AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

 

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 10 DÉCEMBRE 2012

 

R.G. n° 09/02134. Appel d'un Jugement (R.G. n° 07/1148), rendu par le Tribunal de Grande Instance de GRENOBLE en date du 18 mai 2009, suivant déclaration d'appel du 19 mai 2009.

 

APPELANTE :

SA FONCIA A.

poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège, représentée par la SCP GRIMAUD, en qualité d'avoués à la Cour jusqu'au 31 décembre 2011 puis en qualité d'avocats au barreau de GRENOBLE, postulant, plaidant par Maître Philippe PELLETIER de la SCP LEFEVRE PELLETIER & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS

 

INTIMÉES :

UFC 38 - UNION FÉDÉRALE DES CONSOMMATEURS DE L'ISÈRE QUE CHOISIR

poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège, représentée par la SELARL DAUPHIN & MIHAJLOVIC, en qualité d'avoués à la Cour jusqu'au 31 décembre 2011 puis en qualité d'avocats au barreau de GRENOBLE, postulant, plaidant par Maître BRASSEUR de la SCP CONSOM'ACTES, avocats au barreau de GRENOBLE

FÉDÉRATION NATIONALE DE L'IMMOBILIER - FNAIM

poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège, représentée par la SCP CALAS Jean et Charles, en qualité d'avoués à la Cour jusqu'au 31 décembre 2011 puis par Maître Alfred DERRIDA, avocat au barreau de GRENOBLE, postulant, plaidant par Maître Patrice LEBATTEUX, avocat au barreau de PARIS

 

COMPOSITION DE LA COUR : LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : Madame Véronique KLAJNBERG, Conseiller, faisant fonction de Président, Madame Dominique JACOB, Conseiller, Madame Annick ISOLA, Vice-Président placé,

Assistés lors des débats de Françoise DESLANDE, greffier,

DÉBATS : A l'audience publique du 29 octobre 2012, Madame KLAJNBERG a été entendue en son rapport. Les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries. Puis l'affaire a été mise en délibéré pour l'arrêt être rendu à l'audience de ce jour.

 

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par jugement du18 mai 2009 le tribunal de grande instance de Grenoble a :

« - déclaré recevable l'intervention de la FNAIM,

- déclaré l'UFC 38 recevable en ses prétentions de suppression des clauses abusives ou illicites du contrat proposé et ou utilisé par la SAS FONCIA A.

- déclaré illicites ou abusives 18 clauses du contrat proposé et ou utilisé par la société FONCIA A.

1) la clause qui au § II « durée », le contrat prévoit une entrée en vigueur et une « une fin au plus tard » combinée avec le troisième paragraphe de cet article qui prévoit « le syndic... pourra pendant la même période mettre fin à ses fonctions, pour motif légitime, à condition d'en prévenir par lettre recommandée avec accusé de réception, au moins trois mois à l'avance, le président du conseil syndical ou à défaut chaque au propriétaire » ;

2) la clause qui au chapitre IV indique que « les missions du syndic, listées dans ce chapitre, rentrent dans le cadre de la gestion courante (...) : comptabilité : (…)

- mise à disposition de la totalité des documents comptables nécessaires au contrôle du commissaire aux comptes de la copropriété et des éventuels conseils ou à tout copropriétaire, dans le cadre des dispositions de l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 et des décisions d'assemblée générale, le contrôle des mouvements bancaires pouvant s'effectuer par sondage en cas de compte unique ;

- communication double ou copie des lettres chèques émises ainsi que, par sondage en cas de compte unique, la justification des débits correspondant par accès aux extraits du compte bancaire, hors frais de duplication et d'expédition (...) » ;

3) la clause qui au chapitre IV section « concurrence-éthique-filiales du groupe » prévoit que « recherchant la meilleure prestation et prenant en compte les volumes traités au plan national dans le cadre de ses activités de syndic de copropriété, gestion locative et transaction, tout en respectant les règles de concurrence et de transparence, FONCIA pourra être amenée à faire appel à l'une des filiales du groupe, notamment :

- compagnie nationale d'expertise et de mesurage : spécialisée dans la délivrance d'attestations obligatoires, préalable à la rédaction de certains actes (superficie, plomb, amiante, termites, gaz, etc.),

- ASSURIMO : spécialisée dans le courtage d'assurance,

- ou celles qui viendraient à être créées pour la recherche du meilleur service au meilleur prix au bénéfice du client. » ;

4) la clause qui au chapitre IV relatif à la « gestion du compte bancaire » prévoit « le syndicat ayant expressément voté pour le versement des fonds au compte unique syndicat des copropriétaires du cabinet, FONCIA A. bénéficiera de ce compte dans le cadre de la loi du 2 janvier 1970. » ;

5) la clause qui prévoit que « la liste ci-dessus (prestations hors gestion courante) est limitative, mais toute prestation non prévisible et non prévue au contrat, dès lors qu'elle est fournie dans l'intérêt de l'immeuble et qu'elle est dûment justifiée, pourra être facturée au temps passé, selon le barème horaire du cabinet. » ;

6) la clause qui classe en « prestations particulières » « la répartition des charges selon compteurs divisionnaires » ;

7) la clause qui classe en « prestations particulières » « les frais administratifs (divers courriers) » ;

8) la clause qui classe « prestations particulières » la tenue du carnet d'entretien ;

10) la clause qui classe « en prestations particulières » les honoraires pour travaux (votés en assemblée générale) ;

11) la clause qui classe en « prestations particulières » le contrat du remplaçant du personnel d'immeuble ;

12) la clause qui place en « prestations particulières » les procédures hors impayés ;

13) la clause qui classe en « prestations particulières » la tenue d'un compte séparé par décision d'assemblée générale ;

14) la clause qui classe en « prestations particulières » la rémunération du syndic sur les fonds placés au profit de la copropriété (calcul trimestriel) ;

15) la clause qui classe en « ouverture, clôture, fin de gestion, rupture de contrat » (prestation particulière) la prise en charge de la copropriété ;

16) la clause qui classe en « ouverture, clôture, fin de gestion, rupture de contrat » (prestations particulières) les frais de transmission des dossiers au nouveau syndic ;

18) la clause qui classe en « prestations spéciales » les frais imputés à un copropriétaire tels le dossier transmis à l'huissier ou le dossier transmis à l'avocat ou encore maintenance du dossier avocat ;

19) la clause qui classe en « prestations spéciales » les renseignements pour la réalisation de la vente (vendeur) et les renseignements pour l'information de l'acquéreur (vendeur) et celle qui classe en « prestations individuelles » au titre des frais de mutation la tenue du compte vendeur ;

