Extrait : 1/ « Qu'en statuant ainsi, après l'entrée en vigueur du second des textes susvisés duquel il résulte que les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter de la mise en demeure peuvent être imputés au copropriétaire défaillant, en sorte que la clause stipulée en conformité de ce texte ne peut revêtir un caractère abusif, la cour d'appel a violé les textes susvisés »

2/ « Attendu que pour déclarer abusive la clause relative aux recours et litiges […] la cour d'appel relève que le fait de contraindre un copropriétaire à un préliminaire de conciliation présente un caractère abusif ; Qu'en statuant ainsi, alors que la clause précitée, exempte d'un quelconque déséquilibre significatif au détriment du consommateur, ne revêt pas un caractère abusif, la cour d'appel a violé [l’article L. 132-1 C. consom.] ».

 

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

 

COUR DE CASSATION

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 1^er FÉVRIER 2005

 

N° de pourvoi : 03-19692. Arrêt n° 245

DEMANDEUR à la cassation : Société Foncia Franco Suisse

DÉFENDEUR à la cassation : Association Confédération de la consommation du logement et du cadre de vie (CLCV)

 

LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

 

Attendu que l'association Confédération de la consommation du logement et du cadre de vie (CLCV) a assigné le 9 décembre 1997 la société Foncia Franco Suisse aux fins de voir déclarer abusives cinq clauses du contrat-type de syndic qu'elle propose aux syndicats des copropriétaires dans le cadre de son activité de gestion de copropriétés ;

 

Sur le premier moyen, pris en sa première branche :

Vu l'article L. 132-1 du Code de la consommation, ensemble l'article 10.1 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi du 13 décembre 2000 ;

 

Attendu que pour déclarer abusive la clause relative aux frais de recouvrement selon laquelle : « Les charges ou appels de fonds sont, d'une façon générale, payables à réception. Par précaution, il est cependant défini un protocole de recouvrement à compter de la date d'émission de l'appel de fonds : - 1^re relance : entre 15 jours et un mois, - 2^e relance : un mois et demi, - 3^e relance : deux mois, - remise du dossier à l'huissier au début du quatrième mois. Le coût de ces démarches est donné au chapitre IX Rémunération-C c) prestations spéciales », la cour d'appel relève que sont ainsi imputés aux copropriétaires pris individuellement des frais de recouvrement qui ne peuvent leur être imputés sans décision judiciaire ;

 

Qu'en statuant ainsi, après l'entrée en vigueur du second des textes susvisés duquel il résulte que les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter de la mise en demeure peuvent être imputés au copropriétaire défaillant, en sorte que la clause stipulée en conformité de ce texte ne peut revêtir un caractère abusif, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

 

Et sur le second moyen, pris en sa première branche :

Vu l'article L. 132-1 du Code de la consommation ;

 

Attendu que pour déclarer abusive la clause relative aux recours et litiges figurant à l'article VII 2 et 3 du contrat de syndic selon laquelle : « En cas de litige pour l'exécution du présent contrat, les parties s'efforcent de trouver une solution amiable. A ce titre, le syndic accepte l'intervention d'associations d'usagers et des syndicats professionnels, par l'intermédiaire d'une commission de conciliation. Il en est de même pour les litiges qui viendraient à naître entre le syndic et un ou plusieurs copropriétaires. Toutefois, l'avis du conseil syndical sera requis pour cette commission de conciliation ; ladite commission n'émet qu'un avis qui peut ne pas satisfaire l'une ou l'autre des parties », la cour d'appel relève que le fait de contraindre un copropriétaire à un préliminaire de conciliation présente un caractère abusif ;

 

Qu'en statuant ainsi, alors que la clause précitée, exempte d'un quelconque déséquilibre significatif au détriment du consommateur, ne revêt pas un caractère abusif, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

 

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur la seconde branche du premier moyen et sur la seconde branche du second moyen :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 4 septembre 2003, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;

Condamne l'association CLCV aux dépens ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier février deux mille cinq.

Moyens produits par la SCP THOMAS-RAQUIN, avocat aux Conseils pour la société Foncia Franco Suisse

 

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, d'avoir déclaré abusive la clause relative aux frais de recouvrement, figurant au point C de l'article IX du modèle de contrat de syndic litigieux, en ce qu'elle met à la charge du copropriétaire défaillant des frais qui ne peuvent lui être imputés sans décision judiciaire ;

