forfaitaires, ni que la clause était redondante par rapport à celle qui facture la transmission d’un dossier à l’avocat, l’huissier ou l’assureur de protection juridique, le moyen est nouveau, mélangé de fait et de droit ;

D’où il suit que le moyen, pour partie irrecevable, n’est pas fondé pour le surplus ;

 

Sur le neuvième moyen, ci-après annexé :

Attendu que, l’UFC 38 ayant soutenu dans ses conclusions d’appel que l’agence avait supprimé la clause relative à la tenue des assemblées générales en dehors des heures de bureau et en tout cas spécifiées au contrat dans les trois derniers exemplaires de la version 2012 de son contrat, le moyen qui fait grief à l’arrêt de retenir que la clause classant en prestations variables non incluses dans le forfait annuel la tenue des assemblées générales en dehors des heures d’ouverture de bureaux est irrecevable ;

 

Sur le dixième moyen :

Attendu que l’UFC 38 fait grief à l’arrêt de dire la clause du contrat version 2012 classant en prestations variables non incluses dans le forfait annuel la présence exceptionnelle d’un collaborateur du syndic à l’assemblée générale et/ou au conseil syndical à la demande du conseil syndical ni abusive ni illicite, alors, selon le moyen, que relève de la gestion courante de la copropriété la présence même exceptionnelle à l’assemblée générale de copropriétaires et/ou au conseil syndical à la demande du conseil syndical d’un collaborateur du syndic dont la présence est elle-même indispensable en raison des taches qui lui ont été confiées par le syndic de copropriété dans la gestion de la copropriété ; que l’organisation interne du syndic professionnel n’est pas opposable au syndicat des copropriétaires ; qu’il s’en suit que le choix fait par le syndic de déléguer tout ou partie des taches qui lui ont été confiées à un ou plusieurs collaborateurs, dont la présence à l’assemblée générale se trouve dès lors nécessaire, ne saurait donner lieu à une quelconque rémunération supplémentaire ; que la clause qui prévoit le contraire est illicite et abusive ; que la cour d’appel a en conséquence violé l’article 18 de la loi n° 65-557 (du 10 juillet 1965), ensemble l’arrêté du 19 mars 2010 ;

 

Mais attendu qu’ayant relevé qu’aux termes de l’arrêté du 19 mars 2010, constitue une prestation invariable relevant de la gestion courante du syndic la présence de celui-ci ou de son représentant, d’une part, à la réunion du conseil syndical précédant l’assemblée générale annuelle et, d’autre part, à l’assemblée générale annuelle, la cour d’appel a retenu, à bon droit, que le choix fait par le syndic de déléguer tout ou partie des tâches qui lui sont dévolues par la loi à un ou plusieurs collaborateurs ne saurait donner lieu à une rémunération supplémentaire, mais que, dès lors que la présence de ce collaborateur qui assiste le syndic ou son représentant a été sollicitée par le conseil syndical, cette prestation complémentaire exceptionnelle autorise une rémunération variable en dehors du forfait annuel ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

 

Sur le quinzième moyen :

Attendu que l’UFC 38 fait grief à l’arrêt de dire que la clause du contrat version 2008 numérotée 10 n’est ni abusive ni illicite, alors, selon le moyen :

1°/ que seul le syndic étant habilité à représenter la copropriété en justice, il s’agit de son travail ordinaire d’assumer cette fonction en préparant un dossier ou en suivant la procédure ; que sa rémunération est donc incluse pour ce travail dans le forfait relatif aux actes de gestion courante ; qu’en décidant que la clause litigieuse n’était pas illicite au motif inopérant que l’arrêté du 19 mars 2010 donne la liste minimale des prestations de gestion courante dans laquelle ne figure pas la clause litigieuse, la cour d’appel a violé l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ;

2°/ qu’est abusive la clause qui permet de facturer deux fois la même prestation ; que la clause litigieuse facture l’action en justice et que la clause numérotée 17 par la cour d’appel facture la remise du dossier à l’avocat ; que ces clauses permettent ainsi de facturer deux fois la même prestation de remise d’un dossier contenant les éléments relatifs au suivi d’un impayé qui donne lieu à une action en justice ; qu’elle est en conséquence abusive ; qu’en décidant le contraire la cour d’appel a violé l’article L. 132-1 du code de la consommation ensemble l’arrêté du 19 mars 2010 ;

3°/ qu’est abusive la clause qui permet de facturer deux fois la même prestation ; qu’en outre le contenu des prestations particulières doit être défini avec précision ; que la clause litigieuse en raison du caractère flou de « l’action en justice » qui ne précise pas quelles sont les prestations précisément visées permet de facturer de cette façon la remise du dossier à l’avocat, ou encore la constitution du dossier à l’avocat ou d’autres prestations comprises dans les prestations forfaitaires ; qu’il en résulte que la clause est illicite et abusive ; qu’en décidant que la clause litigieuse n’était ni l’un ni l’autre, la cour d’appel a violé l’article L. 132-1 du code de la consommation ;

 

Mais attendu qu’ayant relevé que le nombre et la nature des actions en justice, en défense ou en demande, n’étaient pas prévisibles et que le travail supplémentaire donné au syndic par un contentieux judiciaire n’était pas quantifiable à l’avance, la cour d’appel a retenu, à bon droit, que la clause n’était ni abusive ni illicite ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

 

Sur le dix-septième moyen, ci-après annexé :

Attendu, d’une part, que, l’UFC 38 n’ayant pas soutenu dans ses conclusions d’appel que la clause prévoyant la rémunération en prestations variables du recouvrement des impayés permettait de facturer deux fois la même prestation de constitution d’un dossier contenant les éléments relatifs aux copropriétaires dès lors que le contrat comportait aussi une clause facturant l’action en justice, le moyen est nouveau, mélangé de fait et de droit ;

Attendu, d’autre part, que la cour d’appel a retenu, à bon droit, que les prestations en matière de recouvrement des impayés ne sont ni récurrentes ni prévisibles et en a exactement déduit que le contrat pouvait les classer dans des prestations à rémunération variable et que la clause n’était ni illicite ni abusive ;

D’où il suit que le moyen, pour partie irrecevable, n’est pas fondé pour le surplus ;

 

Sur le vingt-et-unième moyen :

Attendu que l’UFC 38 fait grief à l’arrêt de dire la clause du contrat version 2008 classant en prestations variables non incluses dans le forfait annuel l’assistance du syndic à un ou plusieurs conseils syndicaux supplémentaires au-delà de deux conseils ni abusive ni illicite, alors, selon le moyen, qu’est illicite comme de nature à entraver le rôle d’assistance et de contrôle du syndic par le conseil syndical la clause qui rémunère en prestation particulière l’assistance à un conseil syndical supplémentaire ; qu’une telle clause sanctionne en effet financièrement l’exercice par ce dernier de ses prérogatives de contrôle du syndic, qui plus est à l’initiative et au bénéfice de l’organe soumis à ce contrôle ; qu’en décidant que la clause était licite, la cour d’appel a violé l’article 21 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;

 

Mais attendu qu’ayant relevé que le conseil syndical était libre d’organiser ses réunions comme il l’entendait, en présence ou non du syndic, que la présence obligatoire de ce dernier au conseil syndical précédant l’assemblée générale annuelle relevait seule de la gestion courante du syndic et que le contrat prévoyait qu’était incluse dans le forfait annuel la présence du syndic à deux conseils syndicaux, la cour d’appel a retenu, à bon droit, qu’il n’était pas abusif de stipuler que les réunions supplémentaires où la présence du syndic était requise, qui n’étaient pas prévisibles, constituaient une prestation variable ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

 

Mais sur le premier et le septième moyens, réunis :

Vu les articles 14-2 et 18-1 A, dans sa rédaction applicable à la cause, de la loi du 10 juillet 1965 ;

 

Attendu que seuls les travaux mentionnés à l’article 14-2 de la loi peuvent faire l’objet d’honoraires spécifiques au profit du syndic ; que ces honoraires sont votés lors de la même assemblée générale que les travaux concernés, aux mêmes règles de majorité ;

 

Attendu que, pour dire que la clause 2 du contrat de syndic version 2012 classant en prestations variables non incluses dans le forfait annuel les travaux hors budget votés en assemblée générale et contenant un tableau de prestations ainsi que les clauses 20 à 32 du même contrat ne sont ni abusives ni illicites, l’arrêt relève que la clause stipule que pour les travaux en cause tels que visés aux articles 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et 44 du décret du 17 mars 1967, le syndic pourra se voir accorder des honoraires spécifiques votés par l’assemblée générale et qu’à titre indicatif, les honoraires actuellement proposés sont de ... pour cent toutes taxes comprises (TTC) sur le montant des travaux TTC et retient que les prestations sont proposées et non imposées, que le barème est donné à titre indicatif, ne lie pas les parties et n’est pas contradictoire avec la négociation préalable et le vote de l’assemblée générale ;

 