20) la clause qui classe en « prestations individuelles » au titre des frais de mutation, la mise à jour des fichiers (y compris le livret d'accueil) ;

- dit que les clauses du contrat diffusé et ou utilisé par la société FONCIA A. jugées abusives ou illicites sont réputées non écrites ;

- ordonné la suppression par la société FONCIA A. de la totalité des clauses déclarées abusives ou illicites de ces contrats par le présent jugement dans un délai de six mois à compter de la signification du jugement et ce passé ce délai sous astreinte provisoire de 1.000 euros par jour de retard pendant une durée de deux mois ;

- condamné la société FONCIA A. à payer à l'association UFC - QUE CHOISIR 38 la somme de 30.000 euros en réparation du préjudice collectif ;

- condamné la société FONCIA A. à payer à l'UFC QUE CHOISIR 38 la somme de 3.000 euros en réparation de son préjudice associatif ;

- ordonné la publication dans les journaux le Dauphiné Libéré et « Paru vendu » du présent jugement par extrait inventoriant les clauses écartées, à l'initiative de l'association UFC - Que Choisir 38 et aux frais de la société FONCIA A. dans la limite de la somme totale de 1.500 euros par publication ;

- débouté la société FONCIA A. de sa demande de dommages intérêts ;

- ordonné que la société FONCIA A. porte dans le mois qui suit la signification de la présente décision sur la page d'accueil du site Internet qu'il héberge (foncia.fr) la mention en caractères suffisamment apparents, selon laquelle la société FONCIA A. dans une instance l'opposant à l'association UFC - Que Choisir a été condamnée, avec exécution provisoire par jugement du tribunal de grande instance de Grenoble, à la suppression de 18 clauses abusives ou illicites du contrat type de syndic de copropriété qu'elle propose aux syndicats de copropriétaires outre la mise en place d'un lien permettant d'avoir la liste des clauses déclarées abusives ou illicites telles qu'énoncées dans le dispositif du présent jugement et ce pendant une durée d'un mois ;

- débouté l'UFC 38 du surplus de ses prétentions au titre des clauses abusives ou illicites ;

- condamné la société FONCIA A. à payer à l'association UFC - QUE CHOISIR 38 la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

- débouté les parties du surplus de leurs prétentions en vertu de l’article 700 du code de - procédure civile ;

- condamné in solidum la société FONCIA A. et la FNAIM aux entiers dépens de l'instance. »

* * *

La SA FONCIA A. a relevé appel de cette décision et demande à la cour par voie d'infirmation et aux termes de ses conclusions signifiées le 29 mars 2012 de :

«  - Dire l'UFC 38 mal fondée à solliciter sur le fondement de l'article L. 421-6 du code de la consommation, la nullité de clauses du contrat de syndic de la SAS FONCIA A., les syndicats de copropriétaires signataires n'étant assimilables ni à des consommateurs ni à des non professionnels au sens de l’article L. 132-1 du code de la consommation.

- Débouter l’UFC 38 de ses demandes, les articles L. 421-6 et L. 132-1 du code de la consommation étant inapplicables à des contrats portant sur des immeubles, signés par les syndicats de copropriétaires personne morale.

Subsidiairement

- Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré illicites ou abusives 18 clauses du contrat de syndic proposé par la société FONCIA A. en 2006.

- Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a condamnée à verser à l'UFC 38 des dommages et intérêts en réparation du préjudice associatif et du préjudice collectif.

- Débouter UFC 38 de sa demande de dommages et intérêts.

- Allouer à la SA FONCIA A. 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

* * *

L'UFC 38 sollicite la confirmation partielle du jugement et fait appel incident pour demander à la cour, aux termes de ses conclusions signifiées le 28 septembre 2010 de :

«  - Dire que la clause numéro 10 visée à l'assignation (la clause classe en prestations particulières les honoraires pour travaux votés en assemblée générale ou après sinistre, ou la gestion et le suivi des travaux après sinistre) est non seulement abusive par sa généralité, mais encore illicite concernant la gestion des sinistres.

- Augmenter le montant des dommages et intérêts alloués en réparation du préjudice collectif subi à la somme de 42.000 euros

- Condamner à lui payer 3.000 euros en cause d'appel par application de l’article 700 du code de procédure civile. »

* * *

LA FÉDÉRATION NATIONALE DE L'IMMOBILIER (FNAIM) sollicite également l'infirmation du jugement entrepris et demande à la cour de rejeter les demandes de l'UFC 38 comme étant irrecevables ou subsidiairement mal fondées et de condamner l'UFC 38 à lui payer 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Elle expose en résumé que l'action de l'UFC 38 en suppression des clauses prétendues illicites est irrecevable au visa des articles L. 421-1 à L. 421-7 du code de la consommation qui vise « l'action civile » des associations de consommateurs ce qui implique qu'une infraction pénale ait été commise.

Elle conclut que le contrat de syndic n'est pas soumis aux droits de la consommation car il ne s'agit pas d'un contrat d'adhésion puisqu'il est soumis à la négociation avec le syndicat des copropriétaires et que les contrats de syndic ne sont pas conclus avec un professionnel des consommateurs en situation de faiblesse, étant souligné que le consommateur est d'après la jurisprudence une personne physique.

Elle ajoute que l'UFC 38 n'a plus d'intérêt puisque la FNAIM a fait paraître un nouveau contrat type de syndic postérieurement à l'avis du Conseil National de la Consommation du 27 septembre 2007.

Sur le fond elle estime que depuis l’arrêté du 19 mars 2010 il existe une liste qui énumère les prestations de gestion courante qui doivent être incluses dans le forfait annuel du syndic et qui correspondent à des prestations non pas prévisibles comme le définit le jugement déféré, mais comme des prestations invariables.

 

Vu les dernières conclusions récapitulatives de la SA FONCIA A. signifiées le 29 mars 2012.

Vu les dernières conclusions récapitulatives de l'association UFC 38 signifiées le 28 septembre 2010.