AUX MOTIFS QUE "les premiers juges ont estimé que la clause litigieuse définissait les frais de recouvrement et non leur imputation ; qu'il ne résultait d'aucune mention dans le contrat de syndic que celui-ci s'engageait à réclamer les frais de recouvrement au débiteur défaillant à titre individuel contrairement aux dispositions d'ordre public contenues dans l'article 32, alinéa 3 de la loi du 9 juillet 1991 ; qu'en cause d'appel, la société FONCIA FRANCO SUISSE souligne que la liste des honoraires qui doivent être supportés par le copropriétaire pris individuellement est limitative et ne comprend à aucun moment les honoraires liés au recouvrement des charges impayées ; que, cependant, à la page 3 de son contrat-type, il est indiqué que "les charges ou appels de fonds sont, d'une façon générale, payables à la réception" ; (que) "par précaution, il est cependant défini un protocole de recouvrement à compter de la date d'émission de l'appel de fonds" ; (que) "le coût de ces démarches est donné au chapitre IX REMUNERATION, § c), prestations spéciales" ; qu'il s'ensuit, à la seule lecture de cette clause, que ce coût est bien imputable aux copropriétaires pris individuellement et non à la copropriété ; qu'il suffit, d'ailleurs, pour s'en convaincre, de se référer à l'appel de charges versé aux débats par la Confédération de la consommation, du logement et du cadre de vie (pièce nº 13 de la Confédération de la consommation, du logement et du cadre de vie) qui englobe effectivement les frais de relance ou encore aux correspondances adressées à une copropriétaire récalcitrante (pièces Nº 11 et 12) aux termes desquelles "la jurisprudence prévoyant que les charges doivent être réglées sous huitaine, il est bien évident que l'application des frais de relance n'atteint que les copropriétaires non respectueux des textes" ou encore "il nous paraîtrait injuste de faire supporter à des copropriétaires à jour de leurs charges des frais de relance des copropriétaires débiteurs ; c'est à ce titre et à celui du contrat de syndic que ces frais sont imputés individuellement, chacun restant responsable de sa défaillance" ; que dans le contrat de syndic de la résidence "Versailles Grand Siècle", il est indiqué à la page 12 à la fin de la rubrique "frais de relance pour non recouvrement" que "ces frais seront mis à la charge des copropriétaires concernés dans la mesure où les dispositions légales le permettent", ce qui constitue une reconnaissance du caractère abusif de la clause figurant dans le contrat-type du 20 mars 1997 ; que d'autre part, les types de frais ont été modifiés et ne partent que de la mise en demeure, conformément aux prévisions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; qu'il est dommage que la société FONCIA FRANCO SUISSE se refuse avec obstination à verser aux débats son "actuel contrat de syndic" qui aurait peut-être permis de constater que le contrat conclu avec cette copropriété versaillaise s'en était inspiré et que, dès lors, l'action de la Confédération de la consommation, du logement et du cadre de vie quant à cette clause était dorénavant dépourvue d'objet ; que, quoi qu'il en soit, la clause relative aux frais de recouvrement figurant au contrat transmis le 20 mars 1997 à la Confédération de la consommation, du logement et du cadre de vie est abusive en tant qu'elle met à la charge du copropriétaire défaillant des frais qui ne peuvent lui être imputés sans décision judiciaire ; qu'il convient d'infirmer le jugement entrepris de ce chef et de condamner la société FONCIA FRANCO SUISSE à la modifier" ;

ALORS QUE, D'UNE PART, une clause n'est abusive que si elle a pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat ; que tel n'est pas le cas de la clause contractuelle qui se borne à reprendre le contenu d'une disposition légale, sauf à démontrer que celle-ci doit être elle-même considérée comme créant un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties ; que l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, issu de la loi nº 2000-1208 du 13 décembre 2000, prévoit que les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, sont imputables à ce seul copropriétaire, ce qui autorise une imputation purement contractuelle de ces frais indépendamment de toute procédure ; qu'en déclarant cependant abusive la clause relative aux frais de recouvrement stipulée dans le contrat de syndic litigieux, en ce qu'elle met à la charge du copropriétaire défaillant des frais "qui ne peuvent lui être imputés sans décision judiciaire", sans prendre en considération le fait qu'une telle imputation contractuelle a été autorisée par le législateur, ni s'expliquer sur le caractère prétendument abusif de cette pratique pourtant légale, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 132-1 du Code de la consommation ;

ALORS QUE, D'AUTRE PART, le simple fait de modifier une clause contractuelle ne peut en aucun cas s'analyser comme emportant reconnaissance de son caractère abusif, a fortiori lorsque la clause modifiée ne figure pas dans le contrat faisant l'objet d'une action en suppression de clauses abusives, mais dans un autre contrat, juridiquement indépendant du premier ; qu'en décidant en l'espèce que la rédaction différente de la clause relative aux frais de recouvrement, contenue dans un contrat de syndic conclu avec une copropriété versaillaise en 2001, constituait de la part de la société FONCIA FRANCO SUISSE une reconnaissance du caractère abusif de la clause du même type figurant dans le contrat de syndic litigieux communiqué à la CLCV en 1997, la Cour d'appel a statué par un motif inopérant et violé derechef l'article L. 132-1 du Code de la consommation .