Qu’en statuant ainsi, alors que les clauses tendaient à imposer, indépendamment de la nature des travaux et des diligences nécessaires, un tarif forfaitaire, même indicatif, la cour d’appel a violé les textes susvisés ;

 

Sur le quatrième et le dix-neuvième moyens, réunis :

Vu les articles 18 et 18-1 A, dans leur rédaction applicable à la cause, de la loi du 10 juillet 1965 ;

 

Attendu, selon le premier texte, que le syndic est chargé, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble ; que selon le second, seuls les travaux mentionnés à l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et votés par l’assemblée générale peuvent faire l’objet d’honoraires spécifiques au profit du syndic ;

 

Attendu que, pour déclarer ni abusive ni illicite la clause du contrat version 2012 classant en prestations variables non incluses dans le forfait annuel la gestion des urgences sur site et la clause du contrat version 2008 classant en prestations variables non incluses dans le forfait annuel les travaux urgents ou la gestion des urgences, l’arrêt retient que la définition des travaux de maintenance de l’article 45 du décret du 17 mars 1967 exclut la notion d’urgence, laquelle fait référence à un sinistre, par hypothèse non prévisible et dont la gestion induit une prestation supplémentaire qui n’est pas incluse dans la gestion courante du syndic ;

 

Qu’en statuant ainsi, alors que les travaux urgents exécutés en vertu de l’article 37 du décret du 17 mars 1967 ne sont pas mentionnés dans l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ni dans l’article 44 du décret du 17 mars 1967, la cour d’appel a violé les textes susvisés ;

 

Sur le cinquième moyen :

Vu l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable à la cause, ensemble l’arrêté du 19 mars 2010 ;

 

Attendu que, pour dire ni illicite ni abusive la clause du contrat de syndic dans sa version 2012 classant en prestations variables non incluses dans le forfait annuel au titre du recouvrement des impayés les relances avant mise en demeure, l’arrêt retient qu’il ne s’agit pas de prestations récurrentes et prévisibles ;

 

Qu’en statuant ainsi, alors que la clause facture des frais pour des prestations de gestion courante, la cour d’appel a violé les textes susvisés ;

 

Sur le sixième moyen :

Vu les articles 18 et 18-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans leur rédaction applicable à la cause ensemble l’arrêté du 19 mars 2010 ;

 

Attendu que, pour dire que la clause du contrat, dans sa version de 2012, qui facture en frais particuliers le tirage des documents à l’unité ainsi que les frais d’affranchissement et d’acheminement à coût réel n’est ni illicite ni abusive, l’arrêt retient que l’arrêté du 19 mars 2010 prévoit expressément que ne sont pas compris dans le forfait de gestion courante les frais relatifs à l’élaboration et l’envoi de la convocation à l’assemblée générale, des documents à joindre et des projets de résolution, à l’envoi et la notification du procès-verbal d’assemblée générale, des appels de provisions sur budget prévisionnel et de la mise à disposition et à la communication de documents au conseil syndical ainsi que l’arrêté des coûts de la publication des annonces en matière de recherche et d’entretien préalable du personnel du syndicat, prestation classée parmi les prestations de gestion courante, et que les documents afférents aux appels de fonds sur travaux ou autres hors budget prévisionnel dont le nombre n’est pas prévisible devaient suivre le même sort ;

 

Qu’en statuant ainsi, alors que la clause facture des frais administratifs hors frais d’affranchissement pour des prestations de gestion courante, la cour d’appel a violé les textes susvisés ;

 

Sur le huitième moyen :

Vu l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable à la cause, ensemble l’arrêté du 19 mars 2010 ;

 

Attendu que, selon le second texte, l’élaboration et l’envoi de la convocation, des documents à joindre à celle-ci et des projets de résolution ainsi que la tenue de l’assemblée générale, relèvent de prestations de gestion courante ;

 

Attendu que, pour dire que la clause du contrat de 2012 numérotée 38 qui classe en prestations variables non incluses dans le forfait annuel les travaux préparatoires au vote d’une résolution qui n’a pas recueilli un vote favorable et a nécessité des recherches, études et analyses n’est ni abusive ni illicite, l’arrêt retient qu’il s’agit d’une prestation spécifique ni certaine ni prévisible et distincte de la tenue de l’assemblée générale annuelle qui relève de la gestion courante ;

 

Qu’en statuant ainsi, la cour d’appel a violé les textes susvisés ;

 

Sur le onzième et le seizième moyens, réunis :

Vu l’arrêté du 19 mars 2010 ;

 

Attendu que figure en annexe de ce texte la liste minimale des prestations relevant de la gestion courante et incluses dans le forfait annuel du syndic ;

 

Attendu que, pour dire que la clause du contrat version 2012 classant en prestations variables non incluses dans le forfait annuel l’estimation des consommations, forfaits et régularisation sur compteurs en l’absence de relevés et que la clause du contrat version 2008 numérotée 14 classant en prestations variables la gestion des consommations, forfaits et régularisations sur compteurs ne sont ni abusives ni illicites, l’arrêt retient que la clause précédente du contrat stipule que relève de la gestion courante du syndic l’imputation des consommations individuelles d’eau ou d’énergie issues des relevés, lorsque les compteurs d’eau sont déjà installés lors de la désignation du syndic et que tel n’est pas le cas lorsque les compteurs sont installés après son élection ;

 

Qu’en statuant ainsi, alors que la clause facture des frais pour des prestations de gestion courante, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;

 

Sur le douzième moyen :

Vu l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable à la cause, ensemble l’arrêté du 19 mars 2010 ;

 

Attendu que figure en annexe du second texte la liste minimale des prestations relevant de la gestion courante et incluses dans le forfait annuel du syndic ;

 

Attendu que, pour dire ni illicite ni abusive la clause du contrat version 2012 classant en prestations variables non incluses dans le forfait annuel la prestation « injonction de payer », l’arrêt retient que l’arrêté du 19 mars 2010 ne classe pas dans les prestations de gestion courante le recouvrement des charges impayées ;

 

Qu’en statuant ainsi, alors que la clause facture des frais de gestion courante, la cour d’appel a violé les textes susvisés ;

 

Sur le treizième et le vingt-deuxième moyens, réunis :

Vu l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable à la cause, ensemble l’article 31 du décret du 17 mars 1967 ;

 

Attendu que, pour dire que les clauses du contrat version 2012 numéro 49 et 50 et les clauses du contrat version 2008 numérotées 73 et 74 classant en prestations variables les relations avec l’inspection du travail et le contrôle URSSAF ne sont ni abusives ni illicites, l’arrêt retient que ces prestations, qui ne sont pas visées dans l’arrêté du 19 mars 2010, ne constituent pas des prestations récurrentes et prévisibles mais nécessitent un travail supplémentaire ;

 

Qu’en statuant ainsi, alors que les clauses facturent des frais de gestion courante, la cour d’appel a violé les textes susvisés ;

 

Sur le dix-huitième moyen :

Vu les articles 18 et 18-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans leur rédaction applicable à la cause, ensemble l’arrêté du 19 mars 2010 ;

 

Attendu que figure en annexe du troisième texte la liste minimale des prestations relevant de la gestion courante et incluses dans le forfait annuel du syndic ;

 

Attendu que, pour dire que la clause du contrat, dans sa version de 2008, qui facture en frais particuliers les frais de tirage et d’acheminements (tableau 5.2.5. p. 9) n’est ni illicite ni abusive, l’arrêt retient que les frais de tirage, d’affranchissement et d’acheminement en matière d’assemblée générale ne font pas partie des charges de prestations courantes que le syndic doit forfaitiser, dès lors que le nombre de notifications obligatoires des procès-verbaux d’assemblée générale adressés aux seuls copropriétaires défaillants ou opposants n’est pas prévisible, non plus que le nombre de documents joints à la convocation à l’assemblée, le nombre d’appels de fonds sur travaux hors budget, le nombre de pièces ou documents qu’il faudra communiquer au conseil syndical ;

 

Qu’en statuant ainsi, alors que la clause facture des frais administratifs hors frais d’affranchissement pour des prestations de gestion courante, la cour d’appel a violé les textes susvisés ;

 

Et sur le vingtième moyen :

Vu l’article L. 132-1 du code de la consommation ;

 

Attendu que sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat ;

 

Attendu que, pour dire que la clause du contrat version 2008 numéro 60 classant en prestations variables non incluses dans le forfait annuel les placements des fonds et affectation des intérêts n’est ni abusive ni illicite, l’arrêt retient que si le placement des fonds et l’affectation des intérêts produits est une compétence exclusive de l’assemblée générale par application de l’article 35-1 du décret du 17 mars 1967, cette tâche n’est ni récurrente ni prévisible et ne relève pas de la gestion courante du syndic ;

 

Qu’en statuant ainsi, alors que le placement des fonds décidé par l’assemblée générale moyennant une rémunération particulière constitue un avantage conféré au syndic sans contrepartie spécifique et que la clause qui instaure un déséquilibre significatif entre les droits et les obligations des parties au contrat est abusive, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;