 

MOTIFS ET DÉCISION :

Sur la demande de rejet des conclusions de la SA FONCIA A. :

Attendu que l'UFC 38 sollicite le rejet des conclusions de la SA FONCIA A. signifiées et déposées le 9 octobre 2012 alors que la clôture était prononcée le 16 octobre suivant, sans prétendre que ses dernières conclusions modifiaient les moyens avancés dans les précédentes ;

Qu'à la lecture de celle-ci il apparaît que la société FONCIA A. n'a pas modifié les moyens invoqués ou ajouté des moyens notamment sur l'irrecevabilité de l'action engagée par l'UFC 38 ;

Qu'elle a simplement exposé in fine les raisons pour lesquelles elle s'opposait à la demande de dommages et intérêts et de publication de la décision, développements auxquels l'UFC 38 pouvait répondre utilement dans le délai d'une semaine ;

Qu'il n'y a donc pas lieu de rejeter les dernières conclusions récapitulatives de la SA FONCIA A. ;

 

Sur la recevabilité de l'action de l'UFC 38 :

Attendu que la société FONCIA A. soutient que le contrat de syndic de copropriété ne relève pas de l'action collective en cessation d'agissements illicites qui est une action essentiellement collective visée par l'article L. 421-6 du code de la consommation et que l’article L. 132-1 du code de la consommation dont l'objet est l'action individuelle du consommateur, ne peut pas s'appliquer à un syndicat de copropriétaires ;

Qu'elle ajoute que le tribunal a fait une confusion entre la qualité de copropriétaire isolé qui peut être assimilé à un consommateur et la qualité de syndicat des copropriétaires qui rassemble l'ensemble des copropriétaires en une entité juridique ayant la personnalité morale ;

Qu'elle précise que le contrat de syndic est un contrat négocié qui sort du champ d'application du droit de la consommation et que le syndicat des copropriétaires n'est pas un non professionnel car il a une activité économique, il agit expressément dans sa sphère habituelle de compétence et agit en lien direct avec le contrat de syndic qui lui est soumis ;

Qu'elle considère que l'immeuble n'est pas un bien de consommation et qu'une personne morale ne peut être soumise au Code de la consommation comme l'a rappelé la Cour de Cassation statuant au visa de l'article L. 136-1 de ce code ;

Attendu que l'UFC 38 réplique que les dispositions de l'article L. 421-6 du code de la consommation s'applique en l'espèce, qu'il n'est pas nécessaire que le contrat soit conclu mais simplement destiné aux consommateurs, que la Cour de Cassation considère que les personnes morales bénéficient de la réglementation sur les clauses abusives, que la jurisprudence reconnaît qu'un syndicat de copropriétaires n'étant pas un professionnel, bénéficie de la réglementation des clauses abusives ;

Sur ce :

Attendu qu'en vertu de l'article 8 de la directive 93/13 CEE suivant lequel les Etats membres peuvent adopter ou maintenir des dispositions plus strictes compatibles avec le traité, pour assurer un niveau de protection plus élevé au consommateur, l'article L. 132-1 du Code de la consommation dans sa version applicable au présent litige et depuis la loi 95-96 du 1^er février 1995, prévoit que dans les contrats conclus entre professionnels et non professionnels ou consommateurs sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat ;

Que dès lors que le non professionnel, dont il est constant qu'il peut en la matière être une personne morale, est assimilé par la loi française à un consommateur pour bénéficier de cette protection particulière, il s'ensuit que les associations habilitées peuvent en vertu de l’article L. 421-6 du Code de la consommation engager une action préventive en suppression de clauses abusives et/ou illicites contenues dans un contrat proposé par un professionnel à un consommateur ou à un non professionnel personne physique ou personne morale ;

Qu'en l'espèce l'objet du syndicat de copropriétaires conféré par l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 à savoir la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes ne saurait être assimilé à une activité économique ;

Qu'il est en outre composé de copropriétaires consommateurs dont le regroupement en une structure juridique ayant le statut de personne morale ne lui confère pas, de ce seul fait, la qualité de professionnel de l'immobilier ;

Qu'il importe peu par ailleurs que le contrat litigieux ne soit pas un contrat d'adhésion, ce que la loi n'impose pas pour son application, dès lors que le contrat est proposé ou destiné au syndicat des copropriétaires ;

Qu'enfin le Code de la consommation n'exclut pas les immeubles de son champ d'application, la Commission des clauses abusives considérant d'ailleurs depuis 1996 (recommandation n° 96-01) et de nouveau le 15 septembre 2011 (recommandations n° 11-01) que le contrat de syndic de copropriété entre dans le champ de ses compétences ;

 

Sur les clauses abusives et/ou illicites :

Attendu tout d'abord que si la SA FONCIA A. conclut à plusieurs reprises que le contrat critiqué qui date de 2006 ne serait plus en cours, elle se garde bien de produire aux débats le contrat modifié et tenant compte « de l'harmonisation opérée par FONCIA A. en application de l'accord intervenu et concrétisé par l'avis du Conseil national de la Consommation » (conclusions page 7), comme elle le prétend ;

Que la cour examinera le contrat le plus récent que la SA FONCIA produit, à savoir un contrat daté du 27 avril 2007, déjà versé aux débats devant le tribunal, lequel contrat est en grande partie conforme à celui proposé en 2006 que le tribunal a examiné, à l'exception de deux clauses qui ont disparu de la version 2007 comme il sera dit ci-dessous ;

Attendu par ailleurs, que modifiant l’arrêté n° 86-63/A du 2 décembre 1986 relatif aux mesures de publicité des prix applicables dans certains secteurs d'activité, l'arrêté NOVELLI du 19 mars 2010 institue une liste minimale des prestations de gestion courante incluses dans le forfait annuel, reprenant ainsi globalement, la liste issue du groupe de travail du Conseil National de la Consommation, pour permettre de la sorte aux copropriétés, d'établir des comparaison entre les différents contrats de syndic et de les mettre en concurrence ;

Qu'il en résulte que cette liste n'est pas exhaustive et que les parties peuvent d'un commun accord prévoir d'augmenter le nombre de ces prestations, sauf à veiller, comme le recommande la Commission des Clauses Abusives dans son dernier avis du 15 septembre 2011, au respect de l'arrêté dont s'agit, en différentiant les prestations courantes des prestations variables, au stricte respect des dispositions légales et/ou réglementaires en matière de copropriété (loi du 10 juillet 1965 et décret du 17 mars 1967) et en matière d'activité des syndics professionnels (loi du 2 janvier 1970 dite loi HOGUET), à la suppression des clauses relatives aux prestations particulières redondantes par rapport à des prestations de gestion courante, à la suppression des clauses relatives à des prestations particulières redondantes par rapport à d'autres prestations particulières ainsi qu'à la suppression des clauses imprécises ;

Que cet arrêté entré en vigueur le 1^er juillet 2010, précise que toute prestation particulière doit figurer explicitement en tant que telle dans le contrat de syndic et que le contenu de celle-ci doit être défini avec précision dans les rubriques correspondantes figurant dans le contrat de syndic ;

Que si les tâches dévolues au syndic sont fixées par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (dont l'article 18) et s'imposent à lui, la gestion courante d'une copropriété ne se confond pas avec ces dispositions et doit s'entendre des prestations de base effectuées par un syndic c'est à dire des prestations réalisées et renouvelées régulièrement par le syndic tout au long de son mandat annuel, biennal ou triennal telles qu'elles figurent dans l'arrêté susvisé, le juge n'ayant pas à se substituer au législateur ou à l'autorité réglementaire pour ajouter à la liste établie ;

 

1) Sur la clause relative à la durée du mandat et à la démission du syndic en cours de mandat (article II) :

« Le présent contrat entrera en vigueur le ... et prendra fin au plus tard le ... » et le troisième paragraphe de cet article qui prévoit « le syndic pourra pendant la même période mettre fin à ses fonctions pour motif légitime, à condition d'en prévenir par lettre recommandée avec accusé de réception au moins trois mois à l'avance le président du conseil syndical ou à défaut chaque copropriétaire ».