 

SECOND MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré abusive la clause relative aux recours et litiges, figurant à l'article VII, paragraphes 2 et 3 du modèle de contrat de syndic litigieux, et stipulant qu'"en cas de litige pour l'exécution du présent contrat, les parties s'efforcent de trouver une solution amiable. A ce titre, le syndic accepte l'intervention d'associations d'usagers et des syndicats professionnels, par l'intermédiaire d'une commission de conciliation. Il en est de même pour les litiges qui viendraient à naître entre le syndic et un ou plusieurs copropriétaires. Toutefois, l'avis du conseil syndical sera requis pour cette commission de conciliation ; ladite commission n'émet qu'un avis qui peut ne pas satisfaire l'une ou l'autre des parties. Dans cette hypothèse, chacune d'entre elles conserve la liberté de saisir le Tribunal de grande instance du lieu de situation de l'immeuble, qui reste compétent. Le syndic s'oblige à déclarer à son assurance RCP, toute anomalie relevant de sa gestion, sur demande du conseil syndical ou de l'assemblée générale", en ce qu'elle institue pour un copropriétaire individuel un préalable obligatoire de conciliation avant toute action en justice ;

AUX MOTIFS QU'"il résulte du contenu de cette clause, reproduite in extenso dans le jugement entrepris, que s'agissant des litiges entre syndic et copropriétaires à titre individuel, il est institué une véritable procédure ; que la saisine, préalable à toute action en justice de la part d'un copropriétaire, d'une commission de conciliation est obligatoire ; que l'avis du conseil syndical est requis par cette commission de conciliation ; que ce n'est qu'après que la commission a émis son propre avis que le copropriétaire a la liberté de saisir le tribunal de grande instance du lieu de situation de l'immeuble, qui reste compétent ; que le fait de contraindre contre son gré un copropriétaire à un préliminaire de conciliation a un caractère abusif, ainsi qu'en ont décidé à bon droit les premiers juges ; que l'obligation de saisir le tribunal de grande instance lorsque c'est le tribunal d'instance qui est compétent est également abusive ; que, d'ailleurs, le contrat de syndic conclu entre la société FONCIA FRANCO SUISSE et le syndicat des copropriétaires de la résidence "Versailles Grand Siècle" le 29 novembre 2001 se contente d'indiquer qu'"en cas de litige pour l'exécution du présent contrat, les parties s'efforcent de trouver une solution amiable. Le syndic accepte l'intervention d'associations d'usagers et des syndicats professionnels par l'intermédiaire d'une commission de conciliation. Il en est de même pour les litiges qui viendraient à naître entre le syndic et un ou plusieurs copropriétaires" ; que cette modification constitue une reconnaissance du caractère abusif de la clause figurant dans le contrat-type du 20 mars 1997 ; que, là encore, il est dommage (pour elle) que la société FONCIA FRANCO SUISSE s'obstine à nier disposer de "modèles de conventions habituellement proposés par les professionnels aux consommateurs" ; qu'en justifiant qu'elle s'en était inspirée pour l'établissement du contrat conclu avec la copropriété "Versailles Grand Siècle", elle aurait pu rendre sans objet l'action de la Confédération de la consommation, du logement et du cadre de vie relative à cette clause ; qu'il convient, par conséquent, là encore, par adoption de ses motifs, de confirmer le jugement entrepris de ce chef" ;

ALORS QUE, D'UNE PART, une clause n'est abusive que si elle a pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat ; qu'en se bornant à affirmer qu'est abusive la clause relative aux recours et litiges contenue dans le contrat de syndic litigieux, en ce qu'elle contraint un copropriétaire à un préliminaire de conciliation, sans préciser en quoi cette clause, qui n'engendre pourtant aucune inégalité entre le syndic et le copropriétaire, pourrait créer au détriment de ce dernier un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 132-1 du Code de la consommation .

ALORS QUE, D'AUTRE PART, le simple fait de modifier une clause contractuelle ne peut en aucun cas s'analyser comme emportant reconnaissance de son caractère abusif, a fortiori lorsque la clause modifiée ne figure pas dans le contrat faisant l'objet d'une action en suppression de clause abusive, mais dans un autre contrat, juridiquement indépendant du premier ; qu'en décidant en l'espèce que la rédaction différente de la clause relative recours et litiges, contenue dans un contrat de syndic conclu avec une copropriété versaillaise en 2001, constituait de la part de la société FONCIA FRANCO SUISSE une reconnaissance du caractère abusif de la clause du même type figurant dans le contrat de syndic litigieux communiqué à la CLCV en 1997, la Cour d'appel a statué par un motif inopérant et violé l'article L. 132-1 du Code de la consommation .