Et attendu qu’il y a lieu de faire application de l’article 627, alinéa 1^er, du code de procédure civile, la cassation encourue sur les chefs de dispositif autres que celui qui condamne la société Boyer Torrollion Immobilier à payer à l’association UFC 38 la somme de 10.000 euros en indemnisation du préjudice collectif n’impliquant pas qu’il soit à nouveau statué sur le fond ;

 

PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur les quatorzième et vingt-troisième moyens : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il déboute l’UFC 38 de ses demandes tendant à dire que les clauses, dans le contrat version 2012, numéros 2, 20 à 32, 5, 6, 7, 38, 47, 48, 49 et 50 et que les clauses, dans le contrat version 2008, numéros 14, 21, 38, 60 et 73-74 sont abusives ou illicites et en ce qu’il condamne la société Boyer Torrollion immobilier à payer à l’association UFC 38 la somme de 10.000 euros en indemnisation du préjudice collectif, l’arrêt rendu le 17 juin 2013, entre les parties, par la cour d’appel de Grenoble ;

DIT n’y avoir lieu à renvoi sur les chefs de dispositifs autres que la condamnation de la société Boyer Torrollion immobilier à payer à l’association UFC 38 la somme de 10 000 euros en indemnisation du préjudice collectif ;

Dit que dans le contrat version 2012, les clauses numérotées 2, 5, 6, 7, 20 à 32, 38, 47, 49 et 50 sont illicites ;

Dit que dans le contrat version 2008, les clauses numérotées 14, 21, 38, 48, 73 et 74 sont illicites ;

Dit que dans le contrat version 2008, la clause numérotée 60 est abusive ;

Dit que les clauses jugées abusives ou illicites sont réputées non écrites ;

Renvoie pour le surplus à la cour d’appel de Grenoble autrement composée ;

Condamne la société Boyer Torrollion immobilier aux dépens ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne la société Boyer Torrollion immobilier à payer à l’association l’Union fédérale des consommateurs de l’Isère Que Choisir la somme de 5.000 euros ; rejette la demande de la Fédération nationale de l’immobilier ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf novembre deux mille quinze.

 

 

Moyens produits par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour l’Union fédérale des consommateurs de l’Isère Que Choisir

 

PREMIER MOYEN DE CASSATION

IL EST FAIT GRIEF à l’arrêt attaqué d’avoir dit que la clause numérotée par la Cour d’appel 2) n’est ni abusive, ni illicite ;

 

AUX MOTIFS QUE, pour la clause classement en prestations variables non incluses dans le forfait annuel des « travaux hors budget votés en assemblée générale » tableau page 4 qui renvoie à article 5.2.4.1 « en cas de vote de travaux visés aux articles 14-2 de la loi du 10juillet 1965 et 44 du décret du 17 mars 1967 c’est-à-dire de travaux non prévus au budget prévisionnel, le syndic pourra se voir accorder des honoraires spécifiques votés par l’assemblée générale. A titre indicatif les honoraires actuellement proposés sont de (...) pour cent TTC sur le montant des travaux TTC.(...) Et tableau page 4 », il résulte des dispositions de l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 que seuls les travaux mentionnés à l’article 14-2 et votés par l’assemblée générale en application des article 24, 25, 26, 26-3 et 30 peuvent faire l’objet d’honoraires spécifiques au syndic et que ces honoraires sont votés lors de la même assemblée que les travaux concernés, aux mêmes règles de majorité ; qu’en l’espèce le contrat vise expressément dans ce chapitre les travaux hors budget prévisionnel (cf. article 44 du décret), par opposition aux travaux d’entretien et de maintenance visés dans un chapitre précédent et dont la gestion administrative est classée en prestations invariables relevant de la gestion courante du syndic conformément à l’arrêté du 19 mars 2010 ; que les prestations proposées et non pas imposées, sont celles que facturerait un maître d’œuvre dont la copropriété reste libre de solliciter les services ; que le fait de préciser que le barème est donné à titre indicatif et non impératif permet de considérer que ce barème ne lie pas les parties et n’est pas contradictoire avec la négociation préalable et le vote de l’assemblée générale, mais donne à tout le moins un ordre d’idée aux copropriétaires et une base de négociation ; qu’il s’ensuit que cette clause n’est donc ni illicite, ni abusive ;

 

1°) ALORS QUE l’exécution des décisions d’AG relève de la mission de gestion courante du syndic ; qu’en conséquence le suivi de travaux votés par l’assemblée générale quels qu’ils soient relève de la gestion courante consistant à suivre les travaux votés en AG ; qu’en décidant que la clause litigieuse était licite et non abusive, la Cour d’appel a violé l’article 18 de la loi n° 65-557

2°) ALORS QUE, subsidiairement, il est interdit d’indiquer dans le contrat le montant des honoraires du syndic, au titre de travaux autres que d’entretien et de maintenance dont la liste est énoncée à l’article 44 du décret du 17 mars 1967 ; que seule l’assemblée générale décide d’une éventuelle rémunération dans son principe et dans son montant au regard des diligences imposées par l’ampleur des travaux ; qu’une clause du contrat de syndic prévoyant, même à titre indicatif, une rémunération forfaitaire au pourcentage en cas de vote de travaux hors budget prévisionnel est manifestement illicite ; qu’en décidant que la clause litigieuse était licite quand elle visait à imposer indépendamment de la nature des travaux et des diligences un tarif forfaitaire, la Cour d’appel a violé l’article 14.2 de la loi du 10 juillet 1965.

 

DEUXIÈME MOYEN DE CASSATION

IL EST FAIT GRIEF à l’arrêt attaqué d’avoir dit que la clause numérotée par la Cour d’appel 3) du modèle 2012 n’est ni abusive, ni illicite ;

 

AUX MOTIFS QUE concernant les contentieux, procédures (tableau page 3), le classement en prestations variables non incluses dans le forfait annuel, de la constitution et du suivi des dossiers à l’huissier, l’avocat, l’assureur protection juridique, dès lors que l’arrêté du 19 mars 2010 ne classe pas de telles prestations parmi les prestations invariables, cette clause n’est pas illicite ; qu’elle n’est pas abusive en ce qu’elle n’induit pas une double rémunération pour la même prestation ; Que cette clause n’est ni illicite ni abusive ;

 

1°) ALORS QUE seul le syndic étant habilité à représenter la copropriété en justice, il s’agit de son travail ordinaire d’assumer cette fonction en préparant un dossier ou en suivant la procédure ; que sa rémunération est donc incluse pour ce travail dans le forfait relatif aux actes de gestion courante ; qu’en décidant que la clause litigieuse n’était pas illicite au motif inopérant que l’arrêté du 19 mars 2010 donne la liste minimale des prestations de gestion courante dans laquelle ne figure pas la clause litigieuse, la Cour d’appel a violé l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ;

2°) ALORS QU’est illicite la clause qui érige en prestation particulière une prestation forfaitaire ; qu’aux termes de l’arrêté du 19 mars 2010 relèvent des prestations forfaitaires le suivi des marchés des prestataires ainsi que de la gestion des travaux d’entretien et de maintenance ; que ces prestations impliquent également le suivi des procédures liées à ces travaux ; que la clause litigieuse en facturant la constitution et le suivi des dossiers à l’avocat, l’huissier ou l’assureur juridique érige en prestation particulière ce qui relève, concernant, notamment, les travaux de maintenance et d’entretien, des prestations forfaitaires ; qu’elle est en conséquence illicite ; qu’en décidant le contraire la Cour d’appel a violé l’arrêté du 19 mars 2010 ;

3°) ALORS QUE les prestations de gestion et suivi des travaux d’entretien et de maintenance impliquent de constituer des dossiers contenant les éléments relatifs au suivi des marchés ou des travaux, dossiers qui comportent les éléments par conséquents constitutifs d’un éventuel dossier avocat ou huissier ou assureur de protection juridique ; que la clause litigieuse en facturant la constitution des dossiers à l’avocat, l’huissier ou l’assureur juridique érige en prestation particulière ce qui relève, concernant, notamment, les travaux de maintenance et d’entretien, des prestations forfaitaires ; qu’elle est en conséquence illicite ; qu’en décidant le contraire la Cour d’appel a violé l’arrêté du 19 mars 2010 ;

4°) ALORS QU’est abusive la clause qui permet de facturer deux fois la même prestation ; que la clause litigieuse facture la constitution du dossier avocat ou huissier ou assureur de protection juridique ; que pourtant un dossier comportant les éléments nécessaires à un éventuel dossier avocat, a déjà dû être constitué par le syndic dans le cadre de l’exécution de ses prestations de suivi des marchés des prestataires ainsi que de la gestion des travaux d’entretien et de maintenance, voire exceptionnels ; que cette clause permet ainsi de facturer deux fois la même prestation de constitution d’un dossier contenant les éléments relatifs au suivi - problématique ou non - de travaux ; qu’elle est en conséquence abusive ; qu’en décidant le contraire la Cour d’appel a violé l’article L. 132-1 du Code de la consommation, ensemble l’arrêté du 19 mars 2010 ;

5°) ALORS QUE le lancement des procédures judiciaires par le syndic lorsqu’il s’agit de l’accomplissement d’actes simples, comme la transmission du dossier à l’avocat ou à l’huissier est un acte suffisamment simple et prévisible pour être intégré à la tarification forfaitaire ; que la clause qui prévoit une prestation particulière pour la constitution et le suivi d’un dossier qui ne contient que des éléments réunis au titre du suivi des travaux ou d’autres problèmes qui le suscite et qui est transmis à l’avocat, l’huissier ou l’assureur de protection juridique est par conséquent abusive ; qu’en décidant que cette clause n’était pas abusive, la Cour d’appel a violé l’article L. 132-1 du Code de la consommation.