Que la société FONCIA A. conclut que cette clause n'est pas déséquilibrée car le syndic a toute faculté pour démissionner et que ce droit s'accompagne d'une contrepartie, constituée par l'opportunité offerte aux copropriétaires de mettre fin prématurément au contrat de syndic, cette démission n'étant assujettie à aucun formalisme ;

Qu'elle affirme que cette clause est dépourvue de toute ambiguïté, qu'elle est conforme au contrat de syndic type établi à la suite de l'avis du Conseil national de la consommation du 27 septembre 2007 et également de la 15^e recommandation de la commission de la copropriété ;

Qu'elle considère que le délai de préavis de trois mois est suffisamment long pour permettre au syndicat d'organiser le remplacement du syndic démissionnaire sans avoir à recourir à la désignation d'un administrateur provisoire et qu'aucune disposition ne prévoit la forme de la démission du syndic ;

Que pour l'UFC 38 la clause est ambigüe car elle ne précise pas la durée maximale légale du mandat de syndic et laisse penser que ce mandat peut se poursuivre au-delà d'un an jusqu'à l'assemblée générale suivante ;

Quelle ajoute que rien ne justifie que le syndic mette fin avant terme à son mandat et que la jurisprudence impose au syndic de convoquer une assemblée générale afin qu'il soit statué soit sur son renouvellement soit sur son remplacement, d'autant que le mandat est signé entre le syndic et le syndicat lui-même ;

Sur ce :

Attendu sur la durée du mandat du syndic que la clause n'est pas abusive en ce qu'elle précise clairement la durée du contrat à savoir la date de prise d'effet et la date d'expiration, conformément d'ailleurs à la recommandation n° 15 de la commission de la copropriété du 18 février 1997 ;

Que pour le reste la démission du syndic n'est soumise à aucune forme particulière et peut être notifiée au président du conseil syndical à charge pour lui d'en avertir les copropriétaires ;

Que le préavis de trois mois est par ailleurs suffisant pour permettre au président du conseil syndical ou aux copropriétaires concernés de solliciter, dans les formes prévues aux articles 8 et 50 du décret du 17 mars 1967, la convocation d'une assemblée générale afin de faire élire un nouveau syndic ;

Que le jugement déféré sera infirmé de ce chef ;

 

2) Sur la clause qui dans la gestion courante permet au syndic de limiter le contrôle des copropriétaires à de simples sondages (chapitre IV comptabilité) :

« - mise à disposition de la totalité des documents comptables nécessaires au contrôle du commissaire aux comptes de la copropriété et des éventuels conseils ou à tout copropriétaire dans le cadre des dispositions de l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 et des décisions d'assemblée générale, le contrôle des mouvements bancaires pouvant s'effectuer par sondages en cas de compte unique,

- communication double ou copie des lettres chèques émises ainsi que, par sondage en cas de compte unique, la justification des débits correspondants par accès aux extraits de compte bancaire, hors frais de duplication et d'expédition »,

Attendu que la société FONCIA A. fait valoir que le contrat de mandat ne prévoit pas que le contrôle des copropriétaires ne s'effectue que par le biais de la méthode des sondages et que cette méthode consiste à mettre en évidence les charges de la copropriété concernée, car les écritures des différents syndicats sont entremêlées dans le compte bancaire unique de syndic ;

Que pour l'UFC 38 il est illicite que les contrôles puissent se faire, soit pour les mouvements bancaires soit pour la justification des débits exclusivement par sondages, dès lors que l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit un droit d'accès aux pièces justificatives quelle qu'elle soit ;

Qu'elle ajoute que la clause est abusive car les copropriétaires sont contraints sans contrepartie, de faire confiance au syndic au-delà du sondage qu'il aura bien voulu accepter ;

Sur ce :

Attendu que par des motifs auxquels la cour se réfère les premiers juges ont retenu à juste titre que si la clause n'était pas illicite elle était en revanche ambigüe et donc abusive en ce qu'elle laissait penser qu'en cas de compte unique, seule la méthode des sondages était applicable, en contravention avec les dispositions de l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Que le jugement sera confirmé de ce chef ;

 

3) Sur la clause qui permet au syndic de passer des conventions avec des filiales de son groupe sans autorisation expresse et préalable de l'assemblée générale (Chapitre IV section Concurrence-éthique-filiale du groupe) :

Attendu que cette clause est ainsi libellée : « recherchant la meilleure prestation et prenant en compte les volumes traités au plan national dans le cadre de ses activités de syndic de copropriété, gestion locative et transaction, tout en respectant les règles de concurrence et de transparence, FONCIA pourra être amenée à faire appel à l'une des filiales du groupe :

- Compagnie Nationale d'Expertise et de Mesurage : spécialisée dans la délivrance de l'attestation obligatoire, préalable à la rédaction de certains actes (superficie, plomb, amiante, termites, gaz etc.),

- ASSURIMO : spécialisée dans le courtage d'assurances,

- ou celles qui viendraient à être créées pour la recherche du meilleur service au meilleur prix au bénéfice du client. »

Attendu que la société FONCIA A. expose qu'en application de l’article 39 du décret du 17 mars 1967, le recours aux filiales identifiées interviendra à l'occasion d'une assemblée générale et de ce fait d'une délibération de sorte que toute ambiguïté sera de ce fait écartée ;

Que pour l'UFC 38 une telle clause est illicite car contraire à l’article 39 du décret du 17 mars 1967 qui prévoit que de telles conventions doivent être spécialement autorisées par une décision de l'assemblée générale ;

Sur ce :

Attendu que par des motifs pertinents que la cour adopte les premiers juges ont considéré que cette clause était illicite ;

Qu'il n'est d'ailleurs pas indifférent que la société FONCIA A. reconnaisse dans ses conclusions qu'il faudra une décision d'assemblée générale pour lever « l'ambiguïté » de cette clause ;

Que le jugement sera confirmé de ce chef ;

 

4) Sur la clause chapitre VI paragraphe 3 gestion du compte bancaire :

« En application de l’article 18-6° de la loi du 10 juillet 1965, à défaut d'une décision différente prise en assemblée générale, en application de l’article 29-1 du décret du 17 mars 1967, les fonds du syndicat du syndicat seront déposés sur un compte séparé ouvert au nom du syndicat des copropriétaires. (...)