 

TROISIÈME MOYEN DE CASSATION

IL EST FAIT GRIEF à l’arrêt attaqué d’avoir dit que la clause numérotée par la Cour d’appel 4) du modèle 2012 n’est ni abusive, ni illicite ;

 

AUX MOTIFS QUE, concernant le Classement en prestations variables non incluses dans le forfait annuel de l’Assurance-gestion et suivi des dossiers de sinistres (tableau page 7), aux termes de l’arrêté du 10 mars 2010 relève de la gestion courante la déclaration des sinistres concernant les parties communes d’une part et les parties privatives lorsque le dommage a sa source dans les parties communes d’autre part ; que l’arrêté ne prévoit pas en revanche que le suivi des dossiers de sinistre dont l’ampleur conduit le syndic à des diligences variables en fonction des sinistres, relève de la gestion courante, faute de prévisibilité ; que cette clause n’est ni illicite ni abusive ;

 

1°) ALORS QUE le syndic assume la mission générale de conservation de l’immeuble ; que la gestion d’un sinistre qui fait partie de la conservation de l’immeuble relève de la gestion courante sans pouvoir faire l’objet d’une facturation supplémentaire ; qu’en décidant le contraire la Cour d’appel a violé l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ;

2°) ALORS QU’est illicite la clause qui érige en prestation particulière une prestation forfaitaire ; qu’aux termes de l’arrêté du 19 mars 2010 relève des prestations forfaitaires le suivi des marchés des prestataires ainsi que de la gestion des travaux d’entretien et de maintenance ; que ces prestations impliquent celle de suivre les sinistres éventuellement produits à leur occasion ; que la clause litigieuse facture la gestion de tout sinistre ; qu’en conséquence elle érige en prestation particulière ce qui relève pour le suivi des travaux de maintenance et d’entretien des prestations forfaitaires ; qu’elle est en conséquence illicite ; qu’en décidant le contraire la Cour d’appel a violé l’arrêté du 19 mars 2010 ;

3°) ALORS QU’est abusive la clause redondante par rapport à une autre et qui permet de cette façon de facturer deux fois la même prestation ; que la clause qui facture la gestion d’un dossier sinistre et celle qui facture la transmission d’un dossier à l’avocat, l’huissier ou l’assureur de protection juridique permet de facturer deux fois la même prestation relative à un sinistre ; qu’en décidant que ces clauses étaient licites et non abusives, la Cour d’appel a violé l’article L. 132-1 du Code de la consommation.

 

QUATRIÈME MOYEN DE CASSATION

IL EST FAIT GRIEF à l’arrêt attaqué d’avoir dit que la clause numérotée par la Cour d’appel 5) du modèle 2012 n’est ni abusive, ni illicite ;

 

AUX MOTIFS QUE, concernant le Classement en prestations variables non incluses dans le forfait annuel de « la gestion des urgences sur site (déplacements, mise en œuvre des mesures conservatoires » tableau page 8), l’arrêté du 19 mars 2010 classe en gestion courante la gestion des travaux d’entretien et de maintenance, qui sont des travaux prévus au budget prévisionnel ; que les travaux de maintenance définis à l’article 45 du décret du 17 mars 1967 concernent les travaux d’entretien courant exécutés en vue de maintenir l’état de l’immeuble ou de prévenir les défaillances d’un élément d’équipement commun, les menues réparations, les travaux de remplacement d’éléments d’équipement commun lorsque le prix de ce remplacement est compris forfaitairement dans le contrat de maintenance ou d’entretien ainsi que les vérifications périodiques imposées par la réglementation en vigueur sur les éléments d’équipement commun ; Que cette définition exclut la notion d’urgence laquelle fait référence à un sinistre, par hypothèse non prévisible et dont la gestion induit une prestation supplémentaire qui n’est pas incluse dans la gestion courante du syndic censé par ses diligences, prévenir les interventions en urgence ; Qu’il s’ensuit que cette clause n’est ni abusive ni illicite ;

 

1°) ALORS QUE seuls les travaux mentionnés à l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et votés par l’assemblée générale des copropriétaires en application des articles 24, 25, 26, 26-3 et 30 de la même loi peuvent faire l’objet d’honoraires spécifiques au profit du syndic ; que les travaux urgents exécutés en vertu de l’article 37 du décret du 17 mars 1967 n’en font pas partie ; que la clause qui décide le contraire est illicite ; qu’en décidant que la clause litigieuse n’était ni illicite, ni abusive, la Cour d’appel a violé les articles 18-1 A et 14-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, ensemble l’article 37 du décret du 17 mars 1967 ;

2°) ALORS QU’est abusive la clause redondante par rapport à une autre et qui permet de cette façon de facturer deux fois la même prestation ; que la clause qui facture la gestion d’un dossier sinistre et celle qui facture la gestion des urgences, dont la Cour d’appel constate elle-même qu’elle fait référence à la notion de sinistre, permet de facturer deux fois la même prestation ; qu’en décidant que ces clauses étaient licites et non abusives, la Cour d’appel a violé l’article L. 132-1 du Code de la consommation.

 

CINQUIÈME MOYEN DE CASSATION

IL EST FAIT GRIEF à l’arrêt attaqué d’avoir dit que la clause numérotée par la Cour d’appel 6) du modèle 2012 n’est ni abusive, ni illicite ;

 

AUX MOTIFS QUE, concernant dans le Contentieux - recouvrement des Impayés (tableau page 3), le classement en prestations variables non incluses dans le forfait annuel des relances avant mise en demeure, le contrat 2012 distingue d’une part en page 8 les prestations variables dues par le syndicat et imputable au seul copropriétaire concerné non incluses dans le forfait annuel et qui, sont au sens de l’article 10-1a de la loi du 10 juillet 1965, considérées comme nécessaires, d’autre part en page 3 chapitre « contentieux » les prestations variables dues par le syndicat non incluses dans le forfait annuel du syndic, à savoir la relance avant mise en demeure, l’injonction de payer, la constitution et le suivi des dossiers à l’huissier, l’avocat, l’assureur protection juridique ; Qu’aux termes de l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissier de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur … ; Que ces dispositions relatives aux rapports entre le syndicat des copropriétaires et chaque copropriétaire, concernent les frais dits « nécessaires », en l’espèce tarifés forfaitairement ou au coût réel, de recouvrement d’une créance justifiée du syndicat à l’encontre d’un copropriétaire, que le premier peut réclamer au second ; Mais que ces dispositions ne trouvent pas à s’appliquer aux honoraires du syndic qui entrent dans les frais irrépétibles que le syndicat des copropriétaires doit avancer pour recouvrer sa créance et peut réclamer au titre de l’article 700 du code de procédure civile dans le cas d’une procédure contentieuse ; Qu’en tout état de cause, ne s’agissant pas de prestations récurrentes et prévisibles, la SA BOYER TORROLION est fondée à classer celles-ci dans les prestations à rémunération variable et en conséquence à solliciter à la copropriété des honoraires particuliers à ce titre ; Que cette clause n’est illicite ni abusive ;

 

1°) ALORS QUE le syndic de copropriété est chargé de la tenue du compte des copropriétaires et des appels des provisions sur budget provisionnel ; qu’il est ainsi chargé du recouvrement des charges au titre de la gestion courante incluse dans le forfait annuel ; qu’une clause facturant à part la relance avant mise en demeure dans le recouvrement des impayés est donc illicite ; qu’en décidant la contraire la Cour d’appel a violé l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et l’arrêté du 19 mars 2010 ;

2°) ALORS QU’est abusive une clause même licite qui a pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat ;

qu’est abusive la clause qui pose en prestation particulière la relance avant mise en demeure en ce qu’elle laisse au syndic le pouvoir discrétionnaire de multiplier ou non les relances avant mise en demeure ; qu’en décidant que la clause n’était pas abusive, la Cour d’appel a violé l’article L. 132-1 du Code de la consommation.

 

SIXIÈME MOYEN DE CASSATION

IL EST FAIT GRIEF à l’arrêt attaqué d’avoir dit que la clause numérotée par la Cour d’appel 7) du modèle 2012 n’est ni abusive, ni illicite ;

 

AUX MOTIFS QUE, concernant les Frais particuliers (page 11) : tirage des documents à l’unité, frais d’affranchissements, d’acheminement facturation au coût réel, le contrat précise que sont facturés en sus, les documents visés aux prestations suivantes : -la mise à disposition et communication au conseil syndical de toutes pièces ou documents se rapportant à la gestion du syndicat, - les appels de fonds sur travaux (ou autres hors budget), - les appels de provisions sur budget prévisionnel, - l’élaboration et l’envoi de la convocation, des documents à joindre à la convocation et des projets de résolutions, - l’envoi et la notification du procès-verbal ; Qu’il ne s’agit pas de prestations rémunérées, mais de frais dont l’arrêté du 19 mars 2010 prévoit expressément, qu’ils ne sont pas compris dans le forfait de gestion courante en ce qui concerne: 1) l’élaboration et l’envoi de la convocation, des documents à joindre à la convocation et des projets de résolutions, 2) l’envoi et la notification du procès-verbal d’assemblée générale, 3) l’appel des provisions sur budget prévisionnel, 4) la mise à disposition et la communication au conseil syndical de toutes pièces ou documents se rapportant à la gestion du syndic ; Que l’arrêté prévoit également que les coûts de la publication des annonces ne sont pas compris en matière de recherche et d’entretien préalable du personnel du syndicat, prestation classée parmi les prestations de gestion courante ; Qu’il est logique que les documents afférents aux appels de fonds sur travaux ou autres hors budget prévisionnel dont le nombre n’est pas prévisible suivent le même sort ; Que cette clause n’est ni abusive ni illicite ;

 

1°) ALORS QUE relève des actes de gestion courante le tirage de documents afférents aux prestations de gestion courante ; qu’une clause instituant en prestation particulière le tirage de ces documents est donc illicite ; qu’en décidant que la clause litigieuse était licite et non abusive, la Cour d’appel a violé les articles 18 et 18-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, ensemble l’arrêté du 19 mars 2010 ;

2°) ALORS QU’est une clause abusive la clause qui instaure un déséquilibre significatif entre les droits et les obligations des parties au contrat ; que le professionnel est en mesure chaque année d’effectuer une prévision réaliste du coût prévisionnel de ses frais de tirage en fonction du nombre total et des caractéristiques des copropriétés gérées et de les inclure dans le prix forfaitaire ; que le contrôle par le syndicat des copropriétaires qui n’a pas accès aux données du syndic de copropriété d’une facturation supplémentaire des copies pour la gestion courante est en revanche illusoire ; que la clause litigieuse en instaurant des frais de tirage impossibles à vérifier pour le syndicat de copropriétaires mais facilement manipulable par le professionnel instaure un tel déséquilibre ; que la clause viole en conséquence l’article L. 132-1 du Code de la consommation ; qu’en décidant le contraire, la Cour d’appel a méconnu ce texte.

 

SEPTIÈME MOYEN DE CASSATION

IL EST FAIT GRIEF à l’arrêt attaqué d’avoir dit que les clauses numérotées par la Cour d’appel 20 à 32) du modèle 2012 ne sont ni abusives, ni illicites ;

 

AUX MOTIFS QUE, concernant le classement en prestations variables non incluses dans le forfait annuel des travaux hors budget votés en assemblée générale (tableau p.4) soit Ies prestations suivantes : - obtention des autorisations d’urbanisme, -les appels d’offres étude des devis et mise en concurrence pour les travaux hors budget, -le recensement et (a mise en concurrence des prestataires,-la négociation et la passation des marchés des prestataires, -la déclaration d’ouverture de chantier, - l’organisation des interactions entre prestataires Intellectuels pendant les études techniques, - les réceptions des ouvrages, signature des procès-verbaux de levée des réserves, - l’obtention sans réserve des dossiers de fin de chantier et article 5.2.4.1, vérification des factures, - règlement et répartition des factures, - approbation du compte travaux et compte rendu de la délégation du choix des prestataires, - assistance aux travaux et aux missions des prestataires - des appels de fonds sur travaux votés, que pour les motifs exposés à la clause n° 2 ces clauses ne sont ni illicites ni abusives:

 

1°) ALORS QUE l’exécution des décisions d’assemblée générale relève de la mission de gestion courante du syndic ; qu’en conséquence le suivi de travaux votés par l’assemblée générale quels qu’ils soient relève de la gestion courante consistant à suivre les travaux votés en assemblée générale ; qu’en décidant que la clause litigieuse était licite et non abusive, la Cour d’appel a violé l’article 18 de la loi n° 65-557

2°) ALORS QUE, subsidiairement, il est interdit d’indiquer dans le contrat le montant des honoraires du syndic, au titre de travaux autres que d’entretien et de maintenance dont la liste est énoncée à l’article 44 du décret du 17 mars 1967 ; que seule l’assemblée générale décide d’une éventuelle rémunération dans son principe et dans son montant au regard des diligences imposées par l’ampleur des travaux ; qu’une clause du contrat de syndic prévoyant, même à titre indicatif, une rémunération forfaitaire au pourcentage en cas de vote de travaux hors budget prévisionnel est illicite ; qu’en décidant que la clause litigieuse était licite quand elle visait à imposer indépendamment de la nature des travaux et des diligences un tarif forfaitaire, la Cour d’appel a violé l’article 14.2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3°) ALORS QUE la liste des diligences qui ne sont pas toutes accomplies à l’occasion de n’importe quels travaux crée une ambiguïté sur l’ampleur du travail supplémentaire à fournir par le syndic de copropriété de nature à créer une confusion dans l’esprit des consommateurs au moment de voter une rémunération du syndic ; qu’elle crée un déséquilibre entre la rémunération votée par le syndicat de copropriétaires au regard de ces diligences et leur réalisation qui ne sera pas systématique car dépendant de la nature des travaux votés ; qu’en conséquence ces clauses sont abusives ; qu’en décidant le contraire la Cour d’appel a violé l’article L. 132-1 du Code de la consommation.

 

HUITIÈME MOYEN DE CASSATION

IL EST FAIT GRIEF à l’arrêt attaqué d’avoir dit que la clause numérotée par la Cour d’appel 38) du modèle 2012 n’est ni abusive, ni illicite ;

 

AUX MOTIFS QUE, concernant le classement en prestations variables non incluses dans le forfait annuel, des travaux préparatoires au vote d’une résolution qui n’a pas recueilli un vote favorable et a nécessité des recherches, études et analyses (exemple : cession partie commune, travaux hors budget) (tableau page 5), s’agissant d’une prestation spécifique ni certaine ni prévisible, et distincte de la tenue de l’assemblée générale annuelle laquelle relève de la gestion courante, il est légitime qu’elle donne droit à une rémunération supplémentaire ; Que cette clause n’est ni illicite ni abusive ;

 

ALORS QUE l’élaboration des projets de résolution de l’assemblée générale annuelle, nécessaires à la tenue de cette assemblée générale, relève de la gestion courante de la copropriété ; que la clause qui érige en prestation particulière les travaux préparatoires d’une résolution, étape nécessaire à l’élaboration du projet de résolution et à la tenue de l’assemblée générale, même s’agissant de la préparation d’une résolution qui n’a pas recueilli un vote favorable et a nécessité des recherches et analyses, est illicite ; qu’en décidant le contraire motif pris de ce qu’il s’agirait d’une prestation spécifique, ni certaine, ni prévisible et distincte de la tenue de l’assemblée générale, la Cour d’appel a violé l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et l’arrêté du 19 mars 2010.

 

NEUVIÈME MOYEN DE CASSATION

IL EST FAIT GRIEF à l’arrêt attaqué d’avoir dit que la clause numérotée par la Cour d’appel 39) du modèle 2012 ne figure plus dans la version 2012 ;

 

AUX MOTIFS QUE, concernant le classement en prestations variables non incluses dans le forfait annuel des assemblées générales tenues en dehors des heures d’ouverture de bureaux, cette clause ne figure plus dans la version 2012 du contrat de syndic ;

 

ALORS QUE la version 2012 du contrat prévoit toujours que la présence du syndic ou de son représentant au-delà de 3 heures relève des prestations variables ; qu’en décidant que la clause classant en prestations variables les assemblées générales tenues en dehors de heures d’ouverture des locaux était supprimée de la version 2012, la Cour d’appel a dénaturé la version 2012 du contrat et violé l’article 1134 du Code civil.