Le syndicat ayant expressément voté pour le versement des fonds au compte unique du syndicat des copropriétaires du cabinet, FONCIA bénéficiera de ce compte dans le cadre de la loi du 2 janvier 1970 ».

Que la société FONCIA A. explique que cette clause n'entrave pas la liberté de choix du syndicat entre le compte séparé ou le compte unique et que dans le cas d'une décision ayant choisi le compte unique, les intérêts des sommes versées sur le compte unique du syndic est un mode de rémunération de ce dernier qui n'a pas été contesté par l'avis du Conseil national de la consommation du 27 septembre 2007 ;

Que pour l'UFC 38 la présentation du chapitre VI prévoit une alternative entre deux solutions compte séparé ou compte unique alors que l’article 29-1 du décret du 17 mars 1967 dans sa rédaction du 27 mai 2004 prévoit que le principe est l'ouverture d'un compte séparé ;

Qu'elle affirme qu'une telle clause est illicite car contraire à l'article 6-1 de la loi de 1970 qui impose aux professionnels de l'immobilier que leur rémunération soit expressément quantifiée au contrat, et contraire à l’article 35-1 du décret du 17 mars 1967 selon lequel seule l'assemblée générale décide du placement des fonds recueillis quelle que soit leur origine ;

Qu'elle ajoute que la clause est déséquilibrée puisque sans contrepartie pour le syndicat des copropriétaires et non conforme à la recommandation de la Commission des clauses abusives du 17 novembre 1995 ;

Sur ce :

Attendu qu'une telle clause est illicite car contraire aux dispositions de l’article 35-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 qui impose une délibération de l'assemblée générale des copropriétaires pour décider du placement des fonds recueillis et de l'affectation des intérêts produits ;

Que le jugement déféré sera confirmé sauf à préciser que cette clause est illicite ;

 

5) Sur la clause du chapitre IX RÉMUNÉRATION in fine, relative à la facturation des prestations non prévisibles et non prévues au contrat :

« la liste ci-dessus (prestations hors gestion courante) est limitative, mais toutes prestations non prévisibles et non prévues au contrat dès lors qu'elle est fournie dans l'intérêt de l'immeuble et qu'elle est dûment justifiée, pourra être facturée au temps passé selon le barème horaire du cabinet. »

Attendu que la société FONCIA A. soutient que cette clause dont l'application a vocation à rester exceptionnelle est conforme à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et à l’article 29 du décret du 19 mars 1967, qu'elle est également conforme à l’avis du 27 septembre 2007 de la Commission nationale de la consommation et à l’arrêté du 19 mars 2010 qui définit la liste minimale des prestations courantes ;

Que pour l'UFC 38 une telle clause est illicite au regard de l'article 29 du décret de 1967 car elle ne permet pas de fixer les éléments de détermination de la rémunération des syndics puisque la liste devient non limitative et parce qu'elle ne concerne pas automatiquement des prestations hors gestion courante ;

Sur ce :

Attendu que cette clause est contraire aux dispositions de l’article 29 du décret du 17 mars 1967 qui impose que le contrat de syndic fixe les éléments de détermination de la rémunération de celui-ci ;

Qu'elle est également contraire à l’article 1 de l’arrêté du 19 mars 2010 qui impose que toute prestation particulière figure explicitement en tant que telle dans le contrat de syndic et que le contenu des prestations particulières soit défini avec précision dans les rubriques correspondantes figurant dans le contrat de syndic ;

Qu'elle permet ainsi au syndic de décider de façon discrétionnaire de la nature de ces prestations non répertoriées lesquelles peuvent éventuellement relever de sa gestion courante et de leur mode de rémunération ;

Que le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a retenu qu'elle était illicite ;

 

6) La clause qui classe en prestation particulière la répartition des charges selon compteurs divisionnaires :

Attendu que la société FONCIA A. qui s'en rapporte sur ce point à la sagesse de la cour, considère que l’arrêté du 19 mars 2010 est respecté en ce que cette clause ne trouve application qu'en cas d'installation de compteurs divisionnaires en cours de mandat ;

Que pour l'UFC 38 il s'agit d'une prestation courante et il est illicite de la prévoir en prestation particulière ;

Sur ce :

Attendu qu'aux termes de la liste dressée par l’arrêté du 19 mars 2010, relève de la gestion courante du syndic, l'imputation des consommations individuelles de fluides ou d'énergie lorsque les compteurs sont déjà installés lors de la désignation du syndic ;

Que cette clause ne précisant pas qu'elle ne s'applique qu'en cas d'installation de compteurs divisionnaires en cours de mandat, doit être déclarée illicite ;

Que le jugement sera confirmé de ce chef ;

 

7) Sur la clause qui classe en prestations particulières les frais administratifs (divers courriers) : forfait/lot principal, (hors frais de duplication et d'expédition pour les convocations et procès verbaux d'assemblée générale) ;

Attendu que la société FONCIA A. considère que cette clause qui prévoit hors frais de duplication et d'expédition pour les convocations et les procès-verbaux d'assemblée générale, est conforme à l'avis du Conseil national de la consommation du 27 septembre 2007 ;

Que pour l'UFC 38 par définition les frais relatifs aux différents courriers ne sont pas des prestations spéciales et entrent dans la gestion courante du syndic ;

Qu'elle souligne que la clause est d'autant plus abusive qu'elle prévoit une rémunération forfaitaire par lot de sorte qu'aucun contrôle ne peut être fait sur la réalité de ces frais et que vont les payer même les copropriétaires qui n'auront jamais reçu le moindre courrier ;

Sur ce :

Attendu qu'à bon droit les premiers juges ont considéré que cette clause était abusive en ce qu'elle permet sans aucune distinction, de classer dans cette rubrique des frais administratifs occasionnés par les tâches du syndic relevant de sa gestion courante ;

Que le jugement déféré sera confirmé de ce chef ;

 

8) Sur la clause qui classe en prestation particulière la tenue du carnet d'entretien décret article 5 et décision de l'assemblée générale :

Attendu que la société FONCIA A. soutient que son contrat prévoit des honoraires particuliers lorsque l'assemblée générale demande au syndic de recueillir au sein de ce document des informations complémentaires prévues à l’article 5 du décret du 30 mai 2001 et que dans ce cas la rémunération spécifique du syndic a été approuvée par une réponse ministérielle du 16 mai 2006 enfin que cette clause est également conforme à l'avis du Conseil national de la consommation du 27 septembre 2007 ;