 

DIXIÈME MOYEN DE CASSATION

IL EST FAIT GRIEF à l’arrêt attaqué d’avoir dit que les clauses numérotées par la Cour d’appel 40) et 41) du modèle 2012 ne sont ni abusives, ni illicites ;

 

AUX MOTIFS QUE, concernant le classement en prestations variables non incluses dans le forfait annuel de la présence exceptionnelle d’un collaborateur du syndic à l’assemblée générale et/ou au conseil syndical à la demande du conseil syndical (tableau page 6), aux termes de l’arrêté du 19 mars 2010, constitue une prestation invariable relevant de la gestion courante du syndic la présence du syndic ou de son représentant d’une part à la réunion du conseil syndical précédant l’assemblée générale annuelle et d’autre part à l’assemblée générale annuelle de sorte que le choix fait par le syndic de déléguer tout ou partie des taches qui lui sont dévolues par la loi à un ou plusieurs collaborateurs ne saurait donner lieu à une rémunération supplémentaire, l’organisation interne du syndic seul titulaire du contrat de mandat, n’étant pas opposable au syndicat ; Que dès lors que la présence de ce collaborateur qui assiste le syndic ou son représentant, a été sollicitée par le conseil syndical, cette prestation complémentaire exceptionnelle qui n’est ainsi ni récurrente ni prévisible autorise une rémunération variable en dehors du forfait annuel ; Que cette clause n’est ni illicite ni abusive

 

ALORS QUE relève de la gestion courante de la copropriété la présence même exceptionnelle à l’assemblée générale de copropriétaires et/ou au conseil syndical à la demande du conseil syndical d’un collaborateur du syndic dont la présence est elle-même indispensable en raison des tâches qui lui ont été confiées par le syndic de copropriété dans la gestion de la copropriété ; que l’organisation interne du syndic professionnel n’est pas opposable au syndicat des copropriétaires ; qu’il s’ensuit que le choix fait pas le syndic de déléguer tout ou partie des tâches qui lui ont été confiées à un ou plusieurs collaborateurs, dont la présence à l’assemblée générale se trouve dès lors nécessaire, ne saurait donner lieu à une quelconque rémunération supplémentaire ; que la clause qui prévoit le contraire est illicite et abusive ; que la Cour d’appel a en conséquence violé l’article 18 de la loi n° 65-557, ensemble l’arrêté du 19 mars 2010.

 

ONZIÈME MOYEN DE CASSATION

IL EST FAIT GRIEF à l’arrêt attaqué d’avoir dit que la clause numérotée par la Cour d’appel 47) du modèle 2012 n’est ni abusive, ni illicite ;

 

AUX MOTIFS QUE, concernant le classement en prestations variables non incluses dans le forfait annuel, de l’estimation des consommations, forfaits et régularisation sur compteurs en l’absence de relevés « (tableau page 6), cette clause doit être examinée au regard de la clause précédente qui stipule, conformément aux dispositions de l’arrêté du 19 mars 2010, que relève de la gestion courante du syndic l’imputation des consommations individuelles « de » (d’eau) ou d’énergie issues des relevés, lorsque les compteurs sont déjà installés lors de la désignation du syndic » ; Que la clause litigieuse concernant l’imputation des consommations individuelles lorsque l’installation des compteurs intervient après la signature du contrat de syndic n’est ni illicite ni abusive jusqu’au terme de ce contrat, dès lors qu’il s’agit d’une prestation non prévisible qu’il n’a pas intégré dans le calcul de son forfait ;

 

ALORS QU’est illicite la clause qui classe en prestation particulière une prestation de gestion courante ; que la gestion des consommations et des régularisations sur compteurs relève des prestations de gestion courante ; que la clause litigieuse qui classe en prestation particulière la totalité de la gestion des consommations et de régularisation des compteurs d’eau est en conséquence illicite et abusive ; qu’en décidant le contraire la Cour d’appel a violé l’arrêté du 19 mars 2010 ;

ALORS QU’est abusive la clause illicite maintenue dans un contrat ; que la clause litigieuse est illicite et que maintenue dans le contrat elle est abusive ; qu’en décidant le contraire la Cour d’appel a violé l’article L. 132-1 du Code de la consommation.

 

DOUZIÈME MOYEN DE CASSATION

IL EST FAIT GRIEF à l’arrêt attaqué d’avoir dit que la clause numérotée par la Cour d’appel 48) du modèle 2012 n’est ni abusive, ni illicite ;

 

AUX MOTIFS QUE, concernant le classement en prestations variables non Incluses dans le forfait annuel, de la prestation « d’injonction de payer » (tableau page 3), l’arrêté du 19 mars 2010 ne classe pas dans les prestations de gestion courante le recouvrement des charges impayées, de sorte que le classement en prestations variables de la procédure d’injonction de payer initiée par le syndic lui-même n’est ni abusif ni illicite ;

 

ALORS QUE le recouvrement des charges, constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie des fonctions de base du syndic chargé par l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 de l’administration de la copropriété ; que les actes liés au recouvrement des impayés relèvent donc de la gestion courant d’une copropriété ; qu’il est, au demeurant, plus que prévisible que certains copropriétaires ne s’acquittent pas spontanément de leurs charges ; qu’en décidant que la clause qui classe en prestations particulières dans les procédures d’impayés la procédure d’injonction de payer les charges n’est pas abusive, la Cour d’appel a violé l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l’article L. 132-1 du Code de la consommation.

 

TREIZIÈME MOYEN DE CASSATION

IL EST FAIT GRIEF à l’arrêt attaqué d’avoir dit que les clauses numérotées par la Cour d’appel 49 et 50) du modèle 2012 ne sont ni abusives, ni illicites ;

 

AUX MOTIFS QUE, concernant 49) le classement en prestations variables non incluses dans le forfait annuel, des relations avec l’inspection du travail (tableau page 7) et 50) le classement en prestations variables non incluses dans le forfait annuel, d’un contrôle URSSAF (tableau page 7), ces prestations qui ne sont pas visées par l’arrêté du 19 mars 2010 ne constituent pas des prestations récurrentes et prévisibles mais nécessitent un travail supplémentaire de la part du syndic justifiant qu’elles soient classées en prestations variables ;

 

ALORS QUE la gestion du personnel salarié de la copropriété relève de la gestion courante dont est chargé le syndic ; que tous les actes nécessaires à cette gestion relèvent de la gestion courante ; qu’un contrôle URSSAF, pas plus que les relations avec l’inspection du travail ne relèvent de prestations particulières ou imprévisibles pour le mandataire chargé des déclarations obligatoires aux organismes sociaux ; que ces actes ne peuvent faire l’objet d’une facturation supplémentaire ; qu’en décidant le contraire la Cour d’appel a violé l’article 18 de la loi n° 65-557, ensemble l’article 31 du décret du 17 mars 1967.

 

QUATORZIÈME MOYEN DE CASSATION

IL EST FAIT GRIEF à l’arrêt attaqué d’avoir condamné la société Boyer à verser à l’association UFC 38 la somme de 10.000 euros en indemnisation du préjudice collectif ;

 

AUX MOTIFS QUE l’action en suppression des clauses abusives vise également à obtenir la réparation du préjudice subi par “ensemble des consommateurs ; dès lors que la stipulation de clauses abusives constitue en elle-même une faute de nature à porter atteinte à l’intérêt collectif des consommateur, en ce qu’elles ont permis au professionnel d’obtenir des avantages illégitimes en terme de rémunération ; Qu’en l’espèce il apparaît qu’un certain nombre de clauses (18) du contrat de syndic dans sa version 2008 ont été soit supprimées soit modifiées et validées par la cour dans la version 2012 ; Qu’en revanche certaines clauses invalidées par le tribunal subsistent dans leur état antérieur ou légèrement modifiées et sont invalidées par la cour: -la clause n°9 relative à la réception du conseil syndical, -la clause n°18 relative à l’actualisation de l’état daté, -la clause n°19 relatives à l’élaboration des règles relatives au conseil syndical, -les clauses n°44, 45 et 46 relatives à la gestion de la prévoyance salariale, préparation du dossier de retraite de licenciement d’un salarié, soit 6 clauses sur les 27 clauses encore en vigueur dans le contrat 2012, soumises à la cour, lesquelles ainsi utilisées depuis 5 ans par a SA BOYER TORROLLION IMMOBILIER, justifient de fixer à la somme de 10.000 ¿ l’indemnisation du préjudice collectif de l’UFC 38 ;

 

ALORS QUE la Cour d’appel a lié l’évaluation du préjudice collectif subi par l’association UFC 38 au nombre des clauses illicites et abusives présentes dans le contrat de syndic ; que la cassation des chefs de dispositifs excluant le caractère illicite ou abusif de certaines clauses entraînera par conséquent celui du chef de dispositif statuant sur les dommages-intérêts en application de l’article 624 du Code de procédure civile.

 

QUINZIÈME MOYEN DE CASSATION

IL EST FAIT GRIEF à l’arrêt attaqué d’avoir dit que la clause numérotée par la Cour d’appel 10) du modèle 2008 n’est ni abusive, ni illicite ;

 

AUX MOTIFS QUE, concernant la rémunération en prestations variables « des actions en justice » (tableau page 3 version 2008), dès lors que le nombre et la nature des actions en justice en défense ou en demande ne sont pas prévisibles, de même que le travail supplémentaire donné au syndic par un contentieux judiciaire n’est pas quantifiable à l’avance, la rémunération variable d’une telle prestation n’est pas en elle-même abusive ou illicite ;

 

1°) ALORS QUE seul le syndic étant habilité à représenter la copropriété en justice, il s’agit de son travail ordinaire d’assumer cette fonction en préparant un dossier ou en suivant la procédure ; que sa rémunération est incluse pour ce travail dans le forfait relatif aux actes de gestion courante ; qu’en décidant que la clause litigieuse n’était pas illicite au motif inopérant que l’arrêté du 19 mars 2010 donne la liste minimale des prestations de gestion courante dans laquelle ne figure pas la clause litigieuse, la Cour d’appel a violé l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ;

2°) ALORS QUE est abusive la clause qui permet de facturer deux fois la même prestation ; que la clause litigieuse facture l’action en justice et que la clause numérotée 17 par la Cour d’appel facture la remise du dossier à l’avocat ; que ces clauses permettent ainsi de facturer deux fois la même prestation de remise d’un dossier contenant les éléments relatifs au suivi d’un impayé qui donne lieu à une action en justice ; qu’elle est en conséquence abusive ; qu’en décidant le contraire la Cour d’appel a violé l’article L. 132-1 du Code de la consommation, ensemble l’arrêté du 19 mars 2010 ;

3°) ALORS QU’est abusive la clause qui permet de facturer deux fois la même prestation ; qu’en outre le contenu des prestations particulières doit être défini avec précision ; que la clause litigieuse en raison du caractère flou de « l’action en justice » qui ne précise pas quelles sont les prestations précisément visées permet de facturer de cette façon la remise du dossier à l’avocat, ou encore la constitution du dossier à l’avocat ou d’autres prestations comprises dans les prestations forfaitaires ; qu’il en résulte que la clause est illicite et abusive ; qu’en décidant que la clause litigieuse n’était ni l’un, ni l’autre, la Cour d’appel a violé l’article L. 132-1 du Code de la consommation.

 

SEIZIÈME MOYEN DE CASSATION

IL EST FAIT GRIEF à l’arrêt attaqué d’avoir dit que la clause numérotée par la Cour d’appel 14) du modèle 2008 n’est ni abusive, ni illicite ;

 

AUX MOTIFS QUE, concernant le classement en prestations variables, de la gestion des consommations, forfaits et régularisations sur compteurs « (tableau, version 2008 section « compte copropriétaire »), cette clause doit être examinée au regard de la clause précédente qui stipule que relève de la gestion courante du syndic l’imputation des consommations individuelles d’eau ou d’énergie issues des relevés, lorsque les compteurs d’eau sont déjà installés lors de la désignation du syndic » ; Que tel n’est pas le cas lorsque, comme en l’espèce, les compteurs sont installés après son élection, de sorte que cette clause n’est ni illicite ni abusive ;

 

ALORS QU’est illicite la clause qui classe en prestation particulière une prestation de gestion courante ; que la gestion des consommations et des régularisations sur compteurs relève des prestations de gestion courante ; que la clause litigieuse qui classe en prestation particulière la totalité de la gestion des consommations et de régularisation des compteurs d’eau est en conséquence illicite et abusive ; qu’en décidant le contraire la Cour d’appel a violé l’arrêté du 19 mars 2010 ;

ALORS QU’est abusive la clause illicite maintenue dans un contrat ; que la clause litigieuse est illicite et que maintenue dans le contrat elle est abusive ; qu’en décidant le contraire la Cour d’appel a violé l’article L. 132-1 du Code de la consommation.

 

DIX-SEPTIÈME MOYEN DE CASSATION

IL EST FAIT GRIEF à l’arrêt attaqué d’avoir dit que la clause numérotée par la Cour d’appel 17) du modèle 2008 n’est ni abusive, ni illicite

 

AUX MOTIFS QUE, concernant la rémunération en prestations variables « du recouvrement des impayés » et tableau version 2008 p 9 prévoyant la rémunération au forfait des prestations afférentes, aux termes de l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissier de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ... ; Que ces dispositions relatives aux rapports entre le syndicat des copropriétaires et chaque copropriétaire, concernent les frais dits « nécessaires », en l’espèce tarifés forfaitairement ou au coût réel, de recouvrement d’une créance justifiée du syndicat à l’encontre d’un copropriétaire, que le premier peut réclamer au second ; Mais que ces dispositions ne trouvent pas à s’appliquer aux honoraires du syndic qui entrent dans les frais irrépétibles que le syndicat des copropriétaires doit avancer et peut toutefois réclamer au titre de l’article 700 du code de procédure civile dans le cas d’une procédure contentieuse ; Qu’en tout état de cause, ne s’agissant pas de prestations récurrentes et prévisibles, la SA BOYER TORROLION est fondée à classer celles-ci dans les prestations à rémunération variable et en conséquence à solliciter à la copropriété des honoraires particuliers à ce titre ; Que cette clause n’est ni illicite ni abusive ;

 

1°) ALORS QU’est abusive la clause qui permet de facturer deux fois la même prestation ; que le contrat comporte déjà une clause qui facture l’action en justice et que la clause litigieuse facture, en matière d’impayés, la remise du dossier à l’avocat ; que ces clauses permettent ainsi de facturer deux fois la même prestation de constitution d’un dossier contenant les éléments relatifs au copropriétaire défaillant ; qu’en décidant que la clause n’est pas abusive, la Cour d’appel a violé l’article L. 132-1 du Code de la consommation, ensemble l’arrêté du 19 mars 2010

2°) ALORS QUE le recouvrement des charges constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie des fonctions de base du syndic chargé par l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 de l’administration de la copropriété ; que les actes liés au recouvrement des impayés relèvent donc de la gestion courante d’une copropriété ; qu’il est, au demeurant, plus que prévisible que certains copropriétaires ne s’acquittent pas de leurs charges ; qu’en décidant que la clause qui classe en prestations particulières les actes relatifs au recouvrement des charges impayées, et notamment la procédure d’injonction de payer et les relances, n’est pas illicite, la Cour d’appel a violé l’article 18 ensemble l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3°) ALORS QU’est abusive une clause même licite qui a pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat ; qu’est abusive la clause qui pose en prestation particulière la relance avant mise en demeure en ce qu’elle laisse au syndic le pouvoir discrétionnaire de multiplier ou non les relances avant mise en demeure ; qu’en décidant que la clause n’était pas abusive, la Cour d’appel a violé l’article L. 132-1 du Code de la consommation.

 

DIX-HUITIÈME MOYEN DE CASSATION

IL EST FAIT GRIEF à l’arrêt attaqué d’avoir dit que la clause numérotée par la Cour d’appel 21) du modèle 2008 n’est ni abusive, ni illicite

 

AUX MOTIFS QUE, concernant les frais particuliers, frais de tirage, d’acheminements (...) (tableau 5.2.5 p 9 version 2008), le contrat précise que sont facturés en sus les documents visés aux prestations suivantes : - la mise à disposition et communication au conseil syndical de toutes pièces ou documents se rapportant à la gestion du syndicat - des appels de fonds sur travaux (ou autres hors budget), - des appels de provisions sur budget prévisionnel, - de l’élaboration et de l’envoi de la convocation, des documents à joindre à la convocation et des projets de résolutions, - de l’envoi et de la notification du procès-verbal ; Qu’il ne s’agit pas de prestations rémunérées, mais de frais ; que les frais de tirage, d’affranchissement et d’acheminement en matière d’assemblée générale ne font pas partie des charges de prestations courantes que le syndic doit forfaitiser, dès lors que, sans compter les divisions ou les regroupements possibles de lots, le nombre de notifications obligatoires des procès-verbaux d’assemblée générale adressés aux seuls copropriétaires défaillants ou opposants n’est pas prévisible, pas plus que le nombre de documents joints à la convocation à l’assemblée, le nombre d’appels de fonds sur travaux hors budget, le nombre de pièces ou documents qu’il faudra communiquer au conseil syndical ; Que cette clause n’est ni abusive ni illicite ;

 

1°) ALORS QUE relève des actes de gestion courante le tirage de documents afférents aux prestations de gestion courante ; qu’une clause instituant en prestation particulière le tirage de ces documents est donc illicite ; qu’en décidant que la clause litigieuse était licite et non abusive, la Cour d’appel a violé les articles 18 et 18-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, ensemble l’arrêté du 19 mars 2010 ;

2°) ALORS QU’est une clause abusive la clause qui instaure un déséquilibre significatif entre les droits et les obligations des parties au contrat ; que le professionnel est en mesure chaque année d’effectuer une prévision réaliste du coût prévisionnel de ses frais de tirage en fonction du nombre total et des caractéristiques des copropriétés gérées et de les inclure dans le prix forfaitaire ; que le contrôle par le syndicat des copropriétaires qui n’a pas accès aux données du syndic de copropriété d’une facturation supplémentaire des copies pour la gestion courante est en revanche illusoire ; que la clause litigieuse en instaurant des frais de tirage impossible à vérifier pour le syndicat de copropriétaires mais facilement manipulable par le professionnel instaure un tel déséquilibre ; que la clause viole en conséquence l’article L. 132-1 du Code de la consommation.