Qu'elle s'en remet à la sagesse de la cour pour les dispositions relevant des articles II et III du décret du 30 mai 2001 ou 2002 ;

Que l'UFC 38 estime cette clause illicite des lors que depuis la loi du 13 décembre 2000 le syndic à l'obligation d'établir et de tenir à jour un carnet d'entretien d'immeubles (article 18 de la loi de 1965) ;

Sur ce :

Attendu que l’arrêté du 19 mars 2010 classe en prestations invariables les prestations de gestion courante parmi lesquelles l'établissement et la mise à jour du carnet d'entretien pour les informations mentionnées aux articles 3 et 4 du décret n° 2001-477 du 30 mai 2001 ;

Que cette clause est donc partiellement illicite en ce qu'elle vise l'établissement et la mise à jour du carnet d'entretien (article 2) et les informations prévues aux articles 3 et 4 du décret, étant observé que paradoxalement l'ouverture et la mise à jour du carnet d'entretien figurent bien dans les prestations générales chapitre IV « mission du syndic » du contrat de syndic ;

 

9) Sur la clause qui classe en prestations particulières (version 2007 uniquement) :

- la gestion financière, administrative et comptable des travaux votés en assemblée générale ou opérations exceptionnelles.

- le suivi des travaux votés en assemblée générale ou opération exceptionnelles (sans responsabilité de maîtrise d'œuvre)

- le suivi des travaux après gros sinistre sur parties communes avec un minimum de 33 euros ;

Attendu que la société FONCIA A. demande à la cour compte tenu des nouvelles dispositions de la loi du 25 mars 2009 qui a modifié l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965, de confirmer la décision du tribunal en ce qu'il a déclaré non abusive la clause litigieuse pour ce qui concerne la classification en prestation particulière tarifée des honoraires pour travaux après sinistre ainsi que la gestion en suivi des travaux après sinistre ;

Que l'UFC 38 réplique que la clause est illicite car c'est au moment du vote des travaux que les honoraires afférents du syndic sont votés de sorte que celui-ci ne peut prévoir un pourcentage automatique dans son contrat et que la gestion des sinistres étant un acte d'administration de la copropriété il ne saurait y avoir en cas de sinistre, de prestations particulières au sens de la loi ;

Sur ce :

Attendu qu'il résulte des dispositions de l'article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 que seuls les travaux mentionnés à l'article 14-2 et votés par l'assemblée générale en application des article 24, 25, 26, 26-3 et 30 peuvent faire l'objet d'honoraires spécifiques au syndic et que ces honoraires sont votés lors de la même assemblée que les travaux concernés aux mêmes règles de majorité ;

Qu'en l'espèce le contrat ne distingue pas entre les travaux hors budget prévisionnel (cf. article 44 du décret du 17 mars 1967), et les travaux d'entretien et de maintenance visés dans le chapitre précédent chapitre IV « gestion de l'ensemble immobilier » dont la gestion administrative est classée en prestations générales (invariables) conformément à l’arrêté du 19 mars 2010 ;

Que cette clause est donc illicite et abusive en ce qu'elle peut laisser penser que, quelle que soit la nature des travaux votés en assemblée générale, y compris lorsqu'il s'agit de travaux d'entretien et de maintenance, le syndic est fondé à percevoir des honoraires à ce titre ;

Qu'en revanche, par des motifs pertinents que la cour adopte, les premiers juges ont retenu, dans la version 2006 quasi identique de cette clause, que la facturation en prestations particulières des honoraires pour travaux après sinistre était régulière ;

Que le jugement déféré sera également confirmé de ces chefs ;

 

10) Sur la clause qui classe en prestation particulière le contrat du remplaçant du personnel d'immeubles (congés payés, maladies, accident, maternité etc.) :

Attendu que la société FONCIA A. demande à la cour d'infirmer le jugement déféré et de dire la clause illicite pour ce qui concerne la gestion du remplacement du personnel hors les cas de congés payés annuels et précise que l’arrêté du 19 mars 2010 dispose qu'est incluse dans la gestion courante uniquement la gestion des remplacements pendant les congés, arrêt maladie et maternité ;

Que l'UFC 38 considère que la mission d'embauche du personnel appartient au syndic aux termes de l’article 31 du décret du 17 mars 1967 et que prévoir une prestation particulière pour cet acte de gestion est une clause illicite ;

Sur ce :

Attendu que l’arrêté du 19 mars 2010 classe en prestations invariables c'est à dire en prestations de gestion courante la gestion des remplacements du personnel pendant les congés, arrêts maladie et maternité ;

Que la clause dont s'agit est par conséquent illicite et non pas abusive ;

 

11) Sur la clause qui classe en prestations particulières au paragraphe procédures hors impayés, l'ouverture de la procédure et la constitution du dossier avocat d'une part, le suivi du dossier avocat avec minimum 1 heure/mois d'autre part :

Attendu que la société FONCIA A. fait remarquer que la clause litigieuse qui prend en compte l'éventualité de procédure judiciaire qui ne sont pas quantifiables dans leur durée ni dans l'importance des prestations qu'elle implique, n'est pas incluse dans la liste annexée à l'avis du Conseil national de la consommation du 27 septembre 2007 sur les prestations invariables et que l’arrêté du 19 mars 2010 ne fait pas figurer le suivi des procédures quelles qu'elles soient, au titre des prestations de gestion courante ;

Que l'UFC 38 soutient en revanche qu'il s'agit d'actes de gestion courante par nature d'autant que seul le syndic est habilité à représenter la copropriété et qu'en conséquence une telle clause est illicite au regard de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Sur ce :

Attendu que dès lors que l’arrêté du 19 mars 2010 ne classe pas de telles prestations parmi les prestations invariables, cette clause n'est pas illicite ;

Qu'elle n'est pas abusive en ce qu'elle n'induit pas une double rémunération pour la même prestation ;

Que le jugement déféré sera infirmé de ce chef ;

 

12) Sur la clause qui classe en prestation particulière la tenue d'un compte séparé par décision d'assemblée générale :

Attendu que la société FONCIA A. affirme que cette clause est conforme à l’article 29 du décret du 17 mars 1967 d'autant que le compte séparé constitue une formule onéreuse qui multiplie les opérations comptables et alourdit la gestion des copropriétés ;

Qu'elle précise que l’arrêté du 19 mars 2010 prévoit la possibilité de prix différenciés selon le choix de la copropriété ;

Que l'UFC 38 maintient que la clause est illicite car il n'y a aucune prestation extraordinaire à gérer, que le compte de la copropriété soit séparé ou non et qu'elle est déséquilibrée en ce qu'elle n'offre aucune contrepartie puisque la rémunération est non seulement forfaitisée mais en outre comptabilisée par lots alors que la gestion du compte du syndicat est la même et non dépendante du nombre de lots ;

Sur ce :

Attendu que l’arrêté du 19 mars 2010 classe en prestations invariables relevant de la gestion courante du syndic, l'ouverture d'un compte séparé ou le cas échéant, un compte de cabinet en cas de dispense et prévoit la possibilité de prix différencié selon le choix de la copropriété ;

Que la clause litigieuse qui a classé en prestation particulière la tenue d'un compte séparé, dont il faut rappeler qu'elle est de droit, doit être déclarée illicite et non pas abusive ;

 

13) Sur la clause qui classe en prestation particulière la rémunération du syndic au pourcentage (1 % par an du capital placé) sur les fonds placés au profit de la copropriété (calcul trimestriel) :

Attendu que la société FONCIA A. soutient que cette clause est licite car cette rémunération est la contrepartie de l'augmentation de la garantie financière à laquelle le syndic doit souscrire si le montant des sommes qu'il détient pour le compte des syndicats augmente ;

Que l'UFC 38 considère que la clause est illicite car il s'agit d'un acte de gestion courante votée en assemblée générale et qu'elle est déséquilibrée car cette mission n'est pas hors mandat, la gestion du placement étant assurée par le banquier et non par le syndic ;

Sur ce :

Attendu que si le placement des fonds recueillis et l'affectation des intérêts produits par ce placement est décidé en vertu de l'article 35-1 du décret du 17 mars 1967 par l'assemblée générale, il n'en demeure pas moins que l'exécution de cette délibération incombe au syndic et ne relève pas des prestations invariables telles que figurant sur la liste dressé par l’arrêté du 19 mars 2010 ;

Que le jugement déféré qui a considéré que la clause était abusive sera infirmé de ce chef ;

 

14) Sur la clause qui classe « en ouverture, clôture, fin de gestion, rupture de contrat » la prise en charge de la copropriété (version 2006) :

Attendu que la société FONCIA A. fait valoir qu'il s'agit pour FONCIA de faire face aux situations difficiles dans lesquelles peuvent se trouver certaines copropriétés et qui nécessitent un travail important ;

Que pour l'UFC 38 affirme que cette clause est illicite car un professionnel ne peut remplir son mandat sans avoir pris en charge le dossier ;

Sur ce :

Attendu que cette prestation ne figure plus dans le contrat de syndic version 2007 ;

 

15) Sur la clause qui prévoit une rémunération spéciale pour transmission des dossiers au nouveau syndic (version 2006) :

Attendu que la société FONCIA A. considère que la transmission d'un immeuble à un successeur engendre un travail effectif supplémentaire avant cette transmission, qui va au-delà d'une simple gestion courante et justifie une rémunération particulière ;

Qu'elle ajoute qu'aujourd'hui elle ne facture plus ces prestations mais propose un contrat d'archivage ;

Que l'UFC 38 conclut que s'agissant d'une obligation légale cette tâche est de gestion de courante et que la société FONCIA a été condamnée à retirer cette clause en 2003 par la cour d'appel de Paris ce que la cour de Cassation a validé le 1^er février 2005 ;

Qu'elle souligne par ailleurs que la tenue des archives incombe de droit au syndic par application de l'article 33 du décret de 1967 ;

Sur ce :

Attendu que cette clause illicite au regard des dispositions de l’arrêté du 19 mars 2010 complété par le décret n° 2010-391 du 20 avril 2010 qui classe en prestations invariables de gestion courante la transmission au syndic successeur d'une part des archives, sans aucune distinction entre archives vivantes et archives dormantes, ainsi que d'autre part de l'état financier, de la totalité des fonds, de l'état des comptes des copropriétaires et des comptes du syndicat, ne figure plus au contrat de syndic dans sa version 2007 ;

 

16) Sur la clause qui classe en prestations individuelles (version 2007) paragraphe « procédures impayés », imputables au seul copropriétaire débiteur, « la transmission d'un dossier à l'huissier ou la constitution du dossier transmis à l'avocat d'une part et le suivi du dossier avocat d'autre part » :

Attendu que la société FONCIA A. fait observer que ces frais ne figurent pas dans la liste des prestations de gestion courante fixée par arrêté du 19 mars 2010 et estime que cette clause appelle les mêmes observations que celles relatives à la clause qui classe en prestations particulières les procédures hors impayés ;

Que l'UFC 38 affirme que la clause est illicite car relevant de la gestion courante du syndic puisqu'il s'agit du recouvrement des impayés et de surcroît abusive en ce qu'elle laisse croire qu'il s'agit de frais alors qu'elle prévoit une rémunération spéciale au profit du syndic ;

Sur ce :

Attendu qu'aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposé par le syndicat notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissier de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.....

Que ces dispositions relatives aux rapports entre le syndicat des copropriétaires et chaque copropriétaire concernent les frais dits « nécessaires »de recouvrement d'une créance justifiée du syndicat à l'encontre d'un copropriétaire, que le premier peut réclamer au second et ne trouvent pas à s'appliquer aux honoraires du syndic qui entrent dans les frais irrépétibles que le syndicat des copropriétaires peut réclamer au titre de l’article 700 du Code de procédure civile dans le cas d'une procédure contentieuse ;

Que toutefois, les honoraires susvisés ne rentrant pas dans les actes de gestion courante du syndic tels que figurant à l’arrêté du 19 mars 2010, cette clause ne saurait être considérée comme abusive ou illicite ;

Que le jugement déféré sera infirmé de ce chef ;

 

17) Sur la clause qui classe en prestations individuelles les renseignements pour la réalisation de la vente (vendeur) et celle qui classe en prestations individuelles au titre des frais de mutation, la tenue du compte vendeur :

Attendu que la société FONCIA A. fait valoir que la loi Engagement national pour le logement du 13 juillet 2006 précise que les frais de mutation de lots de copropriétés sont à la charge du copropriétaire vendeur de sorte que le principe d'honoraires pour l'état daté n'est pas contestable, d'autant que l’arrêté du 19 mars 2010 ne fait pas figurer cette prestation dans les prestations de gestion courante ;

Que pour l'UFC 38 les mutations font partie de la vie quotidienne de la copropriété et donc de la gestion courante du syndic d'autant que l'établissement d'un état daté en cas de vente d'un lot est une obligation légale imposée au syndic et que cet état est déjà rémunéré par le vendeur ;

Sur ce :

Attendu que par des motifs auxquels la cour se réfère les premiers juges ont à bon droit considéré que cette clause était illicite car elle a pour effet de mettre à la charge du copropriétaire vendeur des frais autres que ceux afférents à l'établissement de l'état daté visé à l'article 5 du décret du 17 mars 1967 ;