 

DIX-NEUVIÈME MOYEN DE CASSATION

IL EST FAIT GRIEF à l’arrêt attaqué d’avoir dit que la clause numérotée par la Cour d’appel 38) du modèle 2008 n’est ni abusive, ni illicite ;

 

AUX MOTIFS QUE, concernant le classement en prestations variables des travaux urgents ou la gestion des urgences (version 2008 tableau p 3), la gestion des travaux d’entretien et de maintenance sont des travaux prévus au budget prévisionnels ; Que par opposition aux travaux non compris dans le budget prévisionnel mentionnés à l’article 14-2 et définis par l’article 44 du décret du 17 mars 1967, qui par essence ne sont pas prévisibles, les travaux de maintenance définis à 1 article 45 du décret du 17 mars 1967 sont des travaux dont la gestion relèvent par leur récurrence et leur prévisibilité de la gestion courante du syndic ; .. Qu’ils concernent en effet les travaux d’entretien courant exécutés en vue de maintenir l’état de l’immeuble ou de prévenir les défaillances d’un élément d’équipement commun, les menues réparations, les travaux de remplacement d’éléments d’équipement commun lorsque le prix de ce remplacement est compris forfaitairement dans le contrat de maintenance ou d’entretien ainsi que les vérifications périodiques imposées par la réglementation en vigueur sur les éléments d’équipement commun ; Que cette définition exclut toutefois la notion d’urgence, laquelle fait généralement référence à un sinistre, par hypothèse non prévisible et dont la gestion induit une prestation supplémentaire qui n’est pas incluse dans la gestion courante du syndic, censé par ses diligences prévenir les interventions en urgence ; Qu’il s’ensuit que cette clause n’est ni abusive ni illicite ;

 

1°) ALORS QUE seuls les travaux mentionnés à l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et votés par l’assemblée générale des copropriétaires en application des articles 24, 25, 26, 26-3 et 30 de la même loi peuvent faire l’objet d’honoraires spécifiques au profit du syndic ; que les travaux urgents exécutés en vertu de l’article 37 du décret du 17 mars 1967 n’en font pas partie ; que la clause qui décide le contraire est illicite ; qu’en décidant que la clause litigieuse n’était ni illicite, ni abusive, la Cour d’appel a violé les articles 18-1 A et 14-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, ensemble l’article 37 du décret du 17 mars 1967 ;

2°) ALORS QU’est abusive la clause redondante par rapport à une autre et qui permet de cette façon de facturer deux fois la même prestation ; que la clause qui facture la gestion d’un dossier sinistre et celle qui facture la gestion des urgences, dont la Cour d’appel constate elle-même qu’elle fait référence à la notion de sinistre, permet de facturer deux fois la même prestation ; qu’en décidant que ces clauses étaient licites et non abusives, la Cour d’appel a violé l’article L. 132-1 du Code de la consommation.

 

VINGTIÈME MOYEN DE CASSATION

IL EST FAIT GRIEF à l’arrêt attaqué d’avoir dit que la clause numérotée par la Cour d’appel 60) du modèle 2008 n’est ni abusive, ni illicite ;

 

AUX MOTIFS QUE, concernant le classement en prestations variables non incluses dans le forfait annuel, des placements des fonds et affectation des Intérêts (version 2008 tableau p 5), si le placement des fonds et l’affectation des intérêts produits est une compétence exclusive de l’assemblée générale par application de l’article 35-1 du décret de 1967, il n’en demeure pas moins que cette tache qui n’est ni récurrente ni prévisible, ne relève pas de la gestion courante du syndic ; Que cette clause n’est ni abusive ni illicite ;

 

ALORS QUE le placement des fonds décidé par l’assemblée générale des copropriétaires moyennant une rémunération particulière de 0,65 % des fonds placés constitue un avantage conféré au syndic sans contrepartie spécifique ; qu’en effet le placement n’est qu’un simple acte d’exécution relevant de la gestion courante d’une copropriété, la gestion des fonds étant elle confiée au banquier ; que la clause qui prévoit une rémunération sans contrepartie du syndic est abusive et viole l’article L. 132-1 du Code de la consommation ; qu’en décidant le contraire, la cour d’appel a violé ce texte.

 

VINGT-ET- UNIÈME MOYEN DE CASSATION

IL EST FAIT GRIEF à l’arrêt attaqué d’avoir dit que la clause numérotée par la Cour d’appel 70) du modèle 2008 n’est ni abusive, ni illicite

 

AUX MOTIFS QUE, concernant le classement en prestations variables non incluses dans le forfait annuel de l’assistance du syndic à un ou plusieurs conseils syndicaux supplémentaires, au-delà de deux conseils (version 2008 tableau p 7), si le conseil syndical est libre d’organiser ses réunions comme il l’entend en présence ou non du syndic, la présence obligatoire de ce dernier au conseil syndical précédant l’assemblée générale annuelle relève seule de la gestion courante du syndic, de sorte qu’en prévoyant qu’est incluse dans le forfait annuel sa présence à deux conseils syndicaux, cette clause n’est ni illicite ni abusive ; Qu’il n’est pas abusif concernant les réunions supplémentaires du conseil syndical où sa présence sera requise et dont la prévisibilité n’est pas acquise, de stipuler que cette prestation est variable ; Que cette clause n’est ni abusive ni illicite ;

 

ALORS QUE est illicite comme de nature à entraver le rôle d’assistance et de contrôle du syndic par le conseil syndical la clause qui rémunère en prestation particulière l’assistance à un conseil syndical supplémentaire ; qu’une telle clause sanctionne en effet financièrement l’exercice par ce dernier de ses prérogatives de contrôle du syndic, qui plus est à l’initiative et au bénéfice de l’organe soumis à ce contrôle ; qu’en décidant que la clause était licite, la Cour d’appel a violé l’article 21 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

 

VINGT-DEUXIÈME MOYEN DE CASSATION

IL EST FAIT GRIEF à l’arrêt attaqué d’avoir dit que les clauses numérotées par la Cour d’appel 73 et 74) du modèle 2008 ne sont ni abusives, ni illicites

 

AUX MOTIFS QUE, concernant le classement en prestations variables des relations avec l’inspection du travail et d’un contrôle URSSAF, compte tenu de leur imprévisibilité, lesdites prestations ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et justifient une rémunération supplémentaire de celui-ci ;

 

ALORS QUE la gestion du personnel salarié de la copropriété relève de la gestion courante dont est chargé le syndic ; que tous les actes nécessaires à cette gestion relèvent de la gestion courante ; qu’un contrôle URSSAF, pas plus que les relations avec l’inspection du travail ne relèvent de prestations particulières ou imprévisibles pour le mandataire chargé des déclarations obligatoires aux organismes sociaux ; que ces actes ne peuvent donc faire l’objet d’une facturation supplémentaire ; qu’en décidant le contraire la Cour d’appel a violé l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, ensemble l’article 31 du décret du 17 mars 1967.

 

VINGT-TROISIÈME MOYEN DE CASSATION

IL EST FAIT GRIEF à l’arrêt attaqué d’avoir dit que le préjudice collectif subi par l’UFC 38 devait être ramené à la somme de 25.000 euros et que l’UFC est condamnée à restituer à la société Boyer la somme de 15.000 euros ;

 

AUX MOTIFS QUE, en définitive, il s’avère que sur les 46 clauses du contrat de syndic dans sa version 2008 soumis à l’examen du tribunal, la cour relève que 41 clauses et non pas 46 étaient abusives et ou illicites ; Que pour évaluer le préjudice collectif subi par l’UFC 38, le tribunal avait en outre et à tort, statue sur 14 clauses du contrat 2005 qui n’étaient plus en vigueur au moment où il statuait ; Qu’il s’en déduit que le préjudice collectif était sensiblement inférieur à ce qu’a évalué le tribunal et doit être ramené à la somme de 25.000 € ; Que l’évaluation du préjudice associatif qui était justifié par l’importante activité de l’UFC 38, notamment depuis 2005 dans ce dossier· a été exactement évaluée ; de même que l’indemnité pour frais irrépétible ; Que l’UFC 38 sera par conséquent condamnée à restituer à la SA BOYER TORROLLION IMMOBILIER la somme de 15.000 € de ce chef, étant précisé que cette somme est productive d’intérêts au taux légal à compter de la notification· valant mise en demeure de la décision ouvrant droit à restitution ;

 

ALORS QUE la Cour d’appel a lié l’évaluation du préjudice collectif subi par l’association UFC 38 au nombre des clauses illicites et abusives présentes dans le contrat de syndic ; que la cassation des chefs de dispositif excluant le caractère illicite ou abusif de certaines clauses entraînera par conséquent celui du chef de dispositif statuant sur les dommages-intérêts en application de l’article 624 du Code de procédure civile.