Attendu que cette clause est en outre abusive en ce qu'elle ne peut mettre des prestations à la charge d'un copropriétaire qui est tiers au contrat de syndic ;

 

18) Sur la clause qui classe en prestations individuelles à la charge de l'acquéreur au titre des frais de mutation, la mise à jour des fichiers (y compris le livret d'accueil) :

Attendu que la société FONCIA A. s'en rapporte à la sagesse de la cour sur le caractère illicite ou non de cette clause ;

Que l'UFC 38 soutient que la clause est illicite car le syndic ne peut se faire rémunérer par quiconque d'autre que la copropriété pour ses prestations et que le coût de l'état daté incombe au seul vendeur et non à l'acheteur du lot ;

Sur ce :

Attendu que cette clause est abusive en ce qu'elle ne peut mettre des prestations à la charge d'un copropriétaire ou futur copropriétaire qui est tiers au contrat de syndic ;

 

Sur l'astreinte :

Attendu que pour garantir l'effectivité de l'application de la présente décision, il y a lieu en application des articles 33 et suivants de la loi numéro 91-650 du 9 juillet 1991, d'ordonner en tant que de besoin la suppression par la SA FONCIA A. de la totalité des clauses déclarées abusives et ou illicites de la version 2007 du contrat, dans le délai de quatre mois à compter de la signification du présent arrêt et passé ce délai, sous astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard ;

 

Sur les dommages et intérêts au titre du préjudice collectif :

Attendu qu'il est constant qu'une association agréée de défense des consommateurs est en droit de demander devant les juridictions civiles la réparation notamment par l'octroi de dommages-intérêts de tout préjudice direct ou indirect à l'intérêt collectif des consommateurs, compte tenu de la présence des clauses illicites ou abusives figurant dans le contrat proposé par le professionnel au consommateur ;

Que le préjudice collectif est caractérisé par la seule présence de clauses abusives et/ou illicites dans les modèles de contrat proposés par les professionnels au consommateur ;

Que le préjudice subi par la collectivité est d'autant plus important que le nombre de clauses concernées est lui-même important (12 et deux clauses supprimées dans la version 2007) étant observé que la quasi-totalité des clauses irrégulières sont indûment rémunératrices pour le professionnel et au détriment des syndicats de copropriété, que ce dernier a développé une activité très importante sur la région grenobloise et qu'il ne démontre pas avoir modifié ces clauses depuis le jugement querellé ;

Qu'il est donc équitable de condamner la SA FONCIA A. une somme de 12.000 euros à ce titre ;

 

Sur les dommages et intérêts au titre du préjudice associatif :

Attendu que l'UFC 38 qui agit au lieu et place des consommateurs qui ne sont pas en mesure d'engager une telle action consistant à faire respecter par un professionnel les règles générales sur l'équilibre des contrats type, justifie du développement d'une activité importante dans le domaine des contrats de syndic de copropriété en vue de prévenir ou d'obtenir la suppression des clauses abusives ou illicites contenues dans ces contrats type ainsi proposés aux syndicats de copropriété ;

Que le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a condamné la SA FONCIA A. à payer à l'UFC 38 une somme de 3.000 euros à ce titre ;

 

Sur la publication :

Attendu que conformément à l'article L. 421-9 du code de la consommation pour assurer la formation de l'ensemble des consommateurs sur la décision il conviendra d'ordonner la publication de l'arrêt dans les conditions prévues au dispositif ;

 

PAR CES MOTIFS :

La Cour,

Statuant publiquement par arrêt contradictoire après en avoir délibéré conformément à la loi,

Dit n'y avoir lieu de rejeter les dernières conclusions récapitulatives de la SA FONCIA A. signifiées le 9 octobre 2012

Infirme le jugement déféré en ce qu'il a déclaré les clauses suivantes illicites et/ou abusives :

1) article II sur la durée du mandat du syndic,

11) la clause qui classe en prestations particulières au paragraphe procédures hors impayés, l'ouverture de la procédure et la constitution du dossier avocat d'une part, le suivi du dossier avocat avec minimum 1heure /mois d'autre part,

13) la clause qui classe en prestation particulière la rémunération du syndic au pourcentage (1 % par an du capital placé) sur les fonds placés au profit de la copropriété (calcul trimestriel),

14) la clause qui classe « en ouverture, clôture, fin de gestion, rupture de contrat » la prise en charge de la copropriété (version 2006),

15) la clause qui prévoit une rémunération spéciale pour « transmission des dossiers au nouveau syndic » (version 2006),

16) la clause qui classe en prestations individuelles (version 2007) paragraphe « procédures impayés », imputables au seul copropriétaire débiteur, « la transmission d'un dossier à l'huissier ou la constitution du dossier transmis à l'avocat d'une part et le suivi du dossier avocat d'autre part »,

Statuant à nouveau

Constate que les clauses visées au 14) et 15) ne figurent plus au contrat de syndic proposé par la SA FONCIA A. dans sa version 2007.

Dit que les clauses visées au 1), 11), 13), 16) ne sont ni abusives ni illicites.

Confirme pour le surplus sauf à réduire le montant de l'astreinte à 500 euros par jour après quatre mois de délai à compter de la signification du présent arrêt et le montant des dommages et intérêts au titre du préjudice collectif à la somme de 12.000 euros

Ordonne la publication dans le journal le Dauphiné Libéré du présent arrêt par extrait inventoriant les clauses écartées, à l'initiative de l'association UFC - Que Choisir 38 et aux frais de la société FONCIA A. dans la limite de la somme totale de 1.500 euros par publication,

Ordonne que la société FONCIA A. porte dans le mois qui suit la signification de la présente décision sur la page d'accueil du site Internet qu'il héberge (foncia.fr) la mention en caractères suffisamment apparents, selon laquelle la société FONCIA A. dans une instance l'opposant à l'association UFC - Que Choisir a été condamnée à la suppression de 12 clauses abusives ou illicites du contrat type de syndic de copropriété qu'elle propose aux syndicats de copropriétaires outre la mise en place d'un lien permettant d'avoir la liste des clauses déclarées abusives ou illicites telles qu'énoncées dans le dispositif du présent arrêt et ce pendant une durée d'un mois

Condamne en cause d'appel la SA FONCIA A. à payer à l'UFC 38 une indemnité de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Déboute la SA FONCIA A. et la FNAIM de leurs demandes fondées sur l’article 700 du Code de Procédure Civile

Condamne la SA FONCIA A. aux dépens de la procédure d'appel avec application de l'article 699 au profit de la SELARL DAUPHIN MIHAJLOVIC qui en a demandé le bénéfice.

Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Signé par Madame KLAJNBERG, Président, et par Madame DESLANDE, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier                Le Président